【相談返し】大阪市内の1億円前後の新築タワマンのリセールどうよ!?【すごろく】


スムラボで新しく開始した「無料相談の記事化」の第4弾のご相談をいただきましたので「相談返し」をしていきます。
(あと数件ご相談いただいておりますが、物件のモデルルーム訪問ブログと並行して作成していきますので記事化までお待ちいただければと思います)

一次取得者の方も、既にマンション購入の経験のある方でも、マンション売買に関する不安・悩みをスムラボを通じて解決する一助になればと思っていますので、新築・中古マンションの売買に悩んだらお気軽にご相談ください!

相談内容

■ニックネーム
「マーシー」さん

■ご相談内容:
現在夫婦2人ですが、今後子供2人を予定しており、1年ほどマンションを検討しておりました。
一次取得10年後あたりの売却(戸建てなど)も考慮していますが、その間の住み心地も重視しております。
おすすめでもあったザ・ファインタワー大阪肥後橋だと3LDK以上の80㎡以上を考慮した場合に今後のリセールも含めてどの間取りがおすすめかありますでしょうか。

■掲示板
THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHIってどうでしょう?

相談内容の理解

現在は夫婦2人ですが今後子供を含めて4人暮らしを予定しているということですね。
そして10年後に売却して戸建てなども視野に入れて住み替えをされると、なんとも羨ましいビジョンです。

私自身も子供が増えてもう戸建ての方が良いのでは?
と思って、戸建も見ていますが結構高いんですよね・・・
で、将来的な住み替えを意識するとやはりマンションに戻ってくる、そんな感じをこの数ヶ月繰り返しています。

 

現在お子様がいらっしゃらない状態で80㎡はかなり贅沢な選択肢ですよね、正直羨ましい!!

今回の「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」は現在販売中の大阪市内の新築タワーマンションでは立地と価格のバランスは良いマンションと思っており、今個別相談でも1番ご相談いただくことが多いマンションです。

なお、第1期の登録申込受付期間が8月27日〜9月3日12時までとなりますので検討中の方はお早めに
(登録申込までに住宅ローン利用される方はローン審査の承認まで完了しておく必要があります)

ザ・ファインタワー大阪肥後橋の80㎡以上の販売価格

全体の最新版の価格は別途ブログ記事を更新しますが80㎡以上の価格をピックアップすると…
  • 北西角25階 83㎡:10,480万円(坪単価413万円)
  • 北東角25階 92㎡:12,200万円(坪単価438万円)
  • 南東角30階 98㎡:14,100万円(坪単価472万円)
  • 北西角30階 89㎡:11,900万円(坪単価437万円)
  • 北東角30階 103㎡:14,020万円(坪単価447万円)
本物件は珍しく、3LDKのプランは23階以上のフロアしかないため3LDKの広い部屋を検討される場合は坪単価も高くなり必然的にグロスが高くなります
また、70㎡の部屋より80㎡以上の広い部屋の方が坪単価も高くなる傾向なので80㎡以上の部屋を選択すると最低1億円〜のスタートになります。

最近のマンションは土地取得代、資材費、人件費の高騰などによりマンション価格自体が高騰しているため、60㎡台の3LDKの狭い部屋を用意して販売価格を下げる工夫をしている物件も増えてきましたが、本物件の3LDKは全て70㎡以上の角部屋となるためグロス価格はそれなりにいきます。

と言っても、本物件の近くでは2031年度のなにわ筋線・中之島駅の開業等、中之島の再開発エリアも近いため周辺価格が高くなるポテンシャルは十分ある物件だと思います。

 

本物件から近いブリリアタワー堂島も数回の値上げをしてもまだまだ抽選必至ですし、坪単価は650万円を超えてきているので、それらと比べると区は異なりますが比較的近いエリアの本物件の高層階が坪400万円〜450万円で抜け感がある中層階〜高層階を選択できるのはまだお得にも感じます。
(高いのは高いのですが周辺の新築タワーマンションと比較したらお得という印象)

ザ・ファインタワー大阪肥後橋 ラウンジ

で、リーセルはどうよ?

タイトルにもある1億円のリセールを考察します。

比較対象物件は「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」のモデルルームでも価格比較の際に話が出てくる物件+αの現在の中古価格を参考にします。

結論

今の市況が続く前提であれば、「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」は10年後の売却でも残債割れするリスクは少ないですし、何ならローン残債と中古売却額を差し引きするとお釣りが返ってくる水準と予想しております。
(1年〜2年などの短期売却をしないのであればリセールは良いと言えます)

ただ、買うなら坪単価・グロス価格は安い方が安心感があるため、80㎡以上の部屋で私が購入するなら25階前後の北西角・北東角です。
間取り的には北東角の方が良いため10年近くの住み御心地も考慮すると北東角が良いかなと考えています。
リセール的にはグロス価格からも北西角の方が安心感はありますが・・・

10年後の売却を見据えた場合の価格予想は「ディーグラフォート大阪N.Y.タワーHIGOBASHI」が一先ずベンチマークになるかとは思いますが、ザ・パークハウス中之島タワーも築5年ですし再開発エリアが近いといった点では参考価格になるかと思います。

中古リセール成約実績

ディーグラフォート大阪N.Y.タワーHIGOBASHI(築14年)

西区 肥後橋駅直結のタワマンです。
駅直結ですが、築年数的にも少し落ち着いた価格の売り出し・成約が多い印象です。

直近2年間の1億以上の成約実績・・・
  • 30階台 角部屋 100㎡ 10,000万円(坪単価:330万円)
  • 40階台 角部屋 120㎡ 16,000万円(坪単価:397万円)
四つ橋筋沿い、高速横であるものの駅直結と利便性は良いですが、落ち着いた住環境といった点では「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」の方がファミリー層には選択しやすいかと思います。
築14年の坪単価イメージは参考になるかと思います。

掲示板:D’グラフォート大阪N.Y.タワーHIGOBASHIってどう?


ザ・パークハウス中之島タワー(築5年)

北区にある55階建て894戸、大阪で1番大規模なタワーマンションです。

1億円前後の価格帯の成約実績は・・・
  • 40階台 中住戸 80㎡ 9,480万円(坪単価:388万円)
  • 40階台 中住戸 80㎡ 9,280万円(坪単価:380万円)※オーナーチェンジ
中之島タワーは70㎡台の3LDKが多いため1億円前後の物件が結構少ないため1億越えの成約がほぼ見当たらないですが、「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」は中之島タワーの中古価格は一定ベンチマークになるかとは思います。
なお、駅力などを考えると「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」の方が優れていますので、中古市場ではもう少し高くなるとは想定されます。

参考になるかわかりませんが、中之島タワーの今販売中の部屋はかなり高額なので、リセール的にも周辺のタワマンは気になる事例になりそうです。
(と言っても階層はかなり上なのであまり参考にならないかも・・・)
  • 47階 角部屋 107㎡ 18,500万円(坪単価:570万円) ※販売中
  • 55階 角部屋 148㎡ 58,000万円(坪単価:1,293万円) ※販売中
55階の部屋、欲しいです。

掲示板:ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか? Part5


グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE(築1年)

エリアは異なりますが築年数が新しいという点で築浅マンションの中古価格をピックアップ。

北区にある51階建て871戸、大阪で3番目に大規模なタワーマンションです。

直近の1億円前後の価格帯の成約実績は・・・
  • 20階台 角部屋 87㎡ 10,700万円(坪単価:437万円)
  • 40階台 中住戸 92㎡ 12,200万円(坪単価:404万円)
  • 30階台 中住戸 75㎡ 9,200万円(坪単価:400万円)
うめきた2期エリアまで徒歩圏内で再開発影響により価格は高止まりしています。

角部屋が比較的高単価で成約していることと、20階台でも80㎡超えは1億円を超えて成約をしていますね。
価格的には「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」の北西角25階 83㎡:10,480万円(坪単価413万円)と似た感じかと思います。

立地や規模・デザイン等の好みはありますが、新築で肥後橋駅4分の立地を考えると「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」の1億円の価格も買ってすぐ損するようなマンションではないと思います。

掲示板:グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEってどうですか?


すごろく的に・・・

これは個人的な見解ですが、お子様がいらっしゃらない状態の2人で80㎡は結構広いなと感じており、グロス価格が高いこと、管理費・修繕積立金などのランニングコストの負担増に繋がるので、金銭面の余裕があればGOしてほしい所ですが、それなりのリスクも考えておかないといけないと思っています。
(私が初めて購入したマンションは80㎡以上3LDKで1部屋はずっとハムスターの部屋になっていました)

リスクを知るという観点では「中古市場では特にエリア毎の上限価格の壁が一定あるので、その壁を越えると売れづらくなる」ということです。

エリアや物件自体でも変わりますが、大阪市の北区・西区・中央区のタワマンでも1億円の壁はあると感じますので、あまり高額な物件を購入しすぎると中古売却時には苦戦する(そもそも購入検討者が一気に減る)可能性があると考えていますのでご参考いただければと思います。
※グランフロント大阪オーナーズタワーやブリリアタワー堂島のような超高級タワマンは除く

個人的にはまだお子様がいらっしゃらなければ2LDKや70㎡前後の3LDK(ザ・ファインタワー大阪肥後橋では8,000万円〜)でグロスを低く抑えるのもありかなと思っています。

と言うものの、「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」は今の新築マンションの中ではオススメ出来る物件ですし、残債割れリスクは低いマンションなので購入検討者はGOしても良いのでは?と考えております!

本日は以上となります。

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◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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