パークビレッジ南町田|子育てに隙なし!グランベリーパークまで徒歩7分_現地映像【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

2019年11月に開業したグランベリーパーク。その恩恵を受ける「パークビレッジ南町田」の評価ポイントや懸念ポイントを現地でたしかめてきました。(最後の「まとめ。クリスティーヌの意見」をご覧ください。)

駅から歩いて12分の道のりは、ベストルートを探したので3往復し、テーマパークかと思うようなグランベリーパークや、おとなや子どもがかっこよく遊びやスポーツを満喫していた鶴間公園が、あまりにも素敵で歩き回ってしまいました。

夢中で歩き、気づけば万歩計はこの日、1万2000歩でした。笑。

パークビレッジ南町田」の現地映像をぜひご覧ください。



クリスティーヌの着眼ポイント

グランベリーパークや鶴間公園については、追ってアップする「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」の記事をご覧ください。

ドレッセタワー南町田グランベリーパーク|商業・レジャー・防災力すべてが揃う街!唯一の欠点は?_現地映像【Weekendクリスティーヌ】


グランベリーパークまで徒歩7分、582戸の大規模マンション

存在感あります。

中庭にWi-Fi、アウトドア気分で仕事する「WorkPark」というコンセプト

テントでテレワークしたい!

出典 公式HP

駐車場代が安い(月額3900円〜、平置き・自走式)

写真の右側に駐車場が写っています。

外観

出典 公式HP

物件概要

  • 名称 パークビレッジ南町田
  • スケジュール(予定)
    • 竣工 2022年1月中旬
    • 入居  第Ⅰ工区:2022年4月下旬、第Ⅱ工区:2022年9月下旬
  • 場所
    • 東京都町田市鶴間四丁目1105番1(地番)
    • 交通 東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩12分
    • 敷地面積 28,080.69㎡
    • 所有権
  • 建物
    • 地上10階建
    • 総戸数 582戸(第Ⅰ工区382戸 第Ⅱ工区200戸)
  • お部屋
    • 3LDK
    • 専有面積 66.60㎡~70.80㎡
      • バルコニー面積 10.36㎡~19.44㎡
      • サービスバルコニー面積 3.50㎡
      • テラス面積 12.00㎡・15.00㎡
      • 専用庭面積 27.00㎡(月額使用料:未定)
  • 駐車場等
    • 駐車場 443台(自走式:259台 平置:184台(内身障者用1台))<月額使用料:3,900円~12,000円>
    • 駐輪場 1,164台(平置式:582台、ラック式:582台)<月額使用料:200円・500円>
    • バイク置場 41台<月額使用料:1,000円>
  • 企業
    • 売主
      • 名鉄不動産株式会社 東京支社
      • 東レ建設株式会社
      • 東急株式会社
    • 設計・監理・施工 株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理 株式会社長谷工コミュニティ
掲示板:パークビレッジ南町田ってどうですか? 

立地

パークビレッジ南町田」は、「南町田グランベリーパーク」駅徒歩12分、グランベリーパークまでは徒歩7分です。


南町田グランベリーパーク駅は、田園都市線の終点中央林間の2つ手前の駅です。中央林間で小田急に乗り換えれば、江ノ島も行けますし、一旦逆方向になりますが快速急行に乗って新宿まで行く方法もあります。

出典 東急電鉄 一部加筆

  • 渋谷駅まで35分(東急田園都市線急行「久喜行」乗車・乗換無し)
  • 表参道駅まで39分(東急田園都市線急行「久喜行」乗車・乗換無し)
  • 永田町駅まで44分(東急田園都市線急行「久喜行」乗車・乗換無し)
  • 目黒駅まで39分(東急田園都市線急行「大井町行」乗車<「溝の口駅」で東急大井町線に入線>、「大岡山駅」で東急目黒線に乗換)
  • 新宿駅まで51分(東急田園都市線「中央林間駅」で小田急江ノ島線快速急行に乗換)
  • 東京駅まで 59分(東急田園都市線急行「久喜行」乗車、「表参道駅」で東京メトロ銀座線に乗換、「赤坂見附駅」で東京メトロ丸の内線に乗換)
  • 新横浜駅まで25分(東急田園都市線「長津田駅」でJR横浜線に乗換)
  • 横浜駅まで37分(東急田園都市線「長津田駅」でJR横浜線に乗換)
  • 江ノ島駅まで38分(東急田園都市線「中央林間駅」で小田急江ノ島線快速急行に乗換)
  • 羽田空港まで66分(南町田グランベリーパーク駅前から「空港リムジンバス」乗車)

敷地配置図

全部で5棟あり、リバービューである西向きか、南向きかの選択があります。

平置き・自走式駐車場があり、エントランスには車寄せもあります。自転車置き場は2箇所。

中庭にもWi-fiが通っていて、中庭でくつろぐことができるのは満足度が高いでしょうね。「みんなの洗い場」は、ペットの足だけじゃなくてアウトドア用品も洗えるそうです。

クラブハウスがあり、訪れてきた方と歓談したり、コワーキングスペースとしても使えるラウンジと、「パークスタジオ」マルチスペースがあります。(下の⑦の部分)

出典 公式HP 一部加筆

設備仕様・共有施設等

ラウンジの内装はリゾートチック。

出典 公式HP


共有施設は大規模なりのものがあります。
  • キッズルーム
  • パーティールーム
  • ゲストルーム
来客用駐車場は4台分。

レンタサイクルは10台。

また中庭にもWifiが通っていて、中庭でくつろぐことができるのは満足度が高いでしょうね。

ディスポーザーがついているのは非常にいいですね。
  • パールクリスタルトップコンロ
  • ビルトイン食器洗い乾燥機
  • TES温水式床暖房
  • ブルモーション付スライド式
    キャビネット
  • サーモバスS(冷めにくい浴槽)
  • 浴室暖房乾燥機
  • スイッチ付エコフルシャワー
  • エコジョーズ
  • 複層ガラス
  • 断熱等性能「等級4」
車寄せはこのようになっています。左手はクラブハウス。


敷地の南側に、屋根付き駐輪場が広がっています。

間取り・価格

パークビレッジ南町田」の入居時期が早いI街区の間取りのうち、8階をピックアップしました。

2LDK(68.70㎡)は3,400万円台から(予定価格)です。

C8 type 3LDK 70.80平米

8階 4,518万円(坪単価210万円)


現地の様子

北側からのエントランスです。 
北東角から西向きに撮影しました。突き当たりには「境川」があります。道路の左側が「パークビレッジ南町田」です。道路の右側には「町田市立鶴間小学校」があります。
北東角から国道246号に沿って南西向きに撮影しました。北側だけでなく、国道246号側からも玄関前に続く入口があります。車をご利用の方はこちらを使います。 エントランスロビーです。歩行者用の通路もあります。
手前から2棟目までがパークビレッジ南町田です。
東側の東南角から西側向きに撮影しました。自転車出入り口があります。
東南角から国道246号線に沿って北向きに撮影しました。国道246号線を使い、皇居西側の三宅坂までここから34kmです。
敷地の南東角から国道246号線に沿って南側すぐの場所に、東京都(町田市)と神奈川県との県境があります。
敷地西南角の南側から北向きに撮影しました。
敷地の南西角側から北東向きに撮影しました。
敷地の南東側から東向きに撮影しました。境川からの万が一の溢水に備えてのためか、一段高く盛り土してます。
敷地の南西側から北向きに撮影しました、パークビレッジ南町田の西側には道を挟んで境川が流れています。遊歩道を散歩される地域の方の姿をよく見かけました。  境川には冬期に渡り鳥もやってきます。
敷地の北西角から南向きに撮影しました。
敷地の北西角から南東向きに撮影しました。こちらにも入口が設けられます。
敷地の北西角から東向きに撮影しました。道路を挟んで右側がパークビレッジ南町田、左側が町田市立鶴間小学校。
小学校の桜が、春、楽しみです。

駅から現地までの様子

南町田グランベリーパーク駅を出発。


クリスティーヌが動画で通った道です。

Google Map 一部加筆




まず、グランベリーパークを抜けて、スヌーピーミュージアムの方へ。


ここまでがグランベリーパークです。


目の前の道には「南町田グランベリーウォーク」という名前がついています。


ひとつめのT字路交差点を南側に右折します。
そのまま道なりに、突き当たりまで直進します。 途中交差点がありますが、更に直進します。突き当たりは左に曲がる道に続いています。
先ほどの道を直進した突き当たりで広角撮影しました。ここは道が90度の角度で曲がっているため曲がるしかありません。写真の左側は、今歩いてきた道で、グランベリーパークの端っこが見えますね。写真の右側の道へと進みます。ここを曲がれば、南(東南)を向いて、ひたすらまっすぐ進むと現地へ着きます。


ひたすら真っ直ぐに進みます。途中、少し細くなりますが、直進。


すると、右手に「町田市立鶴間小学校」が現れます。さらに直進します。
鶴間小学校の東南角の前に「パークビレッジ南町田」が現れました。ここ左側に入口があります。

住むならDATA

パークビレッジ南町田
  • 南町田グランベリーパーク 乗降人員
    • 34,329人/日
参考までに、お隣の「つきみ野」が、7,998人、「中央林間」が、76,162人です。
  • 飲食店数(南町田グランベリーパーク駅から半径800m)
    • 飲食店 99軒
    • カフェ・喫茶 17軒
    • パン 5軒
参考までに「南町田グランベリーパーク」の施設内の飲食店(惣菜店等を含む)を数えてみましたら、61軒でした。
  • スーパー
    • 東急ストア南町田店
    • 成城石井南町田グランベリーパーク店
    • ピカール 南町田グランベリーパーク店
    • スーパーではないですがグランベリーパーク内にある鮮魚・寿司・惣菜を扱う、魚河岸 中與商店はおすすめの魚屋さんです。
Tokyu Storeは南町田グランベリーパークの駅前にあります。


成城石井は南町田グランベリーパーク内にあります。


成城石井がある一角はイートインができるようになっていて、この写真では奥にあるので写ってはいないんですが、魚屋さんがありました。魚河岸 中與商店です。


すごく新鮮なお刺身が、ちょうど割引になっていた時間帯だったこともあり、つい買ってしまいました。笑。
  •  学校(学区)
    • 鶴間小学校(約120m/徒歩2分)
    • つくし野中学校(約1,600m/徒歩20分)
  • 保育園
    • レイモンド南町田保育園(約980m/徒歩13分)
    • 大和山王幼稚園(約1,090m/徒歩14分)
    • 木の子保育園(約1,160m/徒歩15分)
    • KBCほいくえん南町田(約1,330m/徒歩17分)

防災情報

東京都の地域危険度ランクにおいて、町田市鶴間地区の総合危険度は、最も安全性の高いランク1です。地盤も「台地」であり、固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。このため、地震発生時の安全性は比較的高い立地と言えるでしょう。

水害に関しては、西側に境川があり、町田市洪水ハザードマップによると、昭和41年・昭和51年の両年もしくはどちらかの年の台風による豪雨で浸水被害があった浸水実績区域となっています。ただし、家屋倒壊等をもたらすような氾濫の発生が想定される区域ではありません。町田市も防災に力をいれていますが、大型台風に伴う集中豪雨の際は、境川の溢水や内水氾濫に気をつける必要があります。

洪水

(出典)町田市洪水ハザードマップ 一部加筆


1000年に1度発生する規模の降雨を想定した町田市洪水ハザードマップによると、鶴見川流域の最大総雨量は792ミリメートル・時間最大雨量163ミリメートルであり、その場合のこの地区の浸水予想範囲は3.0m〜5.0m未満です。家屋倒壊等をもたらすような氾濫の発生が想定される区域ではありません。

なお、町田市洪水ハザードマップによると、この地区は昭和41年・昭和51年の両年もしくはどちらかの年の台風による豪雨で浸水被害があった浸水実績区域となっています。

土砂災害

建設地付近には、土砂災害特別警戒区域・警戒区域に指定された場所はありません。

地震

東京都の地域危険度ランクにおいて、町田市鶴間地区の総合危険度は、最も安全性の高いランク1です。地盤も「台地」であり、固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。このため、地震発生時の安全性は比較的高い立地と言えるでしょう。

<東京都の地域危険度ランク>
  • 建物倒壊危険度 ランク1 4269位
  • 火災危険度 ランク1 3966位
  • 災害時活動困難度 ランク3 1089位
  • 総合危険度 ランク1 3099位
上記は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価で地域危険度としてランク分けされたもので、ランクと順位が低いほど、危険度が低いことを示します。ランク1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。(出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査<第8回>)

液状化

東京都建設局のデータによれば、「液状化の可能性が低い地域」です。

(出典)東京都建設局「東京の液状化予測図」 一部加筆

近隣の避難所・災害拠点病院

  • 避難広場 鶴間公園(650m)
  • 避難施設 鶴間小学校(110m)
  • 東京都災害拠点病院 南町田病院(400m)

(出典)町田市防災マップ南地区版 一部加筆


鶴間小学校が避難広場に指定されています。

周辺相場

パークビレッジ南町田」の周辺相場を調査しました。

周辺マンションの坪単価

南町田グランベリーパーク駅だけではなく、中央林間、つきみ野のマンション価格を調査しました。

【南町田グランベリーパークが最寄り駅のマンション】

デュオヒルズ南町田 THE GARDEN  2019年 2月築 地上5階建 総戸数117戸
東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩8分

直近成約事例に基づく坪単価 約195万円

プロスタイル南町田 2017年 2月築 地上7階建 総戸数30戸
東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩6分 


直近成約事例に基づく坪単価 約210万円

クオス南町田レジデンス 2015年10月築 地上5階建 総戸数40戸

直近成約事例に基づく坪単価 約210万円

ドレッセ南町田シエルコート 2014年 2月築 地上15階建 総戸数87戸
東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩4分

直近成約事例に基づく坪単価 約227万円

ガーデンセシア参番館 2001年5月築 地上16階建 総戸数 264戸
東急田園都市線 「南町田グランベリーパーク」駅 徒歩5分

直近成約事例に基づく坪単価 約208万円

ブランズシティ田園ヒルズ 2008年 7月築 地上10階建 総戸数 200戸

直近成約事例に基づく坪単価 約175万円

近隣の駅のマンションの坪単価

パークビレッジ南町田」の規模に匹敵する近隣の新築マンションの坪単価を掲載しておきます。

改めて、パークビレッジ南町田の基本情報はこちら↓です。敷地面積や戸数で規模を比べてみてください。

パークビレッジ南町田 2022年1月築 総戸数 582戸 地上10階建(敷地面積 28,080.69平米)
「南町田グランベリーパーク」駅徒歩12分

【つきみ野駅】

グランアリーナレジデンス 2021年1月築 地上14階建 総戸数 604戸(敷地面積 22,840.05㎡)
東急田園都市線「つきみ野」駅徒歩12分

直近成約事例に基づく坪単価 約179万円

<第1工区第4期1次>
3LDK 68.82㎡ 2,998万円(坪単価 144万円)
〜4LDK 80.15㎡ 4,478万円(坪単価 184万円)

<第2工区先着順>
3LDK 72.56㎡ 3,998万円(坪単価 182万円)
〜4LDK 83.90㎡ 5,998万円(坪単価 236万円)

【中央林間駅】

ドレッセ中央林間 2020年 1月築 地上14階建 総戸数 857戸(敷地面積 32,032.27m2)
東急田園都市線「中央林間」駅徒歩5分

直近成約事例に基づく坪単価 約205万円

「ドレッセ中央林間」は現在最終一邸で、売り出し中のお部屋は、4LDK 83.15平米 4998万円(坪単価198万円)です。(販売終了の場合もあります。)

周辺の売り出し中の中古マンション

ものすごく近い「ジェイパーク南町田II」に、現在売り出されているお部屋があります。

ジェイパーク南町田Ⅱ 2005年1月築 9階建 総戸数73戸
東急田園都市線 「南町田グランベリーパーク」駅 徒歩15分

3LDK 85.61m2 3,780 万円(坪単価145万円)南向き

*成約価格は売り出し価格とは異なる場合があります。また、販売状況は常に変化しており、販売価格が変更される場合や販売済みの場合もあります。周辺坪単価の参考としてご覧ください。

クリスティーヌの見学メシ

歩いていたら、あの、クリスティーヌでも知っているアウトドア用品のブランド「スノーピーク」を発見!「えーっ、スノーピークにレストランがあるんだ」


わ、お店の中にテント!「体験型レストランなんです。よろしければテントの中へ、どうぞ」わーい。


選んだのは、ダッチオーブンで調理した鳥もも肉。ランチタイムのメニューもあったんですが、骨つき鳥もも肉が大好きなのと、「ダッチオーブン料理、食べるっきゃないよね」と思い、頼みました。


いやあ、ダッチオーブンで料理すると、こんなに熱々になるんですね。今まで食べた骨つき鳥もも肉の中で、ベストワン!の味でした。

コーヒーは、スノーピークのキャンプ用品を使って、自分で淹れるんです。このワクワク感、すっかりキャンプ気分に酔いしれちゃいました。


クリスティーヌがテントを占領してしまったせいか、お隣のテントには座らず、少し離れたテーブルに座ったカップルのテーブルには、丸ごと鳥がダッチオーブンに入ったまま運ばれた模様。羨ましかったです。

あ、でも、ダッチオーブンの中身が見られなかったので、もしかして丸ごと鳥じゃなかったかもしれません。とにかくも、いつか丸ごと鳥に挑戦したい!と心に誓いました〜。笑。

スノー ピーク イート 南町田グランベリーパーク店 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

ちょっと長くなりますが、懸念ポイント、評価ポイントをまとめました。

パークビレッジ南町田」は、ロケーションが気に入った方でも、購入にあたっていくつか懸念ポイントがあるという、そのお気持ちもわかります。

懸念ポイントについて考察

  • 駅徒歩12分で、10分を超えていること
  • 川が近いから氾濫などないか心配なこと
  • 246の騒音が心配なこと
「川の氾濫の心配」については、「防災情報」の項目に詳しく記載しました。たしかに調べた結果、1966年と1976年の両年もしくはどちらかの年の台風による豪雨で浸水被害があり、いわゆる「浸水実績区域」になっているものの、現地へ行かれるとわかる通り、マンションの建物が少し高い場所に建設されていることです。結論から言うと、地下駐車場があったり地下に何か設備を置いているわけではないので、購入にあたって障害というところまではいかないとクリスティーヌは判断しています。

こちらの写真で確認できます。


「246の騒音」については、南向き住戸を選ぶ際に、たしかに懸念ポイントであると思いますので、実際に現地へ行かれてみるのがベストだと思いますが、サッシ性能がよくなっているので「窓開け派」でなければ感じ方の個人差があるものの、許容範囲かと思います。窓開け派は、川沿いの西向きを選ぶといいでしょう。


「駅徒歩12分問題」については、現実的には自転車を活用することになるでしょうね。ただ、自転車を使わない利点もあり、「グランベリーパークの中を通って帰るなら、徒歩がいいよね」ということになるかと思います。

冒頭にも書きましたが、いくつか徒歩ルートがあり、2往復してたしかめてからクリスティーヌがいいと思ったルートを駅から歩いて撮影しました。よかったら確認してくださいね。

評価ポイントについて考察

以上のような懸念ポイントがあるわけですが、評価ポイントでこれまで書いてなかった点を補足します。

一、立地の評価について。

駅近マンションには負ける一方で、「グランベリーパークの中を通って我が家に帰れるポジション」は、毎日の行動範囲を考えて評価する人がいてもしかるべきではないかと思います。

二、近隣中古市場の動向から。

グランベリーパーク側のマンションの中古は、駅の北側に比べて少ないです。お住まいの方の満足度が高くて中古もなかなか出ないのではないかと考えられ、それは「パークビレッジ南町田」の購入者も同じでしょう。自分が売りたいと思った時に、いくつも他に売却中のライバルのお部屋があるとは考えづらいです。

三、リセールバリューについて(駅前タワーとの比較において)。

駅前の「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」の方が中古が出る頻度は、1LDKからの住み替え需要や、定期借地権マンションであることからここより高いと予測されます。向こうは定期借地権マンションとはいえ駅前タワーであるため「パークビレッジ南町田」とは価格差があることが容易に予測されます。なので価格抑え目で広めのマンションを探している人に向けて、売却活動ができるでしょう。

四、リセールバリューについて。

駐車場代が安くランニングコストが低く済むため、将来の売却時には「車持ちをターゲット」にでき、かつ、「グランベリーパークを満喫できる徒歩7分」をアピールできます。現状は「南町田グランベリー駅」最寄りのエリア一の板状大規模マンションであり、将来、この規模の土地が出てきたとしても「二」で述べたようにそう次々と中古が出るマンションではないので、ある程度の価値は守られるでしょう。また近隣板状マンションにはない共有施設や車寄せのあるエリア内「別格」の地位を確保できるでしょう。

五、入居のタイミングについて。

数年待たなくても入れるのは現時点でプラス材料です! 第Ⅰ工区(南向き)が2022年4月下旬、第Ⅱ工区(西向き)が2022年9月下旬で今年入居。

六、管理費ついて。

平米あたり174円は板状マンションとしても合格点ではないでしょうか。機械式駐車場でないこともあり、最近のマンションとしては抑え目の管理費になっていると思います。一つ、ちょっと気になる点は、246側の敷地の塀に、少々落書きがありました。引き渡しまでには消すと思います。ただ落書きが一回だけであればいいんですけれど、何らかの事情で継続するようであれば管理組合の方で対応しなければならず、ちょっと厄介ですね。

他に、
  • インターネット使用料(月額) 2,530円
  • コミュニティクラブ(月額) 500円
がかかります。

七、ライバルマンションについて。

比較検討するだろう板状大規模マンションは、「グランアリーナレジデンス 」かと思います。あちらは住所は神奈川県大和市です。東京都の住所に価値を見出す人にとっては、「パークビレッジ南町田」を選ぶ際のプラス材料です。

駅前には70年の定期借地権マンションである「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」がありますが、予算とのバランスを考えた時に、こちらに軍配が上がるかもしれず、ぜひチェックしてみてください。

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

(クリスティーヌのTwitter、こちらです。Twitterされている方は、フォローしてね)

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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