はじめに

• 本稿は、宮城県仙台市青葉区本町にて、関電不動産開発が分譲供給を予定している シエリア仙台定禅寺通 を紹介するものであります。
• 定禅寺通と言えば、現職の郡市長が好きな場所の一つとして挙げておられます。さらに、仙台観光アンバサダーのうちの一組であるサンドウィッチマンが案内をしている、1泊2日の仙台旅でお勧めするスポットの一つとして、定禅寺通の散策を選んでおられます。
• 定禅寺通と言いましても、西から東まで約1.4kmの長さがありますが、その通沿いに新築分譲マンションが新たに誕生をすることになります。

立地および周辺環境等

概要

• 所在地 (地番): 宮城県仙台市青葉区本町三丁目1番6
• 最寄駅: 地下鉄南北線、勾当台公園駅
• 用途地域: 商業地域
• 地区、地域: 防火地域

立地

(公式ウェブサイトより引用)

周辺環境

• 非常に分かりやすい資料がありましたので、引用します。
• 勾当台公園駅: メインエントランス予定地 (前面道路) から公園1出入口: 約240m
• コンビニ (デイリー): 約40歩

(公式パンフレットより引用)

周辺エリア (定禅寺通) に対する期待

• 仙台市で予定されている再開発等を複数回投稿していますが、その一つに定禅寺通も含んでいます。

再開発全般: 仙台市における注目の都市再開発事業等をマッピングしました

青葉通: 転換点を迎えている仙台市のまちづくりと再開発事業 (ホップ、ステップ、ジャーンプ)

定禅寺通: 勾当台・定禅寺通エリアビジョン (変わりゆく仙台市における都市計画の続報)

西公園: パークリュクス仙台西公園 (西公園、定禅寺通、青葉通とともに)

宮城野通: 仙台市における「まちづくり (都市計画) 」の観点から、現在、過去と未来を読み解く

• 定禅寺通に関する記事では、仙台市役所本庁舎の建替、宮城県民会館の移転、道路空間の再構成などに代表される大きく変わる点と、変えない点として市民会館の非更新などを取り上げたところです。
• 個人的には、勾当台公園の整備に最も期待を寄せているところです。

自然災害の影響関連

建物仕様等

概要

• 敷地面積: 673.50m2
• 規模、構造: RC造、地上14階建
• 総戸数: 50戸
• 竣工予定時期: 2024年8月
• 引渡予定時期: 2024年8月
• 売主: 関電不動産開発株式会社 首都圏事業本部 仙台事業部
• 施工会社: 株式会社平野組

仕様等

• ZEH-M Oriented

• 免震構造
• 内廊下
• オール電化
• エレベーター: 1基 (13人乗り: 105m / 分)
• メインエントランス: 南側

敷地計画図

(公式ウェブサイトより引用)

デザイン

(公式ウェブサイトより引用、南西方向)

専有住戸

概要

• 面積: 43.47m2 – 90.28m2
• 主要採光: 南、西、東
• 3 or 4戸 / フロア

住戸配置

• 2階: A, B, C (スタンダード)
• 3-9階: A, B, C, D (スタンダード)
• 10-13階: A, B (プレミアム)、C, D (スタンダード)
• 14階: A, E, F (プレミアム)

代表的な間取り図

B: プレミアム (10-13階)

• 83.28m2

(公式ウェブサイトより引用)

C (2-13階)

• 43.47m2

(公式ウェブサイトより引用)

D (3-13階)

• 56.85m2

(公式ウェブサイトより引用)

想定される眺望

• 地上高は、標高47m、階高3mと仮定した計算に基づきます。

北

• Dの外壁側: 腰高窓
• Fの外壁側: 腰高窓

(3-4階相当)

(5-6階相当)

東

• D: リビングダイニングのバルコニー
• F: 洋室 (1)、洋室 (2) のバルコニー

(4階相当)

南

• A: リビングダイニングのバルコニー
• B: リビングダイニングのバルコニー
• E: リビングダイニングのバルコニー

(5-6階相当)

(11-12階相当)

西

• B: 洋室 (1)、洋室 (2) のバルコニー、リビングダイニングのサービスバルコニー
• C: リビングダイニングおよび洋室のバルコニー
• D: 洋室 (1)、洋室 (2) のバルコニー
• E: 洋室 (1)、洋室 (2)、洋室 (3) のバルコニー、リビングダイニングのサービスバルコニー
• F: リビングダイニングのバルコニー

(着色部分は、あくまでおおよその敷地境界線)

構造仕様関連

• リビングダイニング天井高: 約2.5m
• 二重床
• 三面鏡のミラー枠
• 洗濯機置場: 640mm × 640mm

機能仕様関連

• 食洗機: Cタイプを除く
• 断熱浴槽
• コンロ: IH

専用使用部分

• 住戸前インターホンカメラ
• バルコニー: コンセント (Fを除く)

共用部分、附帯サービス等

共用設備

• 防災倉庫: 2階 (Dタイプの範囲)

附帯サービス等

• 住宅設備機器15年保証 ← これまでの10年から延長
• ハンズフリーキー (電気錠): 玄関、メインエントランス
• 遠隔施錠システム テブラコネクト

駐車場

• 駐車場率: 42% (21台 / 50戸)、来客用1台別途
• 機械式率: 100%
• 電気自動車充電器: 来客駐車場に設置
• 使用料: 27,000円 – 33,000円 / 月
• 優先権: 最上階住戸、Bタイプ
• 車両制限、区画等は、営業担当者に確認をお願い致します。

その他

• 管理会社: 関電ファシリティーズ株式会社
• 管理人常駐時間: 平日の午前中
• 電気会社: 東北電力 (契約は、電力自由化による選択可)

コスト

イニシャル

• 管理準備金 (引渡時一括): 19,140円 – 39,740円
• 修繕積立基金 (引渡時一括): 436,740円 – 906,740円

ランニング

• 管理費: 約220円 / m2 / 月
• 修繕積立金: 約160円 / m2 / 月

→ 5年毎に30円 / m2ずつ増加 (15年まで)、16年目に約40円 / m2増加で頭打ち

• 電気錠: 550円 / 月
• インターネット使用料: 880円 / 月 (税込)

予定販売価格 (一部を抜粋)

• C (43.47m2、4階): 3,900万円台 (狭小面積により、相対的単価は未算出)
• C (43.47m2、8階): 4,100万円台 (狭小面積により、相対的単価は未算出)
• D (56.85m2、4階): 4,400万円台 (約261万円 / 坪、約79.1万円 / m2)
• D (56.85m2、12階): 4,900万円台 (約290万円 / 坪、約87.9万円 / m2)
• A (72.46m2、4階): 6,900万円台 (約318万円 / 坪、約96.6万円 / m2)
• B (83.28m2、4階): 8,500万円台 (約340万円 / 坪、約103.2万円 / m2)

今後のスケジュール

• 2023年7月8日: 正式価格発表
• 2023年7月15日- 22日: 登録申込受付

現況

写真方向図

各写真

主たる特徴

1) 販売予定価格

1-1. 本物件と今後の市況予測

• 中央階に近い8階の平均坪単価は、約320万円 / 坪、約972万円 / m2程度が予定されています。それゆえ、棟全体での平均相対単価は、さらに数十万円程度の上振れをする事になります。
• このことは、約43m2の住戸があるため、相対的単価は推し上がることに解釈の注意を要しますが、いよいよ仙台市においても、平米単価で100万円を超えてくる時代に差し掛かってきたことを示唆しています。
• 本物件と同様のファミリータイプの中層階における本市の最高坪単価としては、シティタワー青葉通一番町 が、約300万円程度です。
• したがって、これが更新されたとともに、今後の中心部エリアにおける同等条件下における平均坪単価は、約300万円を下回ってくることはないものと思われます。
• しかしながら、今後の価格の伸び率に関しては、直近数年ほどではないものと考えています。その心は、中央4丁目の三井不動産レジデンシャルによる分譲予定物件 (参考: 宮城県仙台市および名取市で、まだ広告がされていない新築分譲マンションをまとめました。) においては、コンセプトや専有面積等が不明ですが、約350万円 / 坪と予想されており、思った以上ではない事にあります。したがって、緩やかな指数関数的な上昇を底硬くみせていくものと考えられます。

1-2. 他新築物件との比較

• プラウド錦町公園 が最も本物件の特性と近似をしていますので、専有面積毎に比較をしたのが、後記です。
• 略記: シがシエリア仙台定禅寺通、プがプラウド錦町公園の事を指します。

1-2-1. スモールプラン

• シ C (43.47m2、西リビング、中住戸、8階): 4,100万円台
• プ C (44.65m2、北西リビング、中住戸、13階): 3,939万円
• 差 (シ-プ) = +261万円

1-2-2. ミディアムプラン

• シ D (56.85m2、角住戸、2面バルコニー (東リビング、西)、3面採光、12階): 4,900万円台
• プ D (57.19m2、中住戸、北西リビング、10階): 4,758万円
• 差 (シ-プ) = +242万円

1-2-3. セミラージプラン

1-2-3-1. 低層階

• シ A (72.46m2、南リビング、3面採光、4階、角住戸): 6,900万円台
• プ A1 (71.22m2、北西リビング、3面採光、5階、角住戸): 5,598万円
• 差 (シ-プ) = +1,402万円

1-2-3-2. 高層階

• シ A (72.46m2、南リビング、3面採光、12階、角住戸): 7,600万円台
• プ E3 (71.80m2、南リビング、2面バルコニー (南、北西)、3面採光、12階、角住戸): 5,558万円
• 差 (シ-プ) = +2,142万円

1-3. 1-2の結果について

1-3-1. 約40m2 – 約60m2

• 約250万円程度の価格差ですが、類似物件におけるこの程度の範囲の面積であれば、そもそも大きな差がつきにくいので、特に感想もなにもございません。

1-3-2. 約70m2前後

• 結論としては、野村不動産の冒険をしない手堅い価格帯に加えて、近年の急速な物価変動が加わった結果を主たる要因として、低層階の価格差が1,400万程度でしたが、高層階が約2,100万円程度にまで広がったものと考えられます。
• プラウド錦町公園に関して、約260万円 / 坪の設定が良心的すぎると言えることにあるでしょう。工事開始は2021年であり、広告開始が2022年でしたが、当時としてもやや抑えめという印象でした。
• さりとて、シエリア仙台定禅寺通の価格設定 (平均坪単価 約320万円) が異常という訳でもないと言えます。物価変動を鑑みれば、個人的には予想の範囲内であり、妥当な水準であるというのが私意になります。

1-4. 両物件とのその他の比較

• 仮に両物件の比較検討ということであれば、類似点が多いと言っても、価格、立地や周辺環境、主要採光、設備仕様、住宅ローン控除 (入居時期による) 等の違いを考慮し、取捨選択の判断をする必要があるものと思います。

2) ランニングコスト

他物件との比較 (2016年以降)

2-1. 最類似物件

• ① プラウド錦町公園 (野村不動産、2023年竣工): 約353円 / m2 / 月
• ② プラウド本町ディアージュ (野村不動産、2021年竣工): 約361円 / m2 / 月

2-2. 近似物件 (建物規模: 総戸数、階数、専有面積等による総合判断)

• クレアホームズ榴ヶ岡公園パークゲート (セントラル総合開発、2017年竣工、宮城野区二十人町): 約312円 / m2 / 月
• グローリオコンフォート青葉通一番町 (あなぶきホームライフ、2021年竣工、青葉区国分町): 約283円 / m2 / 月
• ③ ザ・レーベン上杉三丁目 (タカラレーベン、2022年竣工): 約265円 / m2 / 月

2-3. (参考) 近似物件 (立地)

• ④ プラウド本町定禅寺通 (野村不動産、2016年竣工): 約363円 / m2 / 月
• ⑤ ザ・エクセレントシティ本町勾当台公園 (新日本建設、2017年竣工): 約281円 / m2 / 月
• ⑥ プラウドタワー仙台勾当台公園 (野村不動産、2018年竣工): 約265円 / m2 / 月
• ⑦ プラウド上杉三丁目 (野村不動産、2019年竣工): 約368円 / m2 / 月
• ⑧ ザ・パークハウス錦町一丁目 (三菱地所レジデンス、2019年竣工): 約281円 / m2 / 月
• ⑨ シエリア錦町一丁目 (関電不動産開発、2022年竣工): 約323円 / m2 / 月
• ⑩ プラウド上杉三丁目ディアージュ (野村不動産、2022年竣工): 約311円 / m2 / 月
• ⑪ プラウドタワー本町二丁目 (野村不動産、2023年竣工): 約378円 / m2 / 月
• ⑫ デュオヒルズ上杉勾当台公園 (フージャースコーポレーション、2024年竣工予定): 約292円 / m2 / 月

(周辺物件の位置図)

3) 住宅取得に係る支援策

3-1. 住宅ローン減税

• 本物件は、ZEH水準省エネ住宅に該当しており、令和6年に入居の場合、借入限度額が3,500万円となります。

3-2. こどもエコすまい支援事業

• 条件に該当する場合、100万円の補助があるようです。
• また、住宅ローン減税との併用が可能との事です。
• 詳細は、営業担当に確認をお願い致します。

まとめ

• 定禅寺通りに面する希少な立地である。
• 建物は、免震構造であり、断熱性能が高い仕様である。
• 販売価格は、ファミリータイプにおいて、最類似物件に比して一千万円から二千万円程度高く、かつ市内最高価格を上回ってきたが、妥当な水準ではある。
• セミラージタイプ (約45m2 – 60m2) であれば、割高率は低い。
• ランニングコストは、類似物件より数十円程度高めである。

おわりに

• リアルモデルルームは用意しておらず、限定サイトにてBタイプのバーチャル3Dが見れるとの事です。

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記事に出てくる新築マンション

• シエリア錦町一丁目
• 4,830万円～9,890万円
• 宮城県仙台市青葉区錦町1丁目
• 仙台市営地下鉄南北線 「勾当台公園」駅 徒歩8分
• 3LDK
• 70.99平米～106.12平米
• 4戸／総戸数 35戸

• シティタワー青葉通一番町
• 4,200万円～1億500万円
• 宮城県仙台市青葉区国分町一丁目
• 仙台市営地下鉄東西線 「青葉通一番町」駅 徒歩5分
• 1LDK～3LDK
• 47.24平米～79.82平米
• 8戸／総戸数 158戸

• シエリア仙台定禅寺通
• 3,980万円～8,890万円
• 宮城県仙台市青葉区本町三丁目
• 仙台市営地下鉄南北線 「勾当台公園」駅 徒歩4分
• 1LDK～3LDK
• 43.47平米～83.28平米
• 7戸／総戸数 50戸