【晴海フラッグ SKY DUO】予想の答え合わせと新たな予想価格(キットキャット)




2回目の投稿にはなりますが「HARUMI FLAG」を今回も取り上げます。

前作で価格と間取りの予想をさせて頂きました。数々の反響をいただきまして、注目度の高さを感じられました。

今回はその予想の答え合わせと、今後の販売住戸に関する追加の予想価格を交えてお話させて頂きたいと思います。4月8日からは商談が出来るパビリオン訪問が始まりますので、その余興程度にキットキャットの予想をご覧ください。

【晴海フラッグ】タワー棟ついに登場!予想価格はズバリ?(キットキャット)



 

4月8日に価格速報が出ました。(4月8日追記)

大きくずれてはいなかったとは思いますが、見比べてみると割安(抽選激選)と相場なり(抽選倍率低い)の住戸がわかると思います。



販売住戸の内訳について

間取り・面積帯がわかったことで、今後に狙いたい住戸が探しやすくなりました。ここでは注目の1LDKの発表がありましたので、シングル層にも検討対象になるのは大きいですね!

追ってお伝えしますが、1LDKだからと低層階に追いやられるのではなく、Tower5(SUN VILLAGE)の北向き1LDKは31階~47階の高層階にも用意されます。勝どき方面を向くということで「パークタワー勝どきサウス」などを見る形になりますが、勝どきらしい景色を楽しめると思います。

間取り別の戸数内訳



 



 

平米数別の戸数内訳



 



 


 

配棟計画・間取り

前回のブログにて、西向き住戸の配置を4戸が並ぶ図案を出しておりましたが、、、



申し訳ございません! 4戸~6戸の配置となっておりました。



 

ただ、タワー棟の真ん中が空洞になっている箇所の想定からみると、バルコニーから共用廊下までの長さはD棟の奥行とかなり酷似するような印象なので、スパン広めの良い間取りを期待したいと申しましたが、概ね正解でした。

雰囲気が似ている間取りイメージとして、シティタワーズ東京ベイ」、プラウドタワー目黒マーク」などをあげましたが、概ね近しいものになっていたのではないかと思います。




配棟計画

勝どき駅に近いほうが「TOWER_5」、海に近いほうが「TOWER_6」となっており、それぞれ黄色、緑のイメージカラーです(当ブログでも採用しています)



 



 

 

「TOWER_5」

3階~30階と31階~47階が同じ間取りになっています。タイプ名が「5TL◇◇」が3階から30階、「5TM◇◇」が31階~47階を表しています

 



 

現在公開されている間取り図を元に間取りの配置図を作ってみました。左側が北東角でそこから順に北西角~南西角、南東角と時計と反対周りに記載しています。灰色が未公開間取りの箇所、赤字が角住戸です。31階~47階の高層階が低層階と比べて1部屋少ないのを濃い灰色で示しています(高層階のほうが大きい間取りが多い)



建物東側に灰色が多いです。これはごみ焼却施設の煙突がある側になります。煙突からの水蒸気などの影響をきちんと確認して(建物が建ちあがってから)からの販売となるのではというのがキットキャットの個人的な予想です。

ここで注目の間取りは1LDKですね、クローゼットがもう少し深いものでしたら良かったですが、ゆとりのお風呂サイズ、シューズインクローゼット、そして高層階の31階以上と優雅な生活が送れそうです。


「TOWER_6」

3階~18階と19階~47階が同じ間取りになっています。タイプ名が「6TL◇◇」が3階から18階、「6TM◇◇」が19階~47階を表しています

 

 

現在公開されている間取り図を元に間取りの配置図を作ってみました。(色の配置は同じです)タワー5と比べると大き目の部屋が多いのか、高層階の戸数が2部屋低層階より少なくなっています。白い箇所が間取りが公開されている区画。灰色の区画がまだ未公開の間取りになります。

2LDKの間取りが予想に反して窓無し部屋が出てきました。エネファームがバルコニーにあるので窓面が小さくなっているところも見られます。空間効率は良いですが、空の広さが売りの物件にしては窓が無い部屋が出てきたのは残念ではありますね。そして方角も煙突側ということで価格に注目です



 

価格(予想価格の答え合わせ)

前回の記事での予想価格を出させて頂きましたが、、、予定価格が発表されましたので答え合わせをしたいと思います。前回の記事での予想価格はタワー5の西向き住戸を55平米(2LDK)、70平米(3LDK)相当のお部屋を書いておりました。今回それに近しい住戸がちょうど西向き住戸にありましたので、取り上げます!

 

2023年1月投稿の予想価格(by  kitcat)

35階の70平米の価格は8,600万円~9,965万円の価格帯を予想しており、どちらかと言うと、後者の9,965万円を押しておりました

<予想価格候補2種類>


2023年3月発表 予定価格

赤字の箇所が発表された予定価格 79平米で35階が1億0,300万円(坪単価430万円)。これを70平米換算すると・・・・9,169万円!! 予想価格帯の下方のお値段帯に近い結果となりました!(良かった) やはり晴海フラッグという特殊物件なりの金額になってはいると思いました。もちろん駅遠い物件であることは間違い無いので、いくら新築とはいえグロス価格の上限値は探りながらという価格帯に落ち着いたのでは無いでしょうか。

※赤字の階のお値段がウェビナーで発表された予定価格と坪単価(35階の単価を記載)

※青字の階は予定価格を元に計算した理論価格と坪単価



 

近隣の新築マンション販売状況の価格から見ると晴海フラッグの特殊性と駅距離、周辺分譲中の新築マンション「パークタワー勝どきサウス、ベイサイドタワー晴海、シティタワーズ東京ベイ」などを勘案すると安くはないが高く過ぎも無い価格帯であったと、落ち着いて俯瞰して見ると感じる価格帯だとキットキャットは思います。

2023年3月発表 予定価格(全部屋)



 

発表済みの部屋以外の予想価格

予想の前提

予定価格が発表されたのは一部の住戸でしたが、その発表済みの価格を元に他の住戸の価格を予想してみました。まずはSUN VILLAGE T棟(タワー5)の住戸を取り上げます。

予想の前提としては、あくまでも上階より下層階が安い前提で記載しており、同じ階であれば、条件の良い住戸が高く、悪い住戸が安い、というオーソドックスな価格を予想しております。最近の物件では、オーソドックスな価格設定を全戸出してみた上で、販売戦略を練ったうえで、売り出し戸数やスケジュールを調整し、スキあれば上記の前提を崩して、下層階も同じ値段(高い値段)であったり、条件苦しい、間取りが悪い住戸でも販売機が遅いと高く売り出すマンションが多くなってきました・・・・

 ただ、晴海フラッグでは、私の予想ではそれはしないと考えております。後々のあわゆくば値上げなどのことが出来ないことを前提として、全体の住戸の価格を先に決めておき、それをきちんと販売出来る順番で売り出していくのかなと分析します。その販売方法の結果、後から出てくる間取りの価格が固定された金額で最初の売り出しを決めたことで、後々の住戸で利益を上乗せしたいという魂胆が取れないことになります。それにより、最初から出てきた住戸にも均等に利益が乗っており評価が「思ったより安くない」価格帯の部屋が多かったのだと分析します。

一方でそれだけでは来場客数が伸びないので、きちんと穴場住戸(単価の低い)も出してきており、コンスタントに来場者が増えるような販売戦略を取ってくるのではないかと思われます。 ただ、上記の予想通りであれば、販売期が後ろになるほど、来客数が雪だるま式に増えたことにより、購入希望者が増える未来が見えてきます。販売が後半になっても、条件悪くない住戸が残っている(買いそびれている人が、やっぱり買いたいと思える部屋がある)ことで、申込者数が来場者数の延べ人数に比例して増加していく未来が見えてきます。

 板状マンションの時の教訓が生かされない形になりますが、、、、今更販売手法を変えるような外圧(東京都議会などで転売問題が盛り上がる)が無い限りは、今更変えるモチベーションは上がりにくいのかなと考えております。

 晴海フラッグを買い逃したことで、晴海・勝どきエリアの今後の供給新築マンションの購入予備軍が増えるとも言える。(豊海、晴海フラッグパビリオン跡地の購入予備軍も積もる・・・)

 


T棟(タワー5)予想価格表

赤字の区画がウェビナーで発表された予定価格のお部屋です。青色・黒色の文字の価格は赤字の価格・坪単価を元に単価差を付けて、実際の部屋の大きさに合わせてお値段を坪単価から逆算して計算しています。灰色の列はまだ間取りが公開されていませんが、大まかな大きさはウェビナーで発表されていましたので、平米数と間取り(〇LDK)を記載しています。

※各部屋の大きさの引用元(低層階)



※各部屋の大きさの引用元(高層階)



13階~47階の予想価格(赤字は予定価格)

一番上と下の行には下線の記載の階の部屋の坪単価を載せています。赤字の部屋の坪単価を元に方角ごとの価格差を設けて、条件と価格のバランスを図っています。



※下層階は左側の4列と右側の住戸で坪単価の計算階が異なります(下線のある価格の坪単価を載せています)

北向き 予想価格表

より詳しく見てみましょう。北向き住戸が3戸階数を変えて予定価格として出ておりました。それを元に5TM66の部屋の価格から1階下がるごとに30万円下げていき、5TL60の部屋の価格から1階上がるごとに30万円ずつ上げていくとちょうどグロス価格が逆転しないような価格に各階の価格が埋まりました。当初は1階あたり50万円としていましたが、それですと5TM66と5TL60の価格が同じ階にも関わらず逆転してしまうような事態が起きたので、以後の価格予想では全て1階当たりの価格差は30万円としています。

※坪単価は35階の価格で算出しています。



 





 

西向き 予想価格表

同じ列の住戸で予定価格が発表されておりました。販売当初は上の階が高い、下の階が低いという当然の傾向が出ています。そして西向きは都心ビューということで坪単価も高めになっております。大き目なお部屋も多いことからグロス価格は大きめです。



※坪単価は下線のある階の単価を記載しています。赤字は発表された予定価格。

 

南・東向き 予想価格表

タワー5では予定価格が発表されなかった方角です。タワー6の販売住戸の価格を元に計算で出してみました。ご覧の通り南向きと東向きの価格が大きく異なります

南向きは晴海フラッグ板状マンションの上を超える住戸についてはそれなりの価格帯になるのではないかと思いますが、一方で板状マンションの高さを超えない住戸についてはとても低い可能性もまだ残っているので、一旦は空欄とさせて頂きます。ただ東向きの低層階は小学校側ということで、その先の賃貸棟などから離れていることから、そこまで安くはならないのではないかと勝手に想定しております。

高層階の東については、バルコニーで左右を見渡すと煙突とタワー6が見えるような位置関係から、そこまでの価格帯にならないのかと、希望的観測も含めてイメージ価格を出しています。間取りが公開されていないところも多く、グロス価格がかさむ住戸も多いことから坪単価は伸びないような印象です。



※坪単価は下線のある階の単価を記載しています

 

低層階 予想価格表

こちらの記事を書いている最中に大きなニュースが出てきました!

タワー棟の第1期販売の最低価格は4800万円台から!!! 5000万切住戸を最初から出してきました!!

お祭り大好きな三井さん、今回も盛り上げてくれそうでしょうか。

ただ、最安値住戸は1LDKということもあるので、一気に現実に引きも出された感もありますが、、、、いずれにしてもふたを開けたあとの反響が楽しみになってきました!!!

 



 

現在公開中の予定価格の中で一番グロス価格が小さいのは1LDKの北向き住戸。13階くらいよりも下の低層階になると、周囲の建物との距離が近くなるなどで大幅に条件が悪くなることから、階数が下がるごとに発生する金額差を大きくして計算してみました。ただ、北向きは商業施設側であり、10階程度でも抜け感えられるのではないでしょうか。そう考えるとグロス価格がここまで下がってくると、だいぶ人気がするのではないかと!



※坪単価は下線のある価格のある階のものになります。

1LDKは低層階がD棟にぶつかることから、確かに条件が悪い部分もあるので低めの価格帯もあり得る話だと思っておりましたが、5000万を切ってくると、実需でも買える層が増えそうです。1期で出てくるとは思っておりませんでしたが、この売り方は当初の前提「上の階が高く、下の階が安い」の方向性は当たっていると感じられました。(下の階を高くするならば、販売は後に残しておき、いずれ高値を目指そうの戦略出なさそうなのは好感もてる気もします



タワー5の北東向きに建つ、商業施設。中核スーパーマーケットは「サミット」になることが決定。こちらの方角の住戸がおそらく最安値の住戸になります。

タワー6の低層階西向きのビュー



総括

平均単価は高くなっているものの、メリハリある価格からグロス価格で手を伸ばしやすそうなお部屋もたくさんありそうです。投資家層も集まりそうな単価帯(300万円台前半)も存在しているものの、400万円台の住戸は大抽選会にならないうちに、買っておきたいと思える眺望だと思います。

もちろん2025年10月入居ということで、その間の経済面の変化も軽視出来ません。世界の経済成長の先行きは不透明感が漂う状態になってきていますので、無理な資金計画で盲目的に購入するのは避けたほうが良いと思います(投資用はもちろん)

ただ、家族構成の変化で何年か後に「もう1部屋欲しい」とわかっている方や、虎ノ門エリアの新築オフィスビルに勤め先の会社が転居予定である方などBRTを活用した通勤を望んでいる方など、自分のライフステージで予想出来る範囲の将来の中に、晴海フラッグが適している要素がある方は坪単価の高めの住戸も検討してみてはいかがでしょうか。(買える可能性を上げる)入居後は次にあげるような構造面、設備面の良さは特筆する物があるので、生活していての満足感、安心感は日々の生活の中でご家族やご友人の方との時間を良いものにしてくれるのだと感じます。お値段だけで住戸を選ぶのも良いですが、きちんと日々満足できる住戸を選んでみることを検討せずにいるのはもったいないと思いました!

 




天井高・サッシ高

天井高  2600mm サッシ高 2100mm

サッシ高は近隣で分譲済みのSKYZと天井高は同じですが、サッシ高はだいぶ下がります。マンションマニアさんが「ルフォンザタワー大塚」の紹介ブログで、天井高とサッシ高の差を嘆いていたのを思い出しました(ルフォンザタワー大塚は天井高2600mm サッシ高2000mm)ただ、そこで残念がってばかりではマンション批評家です。マンション居住者としては販売価格のほうが大事だったのは「ルフォンザタワー大塚」の分譲時の価格を見れば頷けます

なお、下記の概念図がわかりやすいですが、SKY DUOはインナーフレーム工法となり、バルコニー面が広く感じられるデザインです。アウトフレーム工法(ダイレクトウィンドウ)の眺望も魅力的ではありますが、庇となる部分も多いので夏の日差しを遮られるメリットもあります。バルコニーを覗かれる心配の無いSKY DUOであれば、ゆったりとしたバルコニーの広さは活用しがいがあると思います。

 



※引用元:SKYZ TOWER & GARDEN プレスリリース

 

スケルトンインフィル

こちらも近隣で分譲済みのSKYZと同じ仕組みです。専有部分にパイプスペースが少ないことで、間取りの効率が良くなるのも売りですが、後述の間取り紹介でもお伝えしますが、居室の窓面にパイプスペースが食い込み、窓面の広さはそこまで感じられないかもしれません

 



※引用元:SKYZ TOWER & GARDEN プレスリリース

長期優良住宅と低炭素建築物認定

HARUMI FLAG 全体に言えることですが、環境に良いマンションであることを売りにしています。とても良いことですがバルコニーに置かれた「エネファーム」が窓面の広がりを狭めています。キットキャットは仕方ない、と割り切れますが見える景色の素晴らしさを考えると、部屋の中からも良い景色を存分に楽しみたい方もいらっしゃるでしょうね

蓄電池とエネファームの両方を持つ住戸は日本で初めて。まさかリース販売では無いと思いますが、劣化する専有設備面が多いマンションは新築のうちに買うのが得策です。

「免制震構造」

ここで気になる言葉「免制震構造」、こちらも近隣分譲済みのSKYZ TOWER & GARDENの構造と同じ免振かつ制震のハイブリッドシステムがあるのではと期待されます。中身も良いHARUMI フラッグ。期待を裏切らないです。



※引用元:SKYZ TOWER & GARDEN 物件紹介サイト

HARUMI FLAG」プレスリリース



 

商業施設にはサミットがオープン




編集後記

キットキャットの個人的なことで恐縮ですが、雑誌の記事にて晴海フラッグについて、批評記事を寄稿させて頂きました。雑誌の後ろのほうの企画記事とはなりますが。お声かけ頂いた際は嬉しかったですね!これもスムラボやTwitterなどでの投稿をご覧いただいたおかげだと思います。お読みいただいた方ありがとうございました。

ヤフーニュースなどにも取り上げて頂けて、ブログ書きを続けたかいがあったのだと思いました。今後も少しずつでも文章力磨いて、皆様にお伝え出来るようになりたいと思います。改めて、今後もキットキャットをよろしくお願いいたします。

記事は、下記のリンクから読めますので宜しければどうぞ!

SPA:前回は抽選倍率100倍超え「五輪選手村跡地に建つタワマン」晴海フラッグは買いか

 

 

 




 

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【晴海フラッグ】B棟から勝どき駅方面(人道橋付近)まで – YouTube

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は自己居住用(中古・新築)と投資用不動産(新築)を購入した経験があります。不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/ 
※追記
スムラボへの寄稿のおかげで雑誌記事へも寄稿が叶いました!(Web版はHPリンクより読めます)

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