【番外編】新築マンション建築予定地を巡る!(本通3丁目地区市街地再開発(本通り商店街一帯))【ひろしマンション】

はじめに

こんにちはーひろしです!今回は番外編「新築マンション建築予定地を巡る!」です。

まだ販売されていない、公式Webサイトも立ち上がっていない、でも建築計画のある物件の建築予定地を巡り、一部妄想も交えながら物件を紹介していきます!

今回は「本通3丁目地区市街地再開発(本通り商店街一帯)」についてご紹介します。

 

本通3丁目地区市街地再開発(本通り商店街一帯)再開発

計画の概要

本通3丁目地区市街地再開発」は2021年4月に広島の各種メディアで大きく取り上げられた複合再開発計画です。

地権者は2021年3月に本通3丁目地区市街地再開発準備組合を設立しました。原田亮二理事長は「買い物客や、計画するマンションの住民など、幅広い関係者にとって快適なまちづくりを進めたい」と意気込んでいます。

再開発の検討区域は路面電車が通る鯉城通りの東側一帯で、中国地方最大の商店街、本通り商店街の約1・5ヘクタール。南北に高層ビル2棟を建て、ホテルや商業施設、マンションを入れるそうです。低層部分はデッキでつなぎ、商業や広場機能を持たせる。最短で10年程度(2031年)での完成を目指します。

区域内の建物で2020年に建て替えが終わった広島アンデルセンは今のまま維持される見通しです。

野村不動産(東京)を事業協力者に決め「早期の事業化を目指し、商店街の玄関口にふさわしい、新たなランドマークを目指す」としています。

計画についてのひろしの考察

本通り商店街のある紙屋町周辺は、かつては広島の商業の中心地でしたが、以下のグラフの通り、近年はどんどん影響力を失っています。

広島市で最も利用する繫華街の推移 出典:中国新聞

広島市で最も利用する繫華街の推移 出典:中国新聞


こうなった理由としては2000年に施行された大店立地法の影響が大きいと思われます。
従来の大店法(大規模小売店法)では店舗面積などの規制が強かったのですが、大店立地法は量的調整機能を事実上撤廃し、形式的な届け出だけで自由な出店が可能となりました。
これによって郊外にイオンモール、ゆめタウン、フジグランといった大規模な商業施設が乱立し、広島市の中心部である紙屋町・八丁堀がどんどん影響力を失っていったのです。(※実際、グラフ内に上がっている郊外エリアのシェア上昇と大規模商業施設の新規出店に明らかな相関関係があります)

こういった事態を重く見て再開発準備組合を設立したのだと思われますが、10年という計画期間は少し悠長に構えすぎでは?と思ってしまいます。

 

建築予定地

建築予定地はこちらです。


いやーいいですねー。紙屋町交差点がすぐそばの立地で複合開発の大規模タワーマンション。しかもプラウドタワーですよ!

マンションから出れば本通り商店街ですし、シャレオの地下街にもすぐに入れるのでバスセンター・そごう・本通り駅を雨に濡れずに利用できます。

以下は現在の本通り商店街の写真です。

現在の本通り商店街の様子

現在の本通り商店街の様子


ドラッグストア、ドトール、三井のリハウス、マック、携帯キャリアや各種専門店が立ち並び盛況なエリアです。

現在はこの辺り一帯が建て替わるという気配は全くありません。

 

ブランド

計画概要でもご紹介しましたが、売主は「野村不動産」です。

毎年ハイブランドなマンションとしてランキング上位の「野村不動産」の「プラウドシリーズ」ですよ、しかも本通り商店街直結のプラウドタワー、もうこれは争奪戦間違いなしでしょう。

広島以外の地域でも以下の通り精力的に再開発事業を進めています。

野村不動産の首都圏・名古屋圏以外の再開発事業

野村不動産の首都圏・名古屋圏以外の再開発事業


 

「野村不動産」は現在、広島では中国地方初のプラウド、「プラウド広島舟入幸町」を販売中です。「プラウド広島舟入幸町」のレビュー記事はこちらです。

 

建物規模・外観

外観イメージなどは特に公開されていません。

外観イメージパースさえあれば、我が軍はあと10年は戦えるというのに・・・

 

眺望

GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。

今回は階数がわからないので50階建て150mとしてイメージを作成しました。

東側 出典:GoogleEarth

東側 出典:GoogleEarth


西側 出典:GoogleEarth

西側 出典:GoogleEarth


南側 出典:GoogleEarth

南側 出典:GoogleEarth


北側 出典:GoogleEarth

北側 出典:GoogleEarth


東西南北いずれも視界が開けていて良いですね。逆に言うと眺望による価格的な調整はつかなそうですね。

 

販売時期

2021年4月に発表された計画では、10年後の完成を目指すとのことなので、販売時期は2028年から2031年頃でしょうか。

 

価格予想

同じような立地、規模感の物件はありませんが、条件が近い物件は以下の2つになります。
  • アーバンビューグランドタワー 築17年 33階 92.1㎡ 6,590万円 坪単価236万円
  • ザ・パークハウス広島タワー   築6年 12階 77.32㎡ 5,980万円 坪単価255万円
ただ、令和3年の広島市の地価公示価格によると、建設予定地の本通は上記2物件の建つ上八丁堀あたりと比較しても地価が4倍近いです。
  • 中区上幟町3-24 86万1000円/m2  284万6280円/坪 
  • 中区本通5-9   312万0000円/m2  1031万4049円/坪
諸々加味すると、10数年先でそのころの相場がどうなっているかわかりませんが、広島では未知の領域である平均坪単価400万円台も見えてきそうです。

いやー、でもその価格設定で広島に買える人が数百人もいると思えないよなー、どういう企画になるんだろう。

 

さいごに

番外編「新築マンション建築予定地を巡る!」いかがでしたでしょうか?

今回は2021年4月に広島の各種メディアでも大きく取り上げられた「本通3丁目地区市街地再開発」についてひろしなりに調べてまとめてみました。

広島都心部での再開発マンションは他にもYMCA一帯」と「サンモール一帯」の2つの計画がありますが、本計画は完成予定が2031年と一番最後になっています。※YMCAは2028年、サンモールは2023年(現在全く動きなし)

いやーはっきり言って欲しいです!住みたいです!(笑)。本通り商店街の中に家があるなんて広島市民からしたら夢みたいですね。

実はひろしにはスムラボにおける個人的な目標というか夢がありまして、それは
  • 2030年までレビュー記事を書き続けること
  • 上記3つの再開発マンションのモデルルームに行ってレビュー記事を書くこと
  • 上記3つのいずれかに住み替えること
の3つです。長くブログを続けることも大変ですが、再開発マンションを買えるだけの与信を作るのはもっと大変そうです・・・。
というわけで夢の実現に向けてスムラボの更新も、本業のお仕事も、ひろし頑張ります!

 

今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に今回のような番外編をまじえつつ投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
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広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。 スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になりたいと思っています。

2 件のコメント

  • 広島出身じゃけぇのぉ より:

    数年後に広島にUターンを考えている東京在住者です。
    いつもひろしさんのブログで広島のマンション事情を勉強させて頂いております。

    この物件ですが、坪単価400以上でも十分に数百戸さばけると思います。

    広島の中ではかつてない特別な立地のタワーマンションになりますので社長さんや地主さんで住みたいという方はたくさんいらっしゃると思いますし、70㎡で8500万ですので、広島版パワーカップル(30代中盤で世帯年収1200万ぐらい?)でも与信一杯まで使えば手が届く範囲です。

    • ひろしマンション [広島] より:

      広島出身じゃけぇのぉ様

      コメントありがとうございます。

      ひろしは一般庶民なので、坪単価400にはビビってしまいました。
      でもそうですよね、広島ではかつてない特別なマンションになりますから
      富裕層とパワーカップルで数百戸くらいなら埋まっちゃうんでしょうね。

      ひろしも密かに狙っているのでしっかり与信を増やさないと・・・

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