プラウドシティ大津京をご紹介 最後の新築大規模琵琶湖ビュー!?【モルモット】

こんにちは。モルモット滋賀です。

今回は大津市で3軒目のプラウド、プラウドシティ大津京をご紹介いたします。

滋賀県内ではメジャー7の建物は珍しく、規模感もあいまって注目度の高い物件です!

特に本物件は非常に貴重な「琵琶湖フロントビュー」ということもあり県内のみならずセカンドハウスとしての注目も集まっています!物件情報に加え、「琵琶湖ビュー」の特性についてもご紹介していきたいと思います。

外観

外観プラウド大津

公式サイトより


自走式駐車場を囲むように15階建てのA~D棟が建築されます。

A棟は西向きマウンテンビュー B棟は南向き C,D棟が琵琶湖ビューとなります。

大津市内では357戸というのはかなり大規模であり、迫力があります。

公式サイトより


 

物件概要

所在地 滋賀県大津市柳が崎字南柳1129番(地番)
交通情報 JR湖西線 「大津京」駅 徒歩11分
種別 マンション
敷地面積 8,157.21 m2
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 商業地域
構造・規模 RC造(一部鉄骨造)地上15階
建物竣工時期 2023年11月中旬(予定)
入居(引渡)時期 2024年1月下旬(予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 357戸
掲示板:プラウドシティ大津京ってどうですか?

アクセス

JR湖西線「大津京」駅徒歩11分

京阪石山坂本線「京阪大津京」駅徒歩14分

 

京都駅まで12分

烏丸御池まで26分(要乗り換え)

大阪駅まで49分

 

京都中心地までのアクセスは良いです。

京都府内で同条件のマンションと比較すると価格的にも落ち着くのが滋賀マンションの魅力です。

京都と滋賀の差は東京埼玉のように大きく、坪単価で言えば2/3~1/2にもなります。

浦和から東京駅まで10分ではいけませんが、大津から京都駅は10分ちょっとであり、思いのほか京都に近いのが滋賀県大津市です。乗り換えが出てしまいますが京都の真の中心地である四条エリアにもアクセス可能です。大阪までも一本で行けますが、大阪(梅田)勤務であれば流石に滋賀でなくても~という距離です。 ただ、釣りや自転車、キャンプ、スキーなどのアクティビティを楽しみたいので滋賀に移住してきたという方も珍しくなく、利便性と趣味性が両立しているのが滋賀の面白いところです。

 

本物件は大津京エリアでは駅遠の部類であり、競合のマンションと比較すると明確に価格に反映されています。

また、滋賀県民は琵琶湖線に対する評価は高く、湖西線に対する評価は低いです。「湖西に住む」というのは抵抗がある方が多いです。理由としては湖西線は風に弱く、すぐに止まる、本数が少ないという印象が強いことが挙げられます。さらにその湖西線から徒歩10分以上というのに手が止まる方も多いと思われ、プラウドブランドの割に安い価格帯となっております。

ただし、今あげさせていただいた「止まる」「遅延が多い」「本数が少ない」というのはイメージが先行しており、実態はそこまでではありません。

まず「止まる」ですが確かに風ですぐ止まる、最悪期の京葉線のような時期はありました。

今では風を防ぐ防護壁が設けられ、気候による運休の割合は低下しています。

比叡山と琵琶湖に囲まれる湖西線は風が発生しやすいのは事実ですが、その際も湖西線すべて運休するのではなく、京都駅からある程度の駅までピストン輸送を行います。大津京駅であれば間違いなくその範囲に入りますので、昔ほど「風で運休」を心配することはありません。

次に「遅延」ですが、琵琶湖線と比べて遅延が多いという事はありません。

琵琶湖線は京都線~神戸線へ直結するので遠くの事故に影響されて遅れることは少なくありません。

湖西線は直結の本数が少なく、琵琶湖線がマヒした状況でも京都駅までは動いていることが多く、京都駅や山科乗り換えで地下鉄で京都市内に向かう際は影響なしなことが多いです。これは直結のメリットとデメリットをどう考えるか次第です。よく利用する駅が京都市内であれば琵琶湖線より使い勝手がよいかもしれません。また京都駅では琵琶湖線はホームで並んで待ちますが、湖西線は発進待ち停車中の車内で座って待つことも可能です。

湖西線の風壁


最後に「本数が少ない」ですが、確かに少ないです。私が東京から引っ越してきて最初に直面したのはこの電車の少なさです。

JRより 大津京より京都方面時刻表


うたわれている大阪方面直結の新快速に至っては自然と利用するのは難しいレベルです。

ただし、同じ大津市内人気地区の膳所駅と比較すると日中はおおむね4本と大差ありません。

JRより 膳所駅より京都方面時刻表


本数でいえば大津駅・草津駅といった琵琶湖線新快速停車駅が理想ですが、湖西線でも新快速停車駅であれば琵琶湖線各駅停車駅なみの本数はあります。

JRより 南草津駅 京都方面時刻表 やっぱり本数は段違い


ただやはり終電は23時台と早いです。夜遅くまで仕事・飲み会などある方はご注意ください。

 

という話はモデルルームでもしっかり行われ、「安心してください!湖西線でも大丈夫ですよ!」というPRは行っているものの、どうしても滋賀県民の気持ちは重たいです。それほどまでに過去の湖西線の運休は強烈であり、信用がありません。

私個人の事例ですが滋賀県内の職場で「大津京のプラウドはどうか?」という話をすると「湖西でしょ?さすがにな~」「湖西線という時点で検討から外す」とまで言われてしまいました。

一方で、京都大阪からの検討者は低価格さが際立つので半数以上の契約が県外からとのことでした。 JR高槻駅にも本物件の広告が掲載されており、ターゲットも滋賀県から京都大阪へ通勤する方ということでしょうか。逆に考えると琵琶湖線には路線ブランドプレミアムが乗っている状態ですので、そこを気にしない県外の方からするとお買い得に見えると思います。

 

また、京阪線も利用可能です。

びわ湖浜大津乗り換えで京阪三条方面へのアクセスや、石山膳所方面への通勤通学に便利です。

特に県内の通学では利用する学生さんは多く、ファミリー層にはありがたい存在です。

京阪はほぼ止まらないのでJRが止まってしまった際のバッファにもなります。

JRと京阪が両方利用できるのは、大津京・膳所・石山のみですのであまりPRされませんが大きなアドバンテージです。

京阪より びわ湖浜大津からは京阪三条方面へダイレクトアクセス可能 地下鉄を経由するので初乗りが2回かかり運賃はお高い・・・


 

注目ポイント1「琵琶湖フロントビュー」

家の近所の景色 この琵琶湖ビューが家の中からも


 

本物件最大の特徴である琵琶湖ビューについてです。

公式サイトより やっぱり琵琶湖ビューは最高!


もしかすると「最後の琵琶湖フロントビュー」の大規模マンションかもしれません。

「え?滋賀って琵琶湖ばかりでしょ。琵琶湖ビューのマンションなんていくらでもあるんじゃないの」と思われるかもしれません。

いえ、実は琵琶湖フロントビュー、バルコニーの外は一面琵琶湖・・・というのはほぼ大津京のみであり、めぼしい立地は既にマンションが建設されつくしております。

一体どういうことなのか、まずはこの琵琶湖周辺地図をご覧ください。



琵琶湖の大きさを伝えるため東京都心部を同じ縮尺で配置しました。



デカすぎて笑ってしまいます。マザーレイクの名は伊達じゃありません。

この大きな琵琶湖の中で、琵琶湖ビューが建てられるエリアはこのあたりです!

赤く塗ったあたりが琵琶湖ビューのマンションの供給があるエリア


なんということでしょう。琵琶湖ビューのマンションは牛の希少部位のごとく、ほんのわずかしか供給されないのです。

理由としては琵琶湖沿いは駅から遠く、集合住宅の需要がないというところです。駅と琵琶湖が近くて栄えてるのはほんの僅かなんですね。

無論、ホテルや別荘、リゾートマンションという形でポツンと琵琶湖沿いに建物があることはありますが、琵琶湖沿いというのは基本道路か崖であり、スーパーも駅も学校もありません。マンションという製品が成立するのはせいぜいこのあたりだけなのです。

さらに琵琶湖南側、大津~膳所エリアは琵琶湖が北向きになります。

 

このあたりはなぎさ公園として整備されており、日常で琵琶湖を感じるシーンは多いのですが、物件によってはバルコニーから少し琵琶湖が見える程度でリビングのソファに座っていたら一面レイクビュー・・・という感じではありません。

におの浜エリアのなぎさ公園 開放感あるが北向きになる


 

琵琶湖眼前のルネもバルコニーは南向きであり共用廊下が琵琶湖ビューです。

(修繕中でわかりにくいですが、琵琶湖を向いているのは共用廊下です)


 

リゾートホテルのようなまるで水面の上に建っているかのような眺望を得るには大津京エリアしかありません。

そのため大津京エリアは琵琶湖沿いの土地をこぞってデベロッパーが開発し、「マンションの壁」ができてしまっています。

大津京駅周辺のマンション群


すぐそこに琵琶湖があるのにマンションで見えない・・・琵琶湖を日常で感じず、解放感に欠けるというのは大津京エリアの欠点ですが、その壁になっているマンションからすれば琵琶湖の眺望を独り占めです。

物理的に大津京の琵琶湖眼前の立地はほぼ埋まっており、これほどの大規模マンションが建設されることはそうそうないと思われます。そういった意味でここは「最後の琵琶湖フロントビュー」なのです。

駅から歩ける距離で琵琶湖フロントビューな物件は両手で数えられるほどしかありません。

そういった意味では希少価値は高く、資産性も期待できるかもしれません。

ただし本物件の注意事項として大津京琵琶湖フロントビューマンションズと異なり、「窓をあけたらすぐ琵琶湖」という立地ではありません。

琵琶湖方面のバルコニーから琵琶湖まで数十mあり、その間には立命館大のヨットハーバーや少し古ぼけた事務所などがあります。

実は琵琶湖かぶりつきではない立地


 

部屋からの角度とは異なりますがヨットハーバー以外にも民家等あり割と広い空間があります 奥に見えるのは琵琶湖ビュー仲間のブランズ兄弟


まっすぐ前を見ていれば気にはなりませんが、階層によっては琵琶湖だけではなく街の景色や生活感も感じてしまう・・・ということもあります。低層階は琵琶湖向きであっても全面琵琶湖ビューは望めないでしょう。期待と現実に齟齬がないようモデルルームで階層別の眺望はしっかりと確認した方が良いでしょう。 C棟では角度的にパーシャル琵琶湖ビューになる部屋もありますので要チェックです。

公式サイトより 実際はここまで琵琶湖眼前ではないのであくまでイメージです よく見ると白い影のようなもので実際は建物があることを表している?


 

ブリリア琵琶湖大津京は眼前にビーチまで備える完璧な琵琶湖フロント

注目ポイント2「部屋ごとの大きな価格差」

本物件の魅力は希少な琵琶湖フロントビューということを説明させていただきました。

一方で、琵琶湖ビューではない部屋が半数近くあります。

4棟構成になっている内A棟、B棟、C棟の一部、D棟の低層階です。

(道路側から順にA棟 B棟 C棟 D棟という構成になっています。)

 

「琵琶湖ビューでもないのに湖西線で徒歩11分のマンションなんか何の魅力があるのだ」というのはデベロッパーは百も承知。圧倒的に価格差をつけています。

 

例えば琵琶湖ビューのD棟8Fの部屋は81平米で5100万円台な一方、一方A棟の8Fの部屋は82平米で3800万円台と、坪単価で3割以上もの差がでています。

 

確かに琵琶湖ビューは魅力ですが、中古市場に出た際にここまでの差が出るかと言われれば、個人的には疑問です。

琵琶湖ビューだけのマンションではなく、プラウドブランドとしてしっかりとした設備・仕様・共用施設があり、窓からの景色以外は同じ物件にこれだけ安く住めるのはチャンスだと思っています。

まさに新築マンションならではの「穴」とも呼べる部屋がゴロゴロしています。

琵琶湖ビュー側は高く設定する一方、大規模マンションをブランド力が弱い立地で供給するデベロッパーの弱気な部分が見える部屋があります。

住友不動産なら何年かけても根性で売り切るでしょうが、野村不動産は竣工前に売り切る傾向にあり、値付けにも反映されています。

実際に、最も眺望が悪いB棟(前面にお見合いマンションあり)や琵琶湖川低層のC棟D棟は供給が遅れており、A棟の売れ行きの様子を見て価格を決めるような動きです。

価格表については公式LINEアカウントで随時配信されるのも面白いです。

気になる方は公式サイトより登録ください。

琵琶湖ビューに拘らないのであればその隙をついて、安価な部屋を狙えるのが当物件の面白い所です。

 

眺望

公式サイトより やっぱり琵琶湖ビューは最高!


先ほども貼りましたが琵琶湖ビューはやはりいい・・・

完全かぶりつきではないのでヨットなどは見えてしまってますがこれはこれでいい・・・

予算が合わないがどうしても琵琶湖ビューの新築に拘るのであればC棟の一部などパーシャル琵琶湖ビューの部屋もありますので検討しても良いかと思います。

一方価格的に軽視されている山側ですが、これはこれで良くないですか?

公式サイトより A棟からの景色


メインは商業施設・戸建て・山ですので遮るものがなくマンションの隙間からマンションを見るような他の県内の人気エリアにはない解放感です。

ただし低層階はマンションと被る部屋もありますので要注意です。

同じ条件でこの景色の差にどこまで出せるか、が部屋選びの大きなポイントですね。

 

共用施設

自走式駐車場100%

大津市でも自走式+設置率100%は珍しいです。

1人1台利用することも珍しくない土地で、戸建てでは2台駐車も珍しくないですがマンションですと設置率100%ではなかったり、小規模マンションでは機械式駐車場になることも多いです。

地方部ですとそこまで高い駐車場代は取れず、機械式の修繕コストを賄えないので自走式なのは将来的なコストを抑えられます。

大津ICまで12分とお出かけにも最適。これは大規模ならではですね。

 

2層吹き抜けエントランス

滋賀県のアーティストの作品を飾っています。 エントランスはマンションの顔、ばっちりしあげています。

公式サイトより


ゲストルーム

残念ながらA棟2階にありレイクビューではありません。

このあたりはホテルがないのでゲストルームは活用されそうです。

公式サイトより


パーティルーム+レイクビューデッキ

琵琶湖フロントビュー一等地のC棟上層階にあります。

共用施設の中で唯一琵琶湖が見えるものとなります。

私はパーティルームを利用できるほど友好関係がありませんので、パーティルームと繋げずに独立したレイクビューラウンジがあるとリフレッシュに利用できてよかったですね。(屋上のレイクビューデッキ単体で自由に利用はできません)

「琵琶湖ビューの部屋ではないが、琵琶湖は共用施設から見る」という需要もあると思いますが、実質パーティルーム利用者専用はさみしいです。

公式サイトより


コミュニティラウンジ ライブラリ

こじんまりとしていますが抑えています。テレワークや集会ができるほどではありません。

公式サイトより


公式サイトより


レイクサイドテラス

D棟の先、敷地の端にあります。

レイクビューなイメージですが、琵琶湖かぶりつきではないので壁しか見えません。

水面を眺めながら優雅に・・・という雰囲気ではないのでご注意を。

公式サイトより 座ってたら琵琶湖は見えません


ゴミドラム

24時間ゴミ捨て可ですが燃えるゴミだけです。

その他ごみは指定ゴミ袋+指定の時間ですのでご注意。

室内はエネファーム、ディスポーザーがあります。

標準は非接触キーです。ここはかざす必要もなくエントランス内に入るだけで開くタイプでしたらと思いましたが、OPでキーレスタイプにアップグレード可能です。

低炭素住宅認定ですので住宅ローン控除の上限が上がります。大津市内のマンションで認定取得しているのは珍しいです。最大控除額は13年で409.5万円にもなります。(13年経過後も残債4500万円以上とよほど高い部屋を買わないと上限には行きませんが)もちろん光熱費も少し抑えられるかもしれません。

 

長期修繕計画はアトラクティブ30として16年~18年に一度と周期を長く設定されており、管理財政面では大規模マンションのコストメリット+駐車場自走式100%と合わせ安心感がありそうです。外壁タイルは耐久性の高い有機系接着剤張り工法にするなど、修繕コストが抑えられる工夫がされています。ここまで配慮されたマンションは県内では珍しく、メジャー7の安心感があります。

 

物件価格だけではなく、今後住んでいく維持費もばかにならないコストです。その点にまで配慮されているのは後から効いてくるのではないのでしょうか。

まだイメージCGもできていませんがスタディルームもあります。四人くらいが入れる個室もあり会議もできそうです。

 

設備仕様

GOOD

ワイドバルコニー(2.1m)

公式サイトより


スロップシンク

ルーバー面格子

ガス式床暖房

キッチン引出し内ホーロー

食洗器

保温浴槽

偏心ボウル

リモコン付きレンジフード(同時吸排ではない)

インターネット5Gbs回線

 

BAD

直床

玄関前カメラなし

玄関物理鍵

浴室ブラケットライト

タンクトイレ(リモコンタイプ)

バルコニー隔て板スモールタイプ

全ガラスLow-eではない。

 

琵琶湖側高階層のプレミアムプランではタンクレストイレやキッチン天板フィオレストーンになります。浴槽もフラットライン照明や酸素泡ジェットバスに。

納得の仕様ですが価格は一億円を余裕で超えてしまいます・・・

公式サイトより


設備仕様としては「普通」です。

滋賀県内のマンションとしてまぁこんなものかなレベル。

バルコニーの広さは魅力的ですが後は特に差別化している部分はありません。

一方で、滋賀県内マンションでは二重床や隔て板トールタイプ、タンクレストイレは極めてまれですし、ここが劣っているというのも特にありません。

専有部について、気になるようであればオプション対応可とのことですのでこだわる方はご検討ください。

大規模ならではでディスポーザーと、自走式駐車場は最高です。

 

周辺施設

駅から本物件までの代表的な施設

イオンスタイル大津京

本屋・スーパーを内包するイオン。

イオンモールほどではないですが大抵の買い物は事足ります。

ケンタッキー・フライド・チキンがあるため私は頻繁に訪れます。



バロー&スシロー

琵琶湖沿いマンション、プレサンスレジェンド琵琶湖と一体化したような敷地に大型スーパーバローとスシローがあります。(プレサンス専用出入り口あり)

バローの価格はイオンより安く、駅からの帰り道で選択できるのはありがたいです。



MEGAドンキホーテ

本物件のすぐ近くにあります。

ディスカウントストアとして優秀で、近くにあると便利です。

イオンや一般スーパーにない食材やグッズがすぐ買えるのはGOODです。



ブランチ大津京

新進気鋭のオサレショッピングモールです。

芝生広場に流行の飲食店、GU・ニトリやクリニックからシェアオフィスまで揃っています。

子供向けのイベントも数多く開催されており、大変おすすめの施設です。

ブランチが道路挟んで目の前に誕生したのは大きなアドバンテージです。

有明ガーデンが突然できたオリゾンマーレのようなものでしょうか?

残念ながら駅までの道で琵琶湖を拝むことはほぼありません。

琵琶湖沿いはマンションになっているので、琵琶湖沿いを歩いて帰ってくることも不可能です。

公式サイトより


なお、本物件を通り過ぎればイングリッシュガーデンという整備された施設があり、沿岸部含め琵琶湖の解放感を楽しむことができます。



さらに先には巨大なケーズデンキがあり、生活で困ることはない買い物便利な土地です。

スーパー銭湯はおごと温泉のあがりゃんせ、映画館は膳所のOh!Me大津のユナイテッドシネマが近いでしょうか。

あがりゃんせはラーメンの天下一品が運営するスーパー銭湯で琵琶湖ビューのお風呂や岩盤浴、高性能なマッサージ機を備える休憩所がウリの施設です。

あがりゃんせ公式より 琵琶湖ビューのお風呂 岩盤浴


 

周辺相場(2023/1現在)

イーグルコートびわ湖大津京

JR湖西線「大津京」徒歩13分

築年月:2021年3月

広さ:81.26m2

階数:1F

価格:3880万円

1F住戸です。

琵琶湖ビューなしの近隣物件として比較すると当物件の安さが際立ちます。

(価格やおすすめの間取りは後ほど)

 

プレサンスレジェンド琵琶湖

JR湖西線「大津京」徒歩7分

築年月:2018年4月

広さ:79.46m2

階数:13F

価格:4980万円

駅から最も近い琵琶湖かぶりつきマンションです。

価格としては滋賀県民からするとびっくりするものです。

 

ブランズ西大津レイクテラス

JR湖西線「大津京」徒歩8分

築年月:2009年2月

広さ:77.16m2

階数:19F

価格:5100万円

ビューバス付きで多少築年数はあるものの、部屋の設備も高いです。

プレサンスレジェンドはマンションと琵琶湖の間に小さな公園のような空間があるのですが、レイクテラスは本当に琵琶湖が目の前という印象です。

隣には兄弟マンションのレイクフロントがあります。両マンションとも道路から長くて細い道を通ってエントランスに辿り着くのでプレサンスレジェンドと比較して徒歩1分以上の差は正直感じます。

 

ファーストタワー大津MARY

JR湖西線「大津京」徒歩1分

築年月:2002年1月

広さ:77.16m2

階数:18F

価格:2800万円

大津京駅前のタワーマンションです。

古さはあるものの、立地と価格の安さは魅力的。

アクセス重視ならリフォームしてMARYもありです。100平米超えの広い部屋もあります。

大津京は景観保護のためタワーマンションの建設がこれ以上できません。

しかし琵琶湖沿いに中層マンションを並べるという形になってしまい結局景観は損なわれてしまった感はあります・・・

 

懸念点

前面道路

本物件は幹線道路目の前に建っています。

上述のプレサンスレジェンドやブランズが道路から距離を取って建築されているのに対し、A棟は本当に道路目の前です。A棟を選ぶ方、特に低層階の場合は必ず現地を確認してください。

騒音や空気汚染などは相応に覚悟した方がいいかと思います。結構バイクをふかして運転される方も多く、道路からのセットバックがない(A棟とB棟で距離を取っている)のは明確に欠点です。

 

大津京駅周辺のマンション群


(他のマンションは道路まで距離がある)

 

前面の道路から右折で入場するのは交通量的に至難の業です。おとなしく通り過ぎて迂回し、左折入場した方が無難です。

前面道路 右折でマンションに入ろうとすると渋滞ができてしまう


 

また、この道路は特殊で時間帯により中央線が変わります。慣れたらどうということはないですが最初は驚くかもしれません。

歩道も広くなく、商業施設は多いですがベビーカーなどを安心して押せる遊歩道というのには程遠いです。

 

B棟は目の前に小さなマンションがあります。



南向きなのはいいですが部屋によっては相当気になるでしょう。

C棟D棟の高階層でも琵琶湖までに距離があることは要注意です。

眺望の迫力はどうしても1歩劣りますし、眺望を邪魔する何かが建たない保証はありません。

公式サイトより プラウドシティだけが道路に近い

嫌悪施設

大津京駅に降り立てばわかりますが、まず駅前で目に入るのがパチンコ屋の看板です。



南方面にいけば競艇場があります。

マンション近くにはMEGAドンキホーテと言い方は悪いですが「ヤンキー」な雰囲気は否定しません。だから何があるというわけではないので気にしすぎることはないですが、教育的・文化的なイメージがあるのは大津市では膳所駅、におの浜の方です。(まぁにおの浜もパチンコありますしね!同じ滋賀県内ですし気にしすぎない方がいいです!)

 

びわこ虫

琵琶湖周辺で大量発生するユスリカのことをびわこ虫と呼びます。

(正確には季節によって別の虫だったりしますが総称してびわこ虫と呼びます)

琵琶湖沿いのマンションはこのびわ湖虫の襲撃から逃れる術はありません。

春と秋の数週間はベランダに数百~数千匹単位で虫が来ます。洗濯物はとても干せません。

春は結構小さな綿毛のような、空飛ぶしらすみたいな虫で網戸をすり抜ける感じ、秋は線が細くて弱々しいけど蚊にしては相当でかい黒くて存在感がある虫です。

夜に窓を一瞬でも開ければ10匹は侵入を許し、シーズン終了後は共用部は死骸の山です。落ち葉の腐ったような臭いも結構します。

虫コナーズをしていればとかそういう次元ではありません。

無害な虫ですし、噛んだりもしませんが、苦手な方は画像検索などをして大丈夫かどうかを確認してください。

エレベーターのスイッチ周りの壁にビシッと虫が張り付いている様子は慣れていても「ううっ」とくるときがあります。

家族がどうしてもびわこ虫無理すぎて引越しした・・・そういう話も聞いたことがあります。

北海道で冬雪がふり、沖縄で夏に台風が来るように、琵琶湖沿いにはびわ湖虫が毎年やってくるものなのです。それが自然なんだ。

「A棟の琵琶湖ビューじゃなければOK?」 OKではないです。びわこ虫は琵琶湖から道路挟んだくらいでは勢いが落ちません。

 

まとめ おすすめの間取り

私が買うならこの間取り

A棟 14階 ABタイプ 74.22平米 3,808万円

公式サイトより


このマンション、階によって天井高が異なります。

上層2階はなんと天井高2.65m!

一億円を超えるプレミアムプランに合わせた天井高が他の部屋にも適用されています。

それなのに価格差はほとんどなく、14階の部屋は絶対狙い目です。最上階の15階は少しお値段アップしますし、断熱性の高さを考えると14階のが好みです。

図面で選ぶ新築の状態では天井の高さはあまり意識されませんが、実物を見て売買する中古になるとその開放感の差は歴然です。もちろん住み心地にも大きく影響します。

A棟ですので西側で幹線道路の影響がありますが、14階なら低層ほど気にならなさそうです。

(洋室2の柱が気になるだって?アルコーブは広いぞ!)

ちなみに同間取り 4Fは3500万円です。 A棟の低層は道路の影響も大きそうなのでこの価格差なら天井の高さもあり14Fですかね。

ちなみに天井の高さと階の関係は以下の通りです。

14-15F 2.65m

9-13F 2.45m

5-12F 2.5m

1-4F 2.55m

 

D棟 8階 DGタイプ 5,178万円

公式サイトより


やはり琵琶湖ビューの部屋を選びたいなら。

この高さであればしっかり琵琶湖が望めます。

間取りとしては普通の田の字横長タイプ。 洋室1の柱の食い込みやリビングイン洗面室、玄関からバルコニーまで見通せるのはちょっと残念です。

琵琶湖ビューがある棟は高価格であり面積も広めの部屋が多いです。

小さめでは唯一63平米台の部屋がC棟に用意されています。

 

C棟 14階 プレミアムプランTBタイプ 13,468万円

公式サイトより


実需で選ばれる方は少ないかもですが、富豪がセカンドハウスの別荘として見ると格安かもしれません。

トイレ2つ! 1822のビューバス! 34畳の開放感抜群のリビング! お父さんの部屋として3.4畳のサービスルームがついています!

 

公式サイトより (リビングも素敵・・・ 天井の高さや梁のなさが最高・・・!)


公式サイトより(バスルーム 浴槽に浸かりながら琵琶湖を見ることは厳しいか でもシャンプーとか置くところがなんかすごい!)


 

基本実需のマンションですので1円でも売れない維持費がかかり続ける負動産になることもないでしょう。価格は非現実的ですが、東京や京都中心部で70平米くらいのマンションを買うくらいなら思い切って滋賀で「王」になってはいかがですか?

 

プラウドシティ大津京はファミリー向けを中心に高い次元で良くまとまっているバランスの取れたマンションです。

琵琶湖ビューの存在は勿論、そうではない部屋もプラウドのブランドと価格の安さは魅力的です。自走式駐車場や修繕計画の長周期化など財政にも優しいのもGOOD。低炭素住宅認定というのは目には見えませんが、今後の省エネ基準義務化もクリアしており安心感があります。ローン減税の上限も上がり、価格的にもさらに有利です。

琵琶湖ビューの有無で大きく価格も変わり、大規模マンションらしい選ぶ楽しさもあります。特に4LDK以上の広い部屋の選択肢が多いのもいいですね。滋賀の方は 「湖西かあ」と思う方もおられるかもしれませんが、是非新しくできたブランチ大津京とセットでMRを訪れてみてください。湖西もどんどん進化しており、イメージが変わるかもしれませんよ。

 

記事執筆時点では琵琶湖ビューは結構売り切れてしまっています!

もし琵琶湖ビューがマストであれば急ぎプラウドシティ大津京モデルルームへ!

 

琵琶湖ビューの部屋を優先して販売しているようですが、売り切れたらどういう売り出し方になるのでしょうか?

低価格であろうB棟を残しているので、安価なファミリーマンション路線でマーケティングをガラッと後半は変えてくるかもしれませんね。

 

プラウドシティ大津京が向いている方向いていない方

向いている方
  • 琵琶湖フロントビュー×新築を選びたい方
  • アクセスと値段を両立させたい方
  • 大きな部屋が必要なファミリー層
  • 京都方面通勤で、価格と広さを両立したい方
  • 大きな商業施設を普段使いしたい方
  • キャンプ、スキー、マリンスポーツなどアクティビティに興味がある方(湖西側は特に湖水浴場、びわ湖バレイが近いです!)
  • 機械式駐車場には入らない大型車を利用される方
  • 大富豪(プレミアムプラン)
向いていない方
  • 単身者(60平米台~の供給)
  • 飲み会や残業で終電が気になる方
  • びわこ虫が苦手な方
  • 前面道路含め周辺環境の雰囲気が合わないと感じる方
  • 駅徒歩10分以内に拘る方
 

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