こんにちは、よかレジです！
今回はグランド・サンリヤン西新のレビューです！
Contents
物件概要
- 所在地：福岡県福岡市早良区城西1丁目160番
- 交通：地下鉄空港線「西新」駅徒歩5分
- 敷地面積：1,455.08㎡
- 建築面積：657.50㎡
- 建築延床面積：5,322.16㎡
- 土地の権利：所有権
- 用途地域：近隣商業地域
- 地域地区：高度地区：該当なし 防災地域：準防災地域
- 総戸数：62戸
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造14階
- 建築確認番号：BCJ22大建確065 （令和4年12月20日）
- 工事完了年月：2024年11月下旬（予定）
- 引渡可能年月：2025年1月下旬（予定）
- 駐車場：48台（機械式：42台、平置き：6台）、月額使用料：11,000円～17,000円
- 自転車置場：109台（ラック式）、月額使用料：100円～300円
- バイク置場：ミニバイク置場2台、月額使用料：1000円、バイク置場3台、月額使用料：1500円
- インターネット利用料：月額：770円
- 分譲後の権利形態：専有部分は区分所有権、敷地・共用部分は専有面積割合による所有権の共有
- 管理会社：西鉄不動産株式会社
- 管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
- 管理方式：通勤管理
- 施工：若築建設株式会社
- 設計：株式会社IAO竹田設計
- 売主：西日本鉄道株式会社
- 販売提携（代理）：東京建物株式会社
- 掲示板：グランド・サンリヤン西新ってどうですか？
デザイン
エントランスデザイン
私が本物件で真っ先に魅力を感じたのはエントランスデザインです。なので一番初めに紹介します！設計は安定のIAO竹田設計が入っています。
グランド・サンリヤン西新公式HPより引用
ファサードには重厚感のあるタイル貼りのゲート（幅約18mのグランドゲート！）が設けられています。クランク動線でプライバシー性が高く、ゲートの天井も木目調デザインになっていて洒落ています。これは竣工したあとの実物を見ると相当カッコいんじゃないですかね！？
個人的には、エントランスデザインの良し悪しはマンション選びにおいてかなり重要視しているポイントです。
住む人にとって、毎朝毎晩通る場所なので、その動線がテンション上がるものなのかどうか？は大事な要素です。
細かいですが、案外そういった点が入居後の満足度をグッと押し上げてくれると思っています。
また、ゲストを招く際にも最初の掴み部分ですので、やっぱり重要です。せっかく分譲マンションを買うのですから、ワクワクは大切！
新築マンションって、スケジュール上どうしても建設中の販売（が多い）となるので、できあがりのイメージを持つことが難しいんですよね。
そんな中で、竣工後に良い意味で期待を裏切ってくれる要素として、物件の規模感（目立つかどうか）やエントランスデザインなどが挙げられると思っています。
今作は、規模感的に周辺のランドマークになるような物件ではないと思いますが、このエントランスデザインに関しては間違いなく前を通った人の目を引くものになると思います。
ちなみに、前作のグランド・サンリヤン百道一丁目のエントランスについても、個人的にはパース越えしてきました。夜のライティングがめちゃくちゃ良いんですよ、ここ！
グランド・サンリヤン百道一丁目
グランド・サンリヤン百道一丁目
グランド・サンリヤン西新公式HPより引用
エントランスラウンジもカッコいいです。
62戸と福岡であれば中規模くらいの戸数ですが、しっかりと二層吹き抜けのラウンジを採用していて贅沢です！
ポイントとしては、継ぎ目なしで床から天井まで伸びるサッシでしょうか。これは豪華ですね！たまらんです。
竣工したばかりのザ・リッツ・カールトン福岡が入居する大名ガーデンシティに最近行ったのですが、オフィスエントランス（3階）も正面サッシは継ぎ目なしで床から天井まで高く伸びるものを採用していてカッコよかったです。
全体の雰囲気感は全然違いますが、大名ガーデンシティに行くと本物件エントランスの気合いの入り具合が分かるかもしれません。
大名ガーデンシティ オフィスエントランス ※写真だとわかりづらいですが、正面サッシの真ん中部分に線(黒枠)が入ってみえるのは外側サッシで、内側サッシ部分は一枚のガラスが綺麗に床から天井まで伸びています
また、ラウンジはプライバシー確保のためにブラインドウォールが設けられた贅沢な仕様になっています。ナイスゲーテッド！（？）
グランド・サンリヤン西新公式HPより引用
建物デザイン
グランド・サンリヤン西新公式HPより引用
カッコいいですね。
アースカラーの色味をベースに高層階は手摺やFIX窓などガラスを多用したデザインになっています。やはりこのエントランス付近のゲーテッドなデザインが良いなぁ。早く竣工した本物件が見たいです！
立地
グランド・サンリヤン西新公式HPより引用
現地
接道（南向き方向）
接道（北向き方向）
西新駅徒歩5分と高い利便性を得つつも大通りから１本入ったところに位置する、なかなか絶妙な好立地です！
アドレスは城西1丁目。個人的なイメージとしては、お隣の鳥飼と似ていて良質で閑静な住宅街的な感じです。
接道もいいんですよね。しっかり車がすれ違いできる広さがあります。城西も奥のほうまで進むと結構道が狭いところもあったりするので。
交通利便性については言わずもがな、みんな大好き地下鉄空港線の西新駅から天神まで7分、博多まで14分、福岡空港まで20分と高いアクセス性です。
生活（買い物）の利便性も高いです。まず西新駅の改札出てすぐに複合商業施設のプラリバがありますが、個人的にはかなりアツい商業施設で、日常に必要なものがだいたい揃うんですよ。
スーパー（フードウェイ）、書店、お花屋（青山フラワーマーケット）、カフェ、マッサージ屋（ラフィネ）、無印良品、などなど。
また、駅前には西新中央商店街もあります。
この商店街めちゃくちゃ長くて、なんと西新駅からお隣の藤崎駅まで商店街が続きます。
西新商店街連合公式サイトより引用
西新と言えば、やはり文教地区であることも魅力のひとつとして欠かせません。
教育意識が高い首都圏から福岡に引っ越される方にとっても選ばれやすい、需要の絶えないエリアとなっています。
西新のお隣、高取で子育てされている方からお話しを伺いましたが、転勤で来られる方が本当に多いようです。
同じ小学校内で入学しても約半分くらいの生徒はその小学校で卒業しない（また転勤等で引っ越してしまう）と仰っていて驚きました。私自身は、転校の発生頻度なんて１年に１人くらいの環境で育ったので、カルチャーギャップがすごいです(笑)
ただ、それだけ福岡県外の方からも子育て環境として本エリアを選びたいという方が多い証拠なんだなと感じます。
そして、城西アドレスではありませんが、お近くの西新2丁目は、2023年の公示地価も早良区トップの6位に、高取2丁目も8位にランクインしています。
全国的に見ても、近年著しい成長率を誇る福岡市の中でも、トップクラスのエリアと言っても差し支えないと思います。
令和５年地価公示 福岡市価格順位一覧
令和５年地価公示 福岡市価格順位一覧
校区
・西新小学校に徒歩11分・百道中学校に徒歩24分(GoogleMapで計測)
小学校、中学校、ともに人気のある校区だと思います。中学に関しては徒歩24分となかなかの距離です。
場所柄、中学受験を考えるご家庭も多いと思いますが、校区内の公立中学校が遠い点は要チェックですね。
グランド・サンリヤン西新公式HPより引用
ハザード
ハザードはがっつり色がついてきます。ハザードに関しては、流派（？）が色々あるので具体的なコメントは控えます。
毎度言っていますが、私個人のスタンスとしては、福岡市中心エリアでハザード気にすると住める場所がかなり限定されるので専有部分への浸水リスクがなければまぁヨシ派です。（防犯も含めて3階以上の部屋であればOK）
福岡市総合ハザードマップより引用
間取りと予定価格
※モデルルーム訪問が正式価格発表前だったため、その時点での予定価格を記載します
L字配棟 グランド・サンリヤン西新公式資料より引用
Aプラン グランド・サンリヤン西新公式資料より引用
Bプラン グランド・サンリヤン西新公式資料より引用
Cプラン グランド・サンリヤン西新公式資料より引用
Dプラン グランド・サンリヤン西新公式資料より引用
Eプラン グランド・サンリヤン西新公式資料より引用
Fプラン グランド・サンリヤン西新公式資料より引用
予定価格の坪単価
間取りは田の字型をベースとしています。L字配棟のおかげか、どの間取りもスパンがしっかり取れていて、開口部も長く取られているのが好印象です。
全体の平均坪単価としては、担当者から310万円程度になりそうと伺いました。ただし、本物件の周りは高めの建物で囲まれているため眺望が抜ける階と抜けない階でかなり価格差があります。※眺望の抜けに関してはモデルルームでシミュレーション等で確認されるのをオススメします
特に価格差が激しいのが一番広いAタイプです。こちら、本物件の配棟計画（設計）が完了した後、隣接する戸建て住戸の位置にマンション（オープンレジデンシアシリーズ）が建つことが分かったとのことです。（※下記図のオレンジ部分）
建設されるマンションは、12階建てになるとのことで13階と14階以外はがっつり前建てが被ります。
オプレジィ！！！
西鉄さん的には、これはめちゃくちゃ痛いですね・・。予定価格ベースで、眺望が抜ける階（13階）と抜けない階（11階）で1400万円の価格差があります。
前立てが戸建てのままであれば、3階から抜けてくると思うので、単価も盛れるハズでした。Aタイプで盛れない分の単価を他のプランに（当初計画していた単価に対して）上乗せしているのかどうかはわかりませんが、販売計画や収支計画に影響を与えたのは確かだと思います。（一方で消費者からすれば、タイミング的には販売開始前に分かって助かったと思います。）
ただし、逆に眺望を重視しない（と言っても、強烈なこんにちはなのでかなり人を選ぶ間取りだとは思いますが）ということであれば、3階は西新徒歩5分の新築マンション4LDKが坪250切るという今の市況で考えれば破格で手に入ります。
※特に3階は、2階部分が機械式駐車場になるので下階の音問題も影響を受けないものとなっていてハマる人にはハマりそう？
そのため、Aタイプは82㎡で6200万円台に対して、隣のBタイプは73.57㎡で6300万円と広いお部屋のほうが価格が安いという現象が発生しています。
ただ、このエリアに住む方の価値観として「高いお金を支払っても良い条件の部屋に住みたい」という方が多いと思いますので、今後どのような売れ方をするのか興味深いなと思っています。
周辺相場
西新駅周辺の新築物件でいうと、セレンシオ西新三丁目、フリーディア西新レジデンスが比較対象としては挙がってきそうです。両物件の価格表が手元にないため、あくまで2023年8月18日時点でSUUMOに記載の価格をベースに見ると
・セレンシオ西新三丁目：平均坪単価333万円（掲載8部屋）
・フリーディア西新レジデンス：平均坪単価378万円（掲載3部屋）
※プレミアムなお部屋が坪488万円だったので、その部屋を除くと平均坪単価324万円
今の西新で新築ファミリー向け物件を検討するとなると、坪単価300万前後スタートで、坪単価330万～（＝平米単価100万円～）で条件の良いお部屋も選べるようになる、ざっくりこんな感じでしょうか。
よかレジの気になる間取り
公式HPを見た時からFIX窓を採用しているFタイプが気になっていました。
ここですよ、ここ！
板状マンションでありながら、LDの壁一面に立ち上がりがほぼなし＆天井まで高さがあるFIX窓がついている珍しい間取りです。
しかし、梁による下がりは当然あるので、どのくらい下がるかが気になってました。実際にモデルルームで確認すると、LDの下がり天井がなんと1880cm・・！それは流石にひどいですよ、西鉄さん！(笑)
CH=1,880!?
ただし、下がり天井があるといっても普段は座って生活するわけなので、ダイニングやリビングでくつろぎながら抜け感ある眺望を楽しむことができます！
また、冒頭にも記載した通り板状マンションでLDの壁一面にFIX窓を設けているの珍しいので価値はあると思います。LDのFIX窓をブリリアタワー西新で求める場合、もれなく億越えですもんねぇ・・。
設備仕様
設備仕様をざっと以下に列挙します。室内部分
- 基本天井高2,500mm
- ディスポーザーなし
- 天板人造大理石（オプションでフィオレストーン）
- 食洗器標準
- LD床暖房標準
- 浴室1418サイズ（2LDKのみ1216サイズ）
- トイレ手洗いカウンター
- ローシルエットトイレ
- 二重床二重天井
建物部分
- 外廊下
- 共用廊下側手摺は格子
駐車場
- リングシャッターゲート
- 屋外平置き駐車場6区画
- 屋内機械式駐車場8区画
- 屋外機械式駐車場34区画
- 屋機械式駐車場のパレットサイズは、全幅1950mm、全高2000mm、全長5300mm、重量2300kgとのこと
共用施設等
マルチルーム
1階にマルチルームという名称のワークスペースがあります。オープンの席が数席と、個室ブースもあるようです。ラウンジとワークスペースのみのシンプルな構成ですが、個人的には下手にランニングコストがかかるくらいであればこれくらいが丁度良いなという印象です！しかし、明らかに仕事や勉強での利用を想定していると思うのでオフィスチェアを採用してもらえると助かるのですが・・求めすぎですかね（？）
グランド・サンリヤン西新公式HPより引用
ゴミ置き場動線
グランド・サンリヤン西新公式HPより引用
雨に濡れない動線＆ある程度プライバシーを保てる形で、ゴミを捨てられるようになっています。板状マンションなので各階ゴミ置き場がないのは仕方ないとして、せっかくカッコいい分譲マンションを買って住むのですから、生活もスタイリッシュにしたいものです。
※1階平面図を見て思いましたが、1階トイレが一般利用できない（？）の地味に惜しいですね。せっかくマルチルーム（ワークスペース）が隣接してあるので、住民が使えても良いと思うのですが。
余談
モデルルームは
総評
改めて西新の魅力ってなんだろう？と考えてみると、バランスが本当に良いなと感じます。中心(主要)エリアへのアクセス、商店街などの適度なワチャワチャ感や下町感、文教エリアとしての高級な雰囲気、百道方面まで行けば海や高速道路へのアクセス。う～む、隙がないです、本当に。
そんな西新に魅力を感じる人が多いからこそ、昔も今も人気エリアで、これからも底堅い需要が続いていくんだろうなと思います。
本物件の所感としても、交通利便性、生活利便性、スペック、総合的に見てバランスの取れた物件、という印象です。また、なんといってもエントランスまわりのデザインに気合入っているなぁと感じました。
西新に住みたいかつ新築マンションが欲しい、という方は前向きに検討して良いと思います。
一方、今の時代の相場も相まって、決してお安い単価ではないこともまた事実かなと思っています。
正直平米100万円～の単価帯であれば、中央区内含めて築浅中古であれば割と選び放題、という価格帯になりますからね。そんな中でも本エリアに魅力を感じる方たちに選ばれるマンションなのかと。
以上グランド・サンリヤン西新のレビューでした！
これからも、福岡市の中心エリアをメインに色々なマンションを紹介していくので、よろしくお願いいたします。コメントも気軽にいただければ幸いです！
Twitterもやっておりますので、ぜひフォローお願いいたします。
こんにちは。
福岡移住を考えてる者です。
ツイッターとも併せ勉強させてもらってます。
草香江を候補にしてるのですが(購入前提です)
詳しくは街の空気感分からないのですが
暮らしやすい街でしょうか？
唐突に質問申し訳ありません。
ルパンさん
コメントありがとうございます！
草香江、抜群に暮らしやすいと思いますよ。個人的には中央区内でもトップクラスに好きなエリア（アドレス）です。
・大濠公園近い
・六本松駅近い（スーパーのボンラパス、スタバ、蔦屋書店が入っている421という商業施設がとてもいいです）
・小学校近い
などなど
福岡で人気の積水ハウスグランドメゾンも多く建ってるエリアですね。
なお、今後キューサイビル跡に地所レジマンションが建設予定です。（賃貸か分譲かわかりませんがおそらく分譲？）
https://www.kensetsu-databank.co.jp/hokkaido-kyushu/osirase/detail.php?id=10084196
具体的な物件情報とかあればより詳細アドバイスできると思うので、スムラボの個別相談を検討いただけると！
https://www.sumu-lab.com/consultation/
福岡、移住しましょう！