こんにちは！よかレジです。
今回紹介するのはグランドメゾン福岡THE FLAGです！
現在、アンダー販売（既存オーナーへの先行販売）と第一期販売が終わり、販売は中盤戦といったところでしょうか。
まだまだ検討可能なお部屋が残っていると思うので、ぜひ最後までお読みいただけると嬉しいです。
物件概要
売主：積水ハウス株式会社物件名称：グランドメゾン福岡THE FLAG
所在地：福岡県福岡市中央区唐人町２丁目133番9
交通：福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅徒歩5分
用途地域：第一種住居地域
敷地面積：9,175.85㎡※本物件を含むマンション2棟（内、1棟は販売対象外）及びコミュニティハウスを含む全体敷地面積
建築面積：1,418.69㎡
総戸数：181戸（販売対象外住戸84戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造 地上23階建
完成(竣工)予定：2027年11月
入居(引渡)予定：2028年1月
駐車場：108台／23,000円 ～ 38,000円
自転車置場：131台／200円 ～ 500円
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
設計・監理：株式会社竹中工務店
施工：竹中・照栄特定建設工事共同企業体
立地
立地 公式HPより引用
地下鉄空港線「唐人町」駅から徒歩5分。
全体で約16,900㎡の広大な敷地の再開発となり、福岡市中央区内の開発としてはトップクラスの大きさです。
・グランドメゾン福岡THE FLAG ※本物件
・グランドメゾン福岡THE SIX
・コミュニティハウス
・健康プラザ（仮称）
・福岡大学ももち病院
上記が建設される複合再開発で、全てが竣工した際は圧巻のランドスケープになるでしょう。
本物件が建つ唐人町2丁目周辺は高い建物が少ないため、非常に目立ちそうです。
なお、従前の建物は、東区香椎照葉に移転したこども病院です。
周辺環境の話として、大規模商業施設のマークイズ福岡ももちまで徒歩5分。
スーパー、ドラッグストア、ユニクロ、スタバ、フードコート、本屋（TSUTAYA）などなど、日常の買い物で困ることは少ないでしょう。
マークイズの駐車場は非常に混んでる印象があるので歩ける距離にあるのはありがたいです。
個人的にはACTUSが入っているのも嬉しいポイント。
学校区は当仁小学校で徒歩7分（約510m）、当仁中学校で徒歩8分（約640m）となります。
福岡の大動脈である空港線の大規模再開発タワマン、加えて大型商業施設も徒歩圏内。
ここだけ切り取るとピカイチな印象を受けますが、立地には注意点もあります。
１点目は前面道路。
本物件西側のホークスとうじん通り、北側のよかとぴあ通り、どちらもドームでのイベント時や時間帯によってかなり混雑する印象です。
日によっては行動が制限されることもあるかと思います。
２点目は周辺の墓地。
気にする方、しない方、いろいろ価値観はあると思いますが、本物件の南（本物件敷地に隣接）、東、南西はそれぞれお墓があります。
かなり感覚的な話で恐縮ですが、グランドメゾン福岡THE FLAGという名称が、本物件の立地における渋さを表しているように感じました。
大濠公園を名乗るには遠く、唐人町ではローカル感が強い。であれば概念（福岡のランドマーク？旗を立てる？）で勝負しよう。的な。
（ちなみに同一街区内に建てられる福岡大学ももち病院は「ももち」を冠していて、今作はそうでないのは不動産の公正競争規約による影響もあるのですかね。※病院は対象外でマンションはその規約の制限を受ける。）
外観デザイン。PDP LONDONがデザイン監修 公式HPより引用
仕様
直近のグランドメゾン福岡シリーズ（GM福岡The Central Luxe、GM福岡鴻臚館前、GM福岡THE BAY）や、大濠公園周辺のグランドメゾン（GM大濠公園PREMIUM：天井高3m、GMOne大濠Park：全館空調）は、標準仕様が非常に高かったですが、今作はそれらと比較すると若干落としてきています。とはいえ、やはりグランドメゾンなのでスペックは高め。ざっくり言うと、2023年竣工のグランドメゾン、例えばGM浄水ガーデンシティセントラルフォレストIIや、GM大濠公園THE TOWERあたりの仕様に戻った感じです。
主な仕様
・基本天井高：2,500mm ※プレミアムフロア（21階〜23階）は3,000mm
・床材：シートフローリング(not突板)
・免震構造
・二重床二重天井
・ZEH-M Oriented
・ディスポーザー、各階ゴミ置き場、内廊下あり
など
その他、エレベーターは3基で非常用以外は幅狭タイプを採用しています。
各階ゴミ置き場は前室なし、3基あるELVのうちの1つをゴミ回収時のみ管理人の方が占有する形になるかと思います。
この辺の仕様は従来のグランドメゾンを踏襲といったところ。
今作は仕方ないとして、是非福岡のグランドメゾンも「全て幅広のELV」「各階ゴミ回収と通常利用するELVを分ける」この仕様・動線にしてほしいです。
やはり、これが完成されたタワマンの動線・仕様と感じます。
東京都心の高級物件もこの設計を多く採用していますし、福岡だとプレミスト天神赤坂タワー、MJR赤坂ゲートタワー、ブリリアタワー西新（ELVは幅狭）も同様です。ポイントをちゃんと抑えているなと感じます。
グランドメゾン福岡THE FLAG 10〜17階フロア図 物件公式資料より
※参考 MJR赤坂ゲートタワー 17階フロア図 物件公式資料より
MJR◯◯ゲートタワー、各階ゴミ置き場の動線優秀がち
— よかレジ (@yokaresi) November 3, 2025
・ゴミ置き場に前室あり
・非常用エレベーターでゴミ回収
マンションの匂い対策ってめちゃくちゃ重要。
福岡市内で人気の某デベロッパーも見習ってほしい！ pic.twitter.com/BTetVYW9FU
すみません生意気なこと言って。グランドメゾンのファンゆえに期待してる…ということで許してください。
共用施設
・2階：ジム、ゲストルーム×2・18階：スカイラウンジ
・19階：パーティールーム ※スカイラウンジと階段で繋がっています
本物件とは別の棟でコミュニティハウスも建てられます。
いくつかの部屋が用意されていて、ちょっとした集まり、催し物に使えそうです。
スカイラウンジ。今作の売りである”北西側眺望”を望める位置に配置。 公式HPより引用
ジム。スミスマシンがあるのは本格的で良いですね。 公式HPより引用
駐車場
続いて駐車場事情を見てみましょう。総戸数181戸に対して108台（来客者用は除く）で設置率59.6%です。
割り当て方法は積水ハウスお馴染みの契約したお部屋の価格順で、単純明快、恨みっこなしの良い方式です。
駐車場契約確約のボーダーラインは11,500万円ほど。
仕様のところで触れましたが、直近のGM福岡The Central Luxe、GM福岡鴻臚館前と比べてタワーパーキングのパレットスペックも少し落ちています。
今作は駐車場の種類が多くどの区画を選ぶべきか悩ましいかもしれません。
特に屋内タワーパーキング（雨に濡れない） or 屋外平置き（雨に濡れる）どちらを好むかは人によって異なってくるでしょう。
ふくなまんさん（@fukunaman）が興味深いアンケートを取っていたので引用します。
マンションの駐車場、選べるならどっち？
— ふくなまん@福岡マンション (@fukunaman) July 5, 2026
☑建物内タワーパーキング
☑屋外平置き駐車場（屋根なし）
面白い投票！
— よかレジ (@yokaresi) July 6, 2026
屋内タワーパーキング(雨に濡れない) vs 屋外平置き駐車場(雨に濡れる)
"自分の車が停められるパレットサイズであれば"という前提条件付きですが、前者のタワパに投票してみました。
※なお、大差で平置きの方が人気の様子… https://t.co/JJwyC90R2l
圧倒的にタワーパーキング
— はたけ (@hatakeoka1) July 6, 2026
・濡れない(自分も車も)
・気温の影響を受けにくい(真夏や冬も快適
・盗難やイタズラのリスク低い
・車が汚れにくい(花粉や黄砂の影響受けない)
ですね… https://t.co/BkhTXCWICB
個人的には、屋内タワーパーキングを選ぶかなと。（自分が乗っている車が停められるという前提であれば）
タワーパーキングのメリットは上記はたけさん（@hatakeoka1）のポスト通りですが、加えて今作は車寄せも屋外にあるので雨に濡れずに同乗者が乗り降りしたり、荷物の積み下ろしができない、という点も考慮ポイントです。※GM福岡The Central Luxeのような屋内車寄せがあったらまた判断は違ったかもしれません。
車寄せ。ローマかっこえ〜 公式HPより引用
なお、今作のタワーパーキングは動線で少し気になる点があります。屋内タワーパーキングでありながら、一度外に出ないといけません。（庇が伸びているので雨に濡れはしません）
屋内平置き駐車場や、1階の他の設備等をちょっといじめてあげて、屋内動線を作れなかったのかな？というのが素人ながら素朴な疑問です。
※敷地が小さいマンションであればやむを得ないかもしれませんが、今作のゆとりある広さがあればどうにかなったんじゃないかな？と感じます
赤色が動線。青色が屋外部分。 公式資料に筆者加筆
間取り・価格
間取りと価格を記載します。間取り：A〜Tのスタンダードフロアの間取りを記載
価格：アンダー販売と第一期販売の一部住戸の価格を記載
【Aタイプ】
Aタイプ 2LDK 93.93㎡ 公式図面集より引用
8階 17,100万円 (坪単価：602万円)
6階 16,700万円 (坪単価：588万円)
4階 16,300万円 (坪単価：574万円)
3階 16,100万円 (坪単価：567万円)
2階 15,900万円 (坪単価：560万円)
【Bタイプ】
Bタイプ 2LDK 83.89㎡ 公式図面集より引用
8階 13,300万円 (坪単価：524万円)
6階 12,800万円 (坪単価：504万円)
4階 12,400万円 (坪単価：489万円)
3階 12,200万円 (坪単価：481万円)
2階 12,000万円 (坪単価：473万円)
【Cタイプ】
Cタイプ 2LDK 95.02㎡ 公式図面集より引用
8階 17,400万円 (坪単価：605万円)
6階 17,000万円 (坪単価：591万円)
4階 16,600万円 (坪単価：578万円)
3階 16,400万円 (坪単価：571万円)
【Dタイプ】
Dタイプ 2LDK 63.36㎡ 公式図面集より引用
6階 6,400万円 (坪単価：334万円)
3階 6,100万円 (坪単価：318万円)
【Eタイプ】
Eタイプ 1LDK 55.15㎡ 公式図面集より引用
6階 5,400万円 (坪単価：324万円)
3階 5,100万円 (坪単価：306万円)
2階 5,000万円 (坪単価：300万円)
【Fタイプ】
Fタイプ 2LDK 75.32㎡ 公式図面集より引用
6階 8,250万円 (坪単価：362万円)
3階 7,800万円 (坪単価：342万円)
2階 7,650万円 (坪単価：336万円)
【Gタイプ】
Gタイプ 1LDK 50.54㎡ 公式図面集より引用
6階 5,200万円 (坪単価：340万円)
4階 4,900万円 (坪単価：321万円)
3階 4,800万円 (坪単価：314万円)
2階 4,700万円 (坪単価：307万円)
【Hタイプ】
Hタイプ 1LDK 50.54㎡ 公式図面集より引用
6階 5,200万円 (坪単価：340万円)
4階 4,900万円 (坪単価：321万円)
3階 4,800万円 (坪単価：314万円)
2階 4,700万円 (坪単価：307万円)
【Iタイプ】
Iタイプ 2LDK 93.02㎡ 公式図面集より引用
8階 17,300万円 (坪単価：615万円)
6階 16,700万円 (坪単価：593万円)
4階 16,300万円 (坪単価：579万円)
3階 16,100万円 (坪単価：572万円)
2階 15,900万円 (坪単価：565万円)
【Jタイプ】
Jタイプ 2LDK 82.69㎡ 公式図面集より引用
8階 12,900万円 (坪単価：458万円)
6階 12,300万円 (坪単価：437万円)
4階 11,900万円 (坪単価：423万円)
3階 11,700万円 (坪単価：416万円)
2階 11,500万円 (坪単価：409万円)
【Kタイプ】
Kタイプ 3LDK 113.68㎡ 公式図面集より引用
19階 24,400万円 (坪単価：710万円)
18階 24,100万円 (坪単価：701万円)
17階 23,900万円 (坪単価：695万円)
16階 23,500万円 (坪単価：683万円)
13階 23,100万円 (坪単価：672万円)
11階 22,700万円 (坪単価：660万円)
【Lタイプ】
Lタイプ 2LDK 115㎡ 公式図面集より引用
17階 24,400万円 (坪単価：701万円)
16階 24,000万円 (坪単価：690万円)
13階 23,600万円 (坪単価：678万円)
11階 23,200万円 (坪単価：667万円)
【Mタイプ】
Mタイプ 2LDK 73.78㎡ 公式図面集より引用
18階 12,000万円 (坪単価：538万円)
17階 11,800万円 (坪単価：529万円)
16階 10,700万円 (坪単価：479万円)
13階 10,100万円 (坪単価：453万円)
11階 9,700万円 (坪単価：435万円)
【Nタイプ】
Nタイプ 1LDK 55.58㎡ 公式図面集より引用
18階 7,400万円 (坪単価：440万円)
17階 7,250万円 (坪単価：431万円)
16階 6,950万円 (坪単価：413万円)
13階 6,650万円 (坪単価：396万円)
11階 6,350万円 (坪単価：378万円)
【Oタイプ】
Oタイプ 2LDK 101㎡ 公式図面集より引用
18階 21,000万円 (坪単価：687万円)
17階 20,400万円 (坪単価：668万円)
16階 19,800万円 (坪単価：648万円)
13階 19,200万円 (坪単価：628万円)
11階 18,600万円 (坪単価：609万円)
【Pタイプ】
Pタイプ 1LDK 61.44㎡ 公式図面集より引用
18階 8,200万円 (坪単価：441万円)
17階 8,050万円 (坪単価：433万円)
16階 7,750万円 (坪単価：417万円)
13階 7,450万円 (坪単価：401万円)
11階 7,150万円 (坪単価：385万円)
【Qタイプ】
Qタイプ 3LDK 87.89㎡ 公式図面集より引用
19階 18,700万円 (坪単価：703万円)
18階 18,400万円 (坪単価：692万円)
17階 18,200万円 (坪単価：685万円)
16階 17,800万円 (坪単価：670万円)
13階 17,400万円 (坪単価：654万円)
11階 17,000万円 (坪単価：639万円)
【Rタイプ】
Rタイプ 2LDK 68.7㎡ 公式図面集より引用
19階 9,700万円 (坪単価：467万円)
18階 9,500万円 (坪単価：457万円)
17階 9,300万円 (坪単価：448万円)
16階 8,900万円 (坪単価：428万円)
13階 8,500万円 (坪単価：409万円)
11階 8,100万円 (坪単価：390万円)
【Sタイプ】
Sタイプ 2LDK 75.25㎡ 公式図面集より引用
19階 12,300万円 (坪単価：540万円)
18階 12,100万円 (坪単価：532万円)
17階 11,900万円 (坪単価：523万円)
16階 11,000万円 (坪単価：483万円)
13階 10,200万円 (坪単価：448万円)
11階 9,800万円 (坪単価：431万円)
【Tタイプ】
Tタイプ 2LDK 85.9㎡ 公式図面集より引用
記載の価格をまとめると以下になります。
・全体の平均坪単価：約509万円
・角住戸全体の平均坪単価：約619万円 ※低層(2-9F) 545万円、高層(10-20F) 681万円
・中住戸全体の平均坪単価：約427万円 ※低層(2-9F) 386万円、高層(10-20F) 464万円
※管理費平米単価：347円、修繕費平米単価：163円、左記にプラスでインターネット利用料・窓ガラス清掃費用・e-Lifeサービス利用料が月額でかかります
中住戸と角住戸で200万円ほど単価が異なり、大きな差がつけられています。
周辺中古の比較となると、比較対象となるのは同じく唐人町アドレスのグランドメゾン大濠公園THE TOWER、マークイズ隣接のザ・パークハウス福岡タワーズが挙げられるかと思います。
グランドメゾン大濠公園THE TOWERは今年入ってからの成約がなさそうでしたが、ざっくり全体で坪450万円程度で取引されています。（坪400弱〜600後半の成約事例あり）
ザ・パークハウス福岡タワーズは直近でおおよそ坪400万円〜ほどで取引されています。
今作の角住戸は流石の単価感ですが、中住戸や低層階などに絞ってみると比較対象の周辺中古よりも安いお部屋もありますので「それならば気持ちよく新築を」と考える方も多いでしょう。
広い部屋、3LDKを希望するとなると角住戸マストになりますが、今作は中住戸においてもFIX窓を多用したプランになっているので、相対的に中住戸のお得感が際立つように感じます。
というか、今作は全体的にサッシの条件が良いですね。FIX窓は6階以上は分割なしのものが採用されています。
立ち上がりの高さはある程度ありますがやっぱり分割されていない一枚のサッシはミニマルで美しいです。
※2〜5階は分割ありで、かつ図面集を見る限り開閉が可能のようなので（開閉のための器具がつくことも考慮して）少々ごちゃっとしたデザインになりそうです
また、網入りガラスなし、加えて各洋室の引き違い窓についても腰高窓が少ないなど好印象です。
気になる間取り
もしも私が購入して住むとなると、Bタイプが気になりました！Bタイプ 2LDK 83.89㎡ 公式図面集より引用
かなり個人的な趣味嗜好が入っていますが、選定基準などをつらつら書いてみようと思います。
基本的には、設計変更（リフォーム）を前提に考えていて、雑ですがざっくりこんな感じの設計変更ができると個人的になかなか理想の間取りになります。
公式資料に筆者編集
・納戸を潰して2LDK+N > 2LDKに
・壁付キッチンをカウンターキッチンに変更
・洗面室はダブルボウルを採用
まず、私は壁をぶち抜くのが大好き(?)なので、LDK隣接の納戸は潰す&壁付キッチンの配置を変更してゆったりした2LDKにしたいです。
昨今、グロス価格を抑える占有面積調整が当たり前の中で贅沢かもしれませんが、ゆとりある間取りのおおまかな指標として以下の数値で考えています。ですので、2LDK83㎡はドンピシャです。
1LDK：60㎡前後
2LDK：80㎡前後
3LDK：100㎡前後
こちらのお部屋は標準だと壁掛けエアコンです。
流石に億ションなのでLDKには天カセを入れたいところですが、そこで潰した納戸部分が活きてきます。
Bタイプの納戸は部屋として利用できるようにエアコンが設置可能となっており、先行配管で納戸側に配管を通してあるのがポイントです。
この納戸側の配管をうまく利用して天カセエアコンを配置、元々あるLD側のエアコンは不要なため配管ごと埋めてサッシまわりをノイズレスにしたいです。
水回りはダブルボウルに変更&洗濯機置き場を移動できると、理想的な形になります。
ただ、今回の妄想プランでは収納（リネン庫）がなくなってしまうので、入り口位置を変更して収納を用意しても良いと思います。※現在洗面室の入り口になっている部分に収納を設けて、入り口ドアをもう少し上側（東側）に移動させるイメージ
ですが、個人的には玄関入って右を向いた時に壁があることのほうを優先させたい気持ちです。
階数としては5階〜くらいが良さそうな印象です。
前面道路は特にイベントがある時は人通りが多く、低層階すぎると人の動きや視線が気になってしまいそうです。
グランドメゾン福岡THE FLAG
— よかレジ (@yokaresi) June 28, 2026
低層階のFIX窓が見える状態でした。
ホークスとうじん通りを実際に歩いた感じだと西側低層角は通行人の目線がきつそう。 pic.twitter.com/WrYGZzKcic
総評
地下鉄空港線駅近、大規模再開発、グランドメゾン、施工は久しぶりのスーゼネ竹中工務店。売れる要素満載という印象です。実際、アンダー販売、第一期販売、共に抽選倍率は相当なもので、30数倍のお部屋もあったと営業担当の方に伺いました。
一方で、福岡のマンションマーケットの加熱感も相当だと感じます。
正直なところ、もし今作が数年前に供給されていたなら、ここまで注目を浴びる立地ではなかったのではないか、と思うところです。
もちろん、商品力の高さやグランドメゾンのブランド力があってこそ成せる結果と思いますが、
「今ここで手を打たなければ、もう二度とこのクラスの物件を買えないのでは？」という、買い手側のFOMO（Fear Of Missing Out、取り残されることへの恐れ）が購入の原動力になっているようにも感じます。
いや、相対的に今のマーケットでめちゃくちゃ良い物件と考えています。ただ、個人的に思った以上の盛り上がり方で、自身のマーケット感もアップデートが必要だなと感じました。
最後まで見ていただきありがとうございます！
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