ザ・パークハウス御苑内藤町|希少性を体感できる竣工売り!映像付き【クリスティーヌ】

ハロー!現地より数百メートルのところに住んでいたクリスティーヌです。

ここ何年、新宿御苑にここまで隣接している立地は珍しいです! 心躍りました!一方で懸念もありますので共有します。

青田売りでないことは嬉しいですね。とはいえ、販売開始は来年2月、入居は5月下旬と、スケジュールはゆったりしています。余裕の現れでしょうか。

ザ・パークハウス 御苑内藤町」の現地映像をまずはどうぞ。外苑西通りから行くのではない道を通っています。



物件概要

  • 名称 ザ・パークハウス 御苑内藤町
  • スケジュール
    • 完成日または予定日 2021年9月7日 完成済
    • 入居(予定)日 2022年5月下旬
    • 販売予定 2022年2月中旬販売開始予定
  •  場所
    • 所在地 東京都新宿区内藤町1番53(地番)
    • 交通
      • 都営大江戸線「国立競技場」駅(A3出口)より徒歩7分
      • JR中央総武線各駅停車「千駄ヶ谷」駅(駅舎)より徒歩9分
      • 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅(2番出口)よりサブエントランスまで徒歩10分
      • 同線「四谷三丁目」駅(1番出口) よりサブエントランスまで徒歩10分
  • 建物他
    • 5階建※建築基準法は地上4階地下1階建ですが、図面集上は5階建と表示しています。
    • 総戸数 34戸
    • 敷地面積 1773.09m2(売買対象面積)、1772.70m2(建築確認対象面積)
    • 用途地域 用途地域:第一種住居地域・内藤町地区地区計画区域
  • お部屋
    • 間取り 1LDK~3LDK
    • 専有面積 61.8m2~107.58m2
    • バルコニー面積 7.64m2~28.78m2、ルーフバルコニー面積37.39m2・39.15m2
  •  駐車場他
    • 駐車場(総戸数に対して)機械式9台(内、身障者用1台)
    • ミニバイク置場 3台
    • サイクルトランクルーム 34区画
  •  企業
    • 売主 三菱地所レジデンス株式会社
    • 施工会社 東亜建設工業株式会社 東日本支店
    • 管理会社  三菱地所コミュニティ株式会社

立地

イメージ、グラフィックは公式HPより(以下同)


新宿区内藤町。

今までご存知の方はご存知、知らない方にとっては聞き慣れない住所かと思いますが、こちらの範囲です。

びっくりすることに、新宿御苑が「ほとんど」です!!!

江戸時代にこの辺りは、徳川家康公に使えた高藤藩主・内藤清成を祖とする内藤家の中屋敷があった場所でした。

内藤清成が中屋敷の敷地を賜るにあたり、鷹狩りの際に家康公から馬で乗り回した地を与えると言われ、白馬で一気に駆け巡り広大な敷地を拝領したという伝説があります。その際の白馬は家康公のもとに駆け巡った直後に息絶えたと言われ、ザ・パークハウス 御苑内藤町近隣の多武峰内藤神社(とうのみねないとうじんじゃ)内に「駿馬塚の碑」があります。

後に内藤家は中屋敷の敷地の一部を幕府に返上し、そこが甲州街道で起点の日本橋から1つ目の宿場町「内藤新宿」になりました。現在の新宿の名前はそれに由来します。


新宿御苑では、住所が内藤町であることをアピールし、「内藤とうがらし」をプロモーションしています。唐辛子を育てているんですよね、新宿御苑で。

新宿名物、復活!内藤とうがらしプロジェクト|公式サイトより


新宿御苑を見下ろすマンションはいくつかあります。

メリットとデメリット

先にメリットとデメリットを記載します。

メリット(良い点)

  • 静けさ
夜はほぼ無音でしょう!虫の声やセミの声、梅雨時には雨の音、葉っぱのかさかさなど、四季の音が楽しめます。
  • プライベート感
エレベーターが3住戸につき1機です!

  • サイクルトランクルーム
サイクルトランクルームが全住戸にあります

デメリット(懸念点)

管理費の高さ

エレベーター、内廊下、駐車場台数が少なめといった管理費を押し上げる要素があります。

駐車場設置率の低さ

マイカー派は、駐車場が確保できなかったら困ってしまいます。

買い物は少し不便

静かな住宅街イコール、街の賑わいからは少々離れています。とはいえ、四谷四丁目の交差点まで出れば、新宿通りを四谷方面へ行くもよし、御苑方面に行くもよし、少々買い物が不便ながらも、そこまで不便とは言えないです。

敷地

敷地全体が新宿御苑に接しているのですが、接しているお部屋は一部です。

共有施設

曲線をうまく使ったデザインです。すぐ近くにお茶を飲めるようなお店は一軒しかありません。ラウンジでゆっくりできれば、ホッとできます。

現地写真

竣工売りのため、現地写真を多めにアップいたします。



高低差について

現地は高低差があります。エントランスは地下に下がったところにあります。


隣家は坂の下にあたります。

現地の近隣にある旧跡

多武峰内藤神社(東京都新宿区内藤町1−8) 現地から北に徒歩1分
内藤町の名前の由来となった高藤藩主・内藤家の祖先と言われる藤原鎌足公をお祀りした神社。神社の中に、藩祖・内藤清成が徳川家康公から中屋敷の敷地を賜った際に乗馬した白馬にまつわる「騎馬塚の碑」があります。クリスティーヌが訪れた際、神社入り口から境内まで猫が先導してくれました。

眞崎鉛筆(現・三菱鉛筆)製造所創業の地(多武峰内藤神社西に隣接) 現地から徒歩1分

伝沖田総司逝去の地(東京都新宿区内藤町1) 現地から外苑西通りに出て南に徒歩1分
幕末の新選組で活躍した沖田総司が晩年に療養し亡くなったと言われる植木屋平五郎屋敷がこの辺りにあったそうです。
伝沖田総司逝去の地

住むならDATA

●乗降人員(一日平均乗降人員)
  • 国立競技場駅 乗車 2,904人  降車 2,895人
  • 四谷三丁目駅 乗降人員 31,609人
●飲食点数(食べログ掲載店、四谷三丁目駅から半径800メートル)

飲食店数  1054 店
パン屋数 13 店
カフェ・喫茶数 100店

四谷三丁目を使う方が多いと思いますが、実際には、四谷三丁目、新宿御苑、千駄ヶ谷駅の中間地点です。

一番近いパンを売っているお店は、「見学メシ」をご覧ください。

飲食店は少し歩けば困りません。

●スーパー等

クックーY新宿店 8時00分~23時00分(意外にも近いです。新宿通沿い。業務用スーパーと似ています。)

その他、四谷三丁目の丸正本店が日常使いできます。

●スポーツジム

エニタイムフィットネス 新宿御苑前店

●図書館

すぐ近くに新宿区立四谷図書館があります。

●幼稚園・保育園

新宿三つの木保育園 もりさんかくしかく
大木戸子ども園
わらべうた四谷病児室
新宿区立しなのまち子ども園

●小中学校

四谷第六小学校(学区)

四谷第六小学校公式HPより


四谷中学校(学区)

四谷中学校 公式HPより

防災情報

洪水(神田川・妙正寺川)

浸水深(想定最大規模)0.1メートル以上3.0メートル未満(土地部分により異なります。)

大雨による河川の増水や雨水による浸水が起きた場合、0.1メートル以上3.0メートル未満の浸水深が想定されているエリアです。

神田川の高潮による影響は、ないとされているエリアです。



新宿区洪水ハザードマップより(元データはこちら

土砂災害

土砂災害ハザードマップによる「土砂災害警戒区域」に該当していないエリアです。

地震

地盤は「台地2」です。これは「堆積粘土・砂層の上に関東ローム層」があり、「形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤」です。「固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、比較的危険度が低い地域」とされています。

建物倒壊危険度ランク1、火災危険度ランク1、災害時活動困難度ランク2です。総合危険度は、危険度が一番低いとされる「ランク1」とされています。(東京都 地震に関する地域危険度測定調査より。)

近隣の避難所

なお近隣の避難所には「四谷第六小学校」と「四谷地域センター」が指定されています。


周辺相場

周辺で売り出し中の中古マンションです。

ディアナコート御苑内藤町 2020年2月築 10階建 30戸(管理費 243円/㎡)
  • 2階 2LDK 西向き 66.81㎡ 8,980万円(坪単価444万円)
  • 8階 2LDK 北向き 69.94㎡ 11,800万円(坪単価558万円)
アトラス新宿左門町 2016年1月築 12階建 36戸(管理費 286円/㎡)
  • 11階 1K 西向き 28.24㎡ 3,780万円(坪単価442万円)
マジェスティハウス新宿御苑パークナード 2014年1月築 10階建 195戸(管理費 278円/㎡)
  • 1階 1LDK 南向き 50.01㎡ 7,270万円(坪単価481万円)
  • 1階 3LDK 東向き 67.23㎡ 9,580万円(坪単価471万円)
  • 2階 2LDK 西向き 68.55㎡ 9,980万円(坪単価481万円)
ザ・ミッドハウス新宿御苑 2014年1月築 14階建 104戸(管理費 256円/㎡)
  • 14階 1LDK 西向き 37.23㎡ 5,600万円(坪単価497万円)
フォルム内藤町 2009年1月築 14階建 60戸(管理費 351円/㎡)
  • 4階 1LDK 北東向き 50.49㎡ 7,580万円(坪単価496万円)
  • 12階 2LDK 北東向き 92.56㎡ 12,940万円(坪単価462万円)
フォルム四谷外苑東 2004年2月築 15階建 146戸(管理費 287円/㎡)
  • 3階 1LDK 東向き 38.8㎡ 4,980万円(坪単価424万円)
ライフェール新宿御苑ノースサイド 2003年2月築 13階建 36戸(管理費 282円/㎡)
  • 4階 1LDK 西向き 46.6㎡ 5,100万円(坪単価362万円)
*上記は売り出し価格のため、売主側の意向に沿ったものであり、成約価格とは異なる場合があります。また販売価格は変更することがあります。

 

おまけ。近隣の開発(四谷四丁目計画)

新宿通り沿い、四谷四丁目の交差点の近くで、地上35階、地下1階のタワーマンションの建設が進んでいます。建設主は住友商事と三菱地所レジデンスです。

現地から、冨久クロスが見えます。こっちが完成したらかなりのインパクトで、新宿御苑に隣接はしていませんが、大木戸門からすぐなので、実質は新宿御苑を庭になります。

2025年2月に竣工予定です。


 


新宿御苑が、まさに庭ですね。

クリスティーヌの見学メシ

非常に健康的な食事をとれる場所が、すぐ近くにあります。

店内では、焼いたパンも売っていますので、毎日の食卓に、ベーグルなどちょっとしたパンが楽しめます。




この角を曲がったら、「ザ・パークハウス 御苑内藤町」です!


この最後の写真に注目を!!!!

道の奥に、「ザ・パークハウス 御苑内藤町」が見えます!!!!

Aala Herbbal Bar Yotsuya ぐるなびはこちら

去年オープンした店なのでネット情報は多くありません。ハワイのヒーリング教室も兼ねた店舗です。

まとめ。クリスティーヌの意見

ザ・パークハウス 御苑内藤町」を購入する層は、世田谷区に代表される落ち着いた住宅街が好みでありながらも、都心から離れられない仕事人間ではないでしょうか。

または、都心で庭を持つことを諦めてはいるけれど、木々に囲まれた生活がしたいと感じる自然派です。

グロスも1億を超える住戸が多いと思われます。都内では今、1億を超えてしまう住戸は多いわけですが、あえて内藤町を選ぶとすれば、転売したいというより、じっくり腰を据えてこの環境を楽しみたいと思う人々です。

新宿や四谷や千駄ヶ谷が近いため便が良いのと、環境の良いのと、二つのいいとこ取りをしたい、そのために新宿御苑のお隣に住み替えしようか、という買い換え層にも魅力的に映るのではないでしょうか。

繰り返しになりますが、懸念事項としての駐車場率の低さが気になります。

この辺りに住んでいた身として、立地の希少性は実感しています。またもう少し詳細が明らかになりましたら、レポートしたいと思います。

 

・・・皆さまの、今日1日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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