【伏見(名古屋)】”タワー・ザ・ファースト名古屋伏見” 林立するタワーマンション群で”何番手に?”「こたろう」

こんばんは、こたろうです!
今回、「タワー・ザ・ファースト名古屋伏見」を紹介させていただきます。

物件概要

  • 所在地:愛知県名古屋市中区栄一丁目1221番1
  • 売主:セキスイハイム東海株式会社 名古屋支社
  • 施工:株式会社 淺沼組
  • 総戸数:181戸
  • 規模:地上29階
  • 交通:名古屋市営地下鉄東山線・鶴舞線「伏見」駅 徒歩3分
  • 竣工予定:2023年1月上旬(予定)
  • 入居時期:2023年4月上旬(予定)
  • 価格:4,490万円~2億9,000万円
  • 専有面積:48.63m2 ~147.07m2
  • 間取り:1LDK~3LDK
  • 駐車場:113台(附置率:62%)(平面7台、機械式106台(エレベーターパーキング90台、昇降横行式16台) 月額使用料:13,000円~44,000円)
  • 自転車置場:182台(附置率:101%)(平置ラック式17台、2段ラック式165台(上段:垂直2段ラック式65台、下段:スライドラック式100台)月額利用料:400円・800円)
  • バイク置場:12台(バイク5台、ミニバイク7台 月額利用料:2,500円・4,500円)
 

物件周辺地図です

出典:タワー・ザ・ファースト名古屋伏見公式HPより


紹介

伏見駅周辺で林立するタワーマンション群の中で、御園座・プラウドタワー名古屋栄に次いで高層タワーマンションとなります。「タワー・ザ・ファースト名古屋伏見」より南へ200m下ると、先発のセキスイハイム東海の分譲(タワー)マンション「タワー・ザ・ファースト名古屋栄」より伏見駅よりに位置し、徒歩3分でアクセスでき立地としても分があります。(タワー・ザ・ファースト名古屋栄は正直なところ竣工後にがっかりしました。購入も検討していましたが、植栽無、エントランスイマイチ、外観がイマイチ、23階建てでタワマンではあるが特別感がないなどマイナス面が目立ちました)

また、本物件については前回のアクセスについての3物件まとめ記事で少しふれています。
スムログのこう様もすでに取り上げられた物件であり、忖度抜きでこう様の投稿内容に異論はありません!
以下では、そちらで書かれていない箇所や、違った目線で書かせていただきました。(重複もあります)

駅までのアクセス


間取り

フロア構成がありそれぞれのフロアごとに気になった間取りをピックアップします。
「ラグジュアリースイート(28・29F)」

LAType  3LDK 72.40㎡ (北西向き)

価格不明。。。。。(年収的にお呼びでなかったのか、説明されませんでした)

タワー・ザ・ファースト名古屋伏見

出典:タワー・ザ・ファースト名古屋伏見公式HPより


「プレミアム(17~27F)」

VType  2LDK 68.00㎡(南向き)

20階  7,280万円 坪単価353万円

タワー・ザ・ファースト名古屋伏見

出典:タワー・ザ・ファースト名古屋伏見公式HPより


LType 3LDK 77.46㎡(北西向き)

18階  7,380万円 坪単価326万円

タワー・ザ・ファースト名古屋伏見公式HP

出典:タワー・ザ・ファースト名古屋伏見公式HPより

眺望

南向きは17~18階くらいまで抜けはありません。(富士フィルムビル)更に低層階の2~6階あたりまでは隣地ビルと壁ドンです。

北向きは最大14~15階くらいまでが面する賃貸マンションやビルにこちらも壁ドン。

東向きは、伏見通りに面しているかつ道路挟んで白川公園のため抜け・眺望ともに永久的に確保できます。

西向きにも、一方通行路を挟んで賃貸マンションや低層ビルなどが点在しています。高さは最も近い箇所で7~8階くらいではないかと思います。眺望的に抜けてくるのは13階以上くらいかと。このエリアなので、囲まれ感は致し方ない(低層で単価を抑えるなら)と割り切りが必要です。(東側には単価もりもりなため、私はこういう物件では選びたくないです)

西向きは全面に歩道と片側1車線道路を有し、全面にやや高い建物(アパート・雑居ビル)があるものの距離もありそこまで気にはならないかと思います。(ただ、アパートのバルコニーとこんにちはです)

西側風景

タワー・ザ・ファースト名古屋伏見公式

Googleearthより


北側風景

タワー・ザ・ファースト名古屋伏見

Googleearthより


南側風景

タワー・ザ・ファースト名古屋伏見

Googleearthより

構造・共用施設

構造についてです。住戸内構造は、二重天井・二重床です。(この坪単価帯ならマストで欲しい)ディスポーザーも有、床暖房ももちろんあります。(細かな仕様はすでにHPにてすべて紹介されていますので、一度拝見ください)EVは3機で、内廊下です。
駐車場の設置数は、機械式駐車場で113台の附置率62%で最近かつこのエリアで考えるとまずますの割合です。このエリアでも駐車場を別途借りるとなると月3万ほどかかってきます。

共用施設は、【各階】24間ゴミ出しもOK、2階までの吹き抜けを有したラウンジ、フィットネスルームです。吹き抜けのあるラウンジはHPを見てもわかるようにかなり豪華な作りとなっています。

構造・共用施設ともにかなり充実しており、住んでからの充足感は高まりそうです。

設備仕様

ここまでのこともこれから書くことほとんどこうさんの記事で書いてるんで「もう、やめます(笑)」
ここから先が今回書きたいとこなんでもう少し見ていってください。

購入推奨か「おすすめしないか」(残り住戸について)

こうさんが記事を書かれた時点でも下層階(坪単価の抑えられた住戸)はかなり購入されており、モノとしていいですが残り住戸を近隣新築中古含めて購入推奨か、要検討とするか自分的な見解を下記に記していきます。

周辺相場

まずは、周辺中古マンションです。

【中古マンション】
  • タワー・ザ・ファースト名古屋栄   2020年築 伏見駅徒歩6分 24階建て 中古取引坪単価約310万円
  • プラウドタワー名古屋丸の内     2020年築 伏見駅徒歩4分 22階建て 中古取引坪単価約330万円
  • ザ・パークハウス名古屋伏見     2020年築 伏見駅徒歩4分 15階建て 分譲時坪単価約310万円
  • プラウドタワー名古屋伏見      2019年築 伏見駅徒歩4分 21階建て 中古取引坪単価約300万円
  • プラウドタワー名古屋栄       2017年築 伏見駅徒歩6分 26階建て 中古取引坪単価約360万円
  • グランドメゾン御園座タワー     2017年築 伏見駅徒歩1分 40階建て 中古取引坪単価約400万円
【新築マンション】
  • プラウドタワー名古屋錦       2022年3月 伏見駅徒歩4分 31階建て 分譲時坪単価約360万円
伏見駅・丸の内駅付近にここ3~4年で非常に多くタワーマンションが建ちました。坪単価もすべて300万越え(70㎡=6500万越え)となり、名古屋市内で人気であった東区に追いつき追い越せとなってます。このエリア自体、居住地としてブランディングされてきた印象です。(よほど立地・デベロッパーを外さなければ、資産性を維持できると思います)

周辺相場から「タワー・ザ・ファースト名古屋伏見」の将来価値を予想すると

LType 7380万円(新築時) → 6900万円(築5年時)くらいかと予想します。資産性としては、伏見駅(人気No.1の東山線)の徒歩3分で立地抜群なので底固いと思います。ですが、、、【タワー・ザ・ファースト名古屋伏見 伏見駅徒歩3分 29階建て 中層階以上の残り住戸】は成約済み住戸と比較すると割高に感じてしまいますが、17階以上の「プレミアムフロア」かつ、前建ての気にならない住戸で、坪単価が抑えられていれば設備仕様のハイグレードな点、立地や眺望シミュレーションなど条件を鑑みて購入もありかと思います。

16階以下の「スーペリアフロア」は設備仕様も特段いいものもなく、眺望も抜けない部分が多いです。そうであるならば、立地買いすべきため、低層階は成約済みのため購入は見送ったほうがいいでしょう。

購入推奨か「おすすめしないか」フロア別に評価しましたが、他マンションと比較してどうなのかも気になるところです。

タワー・ザ・ファースト名古屋伏見

タワー・ザ・ファースト名古屋伏見周辺マンション


こたろう的ランキングをつけてみした。位置関係とマンション名を地図に表記します。
【第1位】こうしてみると、「グランドメゾン御園座タワー」は立地最強、シンボリックなところとこのエリアで坪単価最高なのが頷けこのエリア1位のマンションでしょう。

【第2位】続いて、プラウドタワー名古屋錦が2位です。3路線が使用でき、スケール感はグランドメゾン御園座タワーに劣るもの設備仕様などを含めて相当いいマンションだと思います。

【第3位】プラウドタワー名古屋栄 駅距離で言うと他のマンションに比べ遠いのですが、商業施設付帯、大規模、すでに評価された坪単価から3位とさせていただきました。

【第4位】プラウドタワー名古屋丸の内 こちらも3路線利用可です。プラウドタワー名古屋錦より落ち着いたエリアに位置しています。設備面や付帯施設を考えるとプラウドタワー名古屋錦・プラウドタワー名古屋栄より劣るためこの位置としてます。

【第5位】ザ・パークハウス名古屋伏見 ここについては異議もあるかもしれません。設備面で東海地区初の住戸前宅配ボックスがあったりと、設備面結構よかったです。また、この中で最も名古屋駅までの徒歩でのアクセス(16分:歩いてく道のり含め)がいいのも5位とした理由です。

【第6位】「タワー・ザ・ファースト名古屋伏見」 本物件になります。外観や付帯設備、立地は他と遜色無いのですが囲まれ感であったり、他と比べると3路線もしくはターミナル駅へのアクセスに劣る点で6位になりました。販売価格の抑えられていた下層階はかなりおすすめでしたが、今残っている住戸は・・・。というとこです。

【第7位】プラウドタワー名古屋伏見 これといった特徴がないです。中古内覧も行きましたが、設備面も標準で。ここなら、ザ・パークハウス名古屋伏見のほうに惹かれます。

【第8位】「タワー・ザ・ファースト名古屋栄」 坪単価が同等であれば、駅距離や設備仕様・眺望含めここはチョイスしないかなーと思います。
※ご意見、是非コメント欄にお待ちしております

 

個人的感想

3段階: 👍・👍👍・👍👍👍

購入したいか:👍
間取り:👍👍
眺望:👍
価格:👍
地域:👍👍
構造・設備仕様:👍👍
総合:👍👍

まとめ

よほどこの物件自体が気にいらなければ、新築ならプラウドタワー名古屋錦 中古であればグランドメゾン御園座タワーを選択しますね。ただ、中古は1点モノでありタイミングも難しいですし、プラウドタワー名古屋錦も坪単価が抑えられたいい部屋契約済みな点、後発(このエリアは売りだしは少しない)の名古屋駅東側エリア(堀川~名古屋駅間)では坪単価400万円台でもあることから今後の上昇を予見されるのであればここも十分にコストパフォーマンスに優れます。是非、モデルルームで眺望シミュレーションや、現地確認されることをお勧めします。

お読みいただきありがとうございました。

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スムラボ(愛知エリア)を担当させていただきます。妻と息子(0歳)の3人家族です。妻との結婚を機に新居探しを始めた際にマンションを好きになり、様々なマンションを見に行くようになりました。様々な物件を楽しみながら紹介できたらと思います。

4 件のコメント

  • ドンマイケル より:

    伏見エリア以外だと、最近だと久屋大通エリアのマンションも多いように思いますが、こたろうさん的にはこの2つエリアはどちらがお好みでしょうか?

    • こたろう より:

      ドンマイケルさん、コメントいただきありがとうございます!

      久屋大通は現在「ザ・ファインタワー久屋大通」が、物件オープンになっており注目物件かと思います。直近も野村不動産のプラウドシリーズが何軒か建てられましたね。

      私自身は、独身時代は伏見エリアが好きでした!地下街の飲み屋、栄1丁目~3丁目付近のご飯屋さんもいいところ多いですし。

      現在は、子供も産まれたのもありますしなんといっても「久屋大通パーク」「中日ビル再開発」等々
      今後に予定されている再開発数に期待したくなる 久屋大通が好みです!

      いつかは、住んでみたいエリアですね。

  • 匿名 より:

    10年後の金額予想についてですが、10年で1,200万も下がるでしょうか?
    それだけ下がる予想であれば資産性は高いとは言えないと思います。

    • こたろう より:

      匿名さん、コメントいただきありがとうございます!

      5年後の金額予想をさせていただきましたが、10年後予想はどちらに記載されていましたでしょうか。
      5年後で、400万減(7,380万 → 6,900万)なら残債以上ですし、どうでしょうか。

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