パークコート神宮北参道 ザ タワーの「私の印象」→ちょーかっこいい建物!【けろけろ准将】

今日は、パークコート神宮北参道 ザ タワーの「私の印象」です!

所在地:東京都渋谷区千駄ヶ谷4丁目6番1(地番)
交通:東京メトロ副都心線「北参道」駅 徒歩1分、山手線「代々木」駅 徒歩6分
総武・中央緩行線「代々木」駅 徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「代々木」駅 徒歩6分
総戸数:471戸(販売総戸数471戸、他に 店舗1戸)
入居時期:2023年7月下旬入居予定
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上27階地下1階


こちらに興味を持ったポイントは、なんといっても建物の恰好良さ、駅徒歩1分の利便性と希少性、そしてJRアクセスも悪くないという点です!
もちろん、明治神宮、神宮外苑、新宿御苑に囲まれた、周囲にそんなに高い建物のない立地にも魅力を感じました!

◆外観:ホシノアーキテクツのこだわり、日比谷ミッドタウンに似た曲線美!

モデルルームで強調された、「NEST(巣)」的なイメージは個人的には抱けなかったのですが、日比谷ミッドタウンに似た曲線美の建物は住居用マンションとしては比類ない、圧倒的な印象です!


グッドデザイン賞を取る未来が目に浮かぶ、すごい格好良さです!

◆共用施設:気軽に使いやすい設備が随所に!

周囲の建物よりひときわ高い当物件から360度見渡せる屋上デッキ(なかなかないよね)、随所に設けられた気軽に使いやすそうな椅子やテーブルのあるスペースなど、とても好ましいです!

じゃーん、と設けられたパーティラウンジや予約が必要なワークブースなどは意外と常用はしないものです。
それよりも、ふらりと立ち寄り使いやすいスペースがあちこちあるほうが、個人的には価値を感じます。

そのほか、ジムや、ゲストルームなどの一般的なものはもちろん、ゴルフレンジやランドリーラウンジ(コインランドリーがある!)などの、そんなには見かけないものまで、多彩に揃っています!


◆専有部:白を基調とした玄関のスタイリッシュさ、スーペリアでも目を見張る格好良い内装!

まずは、玄関扉周りが全体的に「白!」で、スタイリッシュさに圧倒されました。未知の惑星から来た宇宙船の中みたいな印象・・・(入ったことないけど)。

内装も、多数モデルルームを見てきましたが、スーペリアとしては、なかなかないくらい恰好良かったです!
建具や水回りなど、他ではあまりみない素材を使っていてとても斬新に感じました。
床材も、リビングはフローリングとタイル、主寝室はフローリング・タイル・カーペットから選択できます。

天井高は250cm前後と一般的なのがやや残念ながら、窓の高さが230cmゆえ、開放感があります。下がり天井も少なめ。

そして、バルコニーの室外機が外から見えない構造で格納されているのが、外観の点でも、部屋の中から見ても、すっきりしてすごく素敵です!
どうしてもエアコン回りが見えると生活感満載になりますから・・・

以上、大変好感度高いものでした。

◆立地:ネックは、電車と明治通り(+飛行機)の騒音か?

敷地に沿って、西側の南北に首都高4号線、南東から北西に向けて明治通りが走っています。
首都高4号線はさほど騒音を感じないものの、明治通りは結構交通量があって、車の音がやや気になりました。

↑首都高高架下から、建設地を望む

また、明治通り方向の2ブロックくらい先(歩くと2分程度の距離)に山手線、湘南新宿ライン、埼京線の高架があり、北西の同じくらい先に中央線の高架と、2方向に高架が近い立地ゆえ、電車の音は割と気になりました(外にいるので、なおさらですね)。

なお、飛行機については、羽田新航路が真上を通っているものの、高度が白金のあたりの1.5倍、900m程度となり、音は想像ほどではありませんでした(南風時に1時間30本通る見通しの航路なので、結構な頻度ですが)。

南東方向は高い建物が立たない住宅地ではあるものの、総合すると、個人的には、静かとは言えない立地、という印象です。

騒音耐性は個人差の大きいものなので、現地要確認です!

◆交通利便性:北参道駅徒歩1分は、当然◎。千駄ヶ谷駅アクセスは緑化・屋根付き!?で好感度高!代々木駅アクセスはゴチャゴチャ+踏切で、微妙。

交通利便性は、メトロ北参道駅1分は、やっぱりありがたいですよね。

徒歩8分のJR千駄ヶ谷駅は、オリンピックを見据えてとてもキレイになっており、雰囲気もすっきりしていて悪くないです!

そこから物件まで、首都高に沿って降りていくのですが、高架下が駐車場になっている関係か、歩道は首都高によって長い軒下のようになっており、物件前まで屋根付きのような感じで歩けます!
「棚ぼた」的?なメリットを感じました。


他方、JR最寄りである代々木駅(徒歩6分)へのアクセスは、最短距離だと、雑多な安飲み屋街的なところを通る細い道となり、素敵とは言い難いかな・・・

さらに、途中に埼京線?湘南新宿ライン?の踏み切り(こんな都心に!!)があり、結構な頻度で閉まります。

↑踏切の先(代々木駅寄り)から、物件建設地を望む(紅白のクレーンのあるところ)

私は行きも帰りもひっかかり、しかも一方は双方向の電車が来て、かなりの時間閉まりました。
これ、代々木駅を通勤に使う場合、結構ストレスになるかもです・・・
駅までの経路は他にもありますが、最短はこの道なので。



なお、代々木駅から物件までストレートに見渡せる故か、公称6分より近く感じます(踏切にひっかからなければ!)。

メトロ北参道駅を常用する方には最高のアクセスながら、JR利用だと、最寄りの代々木駅アクセスが微妙なのはやや残念かな・・・

◆管理費と修繕積立が高いなあ・・・物件価格は、もしかしてこれが相場なの?

管理費の㎡単価は638円くらいとなり、ちょっと高いなあという印象を受けました。
共用施設はそれなりに充実していますが、一昔前の湾岸物件と比較すると、大差ないような気もします。
第三者管理や充実した共用施設を強調されていましたが、だからといって、どうなのだろう・・・管理費と修繕積立金の合計は、70㎡くらいで当初から月6万円弱になります!
まあ、最近の新築はいずれも結構な額なので・・・この点を考えると、中古のほうがお得なのかもとか思ってしまう。

物件価格は、立地は微妙ながら建物が素晴らしいので、こちらも今時妥当と言わざるを得ないのかな??坪単価700万円くらいからありそう。

◆総合的に見て、建物は素晴らしく、立地は「最高・・・とは言い切れないかな?」という印象。

個人的な立地の印象は、全く別エリアながら、ぶっちゃけ「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」と近いです(地ぐらい?とかは置いといて)。
マイナー路線メトロ駅直結あるいは1分、JRアクセスはなくはないが微妙、首都高隣接、周辺環境は緑多いが雑多な繁華街にも近い、眺望が良い部屋ばかりではない・・・


↑正面が建設地、物件前を下がった奥が北参道駅。前の通りは明治通り。


↑当物件向かい側。前が明治通り。樹木のある高速沿いを進むと明治神宮で、こちらの雰囲気は悪くない感じ。

とはいえ、とにかく建物は、こちら圧倒的です!「素敵」の一言!!

箱重視で、この月額費用を許容できる、音に神経質でない方にとって、よい物件と思います!

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内下町自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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