【大阪】「リバーガーデン上町一丁目」3LDK4,900万台〜「関西マンションすごろく」


今回ご紹介するマンションは大阪市中央区に完成するリバーガーデン上町一丁目です。
現在HP上は「(仮称)中央区上町一丁目 高層邸宅プロジェクト」となっておりますが、既にモデルルーム等でいただくパンフレットはリバーガーデン上町一丁目となっております。

『リバーってどこやねん?!』と大阪以外の方はツッコムと思いますが、リバー産業株式会社という大阪を本社とする会社で企画・施工・販売を自社グループで一気通貫で実施することからコストを抑え比較的安価な価格帯で販売する企業です(お初天神に出来るマンションとは違う・・・)。単独で大きなプロジェクトも販売実績があり、大阪此花区1,222戸、福島区では850戸の大規模マンションを手がけております。

また、リバーのマンションは「緑視率」という視野に入る緑の量を多くするコンセプトがあり、どのマンションも素敵なガーデンが広がっています。

今回もパンダ部屋(戦略的に安い価格帯を作る)を用意しているため、購入を検討している方は本日から始まっている事前案内会に参加して6月上旬の販売に向け動いた方が良いオススメ物件です。
大阪市中央区付近でマンション探しをしている方はここ以上に安い物件はほぼないため是非とも見て欲しい本物件をレポート致します。

リバーガーデン上町一丁目

出典:リバーガーデン上町一丁目HP

リバーシリーズのマンションイメージ

過去販売したリバーガーデン福島と千里中央の物件のデザインです。
緑が多く散歩するのにも最適な環境です。


以前、ユニバーサルシティ駅に1年間だけ住んでおりましたが、リバーシリーズのマンションがあったので気分転換によく散歩していました。

リバーガーデン上町一丁目



出典:リバー産業HP
緑を多くする工夫を凝らしている

総評

オススメです!
正直な所、筆者は隣に完成するグランドメゾン上町一丁目タワーの方が好きですが、、、
予算6,000万で3LDK70平米以上を探している方は少しだけ背伸びしてでも本物件を検討していただきたいです。
中央区、徒歩10分以内に3駅使える立地でここより安く買える新築物件はほとんど見かけません。

梅田(東梅田)、本町、天王寺、心斎橋などの大阪のビジネス街、ショッピング街までも電車に乗れば3分〜7分とアクセスも抜群です。

本物件がある周辺は大阪市内の高台に位置しており強固な地盤で水害にも強い上町台地、名門校も多く教育環境も魅力的なエリアのため子育て世代に人気なエリアです。

まだ正式価格は決定していませんが、プレミアム住戸含めても平均坪単価は300万円以下に収まりそうですし、部屋は狭いもののパンダ部屋の3LDKが4,900万円台、低層階70平米も6,000万円を切っている部屋もありますので、高騰する大阪都心の物件の中でも目には優しい価格帯です。

93戸と規模は多くないものの既に40件以上の要望が入っている様子で人気の高さが伺えます。
スーモ関西では関西全域の新築マンション総合ランキングの中で初登場一位、5週連続アクセス数一位
ヤフー不動産でも大阪市中央区の中で資料請求数一位を獲得

そんな人気の背景から、既に二期目以降は値上げの可能性もあると営業担当者から伺いましたので、購入検討中の方は5月22日から始まる事前案内会に参加することをオススメいたします。

なお一番の競合物件は、このマンションの真隣に完成するグランドメゾン上町一丁目タワーとなりますが、こちらも大変人気で間取りが良く6,000万円台の部屋が特に売れており残りはかなり少なくなっています。グランドメゾン上町一丁目タワーは会社の同僚も購入しているのですが、仕様やブランドを考慮すると筆者はグランドメゾン上町一丁目タワーの方が好きです。しかし、売れ行きが良く現在は6,900万円〜の住戸となりグロス価格が高くなるため、本物件に一定の検討層が流れるかと考えています。

主なポイント

  • 大阪市中央区物件の割には価格帯はまだ安価
  • 徒歩10分以内に3駅使える立地、梅田(東梅田)、本町、天王寺、心斎橋まで電車で7分以内のアクセス性
  • 高台に位置しており強固な地盤で水害にも強い上町台地
  • 名門校も多く教育環境も魅力的なエリア
  • 販売開始前から多くの要望が入るほど人気物件
  • 二期目からは値上げの可能性があり購入検討は一期目がオススメ
  • 緑が多く自然が体感できるマンションに住みたい方には特にオススメ

物件概要

  • 名称:リバーガーデン上町一丁目
  • 所在地:大阪府大阪市中央区上町一丁目15番15(地番
  • アクセス:
    大阪メトロ長堀鶴見緑地線「玉造」駅徒歩7分
    大阪メトロ谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩8分
    大阪メトロ谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅徒歩10分
  • 総戸数:93戸
  • 規模:鉄筋コンクリート造地上20階・地下1階
  • 入居予定:2022年11月予定
  • 売主:リバー産業株式会社
  • 施工:リバー建設株式会社

アクセス

欲を言うと最寄駅までが徒歩5分以内であれば良かったですが、3駅が徒歩10分以内に使えるため十分な立地です。
大阪市内で働く人はここに住めばどこに通勤するにも便利な立地です。

一番使う駅は谷町四丁目駅になると思いますが、梅田には電車で7分、本町には電車3分でアクセスできるため、通勤利便性は非常に高いです。
もちろん、心斎橋や天王寺等にも電車で5分以内にアクセスが可能なので、大阪市内のどこに行くにも便利な場所です。
表記上一番近い玉造駅は京橋駅や焼肉食べに鶴橋行く時の利用がメインかなと思います。

また、自転車での移動もとても便利なエリアです。
心斎橋までであれば自転車で10分以内に行けますので、マンションから谷町六丁目駅まで歩く時間で移動可能です。
梅田までは15分〜20分で移動が可能なので、駅までの徒歩時間、電車の待ち時間を考慮すると自転車での移動が多くなるかと思います。

リバーガーデン上町一丁目

出典:リバーガーデン上町一丁目HP

周辺環境

徒歩5分圏内にスーパーがないのは残念ですが、自転車などを使えば普段の買い物にも困らないです。
子育て世代が多い地域のため、休日には複数の公園をハシゴすることも可能です。遊具はありませんが難波宮跡公園は子供が体を動かすには最適な公園です。
小さめですがキューズモールがあるのはありがたいですね。
  • スーパー:ライフ、イズミヤ
  • 商業施設:キューズモール、ドンキホーテ
  • 公園:広小路公園、難波宮跡公園、大阪城公園など
  • 教育施設:名門として名高い有名私立学校も数多く点在しており、子育て世代には安心材料になるかと思います。

災害対策

大阪市内でも限られた高台である上町台地に位置しており、歴史的に洪水などの自然災害が少ない上町台地として有名です。
マンション購入において、浸水や津波の心配をされる方も多いかと思いますが、大阪市内に住む場合、ここ以上に安全な地域はあまり無いかと思います。いつ起こるかわからない災害対策をどこまで考えるかはありますが、安心して良いと考えて良い立地です。

リバーガーデン上町一丁目

出典:リバーガーデン上町一丁目HP

仕様

共有部

93戸と小さめの物件となるため共用施設等は特になくシンプルな作りです。
エントランスホールは二層吹き抜けになっており、高級感はあります。
また、リバーらしく敷地の30%を緑化してエントランス付近に水のせせらぎを設けるなど、自然を体感できるのはプラスポイントです。

専有部

80平米のEタイプと16階以上はプレミアムグレードとなり専有部分のグレードがアップします。一例ですが・・
  • 玄関ハンズフリー電池錠
  • 玄関前インターホンカメラ
  • タンクレストイレ、手洗いカウンター
  • 浴室、洗面室の水栓グローエ社製
  • 浴室LEDダウンライト照明 など
全戸共通してもディスポーザ、食洗機、スロップシンク、ミストサウナ、ドアキャッチャー、ルーバー面格子が付いておりますので、そこそこ満足出来るレベルです。

販売予定価格

現在販売中の中央区の価格にしては比較的目に優しい価格帯です。
しかし、二期目から値上げの可能性があるため購入は一期目がオススメです。


3LDK〜4,900万円台は本物件で一番小さな63平米の3LDKですが、恐らく1番人気になり抽選は避けられませんがチャレンジしたいですね
また、低層階は6,000万を少し超える価格から70平米3LDKがありますので、こちらも人気があります。

なお、Aタイプ、Bタイプは約25m先に36階建のグランドメゾン上町一丁目タワーと被るため、単価は抑え目です。
全体的に階層ごとの価格差はそこまで大きくないため、可能であればプレミアム住戸に該当する上層階を中心に検討したいです。

価格帯は1週間程前に伺った100万円台の予定価格のため、全て真ん中の価格として記載いたします(例:4,900万円台→4,950万円)。

Aタイプ:70.31平米

2階:5,850万円(坪単価275万円)
角部屋ですが東側が36階建のグランドメゾン上町一丁目タワーと被るため価格帯は抑えられています。

リバーガーデン上町一丁目

Bタイプ:63.27平米

3階:4,950万円(坪単価258万円)
今回一番抽選になるパンダ部屋です。
リビングダイニングが実質10帖程度になるため、洋室2を開けたままにして実質2LDKで使う方が圧迫感はなく生活の満足度も高まるかと思います。


Cタイプ:71.94平米

3階:6,150万円(坪単価282万円)※実際は6,100万円台前半と想定
6階:6,150万円(坪単価282万円)※実際は6,100万円台後半と想定
11階:6,250万円(坪単価287万円)


Dタイプ:70.05平米

3階:6,150万円(坪単価290万円)
6階:6,250万円(坪単価294万円)
11階:6,350万円(坪単価299万円)
16階:6,550万円(坪単価309万円) ※プレミアム住戸


Eタイプ:80.81平米

3階:7,150万円(坪単価292万円)※プレミアム住戸
6階:7,250万円(坪単価296万円)※プレミアム住戸

リバーガーデン上町一丁目

出典:リバーガーデン上町一丁目資料


 

管理費・修繕積立金

破格です!

Aタイプ70.31平米で管理費・修繕積立金は10,110円です(約144円/平米)。
隣のグランドメゾン上町一丁目タワーが約350円/平米のため、70平米で約25,000円です。
これはタワーマンションだけでなく、通常のマンションと比較してもかなり安い設定になっているため、特に長期的に同じマンションに住む方には大きなメリットになります。

よって、隣のグランドメゾン上町一丁目タワーを購入する場合、物件価格の差分&管理費・修繕積立金の差分の合計は意識した比較検討が必要となります。
両物件のランニングコストのザックリ比較ですが、以下の差分が出てくるため、長期的に見たら本物件の割安さが際立ちます。

それでもリバーらしい植栽豊かなエントランス、365日の有人管理、宅配ロッカー、24時間365日ゴミ出し可能、24時間遠隔管理システム導入など、かなり頑張っています!
  • 月:15,000円
  • 年間:18万円
  • 10年間:180万円
  • 35年間:630万円
    ※管理費・修繕積立金の経年毎の価格変更は未考慮

比較対象となる新築マンション

1番の比較物件はグランドメゾン上町一丁目タワーです。
綺麗な間取りが多く、エントランスや内廊下設計など筆者ならこちらを選びます(既にオススメの角部屋は完売)。

【主な比較候補物件】
リバーガーデン上町一丁目

リバーガーデン上町一丁目HP資料に筆者加筆

すごろく期待値

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

すごろく期待値:70点

【理由】

グランドメゾン上町一丁目タワーの方が期待値は高い(80点)ですが、大阪市中央区でここ以上に安価な新築マンションが見つからないため、中古になってもあまり残債割れはないかと考えています。また、大阪のキタやミナミまでのアクセスも良く、教育環境的にも人気のエリアになるため安心材料も多い物件です。

まとめ

筆者はタワーマンションを好む傾向があるため、本物件は購入はしませんがパンダ部屋は投資用で欲しいなと思っています。
この物件を逃すと益々、大阪市内での新築マンション購入は難しくなる
ため、ぜひ本物件も検討候補に入れていただきたいです。
本日から事前案内会が始まっており、6月には第一期が始まるため、リバーガーデン上町一丁目
の見学をしてみてください。

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※100%ではありませんが記事化していきます。

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ABOUTこの記事をかいた人

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎30歳で神戸ハーバーランドに1軒目購入、34歳で大阪市内に2軒目購入、現在3軒目の物件探し中の30代後半の非不動産業界のサラリーマンです。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎会社内でも物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

4 件のコメント

  • 隔て板はハイタイプ より:

    大変興味深く拝見しました!
    大阪のマンション情報量は、東京に比べて少なく、大変参考になります。
    本件、実需向けに興味を持ちました。
    同じ理由でウエリスタワー谷町四丁目、同京町堀も期待してます。記事化されるのでしたら、楽しみにしております!

    • 関西マンションすごろく より:

      ★隔て板はハイタイプ様
      コメントありがとうございます。
      先程物件概要を見ると、リバーガーデン上町一丁目の一期の供給戸数は半分を超えているのでかなり人気ですね!
      今日の夕方に申込締め切りのようで、マンションコミュニティもちょっと静まってて、今日の夜以降にまた盛り上がりそうですね。

      ウエリスタワー谷町四丁目も7月が第一期販売のため、間に合うように記事化しますのでお楽しみください。

      • 隔て板はハイタイプ より:

        ご返信ありがとうございます。場所と価格のバランスが良さそうと思ってたので、やはりの人気ですね。
        ウエリスタワーの記事も、楽しみにさせていただきます!(お疲れが出ない程度に、これからもがんばってください。)
        ちなみに大阪のマンションでは、隔て板がハイタイプの物件が東京より少ないように感じております。。。(スミフ物件くらいでしょうか、基本採用されてるのは)。大阪でも増えて欲しいです。

        • 関西マンションすごろく より:

          ★隔て板はハイタイプ様
          コメントありがとうございます。
          リバー上町と同様にウエリスタワーの単価が安い部屋は一期で申込は結構入るかと思います。
          今朝別物件の投稿が完了しましたので、今日からウエリスタワーの記事作成に取り掛かります。

          大阪はハイタイプ少ないですね〜、東京も最近は少ない気はしますが、東京の方の方が目が肥えているので採用率は高いのでは?と思っています。
          10万円高くてもハイタイプに変更して欲しいもんです。
          スミフはエントランスの造りなども一貫していますので、価格を除けば間取りも良いのでお勧めしたいんですが…

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