今回は王子神谷駅から徒歩7分のマンションである「レジデンシャル王子神谷」についてレポートしたいと思います。
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物件概要
- 所在地：東京都北区豊島8丁目18番48
- 総戸数：82戸
- 敷地面積：2,906.21㎡
- 建物竣工：2024年11月
- 引渡し：2024年12月
- 売主：ワールドレジデンシャル
- 施工会社：不二建設
- 管理会社：ワールドライフパートナー
- 駐車場：26台
- 駐輪場：205台
- 掲示板：レジデンシャル王子神谷ってどうですか？
公式HPより画像引用
建物
共用部
建物全体
- 廊下：外廊下
- 各階ゴミ捨て場：×
- 各戸トランクルーム：◯（防災倉庫）
- 24時間有人管理：×
公式HPより画像引用
82戸という規模感にしては外観デザインに拘っているな、という印象を受けました。軒天も木調デサインとなっておりオシャレですし、縦にアクセントが入っているので引き締まった印象受けました。目の前には桜の木が植えられるようで、春になるととても映えそうです。
その他は外廊下・24時間有人管理なしとシンプルなものになっています。ここは管理費の高さとリンクしてきますので、どちらがいいというものではありませんが最近の新築マンションはランニングコストも高騰しているので、価格抑制要素があると前向きに捉えていいと思います。
共用施設
- オーナーズスイート
公式HPより画像引用
1階にはオーナーズスイートと呼ばれるラウンジがあります。「スイート」といっても特別な機能はなく、椅子と机が準備されたラウンジというイメージです。
専有部
83戸という規模感ながらディスポーザーがあったり、バルコニーにはスロップシンクがあったりと全体的に価格に対する設備仕様のスペックは良かったです。直床だったのは残念でしたが、浴室はフラットラインLED（プラウド銀座一丁目で見て以来好き）が採用されていたり、バルコニーには防水コンセントもあります。（専有部ではないですが）バルコニーの隔て板もトールタイプですし、直床でコストを抑えた分を他に転嫁してくれているように見えたのは好印象でした。
フラットラインLED証明_公式HPより画像引用
全体
- 天井高：2,450mm
- サッシ高：1,800〜1,900mm（はっきりと回答貰えず）
- 床暖房：リビング
- 換気システム：第三種換気
- 天井カセットエアコン：×
- 鍵：電子錠
- 玄関前カメラ：×
- 窓ガラス：Low-e
- バルコニー隔て板：トールタイプ
- 廊下・トイレ・洗面所床：フローリング
キッチン
- 天板：フィオレストーン
- 側面仕上げ：×
- 水栓：グースネックタイプ
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：×
洗面所・浴室
- 洗面台天板：フィオレストーン
- 洗面室水栓：標準
- ミストサウナ：×
- 洗濯機上収納：◯
価格
販売価格
1期1次販売予定住戸の平均価格は約坪360万円でした。王子神谷エリアだけで見るとつい最近完売した「プラウド王子神谷」が坪350万程度でしたので、後発の新築にしては価格は抑えめという印象を受けました。割安！という程ではないですが今販売中の新築マンションの中では現実的な価格ですし、都内で3LDKが7,000万円台のマンションは希少です。
水害リスクのあるエリアなので1階は価格が抑えられていましたが、この価格差であれば選べるうちは2階以上がおすすめしやすいです。
南向きの一部住戸は目の前が駐車場なので将来的に背の高い建物が立つ可能性がある点は注意です。
1〜5階の価格表
6~8階の価格表
周辺相場
中古
- ブリリア王子神谷 竣工2014年 王子神谷駅徒歩4分 坪310万前後
- パークホームズ王子 竣工2016年 王子神谷駅徒歩5分 坪290万前後
- ザ・ガーデンズ東京王子 竣工2018年 東十条駅徒歩5分 坪365万前後
- プレミスト王子神谷 竣工2022年 王子神谷駅徒歩2分 坪350万前後
新築
- プラウド王子神谷 竣工2023年 王子神谷駅徒歩5分 坪350万前後
「ザ・ガーデンズ東京王子」は東十条駅（京浜東北線）と王子神谷駅（南北線）の2路線使える点、「プレミスト王子神谷」は駅近という点が強みとしてあるものの、周辺中古と新築がほぼ変わらない価格となるのは比較的珍しいです。
坪350万で本マンションを購入した場合の10年後の残債（金利0.5%、フルローン前提）はざっくり坪260万になりますが、築9年の「ブリリア王子神谷」が坪310万で動いているのも安心材料になるでしょう。
広域で新築マンションを見ると23区で坪400万を切る新築を見つけることが難しくなってきています。ぱっと思いつくものでも、「プラウドシティ小竹向原」「プラウドタワー平井」「アトラス北千住」「シティタワー千住大橋」など23区・駅近・大規模なマンションはどこも坪400万を超えてきています。
本マンションと同等の坪350万となると、23区では探すのが難しく、向ヶ丘遊園・大宮・市川あたりになってきます。
管理費・修繕積立金
モデルルーム訪問時点では調整中でした。駐車場
82戸に対して駐車場は約26台、設置率は32%です。利用料はまだ未確定でしたが、全台平置き駐車場なのは便利な上に維持コストが抑えられるので、管理コスト観点からもプラス要素です。近くにあるプレミスト王子神谷は平置きで約50%の設置率と頑張っていたので、駐車場設置率が少し低い点は気になりました。
まとめ
突出した魅力があるわけではないですが、都内へのアクセスの良さに対する価格のバランスは魅力的ですし、そこが評価されてスルスルと売れていきそうだな、と印象を持ちました。駅前が特別栄えているわけではないですが、建て替えでピカピカになった王子第一小がすぐ近く、これまた建て替えでピカピカになったサミットもすぐ近くと必要なものがちょっと良い水準で自宅の近くにある点は日々のQOLに直結してきそうです。スーパーや公園も複数選択肢があるのもいいですね。
そこまで地元の需要が大きくなさそうなエリアですが、「プレミスト王子神谷」→「プラウド王子神谷」→本マンションと連続的に新築供給が続いています。新築供給が短期的に集中するエリアは供給＞需要となりがちなので、売主としても価格を強気に出ることができず、価格が抑えめになったり、設備仕様に力が入っているケースがありますが、本マンションもまさにそのケースだと感じました。
直床な点はさておき、この規模でディスポーザーが導入されていますし、スロップシンクなど最近の新築マンションではなかなか見られない設備も導入されています。価格についても坪360万と先発の「プラウド王子神谷」水準で現実的な価格です。近隣だと十条は坪500万、赤羽は坪400万です。交通利便性や開発の規模などが違うので単純比較はできないですが、3LDKが7,000万円台で買えるか、億になるのかは、検討者の方の目線でいくと大きい差になってくると思います。
お隣の王子駅では駅前のサンスクエアが大手デベロッパーに売却されるニュースがありました。昨今の流れだと住居を絡めた複合再開発になる可能性が高いと思いますので、その余波がどこまで王子神谷に流れてくるかは気になるところです。（記事はこちら）
水害リスクの高いエリアなので、その点は要注意ですが部屋が選べるうちは上の階を買うなどリスクコントロールができます。新築・23区・3LDKの条件で7,000万円台から買えるマンションはかなり限られてきていますので、予算7,000万円台で新築派の方は一度チェックされることをおすすめします。
新築に強い拘りがなく、この記事をきっかけに王子神谷が気になった方は「ザ・ガーデンズ東京王子」は中古ですが、チェックしてみてください。
現地から王子神谷駅まで
現地周辺
ご近所の「プレミスト王子神谷」の現地訪問レポートも良ければご覧ください。
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