【相談返し】京都 『クレヴィア長岡天神/伊藤忠都市開発』と長岡天神エリアの「資産性」に関して【kyoto1192】

 

 

相談内容

いつも楽しく拝見しています。
現在Kyoto1192さんのレポートにもあったクレヴィア長岡天神の4LDKを検討中です。
4人家族である程度の広さ、駅近、妻の実家近くということで最有力候補にしています。基本は永住ですが、会社員(現在40代)のため転勤もあり、現在も海外駐在をしております。
そのため、賃貸や売却も視野に入れた場合、当物件及び長岡天神エリアの資産性についてご意見を頂ければ幸いです。宜しくお願いいたします。

 



 

クレヴィア長岡天神/伊藤忠都市開発』・・・けっこう売れているという話は以前から聞いており私なりにマンションの事を調べてみると、なかなか「死角のないマンション」に見えました。

 

『特急』停車駅歩4分

・長岡天神駅前『再開発』による資産価値上昇の期待感

・阪急長岡天神駅の西側は『住宅地エリア』のためマンションは希少

・前面道路拡幅予定で『スカッとした角地に近い』立地に

・全邸『南向き』(南側は4車線の道路になるため将来何かが建つことはない)

『ZEH-M(ゼッチ・マンション)』エネファーム

・バルコニーが『広い』

『宅配ボックス』が各住戸に付いている

 

 

 

妻の実家の近くなら「平和」は間違いない(私の持論)、

そして駅近・南向きのマンション。

残戸数が少なし!

 

 

 

『ノールックで、はよ買いなはれ!』

 

 

と、言いたい所ですが

2000万円台3000万円台の物件でも迷路に迷い込んだ過去の自分。昨今の物件価格は5000万円以上で悩みを通り越して庶民には一か八かの博打に近いものを感じてしまいます。

 

 

『収入がそこまで高く無い若い夫婦でも、ダブルローンで果敢に買って行かれますよ!』

 

 

マンションギャラリーでは平気な顔で5000万円以上する物件を皆勧めてきますが、給料が30年上がっていないこの国で、5000万円、6000万円、7000万円、8000万円、 ・・・億!! 。

 

相談者様も私と同じ40代。輝かしい未来を感じれる20代30代ではないのです、ある程度自分の実力も伸びシロも見えてきた年齢で、こんな重い決断をさせる国、ニッポン。私はもう35年ローンが組めない年齢になってしまいました。。。家族や仕事や子供の進路や年老いていく親や教育資金や老後資金や、いろんなプレッシャーが一挙にやってきています。

(相談者さんは人生にお金に全然余裕のある方かもしれませんが。)

 

 

それでも、

『迷わず行けよ、はよ買いなはれ!』

とは、気軽には言えません。

 

 

 

私が迷った時は何度何度も現地へ足を運びます。昼の雰囲気・夜の雰囲気。現地の近くの喫茶店に入りお客さんの会話を聞いて、周辺の店舗で店主と無駄話をしたり、現地隣の敷地の登記簿あげて何か建つ可能性を探ったり、調べて調べて悩んで悩んで、そして「買わない」・・・そう私は決断力が無いのです。

 

 

 

 

 

悩んだ時は、現地へ行くしか無い。

784年、日本の首都でもあった地へ・・

 

 

 

 

『クレヴィア長岡天神』現地へ

紅葉の長岡天満宮



 

真っ赤に燃えるようなツツジが見れるのは4月下旬頃です。



 

 



 

考えるな! 感じろ!



 

若い方は知らないと思われますが、『ブルース・リー』の言葉が浮かんできました。



 

約50年前に公開された映画です



 

「Don’t think. FEEL!」



 

「Don’t think. FEEL!」



 

どうだ、この先に未来の自分を感じれるかい?



 

 

 

 

天神通を東へ行くと、クレーンが近づいてきます。



 

これが4車線に拡幅される予定の天神通から見たクレヴィア長岡天神/伊藤忠都市開発』の南面になります。右側のクレーンは隣接する『レーベン長岡天神 CRESIST /タカラレーベン』の建設現場です。



 

南側の建物が無くなり道路になっていくのです。



 

南側のヌケが約束された地。



 

しかし、クレヴィア長岡天神/伊藤忠都市開発』の南側、天神通沿いは近隣商業地域(ピンク)ですね。建80% 容300%



 

15階建の眺望。



 

マンション西南面。



 

マンション西側のこちらの建物も無くなるようです。



 

 

南側は天神通に接します、西側側も接道するようですが、角のスペース(方位の右上あたり)は何になるのでしょう?

 

公式HPより


 

西側の道路。



 

 

線路沿いには

 

競合する『レーベン長岡天神 CRESIST /タカラレーベン』



 

駅のホームからも建設現場がしっかり見えます。クレヴィア長岡天神/伊藤忠都市開発』よりも駅に近い、駅歩3分の立地。



 

 

公式HPを見ると

諸般の都合により販売活動を一旦停止いたします。

・・・・とあります。

 

 



 

 

どうした? レーベン。



 

 

 

 

長岡天神駅西口。

駅西側には住居系の地域のため分譲マンションは建っていません。



 

唯一、アゼリア通沿いアーケードの向こうに見えるのは、2005年建築『エスリード長岡天神/日本エスリード』



 

駅歩2分、「中古売物件」を見かけないマンションです。現在の新築に近い価格で査定されるという噂です。新築分譲時に購入していれば強烈なキャピタルゲインを生んでいる物件ではないでしょうか。



 

エントランス。



 

そのアゼリア通より北、

SEIYU前には現在も販売中のグランアッシュ長岡天神/ホームズ』



 

隣には賃貸マンションが建設中です。



 

5階建で2022年4月竣工済みです。



 

スーパー目の前、買い物便利立地です。



 

今500万円ダウン!! で絶賛分譲中です!



 

 

 

 

そして、

長岡天神駅東側。

 

 

 

 

特急停車駅にも関わらずホームから田んぼが見えてしまうのが開発されきってない「長岡天神」の街。奥に見えるクレーンはジオ長岡天神レジデンス/阪急阪神不動産』です。



 

道が狭い割に自動車が多く歩行者は歩きづらかった天神通が拡幅されます。



 

こちらが天神通南側に計画されているジオ長岡天神レジデンス/阪急阪神不動産』。



 

阪急「長岡天神」駅歩3分・JR「長岡京」駅歩9分。2WAYアクセスが魅力です。JRも使う方ならこっち検討なんでしょうか。



 

計画地目の前は拡幅工事のバリケードです。



 

目の前に老舗っぽいスイミングスクールがあります。



 

『ジオ長岡天神レジデンス/阪急阪神不動産』の西側には『イズミヤ』があり買い物便利立地です。



 

計画地南側の通路。イズミヤに抜けれます。



 

南側の敷地はイズミヤの駐車場。駐車台数の割に大きすぎるようにも見える広大なガレージ。将来、このガレージの活用が気になる所です。



 

天神通拡幅でスカッとした街になりそうですね。



 

 

 

 

 

街の将来性・資産価値

天神通の北側、アゼリア通沿いに建て替え中の『長岡京市役所』。外観が披露されています。



 

現在建設中の市役所新庁舎の第一期工事は2022年から23年にかけて完成で供用開始は2023年2月予定です。



 

人通りが多い割には歩道が狭い、阪急駅前はロータリーがなく車で近づけない、送迎の車が多い、踏切が閉まるたびに混雑している道路、それが長岡京市の印象でしたが、再整備で確実に街は良くなっていくと思われます。



 

 

 

賃貸売却も視野に入れた場合、当物件及び長岡天神エリアの資産性についてご意見を頂ければ幸いです。

 

 

「賃貸」「売却」も視野に・・・・

賃貸ニーズはどうなんでしょう?

 

 

わからない時は、駅前の賃貸屋さんに飛び込んで相談しよう!!

「飛び込み営業マン」の本領発揮です。



 

1軒目は来客中で迷惑そうな顔をされたためすぐ退散。2軒目は「まぁ、どうぞお座りください」と若いスタッフに暖かく受け入れて頂きました。

4LDKの賃貸はなかなか見かけない、大企業の家賃補助は13万円ぐらいの所が多く家賃13万以内の物件がよく動く、阪急洛西口やJR桂川駅には30万円以上の賃貸はよく見かけるが、長岡京ではあまり見かけない。ただ先日100㎡30万の賃貸はすぐ決まった、「特急」停車駅という事で賃貸ニーズは確実にある、等々。

ついでに新築分譲マンション価格の話題になり、エンドがついてこれなくなったら(すでに諦めている人も多数の状況ですが)上昇相場が終わるのではないかと。確かに人件費や資材費や土地取得費が上昇し続けても売れなければ価格を下げざるえないのは、当たり前の話ですね。



 

 

「資産性はある」と思いますがキャピタルゲインを狙えるほどなのかは、わかりません。



 

 

 

 

決断とは本当に難しいものです。

私がマンションを購入した17年前「中古になれば建物評価が一気に下がる、マンションは資産にならない、土地付きの戸建てなら最終土地の価値は残る」という人が私の回りには多かったですが、しかし今となればマンションこそ資産になりました。しかし、その価値観も時代と共にまた変わっていきます。



 

 

 

 

何が正解で、何が不正解なのかよくわかりません。

 

 

 

東へ



 

小畑川を渡れば



 

周辺は工業地域の雰囲気がするローレルスクエア長岡天神ザ・マークス/近鉄不動産・パナソニック ホームズ・JR西日本不動産開』



 

こちらなら3LDK70㎡が3498万円から購入できます。



 

 

 

 

 

日曜日、

こんな新聞記事を見かけました。

 

 

 

 

日本経済新聞2022.11.20

住宅市場 世界で変調
利上げ影響、北欧は1割安
東欧、金融不安の兆し

 

世界の住宅価格が高騰から値下がりに転じた。



 

 

 

 

おわり

 

 

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

4 件のコメント

  • シン より:

    クレヴィア長岡天神 修繕積立金が管理費より安いのが、将来死亡ですね。
    エスカレーターありの高層ですから。

    • コメントありがとうございます。

      私が前に住んでいたマンションも修繕積立金が管理費より安かったような。。
      確かに修繕積立金が足りないような話にはなりました。

      エスカレーター? エレベーターですかね。

      機械式駐車場の維持費は気になりました。

  • よこしまねこ より:

    お悩み相談にうんうんと頷き、調べて調べて悩んで悩んでそして買わない40代後半よこしまねこです。確かに、現地へ何度も通うのは最重要項目ですよね。朝昼晩深夜で街の顔は違いますから。以前、商談していたとき「絶対に譲れない点は何ですか」と問われ、家に持ち帰り冷静に考えた記憶があります。そしてよこしまねこは、鴨川と御所絶対徒歩圏という自ら高いハードルを設定しました(笑)決断力、いやワタクシはお金がないだけです。長岡天神、良さそうなところですね。毎日のことですから駅に近いことや買い物できるお店も大事ですよね。妻の実家に近いイコール平和・・・?、この点においてよこしまねこは沈黙を守ります・・・。京都の家探し、わたくしもkyoto1192さんに相談したい。毎日楽しい京都街歩き&物件情報お待ちしてます!!

    • コメントありがとうございます。

      最終的には自分がそこでハッピーに暮らせそうかどうか、
      多大なローンを組んでもハッピーになれそうなら行くべしなんでしょうね。

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