結局、「ブリリアタワー堂島」はどうなんだ!?【大阪タワー】



スムラボ読者の皆様、はじめまして。
スムログからきました、大阪タワーと申します。
スムログとスムラボとの兼ね合いの問題で、個別物件のレビューはこちらでやることとなりましたので、よろしくお願いいたします。

やまちゃん先生の記事にある通り、スムログをやめるというわけではなくそちらはそちらで今まで通り行います。(例えば、電動キックボード乗ってみた系の記事はスムログです)

関西人ですので、「マジカルパスポート」が何なのかはよくわかっておりません、、、

「今までの更新頻度で大丈夫なの!?!?」っていう皆様からの声が聞こえてきていますが、そこは増やせるように頑張りたいなと思っておりますので、よろしくお願いします!!!


スムラボの方はノルマは課せられておりませんので、余裕顔の大阪タワー

ブリリアタワー堂島について

以前の記事でも語っていることはありますので、そちらもご覧ください。

ブリリアタワー堂島について



【大阪】スムログ・スムラボのコラボ!〜大阪タワーさんと対談!!〜 【後編】「関西マンションすごろく」


共用部について

ある設備が完全に判明しました!!!
  • 49Fザペントハウス&屋上スカイデッキ
    →使用料を払えば貸切利用も可能とのこと。

  • 27Fラウンジ(ボードルーム)
  • 27Fフィットネス
  • 2Fギャラリーラウンジ&ワーキングスペース
  • 1Fエントランス(バトラー付=有人セキュリティ)
  • B1車寄せ
  • B1コインランドリー
    →これはどの住戸にもバルコニーがない(=外に洗濯物を一切干せない)ことへのエクスキューズでしょうね。
    厳密には、数戸だけルーフバルコニーのあるお部屋もありますが超高額住戸ですし、洗濯物を干す想定はしていないと思います。(管理規約等は確認していないので、わかりませんが。)
そして、、、
  • 43Fスカイコンシェルジュ&43バーラウンジ
    →やはりホテルより高層階専用のラウンジということです。コンシェルジュ機能とバー機能を備えているということで相当、側から見たら羨ましい感じになりそうですね。

管理費

当初の予想は、

やっぱ冷静に考えて修繕との合計で最初は70平米で最低でも5万円。普通に考えたら7、8万ぐらいは行くと思います。

と言っていたわけですが、そこまではしなかったようですね。。。
(東京建物さん、申し訳ありませんでした)

  • オーシャン:管理費400円/平米、修繕積立金170円/平米、その他1,760円(インターネット使用料)
  • エクゼクティブ、プレミアム、スカイ、:管理費500円/平米、修繕積立金170円/平米、その他1,760円(インターネット使用料)
オーシャン70平米換算と考えると、41,660円というのがランニングコストになります。

関西では最高水準であることは紛れもない事実なのですが、ベラボーに高いといえるような水準ではないかな、というのが正直な感想です。

管理費の比較(サイト検索から抽出していますのでだいたいの目安です)
モデルルームでも同じようなプレゼンテーションがされるようです。関西では、最高値ですがパークコート渋谷ザ・タワーよりも安いというのがデベの言い分。
(分譲中の主要タワーマンションと比較する表を見せられます。「他と比べると少し高いけれど、これだけの共用部があるのだから当然でしょう」がデベの言い分。言いたいことはわかる。)

私も感想としてはこれだけの共用部を抱えている割には、お得だと言えると思っています。
フォーシーズンズホテルが併設ですし、外構の掃除なども丁寧に施していただけるはずです。
元々、坪単価も高いので、多くの人にとっては「まあ、こんなもんね。」と流せる水準だと思います。
言い方を変えれば、「1億円のマンションのランニングコストが月4万円ちょっと」ということですから、違和感がないどころか安いくらいではないでしょうか。
1億円の部屋という基準でいえば、今話題の晴海フラッグよりもずっと負担は少ないはずです。

また、修繕積立金の170円は少しお高めのスタートですが、この背の高さ、このデザインですからお高くて当たり前だよねというのが率直な感想です。
なお、築年数がいくにつれ、段階的に値上げはしていくものの一時金はない設定だそうです。

ちなみに、お隣の堂島ザ・レジデンスマークタワーは管理費200円/平米、修繕積立金200円/平米ですので、そういったことが気になる方はこちらの方がいいかもしれません。

あと、駐車場は月5万円くらいとのこと。2,050mm×5,300mmで2.7t対応とのことですから大概の車は止めれるでしょう。ロールスロイスは長さ的にきついようですがそういう方には平置区画があるので問題ありません。

間取りと予定価格

※主に、オーシャン(低層階)についてです。なぜなら、大阪タワーが無理に無理を重ねてやっと手が届くのが低層だからです。

仕様の雑感

  • 基本的に、バルコニーはありません。また、梁の関係上、窓際に350mmの上がりが出てきます。モデルルームではその上に座布団を敷いて誤魔化して空間を工夫して使われていました!!!
    バルコニーの用途は避難動線とエアコンの室外機置場。なお、窓自体はビジネスホテルのように、10cm程度で開放制限が設けられており自由に開けることはできないそうです。
    ただ、断面を見る限り、部屋からの眺望は遮るものがないので住友不動産のダイナミックパノラマウインドウくらい綺麗に見通せそうです。視線にバルコニーの手すりも出てこないので、非常に開放的です。
    また、低層階のオーシャンでも2,700mmの天井高が確保されているのは立派ですね。


    モデルルームの写真


    段差の使いかたはいろいろアイデアがありそうですね。


    ↑こんな感じで段差を使って、造作家具をつくるとか?(写真はMUJI HOTEL 銀座)
  • 建物形状が歪な形をしていることの弊害として、南北に面する住戸は居室の形が台形になります。
    専有面積に余裕のある住戸はいいですが、そうでない住戸はベッドの配置など悩みそうです。↑例えば、このプランなど。寝室にベッドを置いてしまったら、もう棚とか他のものは置けないんじゃないかな。使い方に工夫が必要です。
  • また、玄関から廊下までタイルの仕上げになっています。だから、玄関が存在しません。確かに、内廊下のタワーマンションで靴がドロドロのまま部屋に入ることなど無いのかもしれませんがどうなんだろうか?と思います。スペースが足りていないだけではないか?と思わなくもない間取りが多いし。
    私が最近見たマンションだとジオグランデ芦屋船戸町が同じような感じでしたが、ジオは玄関扉が内開きでした。(内開きで靴並べていると引っかかるから。)
  • マンション部分はオール電化。最上層(sky)は全室床暖房あり。オーシャンはリビングに床暖房。熱源は温水式。トイレはタンクレス(サティスS)で手洗いカウンターありです。85m2以上の住戸は天カセありです。
    →ハッキリとハイグレード。素晴らしい。とりわけ、梅田ガーデンレジデンスがふつうのシティタワーの仕様と変わらないので、なおさらこちらはハイグレードと感じますね。
    ただし!ある程度広くならないと、UBが1317というのは良く無いです。UBの仕様自体は日ポリ化工のお風呂でグレードはいいものの、小さいのはないなぁ。水回りが決して狭いという印象があるわけではないのですが。個人的な意見としては多少無理をしてでも大きいものを入れる努力をしてほしいです。そこは妥協するところじゃないだろ!と言いたい。

気になる住戸

  • O-38A(38.71m2) 15F 5,800万円台 坪500万円
    極小1LDKの中では、使える間取りになっていると思います。
    収納は充実してますし、若い人の一部屋目にはもってこい、、、といいたいところですがこの値段ですからね。ハードルはなかなか高いかなと思います。
    とはいえ、フルローンでも35年ローンで10年住んだら残債は4300万円程度になるわけですから、残債を割るような心配はいらないかなと思います。
    ちなみに、月の負担はローンの返済が約月15万円、維持費が月2.5万円。固都税抜きで17.5万円くらいです。賃貸なら、取れて20万円くらいかなと思いますので、投資とすると微妙ですが結婚・転勤などの家族構成の変化に対するリスクヘッジにはなるかなと思います。
    25歳で年収1000万円くらい稼いでいるエリサーにはオススメできます!!!
    あと、おじさんの別荘にもいいですね。
  • O-62A(62.94m2) 15F 8,600万円台 坪454万円
    2LDKの最安値です。間取りは悪くないと思います。やっぱり、最大の難点は1317のUB。ちょっと周りをいじめたら1418入ったでしょ!!!ってすごく言いたい。スミフだったら絶対1418入れているでしょ。。。
    この間取りは玄関ない分、エントランス周りが広々と見えるのがいいところ。空間の無駄が少ないですね。
    これくらいの広さが家族でも住める最小限かな、という気がします。
    また、金額的にも大阪タワーくらいの財力だと無い袖を三回くらい振り絞って何とか届く限界かなというところです。
    本音だと、「これくらいの間取りの梅田ガーデンレジデンスが8000万円くらいだったらなぁ。」と思っていたわけですがそれはもはや絶望的ですので、それであればこちらの方がいいと思います。
    なお、フルローンで10年後の残債は6400万円程度。処分に困ることはないでしょう。あとは固都税入れたら毎月30万円近いキャッシュフローがどうかという問題だけで、払える人は買ってしまって問題ないかなと思います。
  • O-70A(70.29m2) 25F 10,000万円台 坪494万円
    先ほどのO-62Aよりも一回り大きく、10階上に上がった間取り。70m2の2LDKでもお風呂は1317!辛い!!!笑
    部屋が全部広くなっているので当然余裕はあるのですが、本質的な評価というか住み心地はO-62Aとそこまで大差ないのでは!?というのが私見。ただ、一番の違いは10フロア上がっているというところで、25Fまでいけば、東はある程度視界は見通せます。(あと、天井高が2800mmになる)
    1億の予算でブリ堂住みたいわー、っていう人はこれがベストチョイスかと思います。
その他の価格表については、すごろくさんの記事に書いてあるのでこちらを参考にしてください。

 

価格に関する感想

  • すごろくさんとの座談会でも言いましたが、梅田ガーデンレジデンスよりは明らかに安いから割安に見えるものの、決して安いということはない。専有空間を買うという意味で言えば、高い水準であることには変わりない。
    とりわけ、3LDKとなると12,000万円がボトムになる感じなので、ふつうのファミリーでは選択肢に入れるのは難しいと考えます。
  • プランに関しても正直、もうちょっと工夫できたのでは?と思うところは多い印象です。とりわけ、これだけの値段なんですから1m2にこだわって作り込んでほしいな、と思うわけです。
    窓の框というのか、梁が出てくること自体は止むを得ないと思うものの、もうちょっと外に出せなかったのとか。この辺が坪単価で聞く印象よりも、割高感を生む要因の一つです。
  • ただ、そこまで割高ではないんですよねー。上で書いてあるように、改めて考えてみると10年スパンで見れば残債割れする可能性はとても低いということになりました。
    それであれば、気に入ったら買ってもリスクはないということになります。
    ※10年の売却想定を例に出す理由は、10年くらいであれば家族のライフプランを見通すことができると考えるからです。
  • 何が言いたいかというと、金額的には妥当か少し安いかな?というのが客観的な評価になると思います。

結論

元々、私は梅田ガーデンレジデンス派だったんですよね。

「不動産=立地」という考えでいえば、梅田ガーデンに伍する物件はウメキタくらいしかありません。これは将来的にも不変だと考えます。
堂島の立地自体は便利だし、悪いわけではないですがすぐ南に三井不動産のタワーマンションができる予定ですし、そういったことを勘案すると唯一無二というほどの場所ではないかなと思うのです。

ただ、このことは誰よりも東京建物が一番理解していて、だからこそ、ここまで商品性を高めたのだと理解すべきです。
そこは素直に賞賛に値することです。ブリリア史上、一番気合いの入っている物件だと言われても納得のクオリティです。

ですから、くり返しになりますが、そこに魅力を感じる人は買わないと後悔することになると思います。
管理のことなどがクリアになった今なら、安心してオススメできます。
ステータスシンボルとしてのタワーマンションという意味では、今考えうる中でもベストな選択だと思います。

ウメキタも南棟はスーパーラグジュアリーホテル(ウォルドーフアストリア)に隣接していますが北棟はライフスタイルホテル(アロフト、モクシーなどのグレード感)隣接です。
詳細は全然わかりませんが、南棟はもとより北棟はここまでのグレードのものになるのかは少し疑問。
今の相場観で考えれば、南棟はより高くなると考えるのが自然ですし。


また、中古ですがやはり堂島ザレジデンスをみると、買いやすいなという印象があります。


この上の85m2とO-62Aはめちゃくちゃ迷いますね笑
住んだ時のことを考えると広い方が絶対いいとは思いますが、ブリリア竣工時点ではほぼ築10年の差があることを思うと、ブリリアも捨てがたい、、、

えっ!?「広い部屋が欲しかったら、ブリリアの80平米をふつうに買えば良くね?」って!?

はい、すみません!お金ないだけです。すみません。

けれど、悩みが出る時点でブリリアタワーに対する愛が足りていない!!!と思います!

総じていいマンションだと思います。私も買えるもんなら買いたい!!!
ただ、人生におけるプライオリティをどこに置くかという話であると思います。ご家族でよく話し合ってお考えください。

記事に出てきた物件の掲示板

スムログ記事

ABOUTこの記事をかいた人

こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

コメントを残す

「コメント」と「名前」は必須項目となります。


※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティの「スムラボ派出所」に転載させて頂く場合があります。
※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)