大阪タワーです。
最近、梅田界隈を歩いていて思うことがあります。それは「ブリリアタワー堂島、でかくなったなぁ！」
ブリリアタワー堂島
— ☆☆hiro (@HR45412680) December 13, 2022
どう見ても美しい。
南側からの眺める方が。
X90 Pro+が届いたらゆっくり撮りに来たい。 pic.twitter.com/KMCWNKXOcN
↑大阪タワーが撮るより綺麗に見えるので、hiroさんのツイッターを貼っておく。
大阪タワーも最近写真を撮ってきました。だいぶ高くなりましたね。堂島ザレジデンスと同じか少し高いくらいに成長しています。
ホテル部分には達したかな？？？
改めて本物を見るとガラス面が大きく、スタイリッシュなデザインですね。
大きなタワーの割に圧迫感を感じないのは四角い建物ではなく、抑揚のついているデザインだからでしょう。
これは去年の年末
３月上旬くらい
近景。近すぎると大きさがよくわからなくなるアルアルですね。
また、日経新聞の記事にも出ていましたね。
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00585/061100147/
記事によると、「当社として異例の人気を示す売れ方をしている」というわけで、大人気物件でもうほとんど売れてしまっているのが現状ですがまだ選ぶ余地はあります。
ということで、今でも買いなのか！？ということについて考えていきたいなと思います。
現状のおさらい
前提として、ホテルより下のオーシャンが販売の中心となっています。ホテルより上のエクゼクティブは3戸のみ残っているそうですが売れていないというより、期を見極めているという感じであるらしく、いつになったら売ってくれるのかはしっかりと問い合わせをして営業さんに確認しなくてはなりません。
第５期１次の販売登録が始まっていて申し込み受付の最中ですので、気になる方はお早めにー。
金額について
当初の金額よりも販売が進むにつれ、値上がっていっております。値上がった要因としてここの第一期が始まった当初はまだ住友不動産の梅田ガーデンレジデンスが売り出されていなかったということがあります。
正直、梅田ガーデンレジデンスは定期借地だしここと比べて安くて普通で住友不動産価格だったとしてもここと同じくらいかなぁと思っていたら、予想を上回る値段でしたからブリリアタワー堂島の割安さがより浮き彫りとなる形に。当時のリアルな感想。
さらに、すごろくさんの記事にあるように、第一期は価格調整が入って安くなったんですよね。当初価格は決して安いとは思わなかったけれど、そこまで割高感のあるものではありませんでしたからこれは驚きました。
その結果として、ほぼ全ての住戸に複数の要望が入り、抽選大会になったそうです。
それらの踏まえて、現在の市況を考えればブリリアタワー堂島は値上がって当然、、、というのが定量的に市況を見て得られる事実かなと思います。
何が言いたいかというと、前の人より損しているなという気持ちで諦めることが得策なのか！？ということです。
ここの辺りは気持ちの整理をつけるのは難しいですがマンションに限らず、車でも高級時計でも同じような現象がふつうに起こっている時代ですからねぇ。考えすぎても仕方がない。
今の販売状況
次期の販売は2023年3月ごろからと言われているので、若干の時間的余裕があるから検討はしやすい状況です。現状については、丁寧に資料請求者限定サイトで価格表を掲示してくれているので、親切ですね。
少しでも気になる人は資料請求しておくのが吉かなと思います。
※販売価格→予定価格の予実はすごろくさんの記事の数字です。
- O-65A 65.71平米
当初予定価格は15F 9,100万円（坪457万円）であったのが900万円値下がりし、8,200万円（坪412万円）で販売されました。
現在は6F 9,000万円（坪452万円）、9F 9.200万円 （坪462万円）ということで当初の予定価格に戻った＆階数が下がったということで少し値上がりしています。
現在の値段を15Fに戻すと9,600万円（6F→9Fで+200万円ということは、6フロア上がれば、+400万円という皮算用）ということで、結構な値上がりですね。というか、なんで下げたんや、、、
O-65A
- O-38A,B 38.71平米
予定価格15F 5,800万円（坪494万円）→販売価格5,200万円（坪443万円）
現在6F 5,700万円（坪486万円）、9F 5,900万円（坪503万円）
傾向としてはO-65Aとあまり変わらないかな。
O-38A
- O-70B 70.67平米
予定価格15F 9,600万円（坪448万円）→販売価格 8,800万円（坪411万円）
現在6F 10,400万円（坪486万円）、9F 10,800万円（坪505万円）
2000万円以上の値上げということで結構、価格が変わったなという印象ではありますがこれは一期一次の販売価格がすごく下がったためで単価的には違和感はない。
O-70B
２LDK65平米の部屋よりも70平米の方が単価も高くなっているというのは意外な結果です。
大阪の水準で70平米で１億円を超えてくるのはなかなかですね。
他の物件と比べてみる
大阪の物件
フォーシーズンズを擁する本物件は大阪市内の販売中の物件と比較対象になり得る物件があまりないため、上記の見えてこないかなと思います。販売中の新築で比較になるのは梅田ガーデンレジデンスくらい。
現在、先着順の住戸です。販売的には中層階でしょうから、階数的な条件は現状のブリリアタワーよりもいいです。しかし、７５年とはいえ定期借地である梅田ガーデンレジデンスと比べるとブリリアタワー堂島はやはりお安くみえますね。
梅田ガーデンレジデンスで気になるのは賃貸の募集状況で大阪にしてはなかなか高いけれど、それでも利回りでいえば３％ちょっとというところでしょうか。
以前に、ブリリアタワー堂島の査定賃料を聞いたことがあって、１LDKで１６〜１７万円くらいだとのこと。
肌感覚的にはもう少し伸びるような気がしますがそれでも大阪の場合、このレベル感の賃貸ってあまりなく参考事例がどうも浮かびにくい。
ここの近所にあるゼンティス大阪というホテルの上層階にエルセレーノ大阪堂島レジデンスというサービスアパートがあるけれど、それはもっと高いですね。まあ、賃貸マンションというよりホテルを借りるようなものなので当然といえば当然なのですが。
あとはグランフロント大阪オーナーズタワー。４Fのワンルームが共益費込みで２１万円。案外、安い。
https://realestate.yahoo.co.jp/rent/detail/000003835008c432e6350edcc41793ed6d751941c12d/
上記に挙げたマンションたちは、東京だったら、例えばパークアクシスプレミア日本橋室町辺りに匹敵するようなマンションだと思うのですが金額は全然違いますね。大阪だと半分以下で住めます。うーん、大阪は実に素晴らしい街だなぁー。
梅田ガーデンやグラフロ辺りから金額を考えると１LDKの家賃が１０万円後半というのは案外妥当な水準だというのはわからなくもないですがその値段で借りられるのなら住む価値は高そうです。
このくらいの値段で借りられるのなら、実需で住むなら賃貸で充分じゃないか？と思います。どの程度が賃貸に出るのかはわかりませんがゼロということはないでしょう。
住宅ローンをフルで組んだ時のランニングコストと家賃なら、家賃の方が安いという水準になりそうなのは間違いなさそう。
あとは一定期間を経た後に売却する時にどれだけ手残りを残せるか？というところでしょうか。
とはいえ、この物件を手にするという喜びは他の何者にも変え難く、買うことに意味があるんだ！！！という意見はごもっともですし、僕もそう思います。
あと、最近の大阪市内の賃貸事情の傾向では広めの部屋の方が供給が少なく、賃料単価も上がる傾向です。
それがここにも適応されるのかはよくわかりませんが高額賃貸なら、梅田ガーデンのラトゥール大阪梅田があるので月100万円近くの賃料を出せる層はそっちに取られちゃってる説はあるかもしれません。そもそも、大阪にはそんなに家賃を払える層は少ないと言われていますし。
三井不動産堂島計画
大阪の物件でほかに気になるのは三井不動産の堂島計画。わからないけれど、「パークコート堂島 ザ・タワー」とかになるのか！？もうほとんど周知の事実でしょうが一応、場所を。
文字ごとく目と鼻の先ということで非常に近い。アロフト堂島の裏。
現状は更地です。
立地的にはより川沿い（って言っても薄皮一枚挟むけれど、高い建物が建つわけがないので、高層階には関係ない）で東西に長い土地ですので、高速道路に近くなるもののこっちの方が冷静に考えていい立地。
大阪の川沿いの景観は高層ビルが映えて、日本一であるのは勿論のことグローバルで見てもニューヨークのハドソン川からマンハッタンを見るくらいしかライバルがいないのはもはや常識、、、ではあるのですがそれを永久的に手に入れることのできるこの立地は素晴らしいなぁ。
ウメキタ二期もそのうち
んでもって、その内出てくるでしょうがウメキタも射程圏内には入るのか。グラングリーン大阪。あまり周りでグラングリーン大阪って呼んでいる人は聞いたことがないけれど。結局、なんぼになるんだかさっぱりわからないけれど、南北とも坪１０００万円もしないんじゃないかと邪推。
あれだけ大きなJVだと無茶はできないでしょうし、企画が始まった頃の感覚なら、「南が坪６００万、北が坪５００万」くらいだと思うのでそれを思えばそこまで欲張ることもないでしょう、、、と強く言いたい！！！（誰に？）
このくらいの値段だと、東京でいえば浜松町のワールドタワーレジデンスとかよりも安いわけでそれなら相当バリューがあるような気がします。
浜松町と梅田の戦いなら、梅田の方が強いような気がするけどなー。
フォーシーズンズレジデンス
ブリリアタワー堂島は世界中にあるフォーシーズンズレジデンスのようなものだ！と言っても過言ではないのではないでしょうか。フォーシーズンズレジデンスはリゾートっぽい立地にあるものと都心立地のものがあって、（例えば、京都なんかはリゾート立地かな）都心立地のものをグローバルで検討してみる。
例えば、バンコク
ググると金額も出てきて、だいたい坪400万円くらいから900万円くらいっぽいですね。
しかし、チャオプラヤ川沿いでインフィニティプールがあるレジデンスってすごいな。
単価はもとより、２ベッドからしかないからグロスでは１億円はふつうに超えてくる感じか。
このクラスの物件だと、一般人には全く無縁なのでこういう設定なのでしょうね。この辺りの事情はキットキャットさんに聞かないとわからんな。
大阪の場合、言ってもまだ庶民でも夢を見れる価格帯ですがバンコクは厳しいでしょうねぇ。ブリリアタワー堂島でいえば、上層階でフォーシーズンズのSPA会員になるような人のみが対象って感じでしょうか。ああ、世界は広い？
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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