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シエリア仙台五橋 (文教エリア、かつ凛都にて創り出される期待物件)【トミー】

はじめに

• 本稿は、宮城県仙台市青葉区錦町にて、関電不動産開発が分譲をしている シエリア錦町一丁目 を紹介するものであります。

立地および周辺環境等

概要

1. 地下鉄南北線勾当台公園駅: 徒歩8分
2. 地下鉄南北線北四番丁駅: 徒歩11分
3. 地下鉄南北線仙台駅: 徒歩13分
4. JR仙台駅: 徒歩17分

• 用途地域: 近隣商業地域
• 地域・地区: 準防火地域、第4種高度地区、景観重点地区、駐車場整備地区

各種ハザード関係

建物仕様等

概要

• 敷地面積: 1,101.64m2
• 構造、規模: RC造、地上11階建
• 総戸数: 35戸
• 竣工時期: 2022年9月
• 引渡時期: 諸手続完了後
• 売主: 関電不動産開発
• 施工会社: 平野組

仕様等

• 耐震構造、直接基礎 (地盤改良工法)
• オール電化
• エレベーター: 1基 (9人乗り、90m / 分)

敷地計画

(公式ウェブサイトより引用)

• メインエントランス: 敷地西側
• 自動車、バイク出入り口: 敷地西側
• 自転車出入り口: 敷地北側
• ごみ置場: 敷地内の建物外 (動線に大型ルーフあり: 現況項の写真④を参照)
• 駐車に際しては、転回スペースがあります

デザイン

(公式ウェブサイトより引用)

専有部分

概要

• 面積: 65.42m2 – 145.70m2 (2LDK – 3LDK)
• 住戸タイプ数: 13
• 2-4戸 / フロア
• 主要採光: 南
• 全戸ワイドスパン: 約6.4m – 約13.6m

1. E (約106m2、6階)
2. F (約103m2、10階)
3. H (約135m2、メゾネット: 10階-11階)
4. G (約145m2、メゾネット: 10階-11階) ← 供給済

構造仕様関連

• 直床 (1階-9階)、二重床 (10階、11階: F, G, H)、二重天井
• リビングダイニング天井高: 約2.5m
• 二重壁: 外壁、戸境壁 (ユニットバス等を除)
• 戸境壁: コンクリート厚約200mm以上
• 防水パン: 640mm × 640mm
• 手摺下地: 廊下およびトイレの一部

機能仕様関連

• 食洗機
• カップボード: G, H
• 室内物干金物: A, Ag, E, F, H (上階、下階)
• 室内物干用吊フック: C, Cg, Ca
• コンロ: IH

専用使用部分

• 住戸前インターホンカメラ: 有
• バルコニー: 水栓付スロップシンクおよび防水コンセント (1階住戸、G、H)、踏み台 (F、G、H)
• トランクルーム:

1. 1階住戸は、テラス内
2. GとHは、11階のルーフバルコニー内に設置

• 格子: ルーバー面格子

間取り図とその販売価格

A

84.49m2、角住戸、4階: 5,790万円

(公式ウェブサイトより引用)

Bg

65.42m2、中住戸、1階: 4,190万円

(公式ウェブサイトより引用)

B

65.42m2、中住戸、5階: 4,690万円、供給済

C

79.60m2、中住戸、3階: 4,990万円

(公式ウェブサイトより引用)

Ca

79.60m2、角住戸、9階: 5,990万円、供給済

(公式ウェブサイトより引用)

D

70.99m2、角住戸、2階: 4,590万円

(公式ウェブサイトより引用)

E

106.12m2、角住戸、6階: 9,890万円

(公式ウェブサイトより引用)

H

135.30m2、角住戸、10階-11階: 11,900万円台

(公式ウェブサイトより引用)

共用部分、附帯サービス等

共用設備

• 備蓄倉庫: 1階、11階

駐車場

• 60% (21台 / 35戸)、来客用1台別途
• 残12台
• 使用料: 18,500円 – 20,500円 / 月
• 機械式率 100%
• リングシャッター: ハンズフリー自動扉
• 電気自動車充電器: 来客用駐車場に設置

管理

• 管理会社: 関電ファシリティーズ
• 管理形態: 週3回 (ゴミの日) の午前中

附帯サービス (無料)

• 住宅設備機器15年保証
• 専有部分30分簡易点検、補修サービス (竣工後11年目から15年目のいずれかに実施予定)
• 緊急対応サービス (水まわり、鍵、ガラス): 作業員1名の30分以内の修理や調整作業 (最初の引渡から10年目まで)

※  各サービスの詳細は、営業担当者に確認をお願いいたします

防災、減災

• エレベーター: 停電時自動着床装置、地震および火災時管制運転

防犯

• 防犯センサー: 各戸の玄関ドア、廊下側を除く1階の窓、ルーフに面する窓

その他

• ハンズフリー (オートロック)、電気錠 (玄関ドア)
• 遠隔施錠システム
• 電気会社: 東北電力 (契約は、自由選択)

販売状況等

• 4,190万円 – 9,890万円、65.42m2 – 106.12m2
• 5戸

• 4,200万円台 – 11,900万円台、65.42m2 – 135.30m2
• 予定最多価格帯: 4,900万円台 (2戸)、5,100万円台 (2戸)
• 販売戸数: 未定
• 販売開始予定時期: 2023年9月下旬

各種コスト (先着順住戸)

イニシャル

• 修繕積立基金 (引渡時一括): 654,400円 – 1,061,600円
• 管理準備金 (引渡時一括): 38,880円 – 63,060円

ランニング

本物件

• 管理費: 約198円 / m2 / 月
• 修繕積立金: 約125円 / m2 / 月

他物件との比較

シエリア仙台定禅寺通 (平均坪単価300万円超をし、さらに平米単価100万円に迫る勢いを見せている仙台市中心部は、新時代へ突入!!!)【トミー】

現況

(建物の南側)

(建物南側と隣画地の前面建物との位置関係)

(敷地西側: メインエントランス、自動車とバイクの出入り口、ゴミ置場)

(建物の北側)

よもやま話

静と動

(公式ウェブサイトより引用)

• 錦町一丁目は、低層住宅が大部分を占めており、本物件の周辺は、静と言えます。
• 一方で、徒歩数分圏内の生活と交通利便性については、控えめに書いても優れているとは書き難い立地と周辺環境ではありますが、不便の範疇ではないものと思います。
• 移動性について、公共交通機関の利用が少なく、かつ移動性も確保できる (1kmや2kmならゴリゴリ歩く、自転車や車を頻用する等) 環境であれば、上図の Active Zoneを中心とした動は、問題にならないでしょう。
• 日用品を主とした生活利便性という点では、とりあえずの緊急対応としてはコンビニが約140mであり、宅配アプリを利用するにしても安い配達料圏内のショップも多くあります。

各種ハザード関係に対する影響は、概ね良好

• 洪水に関しては、一級ないしは二級河川等が近隣にありませんし、高台立地でもあります。
• 地盤も良好なエリアです。
• 内水 (道路冠水) は、若干の不安予測があります。

(公式ウェブサイトより引用)

(広瀬通と交差する愛宕上杉通から本物件への方向: 高台方向である事が分かります)

(広瀬通と交差する駅前通から高台である本物件への向き)

錦町一丁目における今後の展開

• 住宅については、古くは戸建てから分譲マンションが多いエリアでした。
• 近年は、建替え等により、低層少戸数の高級賃貸が所狭しという勢いで増えています。

• 立町で三井不動産が分譲を予定していた パークリュクス仙台西公園  は、パークアクシス仙台西公園として賃貸で運用されており、空室がない状態が続いています。
• また、仙台市における住宅等に関する動向をまとめました。　の過去記事では、大町における大和ハウス工業による大規模な賃貸住宅の計画を紹介し、この背景から中心部エリアの分譲供給から賃貸運用へのシフトチェンジの可能性を予測しました。
• 錦町一丁目は、個人的な定義では中心部エリアではありませんが、前記に示した近年の開発動向から鑑みれば、大手デベロッパーが今後用地取得をした場合には賃貸運用を事業化する割合が増えていくものと考えられます。

まとめ

• 専有面積を70m2前後は、確保したい
• 間取りを細かく気にしない
• 戸数が多い and/or 共用施設が多いマンションを好まない
• 周辺環境の利便性よりも平穏性を求めたい
• 公共交通機関をあまり利用しない生活スタイルである
• 学区を気にする
• 各種ハザードリスクに対して、安心な可能性が高い立地が良い

おわりに

• トミー版スムラボ物件マップについて、各物件の説明にはスムラボ記事だけではなく、スムラボ派出所の各レスとも徐々にリンクをさせており、さらなる充実を試みています。
• 今後とも定期的に確認をして頂けると幸いでございます。

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記事に出てくる新築マンション

• シエリア錦町一丁目
• 4,830万円～9,890万円
• 宮城県仙台市青葉区錦町1丁目
• 仙台市営地下鉄南北線 「勾当台公園」駅 徒歩8分
• 3LDK
• 70.99平米～106.12平米
• 4戸／総戸数 35戸