【J.GRAN TOWER 京都向日町】1期販売予定価格考察！予定価格は少し下がった？！【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちは！

前回に続きJ.GRAN TOWER 京都向日町のモデルルーム訪問・価格考察です。

今回は価格考察を中心に行っていきますので、建物デザイン・共用施設などは前回の記事も併せてご覧ください。

【J.GRAN TOWER 京都向日町】京都初の最高層38階タワマン！再開発による駅・商業施設直結はアツい！！【すごろく】

フロア構成

4〜15階：コンフォートフロア
16〜30階：スーペリアフロア
31〜35階：エグゼクティブフロア
36〜38階：プレミアムフロア

1期販売予定価格（5月中旬時点）

平均坪単価：約400万円

モデルルームに訪問したのが5月中旬で、そこから予定価格が更新されているため、6月中旬から始まる正式価格をモデルルームで確認が必要ですが、当初の予定価格を少し下げている印象です。
6月中旬からは正式価格の確定→6月下旬に登録申込・抽選会となります。

平均坪単価は坪400万円ですが、大規模なタワマンとなるため低層のコンフォートフロアと高層のエグゼクティブフロアやプレミアムフロアとの価格差が大きくなります。
コンフォートフロアだと15階付近で坪340万円ほどから、高層のエグゼクティブフロア、プレミアムフロアの角部屋になると坪600〜750万円と2倍ほどの価格差となります。

なお、隣駅の桂川駅で新築販売中のジェイグラン京都桂川駅前が平均坪単価350万円で販売中なので、そちらと比較検討される方も一定数いらっしゃると思います。

ジェイグラン京都桂川駅前は同じく駅まで徒歩1分ですが駅まで屋根がなく雨に濡れる1分なので駅までの動線はJ.GRAN TOWER 京都向日町の方が優れていますが、ジェイグラン京都桂川駅前は京都府最大規模のイオンモールまでも徒歩3分で行けるのは満足度が高いです。
（しかもそのうち2分ほどは屋根付きデッキで移動可能）

ジェイグラン京都桂川駅前はエントリー数4500件超、全邸230戸の140戸ほど成約しており残戸数が90戸になっている人気物件です。

話を戻して、J.GRAN TOWER 京都向日町の価格については
「大阪価格よりは高いけど、京都向日町という価格で考えると高額。再開発やJR京都線の駅直結にどれだけ魅力を感じるか」
だと思っています。

2LDKは7,100万円台〜（当初予定価格は1,000万円単位で15階7,000万円台〜）
3LDK中部屋は7,300万円台〜（当初予定価格は1,000万円単位で15階7,000万円台〜）
3LDK角部屋は8,500万円台〜（当初予定価格は1,000万円単位で15階8,000万円台〜）
4LDK角部屋は16,400万円台〜（アンダー時は1,000万円単位で34階が17,000万円台〜）

現状は駅周辺は何もありませんし、2028年に駅ビルとJ.GRAN TOWER 京都向日町が完成はするものの、それ以外の商業などが駅周辺にできる計画は今のところなさそうなので、駅ビルの商業施設や駅まで雨に濡れずに直結していることに価値を感じるのであればGOすべきマンションです。

価格はもちろん大阪市内と比較すると安いですが、プレミストタワー千里丘、ブランズタワー西宮などの駅直結・駅近の再開発タワマンと価格は似たり寄ったりです。
プレミストタワー千里丘やブランズタワー西宮なども売れ行きは好調なので、J.GRAN TOWER 京都向日町も同じように人気にはなるかと思いますので、検討するのであれば階数や間取りが選択しやすい今回の1期のタイミングが良いかと考えております。

一方、リセール面は少々慎重になった方が良い物件です。
明らかにエリアの実需層が検討する購入価格ではないので売却時の出口が誰になるのか？
ということは意識しておく必要があります。
（例えばブランズタワー西宮であればJR西宮周辺にマンションが多くありますし、今後阪急西宮北口エリア・阪神西宮エリアにもタマワンが高額で販売予定と後発物件が複数控えていることは資産性の面で期待値は上がります）

東京や大阪の都心部であれば投資やセカンド需要も多いですが、今回のエリアは完全に実需エリアになります。
また、京都アリーナ建設などはありますが駅周辺に後発マンションが継続して供給されるエリアではありません。
中古になった際は、エリア内の実需層が購入できる価格帯でないと売却も厳しいかと想定していますので、価格の伸び代・半住半投という観点では少々慎重になるべきマンションかと考えます。

戸建の選択肢

理由は

「実需層は戸建との競合」

です。

少し駅からは離れますがJR京都線「向日町駅」、阪急京都線「東向日駅」まで徒歩10分前後歩けば、新築戸建100㎡が5,000万円前後で購入出来るエリアのため、どうしても広さを求める層からすると、駅距離が離れてもこの価格差がつくと戸建を選ぶ方が多くなります。

〜例〜

駅直結1分　78㎡角部屋のマンション：8,500万円
駅10分　100㎡の戸建：5,000万円

ファミリー層が多いエリアのため広さを求める世帯も多く、新築戸建の供給数も多いことから、この価格差はどうしても戸建との競合は避けられないと考えます。
（大阪都心6区だと新築戸建・中古戸建は見つからないと言っても過言ではないため、大阪市内で物件選びをすると選択肢はほぼマンションになる。見つける場合は土地を購入して注文住宅を建てるかどうか…）

資産性を狙うのであれば、棟内住み替え需要を狙える中層階以上・80㎡超・角部屋を選択肢の1つに入れたいですね。
新築で購入されたご家族が子供が増えたり、子供が育った時に『棟内の広い部屋に住み替えたい』というのは、どのマンションでも発生するものです。
私自身も子供の成長が進むにつれて、棟内の広い部屋に住み替えをしておりますし、更に広い部屋に住み替えたいと思っていますので、こういった層が好む部屋の広さは売りやすくなります。

購入時の価格は高くても売却時の価格は維持しやすい可能性は高いため、本物件で資産性を少しでも上げる場合は高額でも80㎡以上の角部屋を狙いたいところです。

隣駅 JR桂川駅の市況

現在、JR桂川駅まで徒歩1分のジェイグラン京都桂川駅前が新築で販売中ですが、平均坪単価350万円でも売れ行き絶好調です。
駅1分も素晴らしいですが、巨大なイオンモールまで徒歩3分というのも購入の決め手になっていると思います。
（私も桂川のイオンモールは何度か行きましたが、飲食店も多く素晴らしいです）

中古市場だと、駅まで徒歩2分の2015年築「京都桂川つむぎの街グランスクエア」が人気で、直近だと10階台76㎡台が7,500万円（坪324万円）で成約しております。
それと比較すると新築のジェイグラン京都桂川駅前は人気になるのは当然ですし、横の駅の向日町駅直結のJ.GRAN TOWER 京都向日町も15階73㎡7,000万円台（坪338万円）も妥当な価格設定かもしれません。

京都府最大規模のイオンモールが目の前の桂川駅のマンションという価値で価格を押し上げているかと思いますが、桂川駅自体は2008年に開業した比較的新しい駅で、開業後にマンション供給が増えたエリアです。

向日町駅は今回の駅周辺の再開発により駅ビルが完成し、東西の移動自由通路ができるなどしてエリアの価値が今後高まってくると思いますが、それ以降の新しい開発がどうなるか…
現時点ではJ.GRAN TOWER 京都向日町は高いと思っていますが、今回の再開発による価格押し上げは期待出来るので、大阪市内や京都市内で価格が届かない！という方には検討いただきたいマンションです。

それでは価格表をご覧ください。

※価格は5月下旬の1,000万円単位の予定価格のため、真ん中の500万円で記載しております（例：AAタイプ　15階　8,000万円台→8,500万円）
※価格表はクリックすると拡大します

間取り別価格（抜粋）

本物件は4階から住戸がありますが1期販売では4〜11階は販売対象外となりますので、12階以上の比較的どの方角でも眺望が抜ける階数からの販売となります。
恐らく1期の売れ行きが良ければ、11階以下の階層を今回の1期同等以上の価格で販売する可能性もありますので、検討するのであればやはり今回の1期のタイミングがベターかと思います。

それでは全タイプではありませんが、間取り別の予定価格を見ていきましょう！

AKタイプ

5月中旬時点の予定価格（1,000万円台）

北西角

15階

2LDK

62.22㎡

7,000万円台

5月末時点の予定価格（100万円台）

7,100万円台〜

5月中旬時点の予定価格では1,000万円単位の価格表で7,000万円〜7,999万円のレンジだったため、最新の価格表の7,100万円台は少々控えめな価格になった印象です。

AKタイプ

BHタイプ

5月中旬時点の予定価格（1,000万円台）

北

21階

3LDK

69.15㎡

8,000万円台

5月末時点の予定価格（100万円台）

7,100万円台〜

こちらのタイプは元々8,000万円台でしたが、7,100万円台とかなり価格を下げてきました。
間取りは内廊下に多いリビングが中心にあるオールリビングインの間取りですが、10m超のワイドスパンです。

BHタイプ

BEタイプ

5月中旬時点の予定価格（1,000万円台）

東

21階

3LDK

73.01㎡

8,000万円台

5月末時点の予定価格（100万円台）

7,700万円台〜

予定価格が8,000万円台（8,000〜8,999万円）から価格を下げて7,700万円台となりましたので検討しやすい価格になりました。
こちらもオールリビングイン。

BEタイプ

BCタイプ

5月中旬時点の予定価格（1,000万円台）

南

21階

3LDK

74.15㎡

8,000万円台

5月末時点の予定価格（100万円台）

8,000万円台〜

こちらの部屋は5月中旬時点の価格と変わらない価格です。
間取りを見ると本物件の中でも素晴らしいワイドスパンで使いやすい間取りです。

BCタイプ

BJタイプ

5月中旬時点の予定価格（1,000万円台）

北西角

21階

3LDK

76.31㎡

9,000万円台

5月末時点の予定価格（100万円台）

8,500万円台〜

予定価格9,000万円台（9,000〜9,999万円）から大きく下げて8,500万円台となりました。

角部屋ですが先ほどの南向きのBCタイプも十分良かったので、BCタイプと比較して同じ階数で1,000万円差だとBCタイプに人気が集中しているのかもしれません。
洋室1が主寝室の広さですが、リビングとキッチンを通った後ろ側使い勝手はどうでしょう？！
子供と夫婦の寝室を広く離すならアリかもしれません。。

BJタイプ

BAタイプ

5月中旬時点の予定価格（1,000万円台）

南西角

21階

3LDK

83.59㎡

11,000万円台

5月末時点の予定価格（100万円台）

10,400万円台〜

予定価格11,000万円台（11,000〜11,999万円）の真ん中付近で落ち着いた10,400万円台。
80㎡台ということもあり3部屋＋LDK20畳以上なので４〜５人のファミリー世帯でもゆとりある間取りです。

欲を言うと80㎡超で浴室サイズ1620にして欲しかったデス。

BAタイプ

ランニングコスト

平米単価：490円/㎡
例：78.13㎡：39,118円/月　※インターネット代金858円含む

管理費・修繕積立金はインフレ傾向もあり高いですが、共用施設も多いので妥当なラインかと。

直近販売中の新築タワマンと比較すると以下の通りです。

ザ・パークハウス心斎橋タワー：506円/㎡
ウエリスタワー枚方樟葉：499円/㎡
レグナスタワー新梅田：480円/㎡
プレミストタワー千里丘：456円/㎡
ブランズタワー西宮：433円/㎡

JR沿線の新築タワマンと比較すると、プレミストタワー千里丘やブランズタワー西宮よりもランニングコストは高くなります。

共用施設は本物件の方が多いのでその分ランニングコストは高くなりがちだとは思いますが、後発物件になればなるほど人件費高騰などもありランニングコストはどんどん高くなっていますね。
今後完成するマンションは将来のインフレを見越した価格設定になりますので、後発の新築マンションは更にランニングコストが高くなっていくかと想定しております。

販売スケジュール

6月14日：要望書受付終了
6月20日：正式価格決定、登録申込受付開始
6月下旬：登録申込締め切り、抽選会
6月下旬〜7月上旬：重要事項説明
7月中旬〜下旬：契約会
2028年11月：引き渡し

要望書締め切りが今週末、そこから要望の入り具合を見てその翌週に正式価格が決定して、登録申込の受付開始となります。

まとめ

JR向日町駅は現時点ではお世辞にも明るい駅とは言えず、やはり寂しい駅・街の印象が強く、横の駅のJR桂川駅は京都府最大のイオンモールがあることで人の往来も多く活気があります。

今後、再開発により駅ビルや駅の東西自由通路が完成すると向日町駅は今まで以上に活気ある街になっていくと思われます。

現時点では正直少し高いと思っていますが、それでも街が完成したら『やっぱり買っておけば良かった・・・』
となるのが再開発が関連するマンションのお決まりではありますので、未来への投資・期待感も込めて購入検討するマンションだと感じております。

ただ、大阪市内のような再開発エリアに関するマンションだから今後資産価値が高騰する、と言うことはなかなか難しいエリアではありますので、基本的には長期的に住むことを前提にして購入検討していくのが良いでしょう！

アンダー販売価格のまとめはこちらの記事をご覧ください。
アンダー販売住戸はお得か？最上階は2億円超え？！

J.GRAN TOWER 京都向日町

ご相談がありましたらお気軽にご連絡ください。
それでは次回の投稿もお楽しみに！

物件概要

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ジェイグランタワーJ.GRAN TOWER 京都向日町 (京都府最高峰)

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