こんにちは！ぼっけーマンです。
岡山駅前町一丁目２番３番４番地区第一種市街地再開発事業の目玉である「プラウドタワー岡山」、公式ホームページも公開されいよいよという状況です。
今回はこちらの物件の考察を行っていきます。
岡山初のプラウド、県内トップクラスマンションとして堂々の登場です。俺たちはこれを待っていた！
Contents
物件概要
左:プラウドタワー岡山、右:ホテル棟 公式パンフレットより引用
- 名称：プラウドタワー岡山
- 所在地：岡山県岡山市北区駅前町１丁目３番
- 交通：JR山陽新幹線「岡山駅」徒歩３分、JR山陽線「岡山駅」徒歩３分
- 土地権利：所有権
- 総戸数：４２２戸（分譲367戸+非分譲55戸）
- 間取り：１LDK～４LDK
- 専有面積：44.92㎡～193.87㎡
- 構造：RC造（一部鉄骨造）地上31階 地下2階建て
- 竣工予定：2025年12月中旬
- 引渡予定：2026年3月下旬
- 販売開始：2024年7月上旬
- 施工：奥村組
- 売主：野村不動産株式会社、JR西日本不動産開発株式会社
掲示板：プラウドタワー岡山
立地
JR岡山駅徒歩3分、駅の東口正面です。
現地図。公式パンフレットより引用
駅から続く地下街入り口が物件目の前にある、ほぼ地下直結マンションとなります。
地下改札出口
岡山駅東口の地下改札を出て左に曲がります。
ダイコクとマツキヨが隣接する角
ダイコクのある通路を真っ直ぐ進みます。
こちらの通りは現状シャッター街となっています。再開発で通りに活気が出ればテナントも増えるかもしれません。
突き当たりの広場
左手に見える階段を進みます。階段の途中、岡山では珍しい有料トイレがあります。
地下街出口。印章の店は仮店舗でホテル棟の建設予定地
地下街を出てすぐ、白い幕でおおわれているところがマンション建設予定地となります。
歩道も拡張され広々した空間に。公式パンフレットより引用
こちらは岡山駅方面
地下出口から見える岡山駅
地下街ほぼ直結、唯一無二の立地！
これだけターミナル駅まで近いと例えば大阪駅にある商業施設『ルクア』までドアtoドアで1時間20分、関西の駅遠に住むよりアクセスが良いケースもあるかもしれません。（新幹線利用ですが）
環境
交通
岡山駅ほぼ直結ということで公共交通機関に困ることはないでしょう。県内の主要在来線が集まるターミナル駅です。JR山陽新幹線で関西・関東・九州方面へのアクセス抜群、山陰地方や四国にも便があり西日本を縦横無尽に移動できるクロスポイントとなっています。
公式パンフレットより引用
加えて駅のタクシーロータリー、バスステーション、路面電車これら全ての恩恵を受けることができます。また、岡山市北区の主要部には「ももチャリ」というレンタサイクルがあり、各スポットで乗り捨て可能ですので細かい移動の心配もいりません。
岡山空港までは駅より出ているリムジンバスで30分程度です。
将来的には四国新幹線の話もあり、実現すれば更なる利便性が期待できそうです。
商業
- ビックカメラ 徒歩2分
- さんすて岡山 徒歩2分
- 岡山１番街 徒歩2分
- 駅前商店街 徒歩2分
- イコットニコット 徒歩3分
- 岡山高島屋 徒歩4分
- ドン・キホーテ 徒歩5分
- イオンモール岡山 徒歩7分 etc…
ビックカメラ。左手の幕がホテル棟予定地
本物件隣にビックカメラ、その近くにはイコットニコット（スーパー含むショッピングモール）があり商店街経由で天候に関係なく移動できます。
イコットニコトット入口。上階層にはホテルやスパ
ほぼ直結の地下街「岡山一番街」にはスターバックスやサンマルクなどのカフェをはじめ、ドラッグストア、ファッションなど約100店舗。さらに地下街から直結で「さんすて岡山」「高島屋」「イオンモール岡山」へアクセス可能です。
「イオンモール岡山」は全イオン中、敷地面積７位、店舗数３位の超巨大イオンです。ここにつながっているということは衣食住の全てが徒歩で完結するということです。大きいイオンは楽しい好き！文句なし！
後述しますが、本物件にも複数の店舗が入る予定でこちらも非常に楽しみです。
学区
保育園・幼稚園 ： インターナショナルスクールを含め徒歩15分圏内に10か所程度あります。小学校 ： 岡山中央小学校（徒歩14分）と鹿田小学校（徒歩24分）の調整区域です。保護者希望を参考に指定されます。
中学校 ： 岡山中央小学校卒→岡山中央中学校、その他→桑田中学校となります。
路面電車を利用すると岡山大学附属幼稚園・小・中への通学も容易です。また、在来線１駅で大安寺中・高などアクセス面で多くの選択肢を持つことができます。
公立小学校はどちらを選んでも距離がある+大通りのため、低学年のお子様が通われる予定であれば一度ルートを確認したほうがよいでしょう。
建物
デザイン
全体像。公式パンフレットより引用
マンションの南側、西側、屋上に木目の装飾が施されています。ホテル棟の商業施設軒下や正面にある駅のタクシー乗り場にも同系色の木が使われており、エリアで統一感あるデザインとなっています。
岡山駅前再開発事業は主に下記３つの要素で構成されています。
- 住宅棟（プラウドタワー岡山）
- ホテル棟（1-3F商業施設、4-6Fオフィス等、7-16Fホテル）
- 駐車場棟
再開発組合HPより引用
ホテル棟はにはJR西日本グループの高グレードビジネスホテル「ヴィスキオ」が入ると思われます。この他700人規模のコンベンションホールも設けられる予定です。ホテル棟のテナントは大空間のものが予定されており、飲食含めまだ岡山にないものを期待しています。個人的に1階はカフェ利用もできる抜け感ある飲食店がきて欲しいですね。
マンション棟は1-2Fにテナントが入居予定です。1Fで4店舗、2Fで6店舗のスペースが設けられています。現在建設地にあるクリニック、印鑑店、仮店舗に移設中の郵便局などはこのあたりに入るものと思われます。
マンションエントランス。公式パンフレットより引用
拡張した歩道に植栽を配置、エントランスは2層吹き抜けのガラス仕様で上品さと安らぎが調和したデザインです。2階商業施設はホテル棟とペデストリアンデッキで繋がっています。
エントランスホール。公式パンフレットより引用
エントランスホールは二層吹抜けです。石目調の高級感ある仕様となっています。かっこいいですね〜。シンプルで飽きにくい作りだと思います。
共用施設
18Fスカイラウンジ。公式パンフレットより引用
- ワーキングスペース（2F）
- ライブラリーラウンジ（2F）
- ゲストルーム（2F）
- フィットネススタジオ（2F）
- ミーティングルーム（2F）
- キッズサロン（2F）
- ゴルフレンジ（2F）
- オーナーズスイート（18F）
- スカイラウンジ×2（18F）
- トランクルーム（地下）
ワーキングスペースは半個室が4部屋程度とやや少ないでしょうか。近隣にカフェが多いため周りが気にならない方はそちらを利用しても良いかもしれません。
スカイラウンジは北東角と北向に2部屋、オーナーズスイートは北向1部屋です。北側近辺に目線が被る建物はないためこちらを利用した際の眺望は抜けているでしょう。
設備仕様
内廊下。公式HPより引用
- 内廊下◯
- ディスポーザー◯
- 各階ゴミ置き場◯
- ZEH基準◯
- 免震◯
- 二重床二重天井◯
- ベランダ隔板△
- 床快full△
各階ゴミ置き場
ZEH基準においては基準のUA値0.6を大幅に下回る0.16〜0.47とのこと。省エネ性能にも期待ができます。
※UA値が低いほど断熱性が高い
イメージパースで確認すると隣接戸とのベランダ隔て板が上抜き仕様である点が少し気になります。ここは重厚感あるトールタイプがよかった。
間取り・価格
間取り、価格についてはモデルルーム訪問後、次回の記事でご案内できればと思います。現在公式HPに公開されている間取りは東、南の2面です。ここから察するに第１期の売り出しは東向きと南向きの間取りからになると思われます。
全体の部屋数は下記の予定です。
- 1LDK:約40戸
- 2LDK:約140戸
- 3LDK:約210戸
- 4LDK:約30戸
本マンションの南側にはホテル棟が建つため、3-18Fについて一部住戸がお見合いとなります。（南東角部屋+南向き2部屋程度）予算との兼ね合いではありますが、選べるうちに目線が被らない所を選択したいです。
3F-28Fが通常フロア、29F-31Fがプレミアムフロアとなっています。19F以上は低層階と比べ広いタイプの間取りが多くなっています。
一般フロア天井高。公式HPより引用
天井高、サッシ高については県内マンションと比較しゆとりあるものとなっています。プレミアムでなくとも2.75mあるのは素晴らしい…サッシ高との差が部屋により50cmほどあるため窓面の下がり具合はどうしても感じてしまうかもしれません。
プレミアムフロアの天井高は3.0m-3.2m、サッシ高は2.5m-2.7mです。
価格は坪単価270-300万と噂程度に聞きましたが、正確なものは後日となります。周辺新築マンションでは坪単価250程度も増えてきているため駅前No.1マンションとしては違和感ない価格感かと思います。とはいえ県内では最も高額な売り出しになりそうですので、岡山県の実需層にどう受け入れられていくか要注目です。
仮に坪単価280万の部屋とした場合下記のような価格感となります。
- 60㎡ 5,090万円
- 70㎡ 5,939万円
- 80㎡ 6,787万円
- 90㎡ 7,636万円
駐車場・駐輪場
マンション１F図面
駐車場については棟内タワー型パーキングが2機設けられています。（出入口東側）こちらに200台前後駐車可能ということで設置率は47%程度です。
私生活の多くは駅前で完結するため車が必須ではありませんが、ここは車社会岡山です。一台は持っておきたい家庭が多いかと思いますので厳しい戦いになるでしょう。
2024年3月現在、隣の駐車場棟の月極は2万円程度で空きがある状態でした。
駐輪場は地下となります。
今後のスケジュール
2024.3〜プロジェクト説明会2024.5～モデルモデルルーム開始
2024.7〜第１期販売
上記のスケジュール感で進む予定でしたが、先日建築中に事故が発生したため今後の見通しについて未定となっているようです。
総評
岡山県ぶっちぎりNo.1マンションの登場です！これまでNo.1はどこかと聞かれると、「おそらく杜の街グレース岡山ザ・タワーかな…？」という状況でした。（規模感や高さは間違いないが決して駅近ではない）
今作は立地、設備そして価格どれをとっても迷いなく県内トップと言って差し支えないでしょう。
今後ここを凌ぐ立地のマンションが現れることは非常に難しいため、長きにわたって王座に君臨し県内のマンション市場を牽引していく存在になるかと思います！
今後も随時情報を追っていきますので引き続きよろしくお願いいたします。
定年後は岡山に移住したいと考えているアラフォー都民です。
これは最高ですねー。自分が移住するタイミングだったらもっと最高だったのに。
これで坪300なんて、本当に最高すぎます、岡山県民が羨ましい。
いやぁ、本当になんであと20年我慢してくれないのか。もうこのレベルの立地は無いですよねぇ。
アラフォー都民様
コメントありがとうございます。
岡山エリアで見ると高いですが、マンションのスペックは都市部のものと遜色ないためお得に見えますね！
20年後はどうでしょうか。今ある駅直のホテルや百貨店に動きがあれば土地が空く可能性は見えますが果たして…！