福岡市内の新築マンション価格は、ここ数年で大きく上昇しました。
地下鉄空港線沿線で探していると、姪浜でさえ70㎡台が6,000万円、7,000万円という水準になり、「もう少し西まで範囲を広げるべきか」と考える方も多いのではないでしょうか。
そこで候補に入ってくるのが、JR筑肥線の九大学研都市駅です。「姪浜より先」と聞くと、かなり郊外になる印象を持つかもしれません。しかし、九大学研都市駅から天神方面へは、JR筑肥線と福岡市地下鉄空港線の相互直通運転によって、姪浜駅で乗り換える必要がありません。駅周辺にはイオンモール福岡伊都をはじめ、スーパー、ドラッグストア、家電量販店、ホームセンター、飲食店、医療施設などがそろっています。

そんな九大学研都市駅から徒歩4分の場所に完成したのが、今回紹介する【クレアネクスト九大学研都市駅前】クレアネクスト九大学研都市 ザ・レジデンス/クレアネクスト九大学研都市駅前です。今回は完成後の建物を実際に見学してきました。

結論から先に言うと、このマンションで筆者がおすすめしたいのは、72.42㎡の3LDKであるAタイプです。
特に、価格表で確認できた301号室は5,980万円。坪単価は約273万円で、現在販売されている住戸の中では、広さと価格のバランスがよく見えました。九大学研都市も、もはや「郊外だから格安」と呼べる価格ではありません。
それでも姪浜の駅近新築と比較すると、坪単価でおおむね50万円程度の差が見込まれます。70㎡なら、単純計算で1,000万円前後の差です。天神までの時間を少し伸ばす代わりに、駅徒歩4分、70㎡台、新築、平置き駐車場という条件を確保する。この選択に納得できるかどうかが、本物件を評価するポイントです。

物件概要

• 物件名　クレアネクスト九大学研都市駅前
• 所在地　福岡市西区北原一丁目76番
• 地域・地区　都市計画区域、市街化区域、第一種住居地域
• 交通　JR筑肥線「九大学研都市」駅徒歩4分
• 総戸数　30戸
• 構造・規模　鉄筋コンクリート地上8階建て
• 敷地面積　989.48㎡
• 延べ床面積　2788.82㎡
• 専有面積　45.32㎡～103.67㎡
• 事業主　セントラル総合開発株式会社九州支店

九大学研都市は「姪浜より先の郊外」なのか

九大学研都市という駅名から、大学生の多い学生街を想像する方もいるでしょう。しかし、実際に駅周辺を歩くと、学生街というよりも、新しく整備されたファミリー向け住宅地という印象を受けます。
九州大学伊都キャンパスは駅前にあるわけではありません。駅周辺にはマンション、戸建て住宅、商業施設、医療施設、学校、公園などが集まり、一つの生活圏が形成されています。この街は、自然発生的に住宅が増えた郊外ではありません。福岡市が、西部地域の新たな拠点づくりと、九州大学の玄関口にふさわしい市街地整備を目的に実施した「伊都土地区画整理事業」によって計画的に整備されました。事業は1997年に始まり、約18年をかけて2015年3月に完了しています。
つまり、九大学研都市駅周辺は「これから街ができる場所」ではなく、すでに住宅、商業、教育、医療などの生活基盤が整った街です。
一方、九州大学伊都キャンパス周辺では、現在も研究開発機能や生活支援機能の集積が続いています。2023年には、研究開発棟、学生向け住宅、書店、飲食・物販施設などを備える「いとLab＋」も開業しました。したがって、一般的な意味での「再開発地域」というより、土地区画整理によって計画的に整備され、大学・研究機能を核に発展してきた街と説明する方が正確かもしれません。

駅前への道のり

天神まで直通列車で乗り換えなし

九大学研都市駅はJR筑肥線の駅です。姪浜駅より東側は福岡市地下鉄空港線ですが、両路線は相互直通運転を行っています。そのため、直通列車に乗れば、姪浜駅で降りることなく天神、博多、福岡空港方面へ移動できます。
駅名だけを見ると都心からかなり離れているように感じますが、天神までは直通列車でおおむね25分前後です。途中で乗り換えがないことは、毎日の通勤では大きな意味を持ちます。
ただし、九大学研都市駅は地下鉄駅ではありません。姪浜駅から東側の地下鉄区間に比べると、筑肥線区間は時間帯によって運転本数が少なくなります。列車を1本逃した場合の待ち時間は、地下鉄沿線より長くなることがあります。また、筑肥線内の強風や悪天候、設備トラブルなどによって運行が乱れた場合には、地下鉄直通の利便性を享受できない可能性もあります。
評価としては、天神方面へ乗り換えなしで行けるのは便利。ただし、地下鉄駅と同じ運転頻度ではないというのが妥当でしょう。
勤務地が天神、博多、福岡空港方面の場合は、実際に通勤する時間帯の時刻表を確認しておきたいところです。

生活に必要な施設が駅周辺にそろう

九大学研都市の大きな魅力は、都心への直通アクセスだけではありません。駅周辺に、日常生活を支える施設がまとまっています。中心となるのが、駅南側にあるイオンモール福岡伊都です。食料品や日用品のほか、衣料品、飲食店、サービス店舗などが入り、日常的な買い物の多くをここで済ませられます。
さらに駅周辺には、スーパー、ドラッグストア、飲食店、クリニックなどが集まっています。車を利用すれば、今宿、周船寺、伊都、糸島方面まで生活圏を広げられます。「休日のたびに天神や博多へ出なければ生活が成立しない郊外」ではありません。普段の買い物や通院は駅周辺で済ませ、必要なときに都心へ出る。九大学研都市では、そのような生活がしやすいと感じました。

イオンモール福岡伊都

駅徒歩4分。ただし駅前の大通り沿いではない

本物件は、公式表記でJR九大学研都市駅から徒歩4分です。ただし、駅前ロータリーや大通りに面したマンションではありません。駅から少し住宅地へ入った場所にあり、周囲には戸建て住宅や既存マンションが建っています。
駅近でありながら、駅前の交通量や商業施設のにぎわいからは少し距離があります。利便性を確保しつつ、住宅地としての落ち着きもある立地です。
一方で、周囲に建物のない開放的な場所ではありません。実際に現地を見ると、周辺には戸建てやマンションがあり、階数や住戸位置によっては、建物、屋根、電線などが視界に入ります。

したがって、「南向きだから日当たりも眺望も問題ない」と一律に判断するのではなく、検討する住戸から実際の見え方を確認する必要があります。
見るべきなのは、バルコニーに立ったときだけではありません。

• リビングのソファに座った位置
• ダイニングテーブルに座った位置
• 各居室の窓
• 周囲の住戸からの視線
• 午前と午後の日当たり

まで確認したいところです。

その点、本物件は完成済みです。

眺望シミュレーションではなく、実際の住戸から日当たりや周辺建物との関係を確認できることは、完成物件ならではのメリットです。

ダークカラーを基調にした外観

建物外観は、ブラウンやダークカラーを基調としたデザインです。明るく軽快なファミリーマンションというよりも、色のトーンを抑え、重厚感を出しています。エントランス周りには植栽が配置され、外壁にはレンガ調の素材や横方向のラインが使われています。総戸数30戸の小規模マンションですが、道路側から見たときの存在感は十分にあります。

エントランス外観

見学時は販売活動中だったため、エントランス付近に案内看板などが設置されていました。販売が終了し、入居が落ち着けば、現在よりもすっきりした印象になるでしょう。

エントランスは想像以上に華やか

建物内部に入り、最も印象に残ったのがエントランスの意匠です。外観はダークカラーを基調とした落ち着いた雰囲気ですが、内部はかなり装飾性の高い空間です。天井には大きな円形の装飾やモールディングが施され、ホールにはシャンデリアが設置されています。

エントランスのシャンデリア

壁面にはレンガ調の素材と横方向のラインが使われ、黒、白、ブラウンを組み合わせたデザインになっています。近年の新築マンションでは、木目、石調タイル、間接照明を組み合わせた、シンプルなホテルライクデザインが増えています。それに対して本物件は、少しクラシカルで、華やかさをはっきり打ち出した方向です。好みは分かれると思います。

ただ、「小規模マンションなので共用部は簡素」という印象ではありません。30戸という規模を考えると、エントランスの意匠にはかなり力が入っています。完成予想図やパンフレットだけでは伝わりにくい部分なので、実物を見て、自分の好みに合うか確認してほしいポイントです。

全区画平置き駐車場は大きな魅力

福岡市西部で暮らす場合、駅近であっても車を所有したい家庭は多いでしょう。本物件は、駐車場27台がすべて平置きです。総戸数30戸に対する設置率は90％となります。平置き駐車場には、次のようなメリットがあります。

• 機械操作を待たずに出庫できる
• 車高や重量の制限を受けにくい
• 子どもの乗り降りや荷物の積み下ろしがしやすい
• 機械式設備の維持・更新費用がかからない
• 停電時も車を動かしやすい

特に、子どもの送迎や買い物で日常的に車を使う家庭にとっては、数字以上に大きなメリットです。また、機械式駐車場の更新費用を抱えない点は、長期修繕上のプラス材料になります。ただし、「全区画平置き」と「全戸に1台確保されている」は同じ意味ではありません。総戸数30戸に対して27台なので、希望者全員が必ず契約できるわけではありません。

しかし、聞いたところ、駐車場の空きはあるそうなので、購入して駐車場がまったくないという状況はではなさそうです。

総戸数30戸をどう評価するか

本物件は全30戸です。大規模マンションにあるような、ゲストルーム、キッズルーム、ラウンジ、ワークスペースなどの共用施設を楽しむマンションではありません。駅近立地、住戸、駐車場といった、日常的に使う要素へ重点を置いた物件です。小規模マンションには、共用部が混雑しにくく、居住者同士の顔が見えやすいというメリットがあります。
一方、外壁、防水、エレベーター、給排水設備などの修繕費用を、基本的には30戸で負担します。平置き駐車場であることはプラスですが、小規模ゆえの負担もあります。
確認したいのは、販売時の修繕積立金が安いかどうかだけではありません。

• 長期修繕計画上の値上げ予定
• 修繕積立基金の金額
• 駐車場使用料収入への依存度
• 管理員の勤務形態
• エレベーターなど設備の保守費用

まで見たうえで判断する必要があります。

「30戸だから不安」「共用施設が少ないから安心」と単純化せず、長期修繕計画の中身で評価したいところです。

現地で確認した販売価格

2026年7月の見学時の主な住戸と価格は次のとおりです。

※坪単価は販売価格÷専有面積の坪数で計算し、万円未満を四捨五入しています。
※販売済み、商談中、価格改定済みとなっている可能性があります。

価格は、坪270万円台後半から290万円前後です。九大学研都市のマンションとして見ると、決して安くありません。45㎡台の2LDKでも3,000万円台後半、70㎡台の3LDKは6,000万円前後です。数年前の相場感で、九大学研都市まで行けば、70㎡台を4,000万円台で買えるのではないかと考えていると、価格に驚くと思います。福岡市内の新築マンション価格上昇は、九大学研都市にも明確に波及しています。

ここでのお得情報としては、モデルルームとして使用している住戸のオプションと家具はそのまま付いてくるそうです。これは単純に値引きと同等となります。

姪浜との価格差をどう考えるか

九大学研都市の価格を評価する際、比較対象になりやすいのが姪浜です。本物件の販売住戸は、坪約273万～290万円です。姪浜駅周辺の駅近新築では、住戸条件や物件によって、これより坪単価が数十万円高くなるケースがあります。仮に坪単価が50万円違えば、70㎡の住戸ではどれほどの差になるでしょうか。

70㎡は約21.18坪です。21.18坪×50万円＝約1,059万円。同じ広さなら、単純計算で約1,000万円の差になります。ただし、「姪浜より必ず坪50万円安い」と一般化することはできません。姪浜でも駅徒歩3分と徒歩12分では相場が異なりますし、方角、階数、建物仕様、ブランド、土地取得時期によって価格は変わります。本物件との比較では、同時期に販売中で、駅距離や面積が近い住戸を選ぶ必要があります。
それでも、姪浜駅近の新築と比べて購入総額を抑えられるなら、その差は大きな意味を持ちます。住宅ローンを減らすだけでなく、教育費、車、老後資金、旅行などへ回せる金額が変わるからです。
また、同じ予算で、

• 姪浜の60㎡台を選ぶ
• 九大学研都市の70㎡台を選ぶ

という比較もできます。

本物件は、単に「姪浜より遠いから安いマンション」ではありません。都心までの乗車時間を少し延ばすことで、駅距離と住戸面積を維持しながら、購入総額を抑えるマンションと捉えると、立ち位置が分かりやすくなります。

おすすめは72.42㎡のAタイプ

今回価格を確認できた住戸の中で、私がおすすめしたいのはAタイプです。Aタイプは、専有面積72.42㎡の3LDK。3人から4人家族が、一定期間ではなく長く暮らすことを考えやすい広さです。特に301号室は、5,980万円。坪単価は約273万円でした。

Aタイプ

Aタイプ301号室

• 間取り：3LDK
• 専有面積：72.42㎡
• 価格：5,980万円
• 坪単価：約273万円

今回価格を確認できた住戸の中では、最も低い坪単価です。
45.32㎡のEタイプは3,870万円から購入できますが、坪単価は約282万円。57.69㎡のDタイプは4,870万円で、坪単価は約279万円です。Aタイプは総額こそ高くなりますが、1㎡または1坪当たりで見ると相対的に割安です。子ども部屋、夫婦の寝室、リビング・ダイニングを確保し、収納にもある程度の余裕を持たせるには、やはり70㎡前後は欲しいところです。

また、将来売却する場合にも、
駅徒歩4分・70㎡台・3LDK
という組み合わせは、九大学研都市でマンションを探すファミリー層の検討条件に入りやすいと考えられます。必ず高く売れるという意味ではありませんが、45㎡台や50㎡台の住戸より、購入者像が分かりやすい間取りです。

301号室と401号室には300万円の差

価格表では、同じAタイプに次の2住戸がありました。

• 301号室：5,980万円
• 401号室：6,280万円

価格差は300万円です。
坪単価では、

• 301号室：約273万円
• 401号室：約287万円

となります。

同じタイプながら大きな価格差があるため、単純な階数差だけでなく、眺望、日照、販売時期、価格改定、オプションなど、販売条件が異なる可能性があります。まずは販売担当者に、価格差の理由を確認してみましょう。そのうえで、301号室の日照、眺望、周辺建物からの視線に納得できるのであれば、301号室の方が価格と広さのバランスに優れていると感じます。

300万円は小さな差ではありません。住宅ローンの返済だけでなく、家具・家電、引っ越し費用、教育費、車の買い替えなどに使える金額です。完成済み物件なので、両方を見学できるなら、同じ位置から外を見て比較するのが一番です。「1階上がること」に300万円を払う価値があるかは、実際の眺望差を見て判断したいところです。

Aタイプで確認したいポイント

Aタイプをおすすめしますが、価格だけで決めてよいわけではありません。

前面建物との関係

周辺には戸建て住宅や既存マンションがあります。

3階では、建物の屋根、電線、周辺住戸などが視界に入る可能性があります。バルコニーからの眺めだけでなく、リビングのソファに座った状態で、外がどのように見えるかを確認したいところです。

日当たり

南向きであっても、季節や時間帯によって周辺建物の影響を受ける可能性があります。見学時の日当たりに加え、冬季の日影についても確認できると安心です。

電車や周辺道路の音

駅徒歩4分という便利な立地です。住戸によっては電車や周辺道路の音が聞こえる可能性があるため、窓を閉めた状態、開けた状態、バルコニーに出た状態で確認しましょう。しかしながら、見学した感じでは全く気になりませんでした。

45㎡台のEタイプは1人・2人暮らし向け

Eタイプは45.32㎡の2LDKです。

価格表では、

• 205号室：3,870万円
• 305号室：3,890万円

でした。

駅徒歩4分、イオンモール徒歩圏という立地を考えると、1人暮らしや2人暮らしには使いやすい住戸です。
近年、単身世帯も増えていることから、小規模住戸も多く供給されているようです。これに関しては、将来的に車の運転をやめる可能性を考え、駅や商業施設に近い場所へ住み替えたいシニアにも合うかもしれません。
一方、子どものいる家庭が長く暮らすには、45㎡台はかなりコンパクトです。2LDKという表記だけで判断せず、各居室、収納、リビング・ダイニングの実寸を確認する必要があります。将来子どもを持つ予定がある場合は、数年後の住み替えも含めて検討した方がよいでしょう。坪単価はAタイプ301号室より高いため、ファミリーで予算が届くのであれば、Aタイプまで広げた方が長期的な満足度は高そうです。

G1タイプはルーフバルコニーが魅力

Gタイプ

G1タイプは75.08㎡の3LDKです。価格表では、405号室が6,580万円でした。301号室Aタイプとの差は600万円です。面積差は2.66㎡ですが、G1タイプには18.37㎡のルーフバルコニーがあります。したがって、面積が少し広いだけで600万円高いと単純に比較することはできません。
ルーフバルコニー、住戸位置、採光、開口部、プライバシー性などに価値を感じる方には、G1タイプが魅力的でしょう。一方で、70㎡を超えていれば十分で、ルーフバルコニーを強く必要としない家庭には、Aタイプ301号室の方が合理的に見えます。

このマンションの気になる点

九大学研都市としては、すでに安くない

坪270万円台後半から290万円前後は、少し前の九大学研都市の相場感と比べれば高い水準です。70㎡台は6,000万円前後であり、郊外へ移れば住宅費を大幅に下げられる、という価格ではありません。

筑肥線は地下鉄より運転本数が少ない

直通列車を利用すれば天神方面へ乗り換えなしですが、地下鉄区間と同じ運転頻度ではありません。通勤時間帯や休日のダイヤを確認する必要があります。しかし、天神方面は平日の昼間で１時間に４本、通勤時間帯（午前７時台）は９本と十分な本数ではあります。

このマンションが向いている人

本物件が特に合いそうなのは、次のような方です。

• 天神・博多・福岡空港方面へ直通列車で通勤したい
• 駅徒歩5分以内を重視する
• 姪浜駅周辺の駅近新築では予算が厳しい
• 70㎡前後の3LDKを確保したい
• 日常の買い物を駅周辺で済ませたい
• 車を所有し、平置き駐車場を重視する
• 豪華な共用施設より、立地と住戸を優先する
• 完成した住戸を確認して購入したい

反対に、次の条件を重視する場合は、他の物件とも比較した方がよいでしょう。

• 地下鉄と同等の運転本数を求める
• 天神までの所要時間を少しでも短くしたい
• 80㎡以上の広さが必要
• 大規模マンションの共用施設を求める
• 周囲に建物のない開放的な眺望を重視する
• 5,000万円以下で70㎡台を探している

まとめ

「クレアネクスト九大学研都市駅前」は、JR九大学研都市駅徒歩4分、全30戸、全区画平置き駐車場という特徴を持つ完成済みマンションです。駅前の大通りに面しているわけではなく、戸建てや既存マンションが建つ住宅地に位置しています。住戸によっては周辺建物の影響を受けますが、駅徒歩4分でありながら、駅前のにぎわいから少し離れた落ち着きがあります。エントランスは、シャンデリアや天井装飾を取り入れた、想像以上に華やかな空間でした。デザインの好みは分かれるでしょうが、小規模マンションだから共用部が簡素、という物件ではありません。

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こちらの物件も見られています

プレサンス ロジェ 博多STATION NORTH
公式サイト