前回の記事に引き続き、エリア毎に気になる物件を複数取りあげていく「まずはエントリーから始めてみませんか？」の2回目です Contents
今回は城西エリアの物件について取り上げていきます。東京の山手線の西側だけに行くのか、東側にも行くのかでだいぶ街選びが変わってくると思います。後者の場合、城西エリアで直通路線で行けるのは①JR中央線、②東西線、③丸ノ内線、④有楽町線（副都心線）、⑤都営地下鉄大江戸線が筆頭に上がります。それらの路線の予算帯は①～⑤の順で安くなってくると考えていくと良いかと思います。
また、平日の午前中に上り路線だけでなく下り路線も使う理由があるか無いかで、利便性の価値は大きく変わってくるので、どうしても下り線側に職場や学校などの集積の場が無い路線は、予算帯も低めに出てきております。資産性（下がりにくい）のは上り線も下り線もまんべんなく使われている路線ではあるものの、予算の関係でグロス価格の低いほう（上り線メイン路線）を選ばないといけないこともありますが、その場合にも個々人の都合だけで選ぶのではなく、客観的に選びたい理由があることを確かめたいですね。
クリオ氷川台シーズンテラス
クリオ氷川台シーズンテラス所在地：東京都練馬区桜台三丁目44番5、他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線 氷川台駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
専有面積：60.14m2～86.99m2
総戸数： 55戸
東京メトロの駅徒歩４分、複数路線（副都心線・有楽町線）という駅ちか物件でありながらも低層住宅という点が目に留まりました、そして３LDK中心の間取り構成であり、かつ３LDKも７０平米以上住戸を中心としてあり、昨今の狭小化の流れの中ではきちんと面積を確保できるのが良いと思います。
隣駅の小竹向原ではプラウドシティ小竹向原が販売中です。当初は「この値段か～」と言う印象を持たれていますが、改めてこの近辺で探している方には両物件を比べてみてはいかがでしょうか。当初の印象と異なる印象を持たれるかもしれません。それは当初の世情と、現在の世情で異なっているから発生するもので、同じ商品に対する印象はその時々、比較対象となる物件の違いによりいくらでも変わってきます。クリオ氷川台シーズンテラスという比較対象も出来て、よりどちらを選ぶのかを理由がはっきりするでしょう。
外観
縦と横の比率が横のほうが長いと重厚感と存在感が出て良いイメージを持ちやすいです。ただ、中古になったときに販売HPに掲載されたイメージパースの方向と同じ方向から写真が撮影できるのかは、とても大事な確認ポイントなので確認していきましょう。中古販売時はあくまでも現地で撮影した写真で販売されますから、写真映えするものなのかは大事なポイントです
アクセス
お隣の小竹向原でプラウドシティ小竹向原が販売中のため、どうしてもそちらに目が付きます。そこは見比べて比較して見るとのが良いと思います
ロケーション
駅とマンションの間にスーパーマーケットがあると、毎日の導線が楽になり便利ですよね、せっかく駅距離が短くても、スーパーマーケットなど日々良く訪れる場所が遠回りだと、駅距離短いのが魅力半減です。駅の出口付近は川の近くではあるものの、マンション自体は河からは少し高い位置にありハザード面でも軽減されているのもポイントです。
周辺開発
氷川台駅付近は「放射36号線」の開通のために道路工事中です。池袋駅から平和台駅方面へ片側２車線の道が続くことになり、車でのアクセスが向上します。周辺は狭めな道が多かった中で、アクセス面の向上は良いニュースですし、道路自体もきれいな状態に生まれ変わるので楽しみですね
駅周辺の整備も同時に行われます。
販売状況 最終期販売
2024年2月2日追記 最終期の先着順販売価格を掲載します。
ジオ板橋大山
ジオ板橋大山売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）
価格：4,990万円予定～9,990万円予定
間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)
ジオ板橋大山は東武東上線の駅から徒歩５分の２８５戸の定期借家マンションです。周辺では「シティタワーズ板橋大山 ノースタワー/サウスタワーが分譲予定です。定期借家ということでお値段帯が大事ということで当初からお値段帯を発表しており、そのお値段帯は魅力的に思う方もいらっしゃるのではないでしょか。
外観
大規模板状マンションとして 横のラインと縦のラインがそれぞれ、際立つようにデザインされています。角住戸の窓面が気になる点ではあるものの、大きさからくる存在感は他には無いものになるでしょう。
大規模マンションらしい車寄せもあります。ただ、外から見えない場所にあるので、周辺の方に見せつけるようなことは出来ない場所になります。
ロケーション
適度に商店街や大通りからも離れており、落ち着いた住宅エリアという印象です。直近の分譲済みマンション（ザ・・パークハウス）や今後分譲のマンション（シティタワー）と比べると大きく異なる住環境だと思います
周辺再開発①
大山駅は２０３０年頃に高架化が予定されています。街の回遊性が上がるのと同時に、上り線へのアクセスが良くなりますので、街の魅力UPに繋がることは間違いないですね。現状はマンションから踏みきりを渡るか、駅構内の歩道橋を渡るかしないと上り線ホームには行けないのですが、そこが改善されます（おそらくはエスカレータで登る形式に・・・推測）
周辺再開発②
「シティタワーズ板橋大山 ノースタワー/サウスタワーの場所がまさしく再開発エリアになり、道路や広場が整備されます。ここでは住友不動産の分譲ということもマンション購入においては安心材料の１つです。長年周辺相場の安定に寄与してくれる住友不動産のマンションは周辺住民にとっての安心感の提供元ですからね、大事にしていきましょう
価格・坪単価・ランニングコスト
最低価格が２LDK（56平米）の４９００万円台（坪単価２８９万円）最高価格が４LDK（87平米）の９９００万円台（坪単価３７２万円）
ランニングコストは今のところ未定となっております（外廊下なので、ここは期待したいところ）
2024年2月2日追記
プラウド光が丘四季の香公園
所在地 ：東京都練馬区高松五丁目4800番3、4800番4、4802番2、4803番4（地番）
交通 ：都営大江戸線 光が丘駅 徒歩9分
間取 ：2LDK～3LDK
専有面積：58.17m2～90.90m2
総戸数 ： 61戸
プラウド光が丘四季の香公園
大江戸線の始発駅 光が丘駅から徒歩９分、南面を公園、東面が公立学校ということで、眺望面の変化の可能性が限りなく少ない立地になります。マンション周辺環境は、環境が急変（良くない方に）行く場合もありますので、そのような要素が少ないのは選ぶ理由になるでしょう。
外観
モリモトの「ピアース」ブランドのマンションかのようなデザインではありますが、昨今の木のぬくもりを外観から表現されている庇が特徴的です
ロケーション
当物件に影響があるものではありませんが、西側に「プラウド光が丘」が存在します。プラウド光が丘の住民にとっては東側に大きな建物が建つことになってしまいました。建築地は農地でしたので、いずれはあると想定はされていると思いますが、出来上がってしまっていると残念に思う方もいらっしゃるのではないでしょか
対して当該物件の隣接地は公の持ち物になりますので、そこは変化が起きにくい場所として安心できるものでしょう。
アクセス
販売状況 （価格）
2024年2月2日追加
編集後記
プラウド光が丘四季の香公園がそうなのですが、当該物件は農地を転用してのマンションとなります。そんな農地のあるような郊外物件で気を付けておきたいのが、「周辺の緑は増えることは無く、少なくなる」ということです。プラウド光が丘四季の香公園が出来る前からの住人にとっては、当該物件のあった地には農地があり、その緑は周辺の住民にも享受できるものでした。ただ、基本的に農地のような場所は増えることは無く、農地のままか、少しずつ一軒家などが建ち、緑が無くなっていきます。また、大きな一軒家に緑があることはよくあることですが、それもそこから緑が増えることは無く、土地が分割されて緑は減る方向に向かいます。都心部の再開発エリアや大きな区画の工業地域などの場合、緑が増えることはマンション建築などによりあり得るのですが、もともと緑があるエリアほど、無くなっていくのが現実です。その現実をきちんと認識したうえで、将来の街の様子を予想して暮らす場所を選んでいく必要があると思いました。
農地やお屋敷の多いエリアについては、どうしても現在の法規制や相続税制などから、環境が悪化しやすいという現実に悲しくなるところもあるかもしれませんが、そこは変えられない現実として理解した上で、家選びをしてはしてはいかがでしょうか。
（ただし、プラウド光が丘四季の香公園は、居住始まった時にはすでに農地は無くなっているので、そこからの悪化は無いと言う点は重ねてお伝えしておきます）
過去の近隣物件の記事（ご参考）
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