はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネ―です。
今回は茨城県の土浦について語ろうと思います。
カネーは幼少期から高校生まで広島県で過ごし、18歳からまで28歳までは愛知県で過ごし、28歳から1年東京で過ごし、29歳から現在まで埼玉県で過ごしております。
北関東担当しておりますが茨城県は今まで全く縁がありませんでした。そんなやつが茨城県の土浦を語ったところで全く分かってないと思います。
今回は初めて訪れて思ったことや感じたことをできるだけ忖度せず書いておりますので許して頂けますと幸いです。
Contents
立地
土浦は東京駅から北東に約65キロに立地する人口約14万人の市です。
65キロというと東京駅から南西にいった場合は、神奈川県の平塚市の少し先。
北西に行った場合は埼玉県の熊谷市。
西に行った場合は高尾山の先の相模湖までの距離。
東に行った場合は千葉県の東金市にあたります。
日本第二位の大きさを誇る霞ケ浦が近くにあり、マリンスポーツを楽しむことも可能です。
交通
JR常磐線
常磐線は上野駅を起点に遠くは宮城県仙台まで伸びる路線です。
茨城県は新幹線がありませんので鉄道での移動は常磐線がかかせません。
土浦駅から東京駅までは最短で64分でたどり着くことができます。
新幹線はありませんが特急のときわ号が停車します。
駅ネットを使うと「ときわ号」の指定席料金は東京駅から910円です。
在来線のグリーン車よりも安いです。ときわ号はWi-Fiも完備してます。
先に書きますマイナスなこと
つくばエクスプレスの誘致が叶わなかった街
つくば駅との関係は西に約10キロ。
車で約20分の距離です。
この延伸が実現していれば、つくば市のように人口が2035年まで増えるような都市になった可能性もあったのではないでしょうか。
現状では土浦からつくばへ人口が流出しております。
まだ茨城県ではつくばエクスプレスを茨城空港まで延伸してほしいという意見はあるのですが、財源をどうするかという問題が全く解決していないので難しいかと思われます。
イオンに駅前の人たちを攫われた街
これは地方都市あるあるなのですが、地方都市は郊外に土地が余っている為、大型の商業施設がよくできます。車社会なので駅から近い必要がないのです。
この代償として駅近くの商業施設がダメージを受けます。
そのせいか、土浦駅近くにはあまり商業施設もなくスーパーもKASUMIという一件だけです。
再開発がうまく機能しなかった街
土浦の駅前は再開発をしました。その為、道路もきれいに整備され歩道も広いです。
また市役所も駅前に移設されました。
これが何を招いたかというと賃料の上昇を招きました。
その為、駅の近くのテナントは賃料が高すぎの為郊外へ。
駅の近くにスーパーが少ない理由がこれです。
KASUMIさんも、賃料を半分にするから入ってくれないかと市が呼びかけたから入ってくれたらしいです。
風俗街がある街
駅の西側に風俗店が多くならんでいます。呼び込みのお兄さんたちが昼間でも外で声を掛けてる状態です。
埼玉で例えると西川口駅の西側のようなイメージでしょうか。
風俗店が悪いわけではありません、男性にとっても女性にとっても必要としてる人がいることは間違いありませんので。
ただ、住環境としては少しマイナスな一面でしょうか。
新築マンションの紹介
マンションはパークホームズ土浦です。
物件概要
| 総戸数 |
195戸 |
|---|---|
| 開発総面積 |
— |
| 敷地面積 |
3,297.13㎡ |
| 建築面積 |
1,319.99㎡ |
| 延床面積 |
17,330.60㎡ |
| 竣工時期 |
2023年2月下旬竣工予定 |
| 入居時期 |
2023年3月下旬入居予定 |
| 構造・階数 |
鉄筋コンクリート造地上20階 |
| 分譲後の権利形態 |
敷地は共有、建物は区分所有 |
| 用途地域 |
商業地域 |
| 建築確認番号 |
第UHEC建確R020226変2号 |
| 区画整理法 |
— |
| 土地権利／借地権種類 |
所有権 |
| 駐車場 |
総戸数 195戸 に対して 敷地内機械式 148台 来客用1台・カーシェア用1台（別途あり） |
| 駐輪場 |
総戸数 195戸 に対して208台 |
| バイク置場 |
総戸数 195戸 に対して2台 |
| トランクルーム |
— |
| 施設・設備 |
— |
| 管理形態 |
管理組合結成後管理会社へ委託 |
| 施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
| 管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 会社情報 |
＜売主・販売代理＞ 国土交通大臣（4）７２５９号 （一社）不動産協会、（一社）不動産流通協会 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 三井不動産レジデンシャル株式会社 東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号 ＜売主＞ 国土交通大臣（５）５６００号 (一社）全国住宅産業協会 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 株式会社長谷工不動産 東京都港区芝二丁目31番19号 ＜販売代理＞ 国土交通大臣（１０）３１７５号 （一社）不動産協会、（一社）不動産流通経営協会 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 株式会社長谷工アーベスト 東京都港区芝二丁目６番１号 |
| 共通概要備考 |
— |
立地
西口駅前にはペデストリアンデッキがあります。また市役所も駅前にあり、スーパーもあるため最悪車がなくても一通りの生活はできると思います。ただ、土浦は商業施設が充実しているエリアが駅から2キロほどの距離にあります。。生活を充実させるには車はあったほうがよいでしょう。
商業施設充実エリアは下記の位置です。
間取り
Ａタイプ 90.45㎡
Ｃタイプ 72.59㎡
Dタイプ 64.66㎡
Eタイプ 72.59㎡
Eタイプ 72.59㎡
Ｆタイプ 80.59㎡
都心とは違い、広い間取りが多いです。
ただ、最近郊外のマンションでも2LDKを作ってるマンションが多いなと感じています。主は当然3LDKと4LDKなのですが、少ないながらも2LDKにチャレンジしているマンションが多いです。
また売れ行きを見ても数が少ないのと価格が抑えられているので2LDKの部屋は結構成約している印象です。
時代のニーズかと思いますが、郊外の戸建から引っ越される方で2LDKでも問題がない単身の方やご夫婦が一定層いるという判断で各デヴェロッパー企画しているのでしょう。
断捨離してして価格を抑えるというのは良い選択だと思います。
価格
Aタイプ 4LDK 90.45㎡
19階 4,290万 坪156万
9階 3,530万 坪128万
5階 3,410万 坪124万
B1タイプ ３LDK 72.59㎡
19階 3,130万 坪142万
15階 3,030万 坪137万
11階 2,850万 坪129万
5階 2,550万 坪115万
Dタイプ 2LDK 64.66㎡
19階 2,830万 坪144万
15階 2,720万 坪138万
9階 2,510万 坪128万
5階 2,430万 坪124万
Eタイプ 3LDK 72.59㎡
19階 3,100万 坪140万
15階 3,020万 坪137万
9階 2,720万 坪123万
3階 2,480万 坪112万
C1タイプ 3LDK 72.59㎡
19階 3,130万 坪142万
15階 3,050万 坪138万
9階 2,750万 坪125万
Ｆタイプ 4LDK 80.52㎡
19階 3,540万 坪145万
15階 3,420万 坪140万
9階 3,060万 坪125万
5階 2,870万 坪117万
C2タイプ 3LDK 72.59㎡
19階 3,130万 坪142万
15階 3,050万 坪138万
9階 2,750万 坪125万
B2タイプ 3LDK 72.59㎡
19階 3,130万 坪142万
15階 3,050万 坪138万
9階 2,750万 坪125万
C3タイプ 3LDK 72.59㎡
19階 3,130万 坪142万
15階 3,050万 坪138万
7階 2,630万 坪119万
Gタイプ 4LDK 82.03㎡
19階 3,740万 坪150万
13階 3,500万 坪140万
9階 3,260万 坪131万
5階 3,040万 坪122万
目に優しい価格ですね。というのも当初の分譲価格から各部屋600万から800万下げたとのことです。
三井は大手ですが、利益をあげて粘るよりも早期完売にシフトしたようですね。
とはいえ私が訪れた時点(1月中旬)での成約は全体の18%でした。この価格ならもう少し進捗してもよい気がします。
駐車場
駐車場は機械式です。また全戸分の確保はされておらず195戸に対して148台。ここは残念な部分です。車は必須なエリアだとは思いますので近隣で確保しなければならない方がでてくるでしょう。
土浦の中古マンションは
土浦駅周辺のマンションを築年数順に上から３つ
ウィザーズレジデンスは坪227万円です。これは少し強気に出しすぎでしょう。
プレミアムレジデンスとポレスターセントラルシティはそれぞれ坪102万と97万円。
それぞれ築14年と築15年なので、そこと比較するとパークホームズ土浦の坪単価は安いと思います。
例えばCタイプ3,130万円のお部屋をフルローンで買ったとして、15年住んだ場合、金利1パーセントだった場合の残債は約1,900万円です。
値上がりする可能性は低いので即転売には向きませんが住み続けて何年か後に売り出す際の残債割れの可能性は低いと言えます。
総括
今回ご紹介したパークホームズ土浦は宇都宮や高崎に比べ非常にお求め安い価格で購入ができるマンションです。
駅から徒歩3分の場所で三井の新築分譲マンションを坪120万から150万で買えるのです。
ただ、土浦は街としての魅力が…と感じました。
営業マンの話も
「再開発に失敗した街なんです…」
「つくばエクスプレスが来れば変わっていた…」
「でもうちのマンション相当安いですよ！」
確かに安いんです、でも地縁がない人に売るのは苦戦すると思います。これが同じ茨城でもつくばや、守谷だったら別ですが。
それはなぜか。
日本二位の大きさを誇る霞ケ浦に近接し特急停車駅、東京駅まで約1時間、高速のインターも近い。
それを発信する人が少ないからだと思います。
魅力はまだあるはずです。私は初めて訪れましたが再度訪れ魅力を発信していきたいと思います。
※つくばは教育、守谷は生活利便性が押されてるので土浦は観光かなと思ってます。
茨城は栃木や群馬、埼玉と違い新幹線の駅がありません。
その代わり空港と海があります。
茨城空港からは沖縄や北海道にも行けるので、東京にでて羽田に向かうよりは効率が良いです。
その利便性はもっとアピールすべきだと思います。
今まで茨城とかかわる機会がなかったですが、私もこれを機に茨城の記事をもっとあげていきます。
ご覧頂きありがとうございました。
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