プラウド元住吉ガーデンズ 現地訪問レポート【2LDK】

今回元住吉駅から徒歩8分のマンションである「プラウド元住吉ガーデンズ」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 武蔵小杉と元住吉のいいとこ取り!高い買い物利便性!
  2. 40,000㎡超の中原平和公園が目の前!緑豊かな住環境!
  3. 天井高5mの豪華なラウンジと充実した室内設備仕様!

物件概要

  • 所在地:神奈川県川崎市中原区木月住吉町1931番1
  • 総戸数:117戸
  • 敷地面積:4,330.49 ㎡
  • 建物竣工:2023年3月
  • 引渡し:2023年5月
  • 売主:野村不動産
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ
  • 駐車場:??台
  • 駐輪場:??台
  • 掲示板:プラウド元住吉ガーデンズってどうですか?
現地周辺地図

公式HPより画像引用

駅距離

  • 東急電鉄東横線 「元住吉」駅 徒歩8分
  • 東急電鉄目黒線 「元住吉」駅 徒歩8分
  • JR横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
  • JR湘南新宿ライン 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
  • 東急電鉄東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩14分
元住吉駅から現地まで実際に歩いてみると8分ほどで到着しました。途中信号があったり、歩道が狭い箇所がありますが、駅までフラットアプローチとなっています。

武蔵小杉駅(JR横須賀線側)から現地までは13分ほどで到着しました。こちらも途中信号があったり、歩道が狭い箇所がありますが、歩きやすい道のりでした。

現地から元住吉駅



武蔵小杉駅から現地


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:34分/17分
  • 池袋駅:40分/27分
  • 品川駅:26分/10分
  • 新宿駅:33分/21分
  • 渋谷駅:23分/16分
平日8時着想定の(左)元住吉駅(右)武蔵小杉駅から各駅への所要時間です。

2つの駅からの所要時間を比較すると武蔵小杉駅の利便性が際立ちます。マンションから駅までの距離はありますが、目的地までのドアtoドアの時間は武蔵小杉駅を使ったほうが短くなりそうです。

1日の乗客数

  • 元住吉駅:17,316人
  • 武蔵小杉駅:103,512人(JR:44,497人+東急:59,015人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

武蔵小杉駅の駅力が高いのは言うまでもないですが、元住吉駅もこの数字以上に駅周辺は賑わっていました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 元住吉駅:277件
  • 武蔵小杉駅:654件
*今回より駅から800m圏内の飲食店数に変更しています。

現地訪問して感じたのは飲食店の数字以上に元住吉駅周辺は多くの飲食店がありました。

特にブレーメン通り商店街は活気があり、飲食店も充実していました。

近隣スーパー

  • マックスバリュ
歩いて3分ほどの距離にマックスバリュがあります。大きさも十分で、日常の買い物に困ることはなさそうなラインナップでした。

元住吉駅からマンションまでの道中にあるので、元住吉駅利用の場合は駅までの行き帰りに買い物ができるので便利です。

近所のマックスバリュ。品揃えは十分で日常使いのスーパーとして申し分なし!

学区

  • 東住吉小学校
歩いて6分ほどの距離に小学校があります。

小学校までは大通りを渡りますが、歩道橋がついているため、横断歩道を渡る必要がないのは安心です。

小学校までの動線の大半は中原平和公園の隣を通るルートなため、安心感があります。

待機児童数

  • 待機児童数:0人
川崎市HPより引用(2021年実績)

川崎市の待機児童数は0人となっています。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っていますが、少ないに越したことはありません。

本マンション周辺の保育園の空き状況を確認しましたが、0歳でも空きがありそうな保育園もありました。

公園

  • 中原平和公園
本マンションの目の前には40,000㎡超の規模感の中原平和公園があります。大人の足でも全体を回るのに10分程度かかります。

最新の公園というわけではないですが、とにかく規模が大きいので子どもから大人まで楽しめそうです。

これはごくごく一部です。写真に収まらないほど規模感のある公園です。


規模が大きすぎたので動画も撮ってみました。ご興味のある方は是非合わせてご覧ください。


災害危険度

多摩川が近いこともあり、災害危険度は比較的高いエリアです。

地震

川崎市HPより引用
  • 緑:比較的ゆれやすい
  • 黄色:ゆれやすい


本マンション建設地は地震発生時に比較的ゆれやすいエリアです。

液状化

川崎市HPより引用



本マンション建設地は、液状化の可能性が高いエリアです。

洪水

川崎市HPより引用



本マンション建設地は0.5m〜3.0mのハザードエリアとなっています。近くに多摩川がありますので、多摩川氾濫時の浸水リスクはゼロではありません。

公式HPより

高級感のあるラウンジ

エントランスは、武蔵小杉駅方向となる北東側に配置されますが、二層吹き抜けで高級感と開放感のある造りとなっています。

二層吹き抜けで窓面を豊かにしており、その窓からは敷地内の植栽を楽しめるように設計されています。ラウンジ内も緑化されるため、緑を存分に感じられる空間となりそうです。

ラウンジ完成予想図_公式HPより画像引用


ラウンジ内には無人コンビニが準備される予定で、無料で電子書籍を読めるサービスも提供されるようです。さらにテレワークスペースも用意される予定ですので、在宅勤務時に気分転換がてらラウンジで仕事ができそうなのは魅力的です。

充実した設備仕様

100戸規模のマンションだとディスポーザーが採用されないケースもありますが、本マンションでは採用されています。

最近珍しくなったスロップシンクも採用されており、バルコニーでガーデニングを楽しんだり窓を掃除する際にも便利です。

専有部設備仕様
  • ディスポーザー
  • ラクセスキー
  • エアコン連動型床暖房
  • スロップシンク
設備仕様とは異なりますが、全戸にウォールドアが採用されており、リビング隣の洋室のドアを開けると大きなリビングとして使えるように設計されています。

平日は仕事部屋として区切っておきたい、でも休日はリビングと洋室を繋げて大きなリビングとして使うといった使い方も可能になったりとウォールドアがあることで部屋の汎用性が高まります。個人的にウォールドア採用の間取りは好きです。

間取り一例_公式HPより画像引用

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


落ち着いた住環境

北隣には住吉高校、東隣には住吉中学校があります。さらに住吉高校の隣には中原平和公園が広がっています。

学校ならではの騒がしさはありますが、全体的には落ち着いた住環境です。

周辺には背の高い建物もないため、多くの住戸で眺望・採光が確保できますし、東向き住戸は住吉中学校が目の前のため、今後眺望・採光が悪化するリスクは低いです。(中学校が廃校になって跡地に背の高い建物が建つリスクがゼロではないですが、実現可能性は低いと思いますし、実現するとしてもかなり先になると思います)

高い買い物利便性

元住吉駅と武蔵小杉駅両方の駅周辺を歩いてみて、全く違う個性のある駅周辺だと感じました。

元住吉駅はブレーメン通り商店街とオズ通り商店街が駅から伸びていて、個性豊かなテナントが並びます。特にブレーメン通り商店街は規模も大きく活気がありました。チェーンというよりは個人店が多く、歩いていて思わぬ出会いがある素敵な商店街です。

武蔵小杉駅は元住吉駅周辺とは反対に駅周辺にららテラスやグランツリーなど大型のショッピングモールが密集しています。子育て世帯には使い勝手のよいチェーン店も多数揃っており、武蔵小杉だけで買い物が完結するのは便利です。特に小さなお子さまのいるご家庭だとこの便利さを痛感されるかと思います。

隣あった駅ながらも個性の全く異なる2つの街の良さを享受できる立地というのは、ハマる人にはとことんハマりそうという印象を持ちました。

周辺相場

中古

  • プラウド元住吉 竣工2004年 元住吉駅徒歩9分 坪260万前後
  • グランドメゾン元住吉 竣工2017年 元住吉駅徒歩9分 坪330万前後

新築

中古だと元住吉駅西側にある「グランドメゾン元住吉」が坪330万程度で動いています。駅からブレーメン通り商店街を通りつつも商店街から一本中に入った立地で利便性と落ち着いた住環境が両立できている魅力ある中古マンションです。

周辺新築では、武蔵小杉駅から徒歩3分の場所に建設中の「ドレッセタワー武蔵小杉」が坪420万程度で販売中です。(眺望を気にしない人は低層住戸に割安感があるので狙い目です)

周辺中古・新築の価格を踏まえ、坪360万〜380万くらいと勝手に予想します。(勝手な予想ですので、当てにしないでください)

本マンション近くにある築18年の「プラウド元住吉」が坪260万と安定した価格で動いていることは将来的に売却を視野に入れている方にとっては安心材料かと思います。仮に坪380万で購入したとすると20年後の残債は超概算ながら約半分の坪190万です。仮に坪260万で売却できるのであれば売却時諸費用を含めても現金が戻ってくるレベルです。

まとめ

武蔵小杉の大型商業や鉄道利便性・元住吉の商店街、そのどちらも堪能できる利便性がありながらも公園や学校に囲まれた落ち着いた住環境を実現している希少な立地です。

決して価格の安いマンションではありませんが、だからこそ設備仕様や共用部のグレードは力が入っており、価格なりにいいモノを提供したいというデベロッパーの意気込みを感じます。

私はバルコニーの隔て板に大きなこだわりはないのですが、バルコニーの隔て板がトールタイプのマンションはその他の部分の仕上がりが良いイメージを持っているため、チェック要素として見ています。本マンションの隔て板はトールタイプです。

少々駅距離があり、大規模公園の近くということで子育て世帯向けのマンションという印象を持つ方が多いと思いますが、DINKS世帯でも十分に楽しめる立地ですし、落ち着いて生活したいシニア世帯の需要もありそうです。

南武線沿いの駅近新築マンションが新価格を更新しつつあり、予想している坪360〜380万という価格であれば大きな違和感はありません。久々の元住吉駅徒歩圏内の新築マンションということで、地元需要も十分にありそうなことを考えるとスピード感のある販売になるような気がします。

気になる方は、こちらからエントリーを行い、お早めに準備を進めておかれることをおすすめします。

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