パークシティ高田馬場 現地訪問レポート【2LDK】

今回高田馬場駅から徒歩7分のマンションである「パークシティ高田馬場」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 山手線駅徒歩圏内に希少なパークシティがキタ!
  2. 絶妙な駅距離、絶妙な住環境!
  3. ラーメン!松本湯!優勝!

物件概要

  • 所在地:東京都新宿区高田馬場4丁目844番4他
  • 総戸数:325戸
  • 敷地面積:8,210.75㎡
  • 建物竣工:2025年4月
  • 引渡し:2025年4月
  • 売主:三井不動産レジデンシャル
  • 施工会社:佐藤工業
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:72台
  • 駐輪場:378台
  • 掲示板:パークシティ高田馬場ってどうですか?
現地周辺地図




駅距離

  • JR山手線「高田馬場」駅 徒歩7分
  • 東京メトロ東西線「高田馬場」駅 徒歩7分
  • 西武鉄道新宿線「高田馬場」駅 徒歩8分
高田馬場駅から歩いて7分ほどかかりました。歩道は狭めですが、信号がない点は好印象でした。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:30分(大手町駅だと14分)
  • 池袋駅:4分
  • 品川駅:25分
  • 新宿駅:5分
  • 渋谷駅:12分
平日8時着想定の高田馬場駅から各駅へのアクセスです。

東京駅を大手町駅に置き換えると品川駅以外には全て15分以内で到達できるという抜群の鉄道利便性を誇ります。山手線だけでなく東西線(と西武新宿線)も通っているため、都内のどこに行くにも便利な立地です。

1日の乗客数

  • 高田馬場駅:255,713人(東京メトロ:68,423人+JR:75,367人+西武:111,923人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

周辺に学校が多いこともあってか駅周辺は賑わっていました。複数路線が乗り入れていることもあって乗客数も非常に多く、勢いのある駅です。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 高田馬場駅:841件*800m圏内
大学が近くに複数あることもあって、飲食店の数はかなり多いです。駅周辺の飲食店の充実度は高田馬場エリアのストロングポイントです。

学生街ということもあって特にラーメンやカレーといった庶民的?なお店が目立ちました。外食には困らない充実度です。

近隣スーパー

  • マルエツプチ
  • オオゼキ
マンションのほぼ目の前にマルエツプチがあります。マルエツプチの中では規模が大きく日常的な買い物はここで事足りそうです。

大きめのマルエツプチ


少し歩けばオオゼキもあります。オオゼキは駅からの帰り道にもなりますので、利用用途に合わせて複数スーパーを使いこなせるのは便利です。

学区

  • 戸塚第三小学校
本マンションから5分くらい歩くと戸塚第三小学校があります。車通りが少ないのは良かったですが、人気が少ない上に道が狭いので夜道は少々不安な印象を受けました。


待機児童数

  • 待機児童数:0人
新宿区HPより引用(2022年度実績)

2018年頃から保育園の申込者数は減少傾向、それに比例して待機児童数も年々減少傾向となっており、2021年以降は待機児童が0人となっています。

公園

  • 落合中央公園
  • 戸山公園
  • 下落合野鳥の森公園
  • おとめ山公園
いずれも徒歩10分ちょっとと微妙に距離があるのですが、周辺には大きめの公園が複数あります。

災害危険度

神田川も近いので災害リスクが気になっていたのですが、調べてみると想像していた以上に災害危険度の低いエリアでした。

小規模の建物が周辺に建ち並んでいるので、地震発生時の二次災害リスクは一定程度あるのですが、関東ローム層の上で地震の揺れにも強く、神田川氾濫の際の浸水リスクについてもハザード色無しでした。

神田川に近づくと洪水高潮のハザードに色がつくため、高田馬場駅徒歩圏内×ハザード色無しエリアというのは希少です。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:1,643位 ランク2
  • 建物倒壊危険度:1,959位 ランク2
  • 火災危険度:1,402位 ランク2
  • 総合危険度:1,382位 ランク2
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮リスクは低いです。


公式HPより

山手線徒歩圏内のパークシティ

山手線駅から徒歩圏内のパークシティと言えば「パークシティ大崎」くらいでしょうか。駅周辺はオフィス・商業で埋め尽くされがちな山手線駅において徒歩圏内に300戸超の大規模マンションが建設されるのは珍しいです。さらに高田馬場エリアは大きな再開発も進んでいないため、大規模マンション自体が珍しいですし、今後も建つ可能性は低いと思います。

規模感・山手線内側という強みがある「スカイフォレストレジデンス(361戸)」に次ぐマンションになりそうです。特に現地周辺は規模の大きな建物がなかったため完成すると注目を集めそうです。

現地周辺より

周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



わちゃわちゃ感がなくなる絶妙な駅距離

高田馬場駅周辺は上で触れたとおり飲食店も豊富、駅前にはドン・キホーテやBIGBOXがあったりと賑わいがあります。それがストロングポイントである一方で、駅前のわちゃわちゃ感の中で生活することは落ち着きません。個人的なわがままですが、「便利さもほしいけど自宅は落ち着いた環境が欲しい」です。

本マンションは7分ほど駅から歩きますが、ちょうど高田馬場駅周辺のわちゃわちゃ感が落ち着いたところに位置します。駅から遠すぎると日々の生活が不便ですが徒歩7分であれば十分許容の範囲内です。駅前の便利さは享受しつつ自宅は落ち着いた環境というわがままを手に入れることが可能です。

目の前の早稲田通りはそこそこの車通りがありますし、「閑静な住宅街」というほどの落ち着きはないですが、高田馬場を選ぶ人の価値観だとバランスの良い立地だと感じる方が多いのではないでしょうか。

好きな食べ物がいっぱい

私はラーメン・カレー・ハンバーグが好きなことを公表(誰も興味ない)していますが、多くのラーメン・カレー店がありました。特にラーメン屋はたくさん目に付きました。学生街ということもあってお値段も比較的リーズナブルそうでしたし、毎日気分に応じて色んなお店を食べ歩けるのはQOLが上がりそうです。

好みにマッチするようであれば、飲食店の充実度は大きな加点要素になると思います。

食べ物の話から脱線しますが、近くに松本湯があるのも魅力的です。都内に住んでいて徒歩圏内にいい感じの銭湯があるのは非常にレアで、サウナーの私としてはこれだけで大きくポイントアップです。

周辺相場

中古

  • スカイフォレストレジデンス 竣工2014年 高田馬場駅徒歩7分 坪580万前後
  • プラウド高田馬場 竣工2021年 高田馬場駅徒歩4分 坪500万前後

新築

  • クレヴィア新宿中落合 竣工2023年 下落合駅徒歩6分 坪400万前後
  • パークタワー東中野グランドエア 竣工2024年 東中野駅徒歩1分 坪550万前後
2021年に竣工したばかりの「プラウド高田馬場」が坪500万程度で動いています。本マンションと同じく駅西側に位置しています。

「プラウド高田馬場」は新築時坪450万程度でしたが、長期間販売をしていた記憶があります。66㎡の3LDKを準備したりと売主の三井不動産としてもグロスを抑える工夫をしている印象がありますし、強気の価格設定はハードルが高いのでは?と思います。

周辺中古の動き並びに、エリアは異なりますが「パークタワー東中野グランドエア」の価格を考慮し、坪550〜570万程度になると予想します。

戸数も多いですし、1期からそこまで強気な価格設定にはしない(間取りや向きで価格差付けそう)のでは?と思います。


まとめ

山手線駅徒歩圏内の希少な大規模マンション、しかもパークシティブランド!駅前便利で住環境も良好!とスペックだけ見るとたまらないのですが、現地を歩いた印象としては私の価値観にはハマりませんでした。

これはこのマンションが良い悪いという話ではなく、私の好みの問題です。私が利便性重視のシングル・DINKSだったり、周辺の大学に縁があったりしたらまた違った評価になったと思います。裏を返せば、シングル・DINKSの方やこの周辺の大学に縁があった方などは好印象のプロジェクトなのではないでしょうか?

Twitterで実施したアンケートだと約25%の方が母校(主に大学)の近くに住みたいと回答されました。「周囲に大学がたくさんある=将来的な買い手も多い」という点はポジティブな要素かと思います。


まだまだHPの情報量が少なく、これから大規模マンションならではの付加価値が出てくることに期待ですし、デザインや専有部仕様でこのファーストインプレッションが覆ってしまうことを楽しみにしています。

ちょっとテンション控えめの記事になってしまいましたが、不動産としては魅力的な条件が揃っていることは事実ですし、主要駅へのアクセスの良さに対して価格は現実的になりそうな予感もします。売主が三井不動産ですし、1期1次は買いやすい価格の住戸が出てくるのでは?と期待しています。ご興味ある方は今からマークされることをおすすめします。

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