晴海フラッグ 本気で部屋選びをしてみた【2LDK】

話題となっている晴海フラッグですが、販売再開が決まりモデルルームの案内も進んでいます。

既に多くのブロガーの方が記事にされていますが、ブロガーの方の記事から情報を収集し、私なりに気になる住戸を本気で検討してみましたので、なぜその住戸を選んだかの理由も含めて共有させていただきたいと思います。

晴海フラッグには多くの住戸があり、購入住戸を選ぶのも一苦労だと思いますので、一つの考えとしてご参考になれば嬉しいです。

尚、私はまだモデルルームに訪問できていないので、公式HPとブログから入手した情報となります。主に参考にさせていただいたのは以下記事となります。

マンションマニアさん:HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り モデルルーム訪問 案内再開後その①

晴海フラッグ全体については私も以前記事化しておりますので、まだご覧になられていない方はこちらを先にご覧いただくと晴海フラッグの全体感について理解が深まるかと思います。

晴海フラッグ 現地訪問レビュー【2LDK】



はじめに

これからご紹介する部屋については、あくまで私が欲しい部屋をピックアップしています。それぞれの環境によってマッチする部屋は異なると思いますので、一意見としてご覧いただければと思います。

ちなみに我が家は夫婦+子ども1人の3人家族で私は現在在宅勤務メイン、6,000万〜8,000万のレンジで3LDKもしくは4LDKを検討しました。(「2LDK」と名乗っておきながら3LDK・4LDKを探すのは何事ぞ!というご意見はそっと横に置いておきましょう。そっ)

晴海フラッグは眺望や間取りで価格差を設定しています。あくまで概算になりますが、以下価格感をイメージいただいた上でこれからご紹介する坪単価をご覧いただくと、割安・割高の評価がしやすいかと思います。
  • SUN VILLAGEのB棟・C棟の一般的な部屋:坪270万
  • レインボーブリッジビューの部屋:坪360万
  • 全体平均:坪300万
  • 角部屋:+10%
  • 内廊下:+5%

SUN VILLAGE

5B83B 3LDK 83.84㎡

7階7,450万円/坪293万円

公式HPより画像引用

2階 7310万円 坪単価288万円
3階 7330万円 坪単価289万円
4階 7370万円 坪単価290万円
5階 7390万円 坪単価291万円
6階 7410万円 坪単価292万円
7階 7450万円 坪単価293万円
8階 8110万円 坪単価319万円
9階 8730万円 坪単価344万円
10階 8750万円 坪単価345万円
11階 8770万円 坪単価345万円
12階 8790万円 坪単価346万円
13階 9010万円 坪単価355万円

マンションマニアさんブログ:HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り モデルルーム訪問 案内再開後その①から価格引用

B棟西向きの角部屋となります。本間取りはレインボーブリッジ方向である南西向き目の前に消防署があります。(目の前と言っても数メートル離れていますが)消防署の高さが本マンションの7階とほぼ同じ高さとなっているため南西方向の眺望に影響が出ています。そのマイナス影響を考慮し、7階までは割安な価格設定になっています。

基本的に階毎に+20〜40万の上がり幅ですが、7階→8階が+660万、8階→9階が+620万となっています。これは、7階はほぼ消防署と被り、8階は一部消防署と被り、9階以上は消防署と被らず抜けた眺望になることを想定した価格設定です。予算が許すのであれば、9階以上だとレインボーブリッジがばっちり見えてきます。

Google Earthより画像引用(高層階からの南西方向眺望イメージ)


そんな中であえて7階を選択したのは、満足度に対する価格のバランスが良いと判断したためです。Google Earthで眺望イメージを確認すると、消防署と被ってしまったとしても部屋から見て左側(南方向)はレインボーブリッジが見えてきそうです。

Google Earthより画像引用(本間取り7階からの南西方向眺望イメージ)


そもそも消防署との距離は十分に離れているので、レインボーブリッジが全て見えるか、一部見えるかで1,280万円(7階と9階の比較)もの差があるのであれば、私は一部で良いので、割安な部屋を狙いたい派です。どうしてもレインボーブリッジを楽しみたい時は、本間取りのあるB棟には屋上にテラスがあり、そこからはばっちりレインボーブリッジが楽しめるので、それで十分かなと思います。

公式HPより画像引用


またレインボーブリッジビューに注目がいきがちですが、本間取りの都心方向の眺望も魅力的です。この都心ビューに加えて一部レインボーブリッジも見れる角部屋が坪293万というのは割安感があります。

Google Earthより画像引用(都心ビューイメージ)

5C91A 4LDK 91.16㎡

15階7,840万円/坪284万円

公式HPより画像引用

2階 7090万円 坪単価257万円
3階 7150万円 坪単価259万円
4階 7170万円 坪単価260万円
5階 7210万円 坪単価261万円
6階 7230万円 坪単価262万円
7階 7250万円 坪単価262万円
8階 7270万円 坪単価263万円
9階 7290万円 坪単価264万円
10階 7310万円 坪単価265万円
11階 7330万円 坪単価265万円
12階 7350万円 坪単価266万円
13階 7390万円 坪単価268万円
14階 7410万円 坪単価268万円
15階 7840万円 坪単価284万円
16階 8570万円 坪単価310万円

マンションマニアさんブログ:HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り モデルルーム訪問 案内再開後その①から価格引用

C棟南向きの角部屋になります。南西方向はB棟、南方向はA棟・F棟、南東方向はE棟と周囲は他棟に囲まれています。特にB棟との距離はかなり近いです。そこが価格にも反映されており、2階は7,090万円/坪257万円からと角部屋としては割安なスタートとなっています。

今回私が選択したのは15階ですが、「15階」がポイントです。目の前にあるA棟とB棟は14階建て、本間取りのC棟は16階建てとなっています。つまり15階以上であれば、A棟とB棟を抜けてくることになります。

Google Earth画像に筆者加筆(赤丸が本間取り)


そしてA棟とB棟を抜けるとその先にあるのが…そう、レインボーブリッジです。F棟は18階建てとさらに高いので完全には抜けてこないのですが、14階以下と比べて開放的な眺望になります。また本間取りはすべての部屋の窓が南西方向を向いているため、リビングだけでなく全ての部屋からこの眺望を楽しめることは魅力的です。

Google Earthより画像引用(左手にあるのがF棟、手前の背の低い棟がA棟・B棟)


ちなみに低層階だとこのような眺望になります。あくまでイメージになりますが、上と比べて圧迫感が全然違うように感じます。

Google Earthより画像引用


価格設定は、14階→15階は+430万、15階→16階は730万となっています。15階はA棟・B棟の屋上部分が視界に入ることから価格の上乗せも限定的となっています。(完全に眺望が抜けると思われる15階→16階の方が値上げ額が大きい)

しかしそもそものスタート価格が安いことと若干保守的な値上げになっていることによって、レインボーブリッジも見える(であろう)15階でも8,000万を切る価格となっているのは割安感があります。

5D78 3LDK 78.22㎡

2階6,610万円/坪279万円

公式HPより画像引用

2階 6610万円 坪単価279万円
3階 6650万円 坪単価281万円
4階 6670万円 坪単価281万円
5階 6690万円 坪単価282万円
6階 6710万円 坪単価283万円
7階 6730万円 坪単価284万円
8階 6750万円 坪単価285万円
9階 6770万円 坪単価286万円
10階 6790万円 坪単価287万円
11階 6810万円 坪単価287万円
12階 6830万円 坪単価288万円
13階 6850万円 坪単価289万円
14階 7090万円 坪単価299万円

マンションマニアさんブログ:HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り モデルルーム訪問 案内再開後その①から価格引用

D棟南東向きの角部屋となります。D棟はSUN VILLAGEで唯一の内廊下になります。また新たにできる商業施設やBRTの乗り場に最も近い棟となります。

南方向はE棟があるため眺望の抜け感は期待できません。東方向は商業施設や小中学校を挟んでSEA VILLAGEがあるため、圧迫感はないもののこちらも眺望を楽しめるものではありません。(晴海フラッグは眺望を楽しめる部屋が多いので相対的に見て楽しめないという意味です)また南東方向すぐ近くには将来的にタワー棟が建設されます。

Google Earth画像に筆者加筆


この間取りではあえて2階を選択しました。理由としては、眺望を楽しめない分、植栽を楽しみたいためです。棟の全体マップを見ると南方向は植栽が豊かです。

公式HP画像に筆者加筆(赤丸部分が本間取り、赤矢印は南方向の視線イメージ)


すぐ目の前にBIRD FORESTが広がり

公式HPより画像引用


奥にはMINAMO GARDENが見えてきます。

公式HP画像に筆者加筆(赤丸部分は本間取り)


東側は地下駐車場の入り口となっています。

公式HP画像に筆者加筆(赤丸部分は本間取り)


完成予定CGを見てみると背の高い樹木が各所に植えられる予定で、背の高いものは2階くらいの高さまであるものもいくつか見受けられます。

本間取りは高層階にする恩恵が他間取りに比べて少ないと感じたので、あえての低層で植栽を楽しみつつ周囲からの視線を多少遮ることができそうな2階を選びました。唯一の内廊下棟ということもあるので、邸宅感を味わうことができそうです。

公式HPより画像引用

5F85 3LDK 85.26㎡

14階8,070万円/坪312万円

公式HPより画像引用

2階 7810万円 坪単価302万円
3階 7850万円 坪単価304万円
4階 7870万円 坪単価305万円
5階 7890万円 坪単価305万円
6階 7910万円 坪単価306万円
7階 7930万円 坪単価307万円
8階 7950万円 坪単価308万円
9階 7970万円 坪単価309万円
10階 7990万円 坪単価309万円
11階 8010万円 坪単価310万円
12階 8030万円 坪単価311万円
13階 8050万円 坪単価312万円
14階 8070万円 坪単価312万円
15階 8990万円 坪単価348万円
16階 9600万円 坪単価372万円
17階 9620万円 坪単価373万円
18階 9840万円 坪単価381万円

マンションマニアさんブログ:HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り モデルルーム訪問 案内再開後その①から価格引用

F棟のレインボーブリッジ側の間取りになります。レインボーブリッジビューが約坪360万円に対して、本間取り14階は坪312万円と約15%も割安です。その要因としては部屋から見て右手側(北西方向)にA棟が被ってくるためです。そのため、本間取りもA棟(14階建て)を抜ける15階以上になると14階→15階+920万、15階→16階+610万と1,000万円レベルで価格が上がります。(15階はA棟の最上階がわずかに視線に入り、16階は完全に抜けてくると想定されるため、2段階での値上げとなっています。)

そこでA棟との被り具合をイメージしてみました。

Google Earthより画像引用(右に見えるのがA棟)


あくまでイメージなので実際の眺望とは異なりますが、個人的にはA棟の被りは許容範囲だと思ったため、A棟が被るも割安設定となっている14階を選択しました。

全ての部屋が南西方向を向くため、どの部屋でもレインボーブリッジが綺麗に見えそうです。

 

5F73A 3LDK 73.58㎡

18階6,700万円/坪301万円

公式HPより画像引用

2階 6150万円 坪単価276万円
3階 6170万円 坪単価277万円
4階 6190万円 坪単価278万円
5階 6210万円 坪単価279万円
6階 6230万円 坪単価279万円
7階 6250万円 坪単価280万円
8階 6270万円 坪単価281万円
9階 6290万円 坪単価282万円
10階 6310万円 坪単価283万円
11階 6330万円 坪単価284万円
12階 6370万円 坪単価286万円
13階 6390万円 坪単価287万円
14階 6430万円 坪単価288万円
15階 6450万円 坪単価289万円
16階 6470万円 坪単価290万円
17階 6490万円 坪単価291万円
18階 6700万円 坪単価301万円

マンションマニアさんブログ:HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り モデルルーム訪問 案内再開後その①から価格引用

上と同じくF棟の間取りです。この間取りは一見すると目の前のPARK VILLAGEと向い合せで、眺望には期待できない一般的な3LDKの間取りに見えます。しかし、バルコニーに出て右(南西)方向を見ると、レインボーブリッジやお台場を楽しむことができます。本間取りはリビングの窓面も豊かなので、リビングからも上手くいけばわずかにレインボーブリッジが見えるかもしれません。

公式HPより画像引用


この眺望CGはおそらく本間取り17階からのイメージになります。

目の前にあるPARK VILLAGEのF棟も同じ18階建てのため、17階と18階で大きく眺望が変わることはなさそうですが、よりお台場方面の眺望を楽しめそうなことと、+210万と比較的小さい価格差で17階→18階(最上階)となるということで、18階を選択しました。

晴海フラッグには4,000戸を超える住戸が供給されますが、最上階は数が少なく希少性があることと、上の階の騒音懸念がないことが魅力だと思いますので、価格の妥当性はあると思います。

SEA VILLAGE

4D98B 4LDK 98.73㎡

17階8,630万円/坪289万円

公式HPより画像引用

3階 8400万円 坪単価281万円
4階 8370万円 坪単価280万円
5階 8390万円 坪単価280万円
6階 8410万円 坪単価281万円
7階 8430万円 坪単価282万円
8階 8450万円 坪単価282万円
9階 8470万円 坪単価283万円
10階 8490万円 坪単価284万円
11階 8510万円 坪単価284万円
12階 8530万円 坪単価285万円
13階 8550万円 坪単価286万円
14階 8570万円 坪単価287万円
15階 8590万円 坪単価287万円
16階 8610万円 坪単価288万円
17階 8630万円 坪単価289万円

マンションマニアさんブログ:HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り モデルルーム訪問 案内再開後その①から価格引用

最後はSEA VILLAGEのD棟になります。B棟・C棟は内廊下ですが、D棟は外廊下です。

SEA VILLAGEで間取りを選ぶにあたってこだわったのは、「ビューバス」であることと「4LDK」であることです。晴海フラッグ内に多くの住戸があれどビューバスを採用している間取りは数が少ないです。また目の前が運河で、周囲からの視線を気にせず運河ビューを満喫できるSEA VILLAGEとビューバスの相性は抜群です。お風呂に入りながら素敵な眺望を楽しめるのは個人的にはとても魅力的です。

公式HPより画像引用


晴海フラッグには4LDKは多くありますが、市場全体で見ると4LDKは少ないです。賃貸棟であるPORT VILLAGEや後発のタワー棟はコンパクト系の住戸が増えてくると予想されるので、4LDKの供給数は限定的と考えると、ビューバス×4LDKは希少性があります。

また以前の記事で今後部屋数を求めるニーズから4LDKの需要はさらに高まると予想しており、万が一売却・賃貸に出すことになっても需要は十分にあると思われます。(過去記事:オリンピック後のマンション価格について考えてみた

18階(最上階)を選んだのは、17階・18階はバルコニーガラスが全面クリアガラスのように見えること、17階→18階の価格差が20万円しかなかったことから18階を選んでいます。この価格差なら18階を選ばない人の方が少数派だと思われるので18階は人気が集中しそうです。

ストリートビュー画像に筆者加筆(赤丸は本間取り)


また4D98Aというほぼ同じ間取りもあるのですが、本間取りを選んだのは部屋から見て左(北東)隣の部屋が少し後ろに下がっています。バルコニーに出た際に左(北東)側の気配を感じづらくなるという点でわずかながらプライバシー性が高いと判断し、本間取りを選びました。

さいごに

マンションマニアさんのブログと公式HPとGoogle Earthとにらめっこしながら、自分なりにほしい部屋をピックアップしてみました。眺望イメージ等はGoogle Earthで私が調べただけで、細かい点で誤差があると思いますので、モデルルームで実際の眺望イメージを確認の上、購入住戸は選ぶようにしていただければと思います。

調べれば調べるほど魅力的なマンションです。今回ピックアップした部屋以外も魅力的な部屋はたくさんありました。見れば見るほど欲しくなってしまう魅力を秘めたマンションであると感じました。

ネットでの評判を見るとモデルルームの予約すら取れない状況なので、多くの住戸で抽選となることが予想されます。どんなにいい部屋でも購入できないと意味がありませんので、倍率を見ながらご自身が満足できるラインと購入できる確率(=倍率)のバランスを意識して部屋を選ばれることをおすすめします。

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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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