【相談返し】駅から9分、坂もある新築マンションは買い?見送るべき?【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

相談返しでは、いつよりさらにつっこんで、クリスティーヌの「人生観」「相場観」「マンション選びにおける本音」を語らせていただきます。

ちなみにクリスティーヌにとって、人生の一大事に関する相談相手は「妹」です。生活スタイルも生き方もまったく違う道を歩んでいる妹ですが、妹に相談すれば、誰に相談するよりも間違いない、とこれまでのあれこれを振り返って確信しています。

クリスティーヌの相談返しは、マンションブロガーとしての公式回答にとどまりません。相談者さまにとって、クリスティーヌにとってのしっかり者の妹みたいな存在になれれば、と願っています。

また、できるだけ早くお返事することをモットーにしております。

相談内容:駅から9分、坂もある新築マンション

クリスティーヌへの相談第一号は、「シティハウス志村坂上」を検討中のAさんです。(お名前を頂戴していましたが、便宜的にAさんとお呼びいたします。)

シティハウス志村坂上の購入を検討しています。家族は今月2人目の子供が産まれ、4人家族のため、3ldkでもこの物件の中では少し広めの70.27平米の部屋を候補としています。私の詳細は下記の通りです。

・夫・妻(専業主婦)、子ども2人
・永住目的
・在宅勤務なし
・一次取得

クリスティーヌさんから見てこの物件に対する評価はどういうものなのか、駅から9分ではあるものの坂が多く、資産性は高くないという評価なのかをご教示頂きたいです。

(※編集部追記:[掲示板] シティハウス志村坂上ってどうですか?


駅から9分、この距離をどう考えるか

シティハウス志村坂上、見つけたのは、ご主人、それとも奥様でしょうか。

駅から9分。

たしかに悩ましいところです。10分以内ではありますが、5分以内からは大きく外れている・・・。

最近セオリー的に言われているのが「駅から5分以内のマンション」でないと資産価値が保たれにくい、ということ。それが引っかかるお気持ち、わかります。

・・・実はクリスティーヌも以前、駅から7分の新築マンションを見つけた時、「駅から5分以内」から外れていたため、ものすごく悩みました。で、何をしたかというと、ものすごい勢いでネットサーフィンしました。「駅から5分以内を買え」と言っている人はたしかに多かったんですが、「駅から7分以内ならOK」と言っている人を一生懸命探し、幸いにも見つけることができました。その時、心から、ほっとしたことを覚えています。

(この件、ちっとも大げさに書いていません。ほんと、その時は、駅から7分っていうのが、自分の中では大問題だったんです。安心できるブランドマンションで、予算的にも購入できて、間取りもちょっと狭いけれどいい感じで、エリア的にもこれ以上は望めないような新築マンションが、たまたま「先着順販売」だったので、急いで決めなくてはいけない状況でした。)

結局、買ったんです、そのマンション。で、実際に住んでみると・・・

地下鉄の駅から7分のそのマンションは、JRの駅から10分でした。

実際にはJRばかり使うようになって、結局、毎日の生活では、駅から10分のマンションを購入したのと同じ生活を送りました。

でも、駅から7分の地下鉄の駅に行くより、10分歩いてJRへ行く方が、満足度が高かったんです。そちらには駅ビルがあって、道も気持ちよくて。

しばらくそこに住んでいたんですが、もっと住みたいマンションを見つけて、売りに出したところ、結果的には、購入金額よりも少しですが高い価格で売ることができました。

その時、思ったんです、「ああよかった、駅から7分でも、買う人がいて」と。

実際、天然石のキッチンカウンターで、廊下もタイル貼り、コンパクトマンションでしたがロビーにゆったりした椅子とテーブルが置いてあり、植栽も美しく、外観のセンスも良くて、訪れた友人、誰もが、「駅からの距離なんて全然気にならなかった」と言っていました。

・・・こんなことがあってから、実は、駅距離そのものにはさほどこだわらないようにしています。

もう少し正確に言うと、気に入ったマンションを見つけた時、

「駅から<5分以内じゃないから買わない>という選択をして、あとで後悔するようなことは避けよう」

という気持ちになりました。

「自分が遠すぎてアウト」ならアウト(買わない)、「自分が歩けちゃう感じ」ならOK(買う)、という基準にして、自分の声だけに耳を傾けようと、今は心に決めています。

じゃあ、シティハウス志村坂上の「9分」はどうなのか

結論から言うと、「短く感じる9分」です。

その理由は、「北極星効果」です。

大昔、何も方向の手がかかりのない大海原で、北極星を目印にしていたそうです。今のように機器がない時代、進むべき道を決める際に、北極星が見えれば安心できたことは想像に難くありません。

実際に今日、歩いて検証してみました。

まず、駅を降りたら、「見次公園まで220メートル」とあります。



見次公園まではほぼフラット。途中、大東文化大学青桐幼稚園の送迎バスが子どもたちを下ろしていました。高島平にある私立幼稚園です。



見次公園の入り口に到着。公園に寄るなら、この階段を下りますが、下り坂となる脇道を進んでマンションに向かいます。
こんな階段があるぐらい、ここから土地の高低差があるんですね。



これが、ご心配の坂です。駅から向かう場合は坂を下るのですが、なんと嬉しいことに、坂の左手は「ずっと公園の景色」なんです。



で、公園が途切れたところに、首都高が。(首都高の下で、今歩いてきた方角を振り返ってみて、公園を写してみました。)



でも見てください、首都高の先に見えるのは「イオンスタイル」なんです。(ピンクの看板、見えますか?)



で、この目の前に見えるイオンスタイルまで1分(ほんの80メートルぐらい)。イオンスタイルの建物に突き当たるところで、右を見ると、なんと目指す「シティハウス志村坂上」が、道の先に見えちゃうんです!



そして!!!!!!

なんと、このイオンスタイル前に立って、道の向かいを見ると、こっ、これは・・・!!!!!



クリスティーヌが好きで、わざわざ足を運んで何度も入りにきた、源泉掛け流し天然温泉の「さやの湯処」ではないですか!!!!!!

営業時間が9:00~24:00で、回数券を買えば1回あたり平日なら770円で入れてしまう(普通に入っても平日890円、 土日祝日1,120円で良心的!)格安の温泉が、歩いて5分(350メートル)の場所に。

ここでボルテージが、グイーンと上がりました。

でも、坂はどうなの?やっぱりNG?

東京生まれ東京育ちのクリスティーヌが、社会人になったとたんに実家を出て、3回目に引っ越した先が広尾でした。(引っ越し魔でした。)

誰もが憧れる広尾。ナショナルスーパーで牛乳を買い、有栖川公園の脇を歩いて我が家へ。

・・・見次公園の脇の坂道を歩きながら、有栖川公園を思い出していました。

正直、「シティハウス志村坂上」まで行く時の坂が、こんなに大きな公園の脇を通る坂でなければ、躊躇したかもしれません。

しかしながら、公園があることで、よその坂とは、まったく違います。

これはもう、気分は、広尾の有栖川公園、という感じです。(広尾や有栖川公園に思い入れのある、クリスティーヌにとって、ですが。)

まっ、クリスティーヌにだけしか通用しないかもしれない有栖川公園部分を差し引いても、坂を上ったり下ったりする間じゅう、ずっと公園を眺めることになる坂であることは「悪くない条件」なのではないでしょうか。

今回、クリスティーヌが気づかされたことが、ひとつあります

スムラボの中では、わりと書く頻度が高いクリスティーヌですが、それでも、執筆の速度が自分の気持ちにまったく追いついていません。書きたいと思っているマンションはたくさんあるのに、そのすべてをタイムリーに取り上げることは不可能といっていい状態です。

でも、そんな中でも、「シティハウス志村坂上」は今までノーマークでした。

やはりそれは、
  • 駅近ではなく、駅から9分
  • ひとつの線しか通っていない(都営三田線のみ)
  • 再開発がらみではない
など、本当に申し訳ないのですが、表面的に見てしまっていて、ミクロで見ようとしていなかった、と反省しました。「パークホームズ志村坂上ザ テラス」なら、駅から4分なのでわかりやすくて、目に留まりやすいんですけれどね。

クリスティーヌさんから見てこの物件に対する評価はどういうものなのか、駅から9分ではあるものの坂が多く、資産性は高くないという評価なのかをご教示頂きたいです。

結論から言うと、上で述べたこととまったく同じことの繰り返しになりますが・・・

評価その1 検索条件で探した際に、引っかかりにくいマンション

(ただ、今回のこの相談返しを読んでくださった方には、「シティハウス志村坂上」の良さが伝わると良いなと思っています。)

検索条件とは、平たく言えば、「駅距離」「価格」です。

そのため、ここの価値が最初からわかる人は、地縁のある人、すなわち
  • 近隣に実家がある若い世代
  • 近隣にお住まいのシニア層で住み替えを考えている人
  • 凸版印刷関係の人(志村坂上には凸版印刷の板橋事業所があり、そのため出版関係の会社も点在しています)
なのではないでしょうか。

(それか、ものすごい目利きの方か・・・)

評価その2 大企業(凸版印刷)があるのはプラス材料

これは絶対ということではないのですが、国内有名企業の大きな事業所があるエリアは、将来、賃貸に出した時に凸版関係の借り手がつく可能性があります。(凸版印刷の社員に家賃補助が出るかどうかは確認していないため、近所に大企業がある場合、そういう要素があるということでご理解ください。)

評価その3 資産価値は相対的なものでその時々の市況で変化しますが、ブランドマンションは強い

板橋区だけではなく、クリスティーヌが特にウォッチしている区でもそうですが、「長い目でみるとブランドマンションが強い」と感じています。これはあくまでクリスティーヌの肌感覚ですが、近隣でブランドマンションとブランドでないマンション、2つが売りに出た場合、ブランドマンションの方が価格は高めに売り出されることが多く、それでも先に買われていきます。

永住となると長いスパンなので、さすがにクリスティーヌも予測できませんが、私なら、築年数が経った時のことを考えると、やはりブランドマンションを選びたいです。

(35年ぐらい経った場合に売却する際には、ブランドマンションと、そうでないマンションでは価格の差があまりないという面もあることもご理解ください。)

評価その4 資産価値という点では、志村坂上の場合は「駅力」としては強くないけれど、プラス材料もあるのではという印象

志村坂上駅の中古マンションは、投資家がこぞって買うような場所ではありません。また駅力があると通常言われる条件のひとつである「複数路線」にも当てはまりません。

ここで永住目的のAさんにとっては蛇足になりますが、短期的に見た場合、「シティハウス志村坂上」の価格は、近隣の後発マンションが高い価格で売られるようなとき、その新築価格につられて、中古の価格が上がるという現象にのみこまれることになります。

プラス材料として、志村坂上には、将来、マンションにすることのできる用地の余地がありそうなエリアであるとの印象を持ちました。(ただ、これはあくまで短時間の現地調査でのクリスティーヌの印象です。)

評価その5 ファミリー層にはアピールするエリアとマンション

志村坂上で70平米超え3LDKであれば、ファミリー層にアピールするでしょう。駅から9分でワンルームよりも、駅から9分で3LDKの方が売りやすいです。都心部の価格が高騰する中で、都心部でなかなか70平米超えの3LDKに手が届かなくなってきたファミリーに、アピールする可能性は高いと見ています。

評価その6 駅から9分でも価値を保つマンションはある

ここで念押しとして、一応付け加えますと、板橋区を見渡して、築年数が経っても人気のマンションは、決して駅近ばかりではありません。

立地が違うため単純比較できませんが、2020年築「アトラス加賀」です。駅から9分で、成約ベースでも坪単価315万円を保っていて、新築時の坪単価と比較すると10%以上、上がっています。

客観的な意見としては9分だからといってすべてのマンションが資産価値がないわけではない、ということになりますが、購入に踏み切る場合は、駅から9分についてどうしても引っかかる場合、他の駅から9分で資産価値を保っている他のマンションを見て、良い材料を見て自分を安心させるしかないと正直、思います。

評価その7 長く住む分には、最高の環境

Aさんは「永住前提」ということで、たとえばお子さんが社会人になって家を出て、夫婦二人になっても、志村坂上に住みたいというご意向があるのですよね。そうなると、後述しますが、あらゆる意味で、Aさんにおすすめできるマンションです!(次の項目をお読みください。)

なぜ「あらゆる意味で、Aさんにおすすめできるマンション」だと思うのか

なぜ「シティハウス志村坂上」が、あらゆる意味で、Aさんにおすすめできるマンションだとクリスティーヌが思うのでしょうか。

おすすめできる理由1 北極星効果で駅からの道のりに遠さを感じない

おさらいになりますが、
  • 駅からは「見次公園まで」が北極星
  • 急な坂道は「見次公園の脇をお散歩」
  • 首都高に着いたら「イオンスタイルのピンクの看板」が北極星
  • イオンスタイル前に着いたら、「我が家の灯り」が北極星
9分が「まとまった9分ではなくて、細切れの9分」なので、ご主人も、奥様も、駅と家の往復は、さほど苦ではないはずです。

それからもうAさんはお気づきと思いますが、クリスティーヌがたどった道は、あくまで「北極星効果」を感じる道で、「シティハウス志村坂上」の公式ホームページに掲載のマップにある駅からの道のりとは違っています。

でも、日々の生活の中ではイオンスタイルに寄ることも多いと思うので、必ずしも最短ルートで行くとは限らないと思うんですよね。

おすすめできる理由2 奥様が子育てブルーを感じにくい環境にあるマンション

子育てブルーは、どんな人にもやってきます。そんなとき、一番の敵は、家に閉じこもってしまうことだと思うんです。

そんなとき、まったく苦痛なしに出かけられる場所が、「シティハウス志村坂上」の周りにはいくつもあります。

たとえば、イオンスタイル1階には、カフェ好きのクリスティーヌ的にはポイント高い「家のそばのカフェ」がありました。ここまで3分。



イオンスタイルの3階に行くと、本屋(写真の看板にある宮脇書店)があり、子どもの本のコーナーもありました。



イオンスタイルの1階には、ジュース一本だけでも気兼ねなく座ってお子さんと共に休める、フードコートがあります。



ミニストップがないのにソフトクリームもあり、



イオンスタイルの手前には、四季折々に花を絶やさないように熟練の庭師が手入れしている、常楽院があります。



お寺の一角には、こんな休憩処があり、誰でも一休みできます。(写真のお茶菓子は庭師の方のためのもので通常はありません)



実はあたりは春は桜が咲き誇り、今は「4日しか咲かない」と庭師の方に教えていただいた、蓮の花がきれいです。先代のご住職が、どうしても蓮の花を境内に咲かせたい、とおっしゃり、30年前の当時は、花を咲かせるために何年か試行錯誤されたそうです。

毎年3月頃には蓮を植え替え、ちょうど今の時期、7月いっぱいぐらいまでは訪れる人を楽しませてくれます。



人生のブルーは、子育てブルーだけじゃないと思うんです。

ブルーというものは、次々と降り注いでくるわけですが、どんなに素敵な家でも、どんなにリビングが広くても、どんなに眺望がよくても、家に閉じこもってばかりでは解決はせず、やはり外に出て、何かしらのことをする中で、消えていくものだと思います。
  • イオンスタイルやタリーズ、3分。
  • お庭のきれいな常楽院、3分ぐらい?
  • お子さんと一緒にも入れる、都内でもそんなにない源泉掛け流し温泉、5分。
  • お子さんとお出かけするには最高の、池もある見次公園まで、4分。
実際はこれ以上のいろんなものが近くにあり、「志村坂上はコンパクトシティ」と言っても過言ではない充実ぶりです。

クリスティーヌなら、ここまでの条件が揃えば、迷いはありません。

駅から9分、坂もある新築マンションは買い?見送るべき?

買いです。

今回は、資金面で手が届かない、というような相談内容ではありませんでした。

価格が予算内で購入できるAさん。

永住目的で、長く住もうとする自分の住まいが、「駅から9分ではあるものの坂が多く、資産性は高くないという評価なのか」ということに関して、いくつかの観点から、お答えさせていただきました。

資産性は売却時の価格と購入価格との関係で決まってきます。クリスティーヌも今保有していてこれから長期保有することになると思っているマンションがありますが、長期保有の際に、どんなリスクがある物件か、あるいはどんなプラス材料がある物件か、ということを自分なりに把握するように努めています。

その際の判断材料は、第一に、単純に近隣マンション価格の比較ではなく、駅力を含めた、そのマンションを取り巻く環境です。第二に、エリア内での他のマンションとの比較です。ただ今回は永住をお考えのこともあり、20年後、30年後の個別マンション内の比較は無意味であるため(今後もっと新しいマンションが出てくるため)、割愛しました。

上に述べた住環境の良さに加えて、志村坂上は、大手町につながる路線にあることも加味し、今回は、結論として「買い」の判断とさせていただきました。

クリスティーヌの見学メシ

そしてクリスティーヌが向かった先は、中でもお食事ができる、こちらの場所・・・



そう、この場所。あ〜あ、露天風呂、サイコー!



週末に来た時はすごく混んでたんですが、平日は、お食事どころも空いていてゆっくりできました。源泉掛け流しでぽっかぽか。

さやの湯処 HPはこちら

最後に、お礼

今回、相談をお寄せくださったおかげで、「シティハウス志村坂上」を詳しくみることができて、本当に良かったと思っています。

相談してくださって、ありがとうございました!

またお気軽に、(2度でもウェルカム!)なんでもご相談くださいませ。

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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