サンウッドフラッツ神田神保町|久しぶりの神保町ど真ん中!駅徒歩2分_映像付き【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

「おっ、これは久々!」とワクワクする、好きな街の「駅近」登場です!先日の「オープンレジデンシア神楽坂ファースト」(記事はこちらです)の駅徒歩10秒には及びませんが、なかなかの近さ!です。

サンウッドフラッツ神田神保町」の戸数は全体では48戸ですが、販売戸数が 27戸しかありません。なぜなら地権者住戸が18戸あるからです。ほかに事務所が2区画、店舗が1区画入ります。

現地映像を、まずはご覧ください。その近さに、あなたもきっと驚くはず!



外観

出典 公式HP(以下同)

物件概要

  • 名称 サンウッドフラッツ神田神保町
    • キャッチコピー TOKYO SATISFACTION 都心の中枢に、すべての人の価値を満たす住処を。
  • スケジュール(予定)
    • 竣工 2023年9月下旬
    • 入居 2023年10月下旬
    • 販売開始  2022年5月上旬
  • 場所
    • 東京都千代田区神田神保町2丁目10番15、10番32(地番)
    • 交通
      • 東京メトロ半蔵門線、都営三田線・新宿線「神保町」駅徒歩2分
      • 東京メトロ東西線・半蔵門線、都営新宿線 「九段下」駅徒歩6分
      • JR中央・総武線、東京メトロ三田線「水道橋」駅徒歩9分
      • 東京メトロ東西線「竹橋」駅徒歩10分
    • 地域・地区 商業地域、防火地域
    • 敷地面積 366.11m²
  • 建物
    • 地上14階建・地下1階建
    • 総戸数 48戸(地権者住戸18戸、事務所2、店舗1)
    • 所有権
  • お部屋
    • 間取り STUDIO・1LDK
    • 専有面積 25.43m²~41.54m²(バルコニー面積 4.80m²~9.06m²)
  • 駐車場等
    • 駐車場 2台(平置き1台、身障者用平置き1台)
    • バイク置場 2台
    • 駐輪場 48台
  • 企業
    • 売主 株式会社サンウッド
    • 設計・監理 株式会社サンウッド
    • 施工 南海辰村建設株式会社 東京支店
    • 管理 日本ハウズイング株式会社
掲示板:サンウッドフラッツ神田神保町ってどうですか?

立地

サンウッドフラッツ神田神保町」は靖国通りから少し入った場所にあります。

出典 公式HP


靖国通りから50メートル、専大通りから70メートル離れており、間にはビルなど立ち並んでいるため、静かなんです。三方接道で、南西の角地に面しているのがポイントです。

エントランス

「サンウッド」ブランドなので、落ち着きのある高級感が期待できますね。

出典 公式HP


格子のベランダでしょうか。最近では珍しいように思います。

敷地配置図

エントランスは地下鉄の駅からも近い、南に面した道にあります。

駐車場や駐輪場は、その反対側、北側の通りから入ることになります。図面から見ると駐輪場の一部は屋内に作られています。

駐輪場48台は、総戸数 48戸とぴったり同じ。ただ自転車を必要としない人も多いだろう駅近立地であります。



事務所2軒、店舗1軒が、1階の西側に並びます。そのうち一番広い区画については、マンションのエントランスのすぐ隣が、出入り口になっています。

事務所や店舗が並ぶ西側の道路の様子は、こちらの写真でご確認ください。


エントランスの前面道路の様子です。


マンション出入り口すぐ右手は現在は駐車場になっていますが、将来建物が建つ可能性があります。

駅からの道のり

サンウッドフラッツ神田神保町」まで神保町駅から行ってみましょう。

神保町駅のA2出口が近いです。


エレベーターもあります。


靖国通りを東へ行きます。


すると110メートルほど先に、「ボーイズカレー」があります。この「ボーイズカレー」の建物を左折します。


この角です。印章会館の方へ入ります。


印章会館の前を通り過ぎます。神保町のいいところは、ふとした光景に、こうした歴史ある雰囲気の建物や、風情あるお店が見つかることです。


印章会館を通り過ぎるとT字の突き当たりになるので、そこを左折するとすぐ左手斜め前に、ホステルがあり、「サンウッドフラッツ神田神保町」の建設地も見えます。

間取り



サンウッドフラッツ神田神保町」の住戸それぞれを、向きごとに見てみましょう。

西向き住戸の間取り

A type 1LDK
専有面積/34.51㎡(約10.43坪) バルコニー面積/9.06㎡(約2.74坪)

西向き住戸です。ベッドルームは3.5畳と狭いものの、リビングと同様、柱が出ていないので、使いやすい間取りですね。キッチンも狭いものの、冷蔵庫の隣にキッチンカウンターを置けるスペースが確保されています。


E type 1LDK

専有面積/41.54(約12.56坪) バルコニー面積/9.06(約2.74坪)

これが一番広いお部屋です。41平米ですが、クランクイン玄関になっており、玄関ドアを開けてもリビングがパッと見通せない作りになっていることや、収納は狭いものの、リビングの柱の部分を利用してベランダ横に収納棚を設けてあるあたり、工夫がみられます。12.2畳のLDKは広々としていますし、荷物が少なめの方であれば使いやすいのではないでしょうか。


南向き住戸の間取り

B type 1LDK +WIC
専有面積/34.89㎡(約10.55坪) バルコニー面積/5.85㎡(約1.76坪)

ベッドルームにはデーンと柱の食い込みがありますが、逆にそれを利用して広めのウォークインクローゼットを設けています。これはこれで使いやすそう。


C type 1LDK +WIC

専有面積/30.86(約9.33坪) バルコニー面積/5.18(約1.56坪)

Bタイプより狭いですが、壁付キッチンとすることで、狭さをカバーしています。ガスコンロは2口。


北向き住戸の間取り

G type 1LDK

専有面積/30.19(約9.13坪) バルコニー面積/5.63(約1.70坪)

壁付けキッチンは、使い方によってはお部屋を広く使えます。クローゼットは単身用ギリギリの大きさですが、廊下には収納棚、洗面所にもリネン棚を設けてあります。ガスコンロは2口。


現地の東西南北

サンウッドフラッツ神田神保町」の現地の周りはどうなっているのでしょうか。

神保町の大通りから一本入っているだけに、囲まれ感がないのか、それが気になりました。

警備員さんが立っているあたりがエントランスのあたりです。写真右手が南側の道路、左手が西側の道路です。敷地は南西角地に面しています。


北西の角から、南東に向けて撮影しました。敷地の南側にはオフィスビルがデーンと構えています。ただ、道路に面した一部が3階まで張り出しているため、南向きのお部屋なら中層階以上だと、前面建物までの距離がある程度は確保されることがわかります。


敷地北側の道路です。この狭い道を進むと・・・


狭い道が続きます。植木鉢が置いてある路地、いいですねえ。


東から西へ向かって撮影しました。西側には高層ではなく中層程度の建物が建っています。


写真に写っているのは北側の道路です。先ほど見た、南側に建っているグレーのオフィスビルが敷地の向こうに見えますね。また、敷地の西側の建物(オリーブ色をしている建物)の高さも、この位置から確認することができました。西向きの住戸は中層階以上が抜け感が得られます。


南から北に向かって撮影しました。北側には、やはり同程度の高さと思われる高い建物が建っています。

ここからはちょっと寄り道・・・

サンウッドフラッツ神田神保町」の周りにはたくさん飲食店がありますが、ラーメン屋の行列が印象的でした。

こちらは敷地の東側です。ビルとビルの間に、工事中の建設地の「囲い」が見えますでしょうか。

この建設地から2軒手前にあるのが、知る人ぞ知るラーメン屋「ザボン」です。


クリスティーヌでも名前を知っていました。(神保町店には入ったことはないのですが、新宿店には行ったことがあります。・・・とここまで書いて調べたら新宿店はどうやら閉店したようです。)


そして「ザボン」のあるこの交差点は、ザボンの対角にも、その向かいにもラーメン屋があり「ラーメン屋さんで三つの角が固められているラーメン交差点」なんです!


ザボンの道を挟んでお隣。


ザボンの対角。写真では写さないようにしましたが、列ができていました。「用心棒」という名のお店です。


いやはや、神保町にはカレーとラーメンが多いこと。歩いていたらラーメン屋の行列が目につきます。ここも「サンウッドフラッツ神田神保町」の近くですが、行列がすごかった。(なんじゃあ、この覆面は?)


「麺」という看板、目立ちます。おっと、寄り道ばかりしてはいけない、いけない・・・。

建築計画のお知らせ看板


生活DATA

  • 乗降人員(1日平均)
    • 東京メトロ半蔵門線 神保町駅 59,027人
    • 都営新宿線神保町駅 乗車44,104人 降車44,620人
  • 飲食店の数(神保町駅から半径800メートル食べログ掲載店)
    • 飲食店 1404軒
    • カフェ・喫茶 186軒
    • パン 20軒
神保町は長らく大きなスーパーがないことが住む時のデメリットでしたが、2020年に竣工した神田スクエアの中に「サミットストア神田スクエア店」ができて便利になりました。

スーパーの位置を地図上で丸をつけてみました。「サンウッドフラッツ神田神保町」の場所は、星印をつけてあります。

Google Mapに加筆

  • マルエツプチ神田神保町二丁目店 徒歩4分
  • まいばすけっと神田神保町 徒歩3分
  • 成城石井神保町店 徒歩3分
  • サミットストア神田スクエア店 徒歩12分
また、スーパーではないのですが、今年の1月にオープンしたばかりというアンテナショップ「ちよだえんむすび」という店舗で、新鮮な野菜が、種類は少ないながら、びっくりするぐらい安い価格で売っていました。アンテナショップ好きのクリスティーヌには嬉しい限りです!


オープンしたばかりのせいか、ホームページ情報などは見つかりませんでした。なのでマップを載せておきますね。

Google Map


なぜ「ちよだえんむすび」を発見したかというと、サミットストアが入っている神田スクエアに向かって歩いていたからです。


ガラスに「KANDA SQUARE」と書いてあるエントランスをパチリ。


公開空地にはテーブルやベンチ、立ったままラップトップコンピューターなどを使える個別のデスクなどが設置されていました。


こうした光景を見るにつけ、神保町は進化しつつあるのかなと感じています。

防災情報

洪水(荒川)

荒川の洪水による浸水は想定されていない場所です。

千代田区洪水ハザードマップ(荒川版)より(元データはこちら


神田川・日本橋川、隅田川の洪水による浸水も想定されていない場所です。

土砂災害

土砂災害ハザードマップによる「土砂災害警戒区域」に該当していないエリアです。

地震

地盤は「谷底低地3」です。これは軟弱層の厚さが8メートル以上で、地震の増幅率が2.0。東京都によると「台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、比較的危険度が高い地域」とされています。

建物倒壊危険度ランク3、火災危険度ランク1、災害時活動困難度ランク1です。総合危険度は、危険度が一番低いとされる「ランク1」とされています。(以上、東京都より)

周辺中古マンション

サンウッドフラッツ神田神保町」周辺の中古マンションが、現在どのぐらいの価格で売られているのか、調査しました。
  • パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス 2018年4月築 18階地下1階建
    • 7階 62.96平米 1億4980万円(坪単価786万円)
    • 8階 62.96平米 1億3300万円 (坪単価698万円)
    • 14階 62.96平米 1億3800万円(坪単価724万円)
    • 2階  81.76平米 1億7800万円(坪単価719万円)
  • アトラス千代田御茶ノ水 2018年2月築 14階建
    • 14階 57.45平米 1億950万円(坪単価630万円)
  • ルジェンテ千代田神保町 2015年11月築 13階建
    • 8階 35.38平米 5780万円(坪単価540万円)
  • レフィール千代田神保町 2012年3月築 12階建
    • 4階 57.05平米 8280万円(坪単価479万円)
    • 10階 57.05平米 8450万円(坪単価489万円)
  • メインステージ九段下 2011年7月築 14階建
    • 14階 42平米 5980万円(坪単価470万円)
*成約価格は売り出し価格とは異なる場合があります。また、販売状況は常に変化しており、販売価格が変更される場合や販売済みの場合もあります。周辺坪単価の参考としてご覧ください。

クリスティーヌの見学メシ

見学メシは、ここっきゃないでしょう!と迷わず入りました。

サンウッドフラッツ神田神保町」に行くなら、絶対に?覚えておかなくちゃいけないお店だからです。

この店の角を曲がって、「サンウッドフラッツ神田神保町」へ行くのがA2出口から行くと一番の近道です!

目印は、黄色と赤の看板。最初「カレーボーイズ」と読んでしまったのですが、正しくは「ボーイズカレー」でした。中に入るとコック帽をかぶった料理人が迎えてくれます。


頼んだのは「カレーとしょうが焼き」。


店頭にこんなマンガが貼られていたら、しょうが焼き、気になっちゃいますよね。漫画に登場した店のようです。


メニューにも、<「日本一のしょうが焼き」の大関を頂きました>と書いてありました。

「生姜焼きとカレーのセット」か「ハンバーガーとカレーのセット」を頼む人が半々ぐらい。カツカレーも人気のようで、3人もの男の人が頼んでいました。


年配の男性も美味しそうに食べています。クリスティーヌみたいなおひとりさまだけではなく、女性二人連れもいました。

スパイス感たっぷり。


お隣のスーツ姿の男性は、ハンバーグをカレーにオンザライスして食べています。なるほどぉ、!

お弁当の注文の電話もかかってきていました。「サンウッドフラッツ神田神保町」に住んだら、店内だけじゃなくて、お弁当のテイクアウトでも利用したいな!

ボーイズカレー 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

サンウッドフラッツ神田神保町」の魅力は、なんといっても神保町駅徒歩2分なのに、大通りに面していないこと。

ちょっと長くなりますが、最後に購入を検討するにあたっての判断材料をまとめました。

駅距離は申し分なし、街の魅力もあり!

神保町好きですか? 住む場所として考えたことがたびたびあるほど、クリスティーヌは好きです。本屋さんがたくさんあり、東西南北どちらの方向へ行っても楽しい場所ばかり。

九段まで歩けばお堀端で、春は桜が圧巻です。

出典 公式HP

地下鉄出口で迷ったら、地上に出てしまった方がいいかも!

ちょっとしたことですが、地下鉄出口にはご注意を。神保町駅は都営線と東京メトロが十字の形でクロスしています。東西に走っているのが都営線、南北に走っているのが東京メトロです。

なので、下のMapでわかるように、A2出口から徒歩2分ですが、この出口は都営線を使う場合に便利な出口となります。東京メトロを使う場合は、A3出口が便利です。

地下で延々と歩くなら、むしろ地上に出てしまった方がスッキリします。

囲まれ感たっぷりだけれど?

もう一度お部屋のタイプの位置を確認してみましょう。

西向きは中層階から少し抜け感があります。

南は道を隔ててビルが立ちはだかっていますが、マンションではないので、向かいに洗濯物を干したりする人がいないためそこまで条件が悪くはないです(クリスティーヌは向かいがビルであれば夜間は人がいなくなったりするのでそこまで悪い条件とは考えていません)。

北は隣接した建物は低層ですがその向こうに現在建設中の高い建物があります。最上階やそれに近い階であれば、空が広く見られるでしょう。

平米数も確保できる西向き中層階以上はおすすめです。


神保町の賃貸相場は?

「神保町」駅徒歩5分以内、築10年以内の30㎡~44㎡未満のコンパクトマンションの賃料平均は、17万9千円少々だそうです。2018年から2021年の賃料(管理費共益費含む)は、12万7000円(30.25平米)から25万円(43.38平米)というデータをサンウッドが公開しています。

賃貸で回るかどうかは、以上の数字を参考にしてみてください。

「地権者住戸が多い」「事務所や店舗が入る下駄ばきマンションである」ことはデメリット?

最大でも41平米と、ファミリー向け住戸がありません。

「地権者住戸が多い」「事務所や店舗が入る下駄ばきマンションである」ことを問題視する方がいつでも一定数いらっしゃいますが、ここは、そうしたことをまったく気にしない方が、立地を気に入りサクッと買っていくタイプのコンパクトマンションではないかと思います。

低層階も価格の面からチェックすべし!

囲まれ感のある立地なだけに、低層階がお安くなる可能性もあります。

神保町のコンパクトマンションに住みたいという人のニーズとして「眺望よりも利便性」なのではないでしょうか。なので囲まれ感があることが「この場所でどこまでデメリットとして価格に反映されるか」ですが、低層階は当然ながら高層階よりも安くなるわけで、グロスが抑えられ手が届きやすくなります。

ただ売り出しが27部屋しかなく少な過ぎることから、価格面では下方圧力がかかりにくいのではないかというのが懸念材料ではありますね。

今更コンパクトもなあ、と思われるかもしれませんが、ちょとでも気になったのなら早めの資料のお取り寄せをオススメしたい「神保町の出物」なのではないかと思います!

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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