【兵庫】「クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE」予算5,000万円〜で叶う3LDK70平米 大阪都心同等以上の利便性と生活満足度!?「関西マンションすごろく」

はじめに…

今回は兵庫県尼崎市に完成するJR尼崎駅まで徒歩3分、総戸数456戸のクラッシィハウス尼崎 GRAND PLACEのモデルルーム訪問レポートです。

クラッシィハウス尼崎

出典:クラッシィハウス尼崎公式HP


今まで大阪市内のタワーマンションを中心に記事を書いておりましたが、正直かなり高くなってきており、大阪市内だけでマンション探しするのが辛くなってきましたので、今後は範囲を広げてマンションを見て行こうと思います。
※ブログの中心は引き続き大阪市内にはなりますが…

なお、本ブログで兵庫県の物件を取り上げるのは初ですが、私自身、兵庫県に10年以上住んでいたことがありJRの尼崎駅は毎日電車で通っていましたので、阪神間の物件は結構見てきました。

そして、この10年ちょっとでJR尼崎駅周辺は劇的に進化しております。
『あぁ〜ダウンタウンの出身地で治安が良くない場所ね』と思っている方はぜひ一度足を運んでいただきたいです。

JR尼崎駅の駅前のキューズモール(映画館・阪神百貨店含む)・多くの分譲マンション・大学のキャンパス等、デッキ直結で行ける場所が増えて雰囲気も良くなっています。

大阪駅までは電車で5分と利便性は抜群で、その割にマンション価格は抑えていますので4LDKなどの広めの部屋を求める方は特にオススメ出来る新築マンションです。

クラッシィハウス尼崎

JR尼崎駅北口から見るペデストリアンデッキ・キューズモール・駅直結マンションのローレルコート・クレヴィア尼崎駅前

総評

価格良し・利便性良し・マンション共用施設のクオリティ良しで、大阪市内・神戸市中央区等で予算が合わない方はベストアンサーに近い物件です!

実際、販売開始4ヶ月で200戸以上が成約されているため、売れ行きは非常に良いです。
利便性が良い街の大型マンションが3LDK5,000万円から検討出来るなんて、大阪市内だけを見てたら中々見つかりませんよね!?

クラッシィハウス尼崎

出典:クラッシィハウス尼崎公式HP TOPページに成約戸数をアピール!


関西のマンション市況も高騰しており大阪市内のマンションは70平米6,000万〜がスタンダードになってきましたし、タワーマンションであれば6,500万〜7,000万円が売り出し価格になってきた中…本物件は1,000万円以上安いです!

大阪市内で予算が届かない方でも検討のスコープに入ってくる可能性は高いですし、大阪市内でギリギリの予算で検討中の方も本物件であれば「プラス1部屋」、「プラス車購入」が実現出来るので、ファミリー層には響くマンションだと感じました。
※駐車場も6,500円〜16,000円と大阪市内のマンションと比べるとかなり安いです。

なお、価格は安くても大阪都心に住む以上の利便性の良さを体感できます!
  • 駅までフラットな道のりで徒歩3分
  • JR尼崎駅から大阪駅まで5分(しかも神戸線の新快速・快速・普通電車だけでなく、宝塚線、東西線(大阪駅ではなく北新地駅)も使えるため本数はかなり多い)
勤務地などが大阪駅・梅田駅周辺の方であれば非常に便利で、大阪市内の地下鉄で比較すると大阪市内で住んでいるのと変わらない通勤時間が実現できます。

■主要地下鉄路線の梅田までの乗車時間一例
  • 谷町線:谷町四丁目駅〜東梅田駅(6分)
  • 四つ橋線:西梅田駅〜四ツ橋駅(6分)
  • 御堂筋線:梅田駅〜本町(4〜5分)
なお、場所は良くも悪くもJR尼崎駅南口は殺風景な感じはありますが、ゴミゴミしていないので歩きやすい道のりですし、北口には150店舗も入るキューズモール・映画館等があるため、駅周辺だけでも休日の買い物に困らない街です。

主なデメリットは専有部の仕様の低さと街自体のイメージが低いことですが、専有部の仕様の低さは価格とのトレードオフと割り切る部分かと思いますし、街のイメージもARUHIの「本当に住みやすい街大賞2018年」にもJR尼崎は1位を受賞しているので今後更に人気が出るポテンシャルを秘めた街だと思っています。

受賞理由に「関西の武蔵小杉」と評価されていましたが、流石にそこまでは洗練されてはいないだろう…
とツッコミたくなるコメントもありましたが、大阪へのアクセスは1駅5分なので利便性では武蔵小杉以上に都心へのアクセスを実感できるのは間違いありません。
※本当に住みやすい街対象の関西は2018年以降未実施

JR尼崎駅前のデッキから見た風景

推しポイント

  1. マンションto大阪駅まで10分以内の高い利便性 ※実際は駅から電車ホームまで行く時間などがかかります)
  2. 三ノ宮/新大阪/京都/空港までも乗り換えなしでアクセス可能(空港には尼崎駅からリムジンバス)
  3. 大阪都心より1,000万円以上安価のためプラスαの贅沢が可能(プラス1部屋、プラス車購入など)
  4. 大型のキューズモールが徒歩6分(激安のスーパーであるマックスバリューまでは徒歩3分)
  5. 450戸を超える大型マンションで充実した共用施設
  6. 以前の尼崎とは違う、再開発で激変したJR尼崎駅は今後のポテンシャルも高い
  7. 同じJR尼崎駅南口の徒歩2分〜3分の場所に住友不動産が2024年竣工予定178戸のマンションを建設中で、かなり高額になる予定のため本物件の価格上昇が見込める可能性あり
    (某モデルルームでの話によると坪350万になるとかならないとか…)

    クラッシィハウス尼崎

    グランドエントランス パース 大規模物件ならではの開放感のある空間

残念ポイント

  1. この規模でディスポーザーがない、タンク有りトイレ、可動式ルーバー面格子なし等、専有部のコストカット有り
  2. 駅までは徒歩3分であるが、再開発の北口ではなく南口の方に位置するため物件周辺は寂しい立地
  3. 尼崎の評判がまだまだ低い(これはいわゆるポテンシャルでもあると思っています)

すごろく期待値

すごろく期待値:70点

リセールで儲かる物件ではないありませんが、残債割れリスクが少ない物件です。

なお、住友不動産の2024年竣工予定の新築マンションの価格が間違いなく高値のためJR尼崎駅周辺の中古が引き上げられる可能性はあると考えます。

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

物件概要

  • 名称:クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE
  • 所在地:尼崎市長洲西通一丁目50番(地番)
  • 交通:JR神戸線・東西線・宝塚線「尼崎」駅徒歩3分
  • 総戸数:456戸
  • 規模: 地上15階建
  • 入居予定:2022年3月
  • 売主:住友商事株式会社、京阪電鉄不動産株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
クラッシィハウス尼崎

出典:クラッシィハウス尼崎HP

アクセス

大阪・神戸・京都で勤務する方など、多くの方に利便性の良さはハマります
JRの新快速がとても速く主要都市へのアクセスに優れていることから、通勤通学だけでなく休日のレジャー・観光でも非常に使い勝手は良いのがJR尼崎駅の良さです。

特にJR大阪駅周辺で勤務する方であれば、大阪市内に住むより早く大阪駅に到着することが可能です。
マンションから駅まで徒歩3分で1駅5分で大阪駅の利便性を『郊外だからそもそも検討外!』としているのはもったいないです。

勤務する場所が大阪駅から地下鉄乗り換えて淀屋橋・本町などになるのであれば乗り換え時間もかかるため、確かに大阪市内のマンションの方が利便性は良い可能性は高いですが、その利便性に1,000万以上の価値があるか?!を考えても良いかなと思っております。


周辺環境

街自体の評価が低いですが、徒歩10分圏内でアクセス出来る場所が多いので、困ることはないかと思います。
駅の北口は再開発が完了してキューズモールをはじめ便利になりましたので、今後更に南口にマンション以外の再開発が入ることも期待したいです。

・公園
徒歩10分圏内に9つもありますので、子供がいる家庭は公園のハシゴもできそうです。
なお、本物件の敷地内にも提供公園が設置されますので、遊具は少ないものの近場で短時間遊ぶには便利です。

・教育
小学校・中学校・幼稚園が徒歩6分圏内と非常に便利です。
保育園も徒歩7分〜8分の場所に複数あります。

・スーパー
一番近いのが徒歩3分弱のマックスバリュです。
マックスバリュは価格も安く品揃えもそこそこ良いのでメイン利用のスーパーになるかと思います。

その他、パントリー・アルプラザ・サンディ・阪急オアシスなど徒歩10分以内に多くありますので、その日の気分や食材によって行くスーパーが変えれそうです。

尼崎キューズモールの中には阪神百貨店も入っていますので、お惣菜やお弁当を買う際には重宝しそうです。

自転車使えばイオンやコストコも10分で行けます、コストコに自転車で行ったら帰りの荷物大変そうですが…

共用部

大阪市内のタワーマンション以上に共用施設が多く、タワーマンションに拘らなくてもマンション内で快適な生活が実現できそうです。
なお、共用施設は全て1階に集約しているため、外出の行き帰りからの導線として使いやすさもGOODです。
※わざわざエレベーターを乗り換えて共用施設を使うのって意外と億劫だったりします。

タワーマンションのように高層階のスカイラウンジ等は楽しめませんが、タワーマンションを選択しなくてもこれだけ楽しめるのは本物件をオススメしたいポイントの1つです。

この中でもキッズコーナーとフィットネススタジオは小庭にも出ることが出来ますので、セキュリティエリア内の屋外にも出ることが出来るのは良いですね。

以下の写真は共用施設の全体像です。

クラッシィハウス尼崎

出典:クラッシィハウス尼崎公式HP 共用施設が多い!

  1. ブックラウンジ
    TSUTAYAとも提携しており上品な空間です。
    自宅でゆっくり読書が出来ない、仕事からの帰宅時に少しゆっくりしてから帰る・・・等、この空間なら長居しそうです!
    クラッシィハウス尼崎
  2. コミュニティホール・キッチンスタジオ・キッズコーナー
    シンプルですが結構広い空間のため、貸し切りでパーティーなどをやるのも良いかと思います。
    キッズコーナーもあるため、子供も退屈せずに楽しめる空間は良い設計です。クラッシィハウス尼崎キッズコーナーはボーネルンド監修です。ただ、本物件の規模感とターゲット層の属性を考えると、もう少し広い空間と遊具があってもよかったなと思います。
    子供のいる家庭も多いマンションだと思いますので、子供が密にならない広さ、ある程度走れたりする広さがあった方が使い勝手は良さそうです
    ※もちろん、キッズコーナーがあるだけでプラス要素ではあります。クラッシィハウス尼崎
  3. フィットネススタジオ
    複数の器具が設置されており使い勝手は良さそうです。
    私は日頃から自宅で筋トレ派ですが、ここなら毎日利用しても良いと思えます。
    ただ、パースでは意識高そうな女性も多そうなので、服装は比較的綺麗目で行く必要があるかもしれません。

    クラッシィハウス尼崎

    クラッシィハウス尼崎

  4. スタディルーム
    テレワークの普及によりスタディルームに個室を用意するマンションも増えましたが、残念ながら個室はありません。
    とは言えマンション内にサードプレイスとしての仕事場所・勉強場所があるのは素敵です。ただ、個人的にはスタディルームでは静かに作業をしたいので、複数人で利用するテーブル席は無くても良い派ですが皆さんはいかがでしょうか…写真のテーブル席は子供と一緒に本を読んだり勉強したりするには良いですが、スタディルームの利用目的は集中する空間かなと考えていますので、住民のニーズがバラバラだと使われなくなる施設になる可能性もあるので、大規模マンションであれば用途を分けた設計・企画をしていただきたいです。
    クラッシィハウス尼崎
  5. ゲストルーム
    洋室と和室の2室が用意されています。戸数からすると2室用意したのは非常に良いと思います。
    シンプルですが上品で良いですね。
    クラッシィハウス尼崎

設備仕様

価格が安いので多くは求めてはいけないかと思いますが、コストカットはされております。
戸数的にはかなり大規模なのでディスポーザーは欲しかったことと、外廊下側のプライバシーを守る目隠し稼働ルーバーは欲しかったかなと感じます。

なお、スロップシンクがあるのはファミリータイプのマンションとしては嬉しい設備です。

■気になった設備仕様(マイナス面)
  • ディスポーザー無し
  • 目隠し稼働ルーバー無し
  • 玄関前モニター無し
  • 浴室ブランケット照明
  • タンク有りトイレ
  • リビング横引き戸の下レール

販売価格

今年に入って一番目に優しい価格で営業さんとの会話も盛り上がりました!

もちろん80平米を超えるとグロスは高くなりますが、3LDK70平米であれば約5,000万円から購入できるのは高騰するマンション市場の中では検討しやすいかと思います。

8月末販売住戸の平均価格:坪247万円
大阪市内が坪300万円スタートが多くなってきている中では平均坪単価がこの価格帯だと1,000万円以上安価です。

なお、先着順ではなく今後時期分譲のタイミングではもう少し単価の安い住戸もあるはずなので、気になる方はぜひモデルルームにご訪問をお願い致します。
※9月28日の第3期8次分譲では3LDK65平米4,490万(坪225万円)の住戸もありました。

人気住戸

販売住戸を見ると4LDKの販売スピードが早く、特に80平米を超える4LDKの部屋は残りがかなり少ないです(上層階はほぼ完売)。
コロナ禍でテレワークの普及や家中時間が増えたこともあり、プラス1部屋のニーズが高まっていることが伺えます。

85平米の住戸だとグロスは6,700万円くらいになり、少し高いな〜と感じますが、それでも大阪市内のタワーマンションと比較するとまだまだオススメできます。

そもそも大阪市内のタワーマンションでは4LDKの部屋をほぼ見ないし、あってもプレミアム住戸の1億越えになるため、大阪まで電車で5分の本物件の4LDKはやはり魅力的です。

タイプ毎の販売価格

※本物件の価格は2021年8月末時点のため、最新版の価格・住戸はモデルルームでご確認ください。

方角

タイプ

階数

部屋数

平米数

価格

坪単価

エアリーステージ
西向き

A

6階

4LDK角

77.39

5,650

241

B

10階

2LDK

57.77

4,430

253

C2

11階・12階

3LDK

64.31

4,800

246

D3

9階

3LDK

66.49

4,720

234

F

6階

3LDK角

73.03

5,190

235

12階

73.03

5,500

249

コンフォートステージ
南向き

I

5階

3LDK

72.62

5,450

248

J

11階

3LDK

72.45

5,760

262

K

3階

3LDK

70.15

5,040

237

N

7階

3LDK

71.00

5,400

251

H2

5階

2LDK

63.25

4,550

237

O

5階

4LDK角

85.10

6,690

259

7階

85.10

6,790

263

ブライドステージ
東向き

P

9階

3LDK角

70.49

5,190

243

Q2

7階

3LDK

68.90

4,890

234

14階

3LDK

68.90

5,230

250

R

10階

2LDK

61.48

4,640

249

S2

13階

3LDK

67.84

5,190

252

U

7階

2LDK

58.30

4,350

246

V

9階

3LDK

68.90

4,990

239

※スマートフォンで閲覧して価格表が切れる場合は横向きでご覧ください。

管理費・修繕積立金

190円/平米

安いですね!
ランニングコストは地味にキツくなるので、この価格帯だと嬉しい価格帯です。

タワーマンションと比較するのは良くないと思いますが、大阪市内のタワーマンションと比べるとより安さが際立ちます。
プラウドタワー梅田豊崎と比較すると、70平米で月で1.5万円の差なので、年間で18万円、35年だと630万円のコスト差が出てきますので、長い目で見ると無視できない金額感かと思います。
※あくまで35年間変動しない前提での比較

すごろく的検討住戸

気になる住戸を3つご紹介します。
西向きの方が眺望的には抜けますが、間取りは東向きの方が好みだったので眺望的にも抜けそうな所を選択しています。
※詳細はモデルルームでシミュレーションお願いします。

Oタイプ(4LDK):7階 85.10平米6,790万円(坪単価263万円)

  • アウトポール設計でリビング、各部屋の形が使いやすい
  • 風呂サイズも本物件唯一の1620サイズ
  • 本物件唯一の80平米超え住戸のためリセール時も本物件内競合を避けやすい(マンション内での指名買い等の強みになる)
    ※ただ、本物件で一番広い部屋なのにウォークインクローゼットが1つもないのは残念です。
クラッシィハウス尼崎

出典:クラッシィハウス尼崎公式H P


以下は本物件の一期一次の購入者の属性データです。

家族構成を見ていると【現在の家族構成のうち2人と3人の割合が78%】であり、年齢的にも30代以下が約半数を占めるため、今後、子供が増える家庭も多いかと思うとマンション内の広い部屋への住み替えるニーズは高くなると想定しています。
※本物件は投資やセカンド利用者はほぼなく、実需購入層がメインとのこと。

私自身、コロナ禍による9割テレワーク勤務&子供が増えたことにより、今のマンション内で10平米程広い部屋への住み替えを検討していましたが、如何せん中古も高値価格が多かったことから見送り、最初から広めの部屋を購入しておけば良かったと後悔しています…

クラッシィハウス尼崎

出典:クラッシィハウス尼崎HP

Pタイプ(3LDK):9階 70.49平米 5,190万円(坪単価243万円)

5,000万円を少し超えてしまいますが、リセール時の検索も70平米で引っかかるし、角部屋で採光・通風も取れるので少し欲張ってでもこの部屋検討したいです。
  • 70平米であるが角部屋
  • 70平米で浴室に窓あり
  • 同じく間取りは綺麗でウォークインクローゼットあり
クラッシィハウス尼崎

出典:クラッシィハウス尼崎公式H P

Vタイプ(3LDK):9階 68.90平米 4,990万円(坪単価246万円)

  • 本物件の中でも価格重視の住戸で3LDK5,000万以下
  • 綺麗で使いやすい間取り
  • 70平米切っているものの収納はしっかりしている
  • 70平米切ってもリビングアウト洗面室は嬉しい配慮
  • 前のマンションも恐らく眺望的には問題ない(モデルルームで要確認)
クラッシィハウス尼崎

出典:クラッシィハウス尼崎公式H P

眺望シミュレーション(簡易版)

全体的には周辺に高い建物は多くはありませんが、東が少し多いかなという印象です。

西向き

遠くに六甲山が望めるポジションであり、比較的高い建物は少ないです。
写真の真ん中より左側に本物件と同じくらいの高さのマンションがあるため、可能な限り真正面は避けて住戸を選択したい所です。

クラッシィハウス尼崎

出典:Google Earth

南向き

眺望的には一番抜ける向きです。
3階くらいまでは眺望的に被る可能性はありますし綺麗な建物ではないので、少し上の階を選択できれば満足度も高そうです。

クラッシィハウス尼崎

出典:Google Earth

東向き

JR尼崎駅方面のため、マンションが多くあります
住戸によっては被る可能性も出てくるため、眺望シミュレーションは必須ですね。

クラッシィハウス尼崎

出典:Google Earth

比較対象となるマンション

新築

JR尼崎駅の新築では本物件と競合になる新築マンションは現時点ではありません。

先述した住友不動産の新築マンションも予定されていますが、本物件の2年後完成、間違いなく高いとなると、あえて待つ理由はないかと思います。
  • プラウド阪急塚口駅前最寄りは阪急塚口駅のためJR尼崎駅ではありませんが、同じ400戸越えの駅近マンションとして比較される方も多いかと思います。
    価格はざっくりと+1,000万円ですが、マンション直結で商業施設、駅1分でこちらも人気物件です。
    なお、大阪駅(梅田駅)まではクラッシィハウス尼崎の方が利便性は良いです。
  • 住友不動産新築マンション(2024年築)

    JR尼崎駅南口 徒歩2分〜3分19階建て
    178戸ここは比較検討ではなく、クラッシィハウス尼崎の竣工2年後に新築マンションが出来るんだくらいに思ってください。
    坪単価は350万前後(仮)になる話も伺っていますので、間違いなくJR尼崎駅のマンションでは最高値になりそうです。
クラッシィハウス尼崎

出典:現地立看板 JR尼崎駅前の住友不動産新築マンションパース

中古

JR尼崎駅のNo1マンションを選択するなら、ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前になりますが、駅直結なだけあって高いです。

私ならJR尼崎駅周辺でマンションを購入するなら中古よりは本物件の方を選択します。
共用施設クオリティも高いですし入居もあと半年と考えると、価格的にも本物件が中古より魅力的だと思います。
  • 尼崎D・Cグランスクエア2014年築/JR尼崎駅徒歩5分
    坪単価:約198万円
  • ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前JR尼崎駅のマンションではNo1物件です。
    駅・キューズモールまでデッキ直結で濡れずにアクセス可能です。
    2016年築/JR尼崎駅徒歩1分
    坪単価:約274万円
  • ローレルスクエア尼崎ルネ・ガーデンテラス規模的にはここと同じくらいの463戸です。
    キューズモールも近く、デッキを使えますので安全にJR尼崎駅に向かうことができます。
    2008年築/JR尼崎駅徒歩3分
    坪単価:約202万円
    クラッシィハウス尼崎が築13年の時にここと同じくらいの坪単価になると思っておけば大きなズレはないかと思います。

まとめ

大阪市内でタワーマンションを探している方からすると仕様は少し物足りなさはありますが、1,000万円以上安価となると積極的に検討して良いマンションです。

特にコロナ禍で需要が高まった【プラス1部屋】、【プラスマイカー】のニーズをしっかり満たしてくれる本物件は高騰するマンション市況の中では正解の1つだと思います。

後発物件もありがたいことに住友不動産のため、本物件のお得感は今後更に感じられると思いますので迷っているなら購入すべきマンションです。

条件の良い部屋から販売が進んでいるため当初と比べると販売スピードは少し落ちてはいますが、大阪市内のタワーマンションのここ数ヶ月の新規販売物件・・・残念ながら高額のため、本物件を検討するならお早めに!

クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE

次回:ブリリアタワー堂島の一期価格 値下げ住戸・値上げ住戸の考察

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※100%ではありませんが記事化していきます。

次回のブログもぜひご一読ください。

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ABOUTこの記事をかいた人

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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