パークホームズ代々木西原 モデルルーム訪問レポート【2LDK】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

今回は幡ヶ谷駅から徒歩5分のマンションである「パークホームズ代々木西原」についてレポートしたいと思います。

物件概要

  • 所在地:東京都渋谷区西原2丁目24番1
  • 総戸数:69戸
  • 敷地面積:2,809.36㎡
  • 建物竣工:2025年3月
  • 引渡し:2025年4月
  • 売主:三井不動産レジデンシャル
  • 施工会社:西松建設
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:19台
  • 駐輪場:142台
  • 掲示板:パークホームズ代々木西原ってどうですか?
現地周辺地図

https://www.31sumai.com/mfr/X2128/concept.html より画像引用



建物

共用部

建物全体

  • 廊下:外廊下
  • 各階ゴミ捨て場:◯
  • 各戸トランクルーム:×
  • 24時間有人管理:×(管理人通勤)
坪700万を超えるマンションなのに外廊下…と始めは思いましたが、真ん中に中庭を設けて外廊下を上手く活かした設計となっていました。

外廊下の手すりにはクリアガラスを採用して外廊下を歩きながら中庭を楽しめるようになっていたのも良かったですね。

https://www.31sumai.com/mfr/X2128/design.html より画像引用


またこの規模で各階ゴミ捨て場があるのはテンションが上がったポイントです。

個人的にはディスポーザーよりも各階ゴミ捨て場がある方が嬉しいタイプなので、おぉっ!となりました。

共用施設

  • オーナーズラウンジ
エントランスの上の階(2階)をラウンジとしており、住民がいつでも無料で使えるスペースとなっています。

ラウンジと言っても机と椅子が置いてあるくらいなのですが、窓からは中庭が見える設計となっており、中庭を上手く活かしていました。2階住戸廊下と繋がっているので2階の住民はより気軽に使えそうです。

https://www.31sumai.com/mfr/X2128/design.html より画像引用

専有部

階によって天井高とサッシ高に違いがありますが、2.3階の住戸だと天井高2,600mm、サッシ高2,100mmです。

https://www.31sumai.com/mfr/X2128/floor_plan.html より画像引用


天井高が低くなりがちな低層マンションでこのスペックは贅沢です。最近の新築タワマンと比較しても遜色ないゆとりがあります。

天カセはないですし、換気は三種換気ですし、廊下はフローリングでタイルは採用されていません。価格に対するスペックは決して高いとは言えないですが、あとから変えられない構造面は頑張っていること、価格も比較的目に優しい価格となっていることから最近の三井不動産らしくバランスの取れたものとなっているかなと思います。

色んな意見があると思いますが、個人的にはバランスの取り方が上手だなという印象を持ちました。

全体

  • 天井高:2,500mm〜2,700mm
  • サッシ高:1,900mm〜2,150mm
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:×
  • 鍵:?
  • 玄関前カメラ:◯
  • 窓ガラス:?
  • バルコニー隔て板:トールタイプ
  • 廊下・トイレ・洗面所床:廊下フローリング、トイレ塩ビタイル、洗面所タイル

キッチン

  • 天板:フィオレストーン
  • 側面仕上げ:×
  • 水栓:グースネックタイプ
  • ディスポーザー:◯
  • 食洗機:◯
  • カップボード:◯

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:フィオレストーン
  • 洗面室水栓:標準
  • ミストサウナ:×
  • 洗濯機上収納:◯

価格

販売価格

価格表のネット掲載がNGだったので詳細は割愛しますが、1期1次販売予定住戸の平均価格は約坪725万円でした。

内訳は北東向きが約坪640万、南東向きが約坪730万、南西向きが約坪770万です。

https://www.31sumai.com/mfr/X2128/design.html より画像引用


北東向きはファミールグラン代々木西原と向い合せになるネガがありますが、低層階は坪600万を切る住戸もあったりなど、周辺相場と比べても控えめな値付けの住戸もありました。

標高41mと高さがある上に南方面(代々木上原駅方面)に向けて標高が下がることもあり、南東向き住戸は5階を超えるとかなり眺望が抜けてきます(4階超えでちょっと抜ける、5階からがっつり抜ける)。渋谷の高層ビルや東京タワーも見えてくるので、低層マンションとは思えない開放感があります。是非眺望シミュレーションをチェックいただきたいです。

その分5階以上は単価がグッと上がっていましたが、満足度のバランスを考えるなら予算許せば前向きに検討したいと思える魅力がありました。

https://www.31sumai.com/mfr/X2128/concept.html より画像引用



周辺相場

中古

  • ファミールグラン代々木西原デクスターハウス 2004年築 代々木上原駅徒歩8分 坪600万前後
  • サンクタス代々木上原 2005年築 代々木上原駅徒歩8分 坪460万前後
  • パークコート渋谷大山町ザプラネ 2015年築 代々木上原駅徒歩9分 坪620万前後
  • パークリュクス渋谷西原 2017年築 幡ヶ谷駅徒歩1分 坪500万前後

新築

 

管理費・修繕積立金

最近の新築マンションと比較するとこんなものかな、という水準です。外廊下であることがランニングコストの抑制に一役買った感があります。

Aタイプ(82.74㎡)
  • 管理費:28,460円(343円/㎡)
  • 修繕積立金:14,890円(179円/㎡)
  • インターネット使用料:649円
  • 合計:43,999円(531円/㎡)

駐車場

69戸に対して駐車場は約19台、設置率は27%です。

13戸あるプレミアム住戸の購入者は駐車場の優先権があります。裏を返せば非プレミアム住戸民は56戸で6つの駐車場を奪い合うことになるので、駐車場確保は期待できません。

まとめ

バランスの良いマンションです。

1億を超えてくるので価格は決して安くないですが、周辺の中古や新築と比べると割高感はありません。社宅跡地ということもあって土地取得の価格を抑えられたのかなと思わせられる値付けです。

スペック面も満点ではないのですが、価格と満足度のバランスを取りつつ抑えるところは抑えており、上手く価格とのバランスを取っている印象を受けました。

街の雰囲気もとても良かったです。賑やかさはあるけど小綺麗で、広域で見ている人もとっつきやすい街です。公園も近く、緑も豊かです。代々木上原駅方面まで歩けばオシャレな飲食店も多く外食派も楽しめる環境です。小学校はすぐ近くですし、幅広いご家庭にマッチしそうでした。

全戸3LDK(2LDK+S含)or4LDKということもあって、最低価格が1億を超えてきますが、ご予算許す方は是非チェックいただきたい新築マンションです。

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