(前編)滋賀県草津市『ブランズシティ南草津/東急不動産』現地へ行ってきました!!【kyoto1192】

 

ブランズシティ南草津/東急不動産


本日は京都ではありません・・・

お隣の滋賀県草津市に計画されている『ブランズシティ南草津』を検討されている読者の方からメッセージ頂きました!!

 

機会があれば『滋賀特集』よろしくお願いします。ブランズシティ南草津、プラウド草津、プレサンス草津シエル等です。

 

スムラボ山ちゃん(スムラボ責任者)から『京都担当』との命を受けていますが、読者の要望を叶えに、本日は京都を飛び出しました。

向かうのは『滋賀県草津市南草津二丁目2番1』

 



 

 

まずは美しい夏の『びわ湖』写真から始めようと思ったのですが、あいにくの曇り空。4月に撮影した写真を貼ります。桜の向こうには西武ホールディングスが売却を検討している「びわ湖大津プリンスホテル」(大津市)です。

 

撮影2021.4.2


 

滋賀県の県庁所在地は大津市。開業から44年にわたって地域のランドマークでもあった西武大津店が2020年8月31日に閉店しました。滋賀県は西武グループ創業者堤康次郎の出身地でもありました。※写真は在りし日の西武大津店。



現在は綺麗に建物が無くなりました(2021.7.28撮影) 跡地には長谷工不動産・関電不動産開発・住友不動産・アートプランニングによる15階建の新築分譲マンションが計画されています。



県庁所在地に百貨店が無くなった滋賀県大津市。しかし本日向かうのは大津市の東隣、大津市よりも勢いのありそうな草津市です。

2021.4.2 撮影場所は大津市です


 

JR南草津駅・滋賀県で乗降客数NO.1!!

まず向かうのは西友や商業施設が建ち並ぶJR南草津 東口でなく



再開発エリアのJR南草津駅 西口 です乗降客数NO1を感じさせない閑散とした昼時の駅前です。



 

JR「南草津」駅は2011年(平成23年)から新快速の停車が開始されました。2019年度の1日平均乗車人員は30,443人で、JR西日本の駅では26位。2014年度には草津駅を上回り、「滋賀県内の駅では最も乗車人員が多い駅」となっています。

画像はオープンデータ2019年度より



 

中央口改札。



西側エスカレーター横に早速「ブランズシティ南草津」の広告です。



駅から「ブランズシティ南草津」のクレーンが見えます。

エスカレーターを降りると、まさに駅の正面です。駅歩2分!!



駅前には

滋賀県なのに京都中央信用金庫



アーバンホテル南草津



京都の成基が滋賀県 大津市・草津市で展開している保育園事業 TAMランド


これまた滋賀県なのに京都北山 AOI COFFEE ※京都の北山店は閉業しています



駅西口の京都色の強さを感じながら『ブランズシティ南草津』の正面に立ちました。駅前の交差点にも関わらず『信号が無く』、一時停止の標識のみです。車の交通量がまだまだ少ないのでしょう。

こちらに14階建・217戸のマンションが建設されるのです。



モデルルーム公開中とあります。マンションギャラリーは駅のすぐ北にあります。

 

ブランズシティ南草津の販売価格は

いきなりですが一番気になる販売価格は3600万円〜6300万円だそうです。坪単価は200万円は余裕で越えているようです。マンション価格が上昇している昨今、人気エリアの駅前なら坪200万円超なら普通と言えば普通です。



 

ブランズシティ南草津』の現地を見てまず気になったのが、真横に建つ隣のマンション。

この外観の雰囲気は・・・



 

隣には睦備建設のパデシオン南草津駅前

我が京都が誇る京都デベロッパー、睦備建設の『パデシオン南草津駅前』です。



堂々とした角地物件。14階建の『ブランズシティ南草津』よりも高い15階建、141戸、完成は2011年1月、ちょうど10年前の物件です。



そして、すぐさま「新築マンションサーチ」で分譲時の価格を調べます。



2010年分譲時の平均坪単価110万円平均価格2914万円 平均面積87.55㎡

駅歩2分の新築マンションが坪単価110万円で買える時代があったのです。夢のような本当の話しです。



10年前の『南草津駅西口』はどんな景色だったのでしょうか。



『南草津駅西口再開発事業』で田んぼばかりの景色が変わり始めたのが2007年からのようです。参考になるサイトがありました。

激変する「南草津駅西口」: 陽は西から昇る! 関西のプロジェクト探訪

整備された街並です。



 

10年の年月でこの辺りの相場が倍になったようです。となると次に気になるのが

資産価値が上がった『パデシオン南草津駅前の売物件。ググります。

売買物件が無く賃貸のみ掲載されています。3LDK75㎡が賃料12万円。※SUUMO参照です。



 

「売り物件がない」これには正直驚きました。そう、京都から南草津駅に到着してまず感じた事が、京都の5階建の低層なスモールマンションばかり見慣れていた私からすると、マンションの背の高さに圧倒され、マンションの棟数も多そうに見え、さぞかし『中古の売物件』が多いのではないか、と。

(写真は駅東口です)



しかし、『売物件』をググってみると築20年から35年ぐらいの物件は多く掲載されていますが、築後10年未満は見当たりません。西口の『パデシオン南草津駅前の向かいには『ジオ南草津フロントステージ』(2016年完成)と『ジオ南草津』(2014年完成)、築浅ジオ2連チャン!!  こちらも売り物件なし。



コの字型で超巨大マンションに見える『シャリエパークナード南草津(2010年完成)。315戸。築後11年ですが売り物件なし。

その向かいには、まさに駅横的なBrillia南草津駅前(2009年完成)

駅歩1分の立地。こちらは『売物件』が1件出ていました。7階角住戸4LDK88.33㎡(26.71坪)が4998万円で掲載されていました。坪単価@187万円 築12年です。



築10年未満の中古マンションの『売物件』がほとんど無いのは、再開発と共に街に引っ越して来て、未だ子育て真っ最中という世代が多いからなのでしょうか。コロナで在宅で転勤等が無くなった影響もあるのでしょうか。コロナ収束後増えてくるのでしょうか?



ブランズシティ南草津』の周りを見てみます。北隣には



京都中央信用金庫の駐車場にファミリーマート。一帯の土地なのでしょうか?そんなに敷地が広くないですが、いずれ何かが建つ可能性もあるのでしょうか。コンビニなので商売替えもあるかもしれません。



コンビニの隣には商業ビル。



 



北側なので新たに何か建設されても陽当等関係ないかもしれませんが、念のため。



ブランズシティ南草津』の配置図を見ても北側に何か建った所で関係なさそうな住戸配置です。三方が道路に囲まれてますので『パデシオン南草津駅前」が建っている南以外は道路と隣接です。

※画像は「ブランズシティ南草津」公式HPより


 

北側の道路、このぐらい空きがあります。



逆方向(西側)からみたアングルです。車止めが設置されています。



西側の道路の空き。



西側は駐車場です。


『ベルヴィ南草津1番館(1998年完成)・2番館(1998年完成・築24年)』です。2番館9階81.3㎡(24.5坪)が3480万円で売りに出ています。坪単価@142万円。駐車場はベルヴィ南草津のものなら何か建つという事はないでしょう。



ブランズシティ南草津』の北に見えるキリン堂は解体のようです。



すぐ近くにドラッグユタカがあるのでドラッグストアには困らないかと。



駅前には公園があります。



駅南にポツンと立っている東横インが印象的です。コロナ前でも宿泊ニーズはあったのでしょうか?



パーキングは昼間30分100円で最大料金600円。



月極駐車場8000円は京都では考えられない激安料金に感じます。ある程度マンション内で駐車場を確保できているのでしょうね。



 

駐車場に関して

ブランズシティ南草津』は総217戸に対して駐車場は184台。車を持たない方も増えてきているため充分かもしれませんが全住戸分は確保されていません。

 

駐車場/184台(タワーバーキング168台、屋内平面8台、屋外平面8台)、来客用1台、カーシェア用1台、サービス用1台※月額使用料未定
大型バイク置場/7台※月額使用料未定
ミニバイク置場/18台※月額使用料未定
駐輪場/434台※月額使用料未定

 

機械式駐車場は維持費がかなりかかりますので長期修繕計画をしっかり立てる必要がありますね。口コミサイトのマンションコミュニティでも駐車場の話題が上っています。駐車場の車高とタワーパーキングの出し入れにかかる時間など。この辺りは車保有率が高い滋賀県民には非常に重要であると思われますね。※機械式駐車場で地面に潜るタイプのものは維持コストの高さから最終埋めて平面駐車場にする話を最近はよく聞きます。タワーパーキングはメンテ費用などのコストは長期的にどのぐらい必要なんでしょう?

 

ここ最近『南草津駅西口』で分譲されたマンションは

「新築マンションサーチでここ最近に分譲されたマンションを調べてみると2020年5月分譲『エスリード南草津セントラル』



2020年5月分譲時、坪単価207.9万円でした。



JR「南草津」駅歩6分となると5階建になるようです。



 

さらに駅歩7分、『エスリード南草津グランヴェルデこちらも5階建。2019年5月分譲時坪単価192.0万円でした。



このエスリードマンション前の通りは滋賀銀行や郵便局がある通りで、この道を奥へ進んで行くと緩やかな坂を越えた向こうには・・・



2015年から街づくり計画が始まった『南草津プリムタウン』が現れます。



住友林業の新築一戸建が5780万円から手に入ります!!



ゆったりとした敷地にハウスメーカーっぽい家が建ち並んで美しい街並です。



目の前に『京都市内のせせこましい3階建』ではない世界が広がっています。



そして、奥にはまだまだ広大な敷地が広がっています。



32ヘクタール超の土地に、926戸、2500人を想定居住人数。スーパー「バロー」も計画されています。



Panasonic Homesの分譲地があります。駅歩10分で土地坪単価50万前後。これも京都市内では考えられない安さです。しかし土地が広くなり(70坪ほど)、土地価格3,420万円~3,890万円となってしまいます。建て売りなら5,960万円~6,570万円。滋賀県に来ても駅歩10分なら新築一戸建は夢のまた夢ですね。。。



 

プリムタウン内(隣接? )には『エスリード南草津グランプレイス』があります、駅歩8分。2020年2月分譲時、坪単価@182.5万円。ここ数年はエスリードばかり分譲していたようです。



空が晴れてきました。ジオとパデシオンの間を抜け『南草津駅東口』へ向かいます。



 

JR「南草津」駅 東口

東口からも『ブランズシティ南草津』のクレーンが見えます。



 

駅前、駅歩2分の距離に『ローレルコート南草津』があります。2001年新築分譲時、坪単価@114万円と今となれば激安でした。売物件は出ていません。



さらに駅近、駅歩1分には1997年完成の『サンマール南草津』。リフォーム済角部屋4階が79㎡3LDK/2598万円で売りに出ています。



駅東には『アメニティ』多しです。『アメニティ』は今は無き環商事のマンショブランド。京都では「コンフォール」などのシリーズ名でマンション分譲を行っていました。



アメニティ南草津Ⅲ  駅歩4分、1999年完成で75㎡が2380万円で売りに出ています。



どこもかしこもアメニティだらけ。



滋賀県ですが京都信用金庫の向こうにもアメニティ。



西友や商業施設がある東口駅前は昔から開発されきっているせいか近年、新築分譲マンションの供給がほぼ無い状況です。



『ファインレジデンス南草津』が1号線沿いで分譲したのが一番最近の新築分譲かもしれません。撮影し忘れました。2020年6月撮影の写真を貼っておきます。1号線沿いなのでもう少し距離ああるかと思いましたが駅歩6分で近くてびっくりです。新築分譲時坪単価@186万円。



ストリートビューで見ると2020年3月に完成です。


南草津の物価は?

最後に西友に飛び込みます。



スイカ1/8カット 298円(税込) 安い?



牛乳(成分無調整) 189円(税込) 大体こんなもんですよね。



卵は213円(税込)  高い?



私では高い安いが明確にわかりません。ママさんを連れて来る必要がありますね。



曇り空から晴れ間がのぞき、暑さもピーク。体重が3kgは減ったかのような南草津駅巡りでした。そして、次は草津駅へ。



 

総括と言いたい所ですが・・・

せせこましい京都のマンションで妻1人子供3人犬1匹と暮らす私にとって『南草津プリムタウン』夢が膨らむあのキラキラとした新築一戸建の街並、マンションを見に来て一戸建に魅了されてしまうという、何とも言えない結果になりました。『京都市内よりも土地価格が断然安い』滋賀県に来たにも関わらず駅歩10分なら6000万円前後必要なのが非常に厳しい現実を突きつけられた気がしました。どこに行けども欲しいものは手が届かないその先にあります。で、『ブランズシティ南草津』、販売価格は3600万円〜6300万円と聞いております。駅近3000万円台なら全然検討の余地ありですが、5000万円を越えて来ると個人的には新築一戸建も視野に入れたくなりますね。それと南草津駅西口は再開発の新しい街だけあって整然とした綺麗な印象でしたが、街のディープさ、路地や路地裏を好み歳を重ねてしまった今の私としては「草津駅」の方が街の面白さを感じました。駅に降り立ち夜空を見上げ、立ち呑みで一杯ひっかけて帰りたい日も人生にはあるのです。しかし、私が若くて新婚時なら街の将来性と自分を重ね合わせ南草津駅の新しさを選ぶかもしれません。

口コミサイトで『ジオを待つか・・』など見かけましたので、南草津駅周辺の水面下のマンション計画、販売前のマンション情報などを見つけたかったです。もっと様々掘り下げるためにも、やはり滋賀在住のマンションブロガーの登場を望みます!!

続きは【後編】で・・・・

 

 

 

おわり

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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