前回に引き続きザ・パークハウス大阪梅田タワーです。
今回はモデルルーム訪問してきた際に確認した予定価格に関する考察を中心にまとめていきたいと思います。
価格が中心とした内容になりますので、前回の記事と併せてご覧ください。
前回のブログ記事：建物デザイン、エリア紹介
ちなみに、ザ・パークハウス大阪梅田タワーのモデルルーム場所は物件近くではなく三菱地所があるOAPタワーにモデルルームがあります。
住友不動産は以前から梅田・本町などの主要拠点に複数の物件を見ることが出来るようなギャラリー形式になっていますが、これからは他のデベロッパーもそのような形になっていくのでしょうか…
早速本編どうぞ！
現地周辺地図
マンションコミュニティ：ザ･パークハウス 大阪梅田タワーってどうでしょうか？
Contents
予定価格
予定価格
- 平均予定価格：坪460万円
- グレースフロア（4階〜24階）：坪397万円
- ロイヤルフロア（25階〜29階）：坪491万円
- プレミアムフロア（30階〜33階）：坪625万円
今年1月に予想した価格が450万円/坪、前回の記事では480万円/坪と予想しましたが、私の予想より少し安くなりました。
ただ、平均坪単価460万円というのは今までの大阪の新築タワマン販売価格の中では「ブリリアタワー堂島」、「梅田ガーデンレジデンス」に続き、TOP3に入る高額物件と言えます。
（グラングリーン大阪North棟が更に高いのですが、一般販売はこれからになりますので未考慮）
中津駅は梅田に超近いこともあり価格が高いことも納得ではありますが、今後三菱地所が販売する心斎橋/難波、天王寺の2つのタワマンや、東急不動産の中崎町のタワマンなどもザ・パークハウス大阪梅田タワーと同じような価格帯になっていくのでしょうか…
だとすると、もう大阪市内の新築タワマンは一般的なサラリーマン世帯では購入が難しくなってくる勢いなので、選択肢としては郊外・近郊の新築/中古マンションを狙うか、大阪市内の中古タワマンを狙うかにシフトしてきそうですね。
また、ザ・パークハウス大阪梅田タワーの予定価格が出たことにより、中津タワマン三兄弟（ザ・セントラルマークタワー、ザ・ファインタワー梅田豊崎、ブランズタワー梅田North）や梅田/福島/主要エリアの中古タワマンもこれから値上げ傾向になると思いますので、値下がりを待つのではなく「更に値上がり前に購入する」というスピード感も大事になりそうです。
フロア構成
- 1階：エントランスホール
- 2階：電気室、自転車置場
- 3階：自転車置場
- 4階〜：住戸
今回特徴的だったのは…
3LDKの住戸は25階以上のロイヤルフロア以上の階数しかない！
ということで、ファミリー向けの3LDKの部屋数が欲しい！という方は低層階は選択できず、必然的に超高額な高層階を選択しないといけないため、ファミリー層には結構辛い価格設定だと感じています。
直近で似ている事例としては、ザ・ファインタワー大阪肥後橋も23階以上しか3LDKがなかったですね。
ただ、今回は3LDKが高層階というだけでなく3LDKは84.90㎡が一番狭い部屋になるため、必然的にグロス価格はかなり高くなります。
「そう、3LDKは最低16,000万円がスタートライン！」というまさかの価格設定です。
商品企画はデベが自由にして良いものなので結果的に売れてしまえば良いのでしょうが、中津タワマン三兄弟等の1LDK、2LDKに住んでて、家族・子供が出来て『よし、そろそろ3LDKに引っ越しするか！』と思っていたら、『えっ、16,000万円〜？！』ってなる人も結構いると思います。
（まぁ、中津タワマン三兄弟を新築時に購入していれば売却益を考慮して購入される方もいるかもしれませんが…）
個人的には『子供が小さいと足音が煩いから一番下の階が良いし、送り迎えもあるから低層階が良い』というニーズも結構あると思っていますので、このフロア構成については少々残念ではあります。
と言っても、3LDKは29戸のみで全体の約17％しかありませんので希少価値も高いですし、この価格帯でも売れてしまうんでしょうね…
（三菱地所としては、そもそも中津エリアは3LDKニーズが少ないと見立てているのか？！）
予定価格一覧
- 最低坪単価(5階〜の価格の中で)：347万円/坪
- 最高坪単価(〜31階までの価格の中で)：667万円/坪
※最上階34階などの価格帯が見えておりませんので、実際はもっと高額な部屋が出てきます
眺望が抜けてくると淀川や花火大会が見える北西角、西、南西角は坪単価が高くなっていますし、眺望だけでなく3LDKには価格がかなり乗っかっていますね…
（ここまで露骨に3LDKが高くなるとは…）
あまり過去を振り返っても意味はないですが、本物件の3LDKのスタート価格16,000万円は2年前のブリリアタワー堂島1期の25階110㎡超の部屋やホテル上のエグゼクティブフロアの40階85㎡超の部屋とほぼ同じ価格なので、ここ2年での都心部マンションの価格上昇が凄まじいですね。
まぁ当時その価格で購入出来たかと言うと買えなかったのですが、購入した方は引き渡し後に売却されても2億円以上で即成約しそうな勢いなので、ブリリアタワー堂島の中古価格にも注目したいです。
※ブリリアタワー堂島の当時の価格表、考察はコチラから（すごろく期待値90点なんて今後出ないだろうな…）
それでは予定価格をご覧ください。
予定価格一覧 ※9月中旬時点
今回眺望による価格差が結構あると述べましたが、27階で方角毎の坪単価を見てみましょう！
- 北西角（花火大会view、眺望抜ける）：622万円/坪
- 西（眺望抜ける）：461万円/坪
- 南西角（うめきたview）：594万円/坪
- 南東角：436万円/坪
- 東：420万円/坪
- 北東角：415万円/坪
Google Earthに筆者加筆
大阪市内の中心部と言える立地のため、タワマンや高層ビルなども多く眺望が完全に抜けるのは中々難しい立地ですが、上記図にもあるように西向き、北西角、南西角は眺望の抜け感が期待できます。
ただ、その分、価格もだいぶ上がるので結構悩ましいですね…
同じ階層で見ても北西角と北東角で坪単価は実に207万円/坪も違ってきます。
坪単価だけで見ると、この価格差であれば近郊の新築マンションがもう1つ購入できるくらいの価格差です（笑）
北西角からは淀川、夏は花火大会が見れる絶好のポジションで、南西角はグラングリーン大阪が望めるポジションなので眺望としては満足感が高いのは間違いないですが、この眺望による価格差は迷われる方も多そうですね。
眺望と価格のバランス的に見ると、西向きや南東角は良いかと感じております。
この価格帯は大阪では3LDKや高層階を中心に新しい相場価格となりますが東京の方からすると『大阪梅田まで徒歩で行けるタワマンがこの価格！？』となるかもしれませんね。
また、うめきた2期のグラングリーン大阪North棟がアンダーで販売された住戸が坪1,000万円を超える部屋でも2桁倍率いく抽選祭りだったことを思うと、中津や福島はもう少し価格が上がりそうな予感はしますので、この価格で購入してもアップサイドは期待できると想定しています。
『よし、ほなら買うか！』
で簡単に買える価格帯でないのが悩ましいですが（笑）
次に、先ほどの図を南向きを上にして眺望を確認してみます。
南側は線路挟んで病院がそこそこの高さはありますが、それを超えると梅田の高層ビル群が綺麗に見えますので夜景も期待ができそうです。
南西角からは中層階くらいでもうめきた2期グラングリーン大阪が綺麗に見えそうなので、新しく完成する街を望む毎日は贅沢ですね。
（実際はグラングリーンのタワマンNorth棟などが完成するため公園眺望は限定的になると思いますが、新しく綺麗なビルが眺望なのはライトアップとしても期待できます）
Google Earthに筆者加筆
中津タワマン三兄弟との価格比較
平均坪単価が見ると、ザ・パークハウス大阪梅田は全部の部屋の価格帯は見えておりませんが、ブランズタワー梅田Northの直近成約価格の方が高いケースもありますので新築派の方を中心に人気になると思います。■平均坪単価
- ザ・パークハウス大阪梅田タワー：坪460万円
- ザ・セントラルマークタワー：坪380万円（直近成約価格平均）
- ザ・ファインタワー梅田豊崎：坪400万円（直近成約価格平均）
- ブランズタワー梅田North：坪480万円（直近成約価格平均）
そこで、本物件も階層別の予定価格と中津タワマン三兄弟の直近の成約価格から、どの階層が狙い目かを見ていきます。
以下の図を参考にしながらご確認いただきたいのですが、
- 20階前後の階層であれば、ザ・ファインタワー梅田豊崎やブランズタワー梅田Northの中古成約価格と同等の価格で購入可能
- 27階前後の階層であれば、ブランズタワー梅田Northの中古成約価格より安い価格帯で購入可能
- 逆に25階以上からの3LDKや30階以上のプレミアムフロア住戸は中津駅最寄りタワマンとしては頭2つくらい抜けて高額になるため投資には不向き→実需向き
- 中津駅最寄りのタワマンで価格重視ならザ・セントラルマークタワーかザ・ファインタワー梅田豊崎
個人的には新築物件は好きなので本物件は非常に魅力的ですが、同じ価格帯でエリアNo1の駅直結のブランズタワー梅田Northを購入できるとなると結構悩ましい（笑）。
ただ、ブランズタワー梅田Northなどの他の中古タワマンも本物件の予定価格を見て、今後の売り出し価格はもう少し高くなることが予想されますので、中古物件を買うなら「待たずに今買え！」が合言葉いになりそうです。
梅田界隈の中古タワマンの売り出し価格・成約価格も今後ウォッチしていきたいと思います。
中津三兄弟の中古成約価格と本物件の階層別価格差
オススメ住戸
Aタイプ 1LDK 55.53㎡(南向き)
20階：6,700万円（坪398万円）中部屋ですが、高層ビル・マンションが乱立する
（11月3日追記：2回目のモデルルームに訪問した時に眺望シミュレーションをしたら22階くらいまで抜けないと線路跨いだ病院は抜けなかったです。失礼しました。）
20階で坪単価400万円を下回っているので周辺の中古タワマンと比較して割高感はありませんが、出来るなら22階以上を狙いたいところです。
ザ・ファインタワー梅田豊崎の成約相場と同等価格、ブランズタワー梅田Northよりは安い価格となります。
洋室1の柱の食い込みは内覧会の時に圧迫感は感じるかもしれませんが部屋自体が7.5畳あるのでベッドやデスクなどを置けるスペースは問題なくありそうです。
収納も多いですし、リビングも使いやすい形をしてて個人的にはポイントが高い間取りです。
Bタイプの西向き1LDKも中層階以上は良いと思います。
西側の駐車場が開発されて建物ができる可能性もあるため低層階は要注意です。
Aタイプ
Iタイプ 2LDK 67.93㎡（南西角）
20階：9,100万円（坪442万円）南西角は坪単価は本物件の中でも2番目に高額な方角となりますが、あえてこの部屋を選んだ理由は「25階以上の南西角は3LDKになって価格も一気に高額になる」からです。
27階南西角Lタイプは100㎡の部屋のためプレミア感もあり坪単価が乗っかっていますが、27階で坪594万円、Iタイプの20階だと坪442万円と坪150万円ほど安くなるのは価格の歪みだと感じます。
眺望は先ほどのGoogle Earthに加筆したように南西角はうめきた2期グラングリーン大阪の景色を見ることができますので眺望の抜け感もあり、価格的にも上層階よりお得感があるため推せるプランです。
2LDKで洋室2部屋ともリビングアウトな設計もポイントが高いです！
Iタイプ
Gタイプ 2LDK 63.61㎡（南東角）
27階：8,400万円（坪436万円）南東角の東向きは高層ビルなどがあり完全に抜けませんが距離もあるため圧迫感を感じることはありません。
南向きは梅田の高層ビル群が綺麗に見えるため眺望満足度は非常に高いプランです。
正直間取りはリビングイン洗面室、洋室1の主寝室がリビング経由は残念ではありますが、北東角の眺望よりは満足度が高い方角のためGタイプをチョイスしました。
Gタイプ
設備仕様の気になる内容【10月14日追加】
基本的に設備仕様のグレードは高いですが、一部気になる内容もあります。まず天井高。
本物件の天井高は30階〜34階のプレミアムフロアは2.6mですが、4階〜29階は2.45mです。
タワマンの標準的な天井高は2.5mで、同時期に販売開始となるジオタワー大阪十三は2.6mなので物足りなさを感じます。
まぁ、標準的な高さである2.5mから5㎝低くなったからと言って実際部屋入ってすぐそれに気づくかと言われるとたぶんわかりません…
(2.7mとかになると『天井高いな〜』と感じるもんなんですが)
それよりも梁や柱の出っ張りの方が空間上狭く感じたりするのですが、価格が価格なだけに表記上のスペックはもう少し頑張って欲しいと感じましたね。
ちなみに30階以上のプレミアムフロアからバルコニーが透明ガラスになり、29階以下は乳白色になります・・・
囲まれ感ある方角もあるので仕方ない部分はありますが、やはり透明ガラスバルコニー欲しくなりますね。
（プレミアムフロアの価格帯は1.8億円〜）
ただ、それ以外のスペックは結構頑張ってます。
キッチン天板は勿論フィオレストーン、更には洗面室、トイレ手洗いカウンターもフィオレストーンはクオリティ高いですね！
しかもトイレはタンクレストイレ。
各階宅配ボックスも有り結構大きなスペースなので使い勝手は良いと思います。
最近は各階宅配ボックスも増えてきましたね。
ジオタワー大阪十三は各階宅配ボックスがプランによっては2つあったり、トランクルームもあるのでより充実していますが、本物件の宅配ボックスも大きいので満足度は高そうです。
エレベーターは、
- 低層2機
- 高層2機
- 非常用1機
- 自転車駐輪場2機
まぁ、この価格帯のマンションを買う人は少しの管理費増はあまり気にせず、それよりエレベーター待ちの時間ロス（タイムイズマネー）を気にする人も多いかと思いますので、これはこれで有りかな。
（ランニングコストは価格がまだ出ていなかったので次回モデルルーム訪問後にまとめます）
なお、駐車場は72台と設置率は40％ちょいですがタワーパーキングが1台しかないので週末は出庫・入庫に結構時間はかかる想定です。
そして、全高が2,050㎜のハイルーフ型は18台(設置率10％)のみなので絶望的な予感。。
この価格帯のマンションで車持っている人はハイルーフ型の人も多いかと思いますので、これは悩む人多くなりそう。
私のマンションもハイルーフ型は待ち行列が長く管理人さんに『たぶん10年待っても回ってこないよ』と言われましたので、同じような現象になるかもしれませんね…
中津駅の周りにも月極駐車場は複数ありますがハイルーフ型対応の駐車場が少ない&空きがあまりない状態のため、車必須の方は駐車場問題も事前に調査した上でご検討いただいた方がベターです。
すごろく期待値
すごろく期待値：80点※3LDK以外
まとめ
正式価格でどの程度補正が入るかわかりませんが、全体的には想定した価格より安く周辺の中古タワマンと比較しても割高感はない、むしろ階数や方角を考慮すると周辺の中古タワマンより安いプランもあるため、それらのプランは実需としても投資としてもオススメ出来ます。ただ、3LDKはどうでしょうね‥
個人的に3LDKの部屋は狙っていましたが価格表を見て『これなら梅田周辺の中古タワマンの高層階角部屋を数千万円安く買うかな』と思いました。
今後販売される新築タワマンは軒並み高額になると予想していますが、それでも低層・中層の3LDKは狙える可能性はあると思っているものの、本物件のように高層階にしかないとファミリー層としては厳しい状況になりそうですね。
（
ちなみに、ブランズタワー梅田Northは5階で坪単価584万円、17階で坪608万円の売り出しされています(17階は数日前に売出開始だったので予定価格を見て値付け？！)…
坪単価的にはザ・パークハウス大阪梅田タワーの南西角27階坪594万円の方が安く感じる価格帯で、周辺の中古タワマンの売り出しも徐々に値上げ傾向になると予想していますので、いずれにしろ購入検討は早めにするのがベターです。
来年夏にはうめきた2期、グラングリーン大阪が一部開業、2027年には全面開業して街自体が完成すると本当に魅力的な街になるでしょう！
そして、周辺のマンションの評価も更に値上がりする可能性も高いですし、グラングリーン大阪まで徒歩10分圏内のタワマンはグラングリーン大阪のNorth棟・South棟を除くと最後になるかもしれませんので、大注目マンションであるのは間違いありません。
2024年1月には1期販売が開始しますので、皆さんも早め早めで検討していきましょう！
では！！
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