今回は、2026年の新築マンション市場で間違いなく最注目の一つ、パークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース/ザ タワー サウスです。都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩2分、ノース42階・サウス31階の2棟からなる総戸数1,342戸のタワーマンションで、現在は第1期3次販売に向けた案内会が開催されています。
第1期3次の目玉は、初めて登場する50㎡台の間取りです。このたびこの案内会に参加でき、価格と眺望シミュレーションを確認してきましたので、検討中の方はぜひお役立てください。
モデルルームには、お子様連れのファミリーからご年配のご夫婦まで、幅広い年代の方が来場されていました。私が訪れた時間帯では、外国人と思われる方は見かけませんでしたね。
50㎡台はいくらですか？
眺望がすごい良さそう！
投資なら株のほうがいいのか悩む…
不動産
得られた情報と私の見解をお伝えします！
第1期3次の坪単価は1,300〜3,000万円と間取りや眺望で大きな差が付けられています。購入を検討する方にとって本当に知りたいのは、どの部屋がその値段に見合っているのかではないでしょうか。
私は新築マンションの売買を3回繰り返して一定の資産形成に成功してきました。今回もいつもと同じく「資産価値はどうなのか」という視点で価格や眺望を考察しました。
【この記事でお伝えしたいこと】
- 第1期3次で初登場の50㎡台は6タイプ。最低グロスは2億3,000万円台に
- 同じ階・同じ広さでも窓の外だけで約2,000万円の差。眺望を決めるのは階数ではなく「手前の建物を越えているか」
- ぜひ価格を確認したいのは、サウス16階の54se。高層階に近い眺望が、16階の価格で手に入るかもしれない部屋
- 誰でも買える株式インデックスと、選ばれた人しか買えない麻布十番。同じ資産でも目的が異なるもの
※間取り図・配置図・眺望CGは公式のデジタルパンフレットから引用させていただきました
物件概要
- 物件名：パークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース／ザ タワー サウス
- 所在地：東京都港区三田一丁目3番(地番)
- 開発：三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
- 交通：都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩2分／都営大江戸線「赤羽橋」駅 徒歩8分
- 総戸数：1,342戸(一般販売対象762戸)
- 構造・規模：ノース 地上42階建695戸(一般販売480戸)／サウス 地上31階建507戸(同282戸)／サウステラス(一般非分譲棟)地上16階建140戸
- 売主：三井不動産レジデンシャル・日鉄興和不動産・三菱地所レジデンス・首都圏不燃建築公社
- 施工：ノース 戸田建設／サウス 大成建設
- 竣工予定：サウス 2029年7月／ノース 2030年3月
- 入居予定：サウス 2029年10月／ノース 2030年6月
敷地の北側に建つY字型の42階建てがノース、道路を挟んで南側の31階建てがサウスです。ノースのさらに北側には8階建てのオフィス棟「ノーステラス」、サウスの東側には地権者向けの住宅棟「サウステラス」があり、その先に提供公園が整備されます。敷地の西側は、首都高速が大きく回り込んでいます。
この位置関係は、あとでご紹介する眺望画像に登場してきます。頭の片隅に置いておいてください。
第1期3次 販売予定スケジュール
- 検討住戸アンケート締切：2026年11月15日(日)予定
- 登録申込受付締切・抽選：2026年11月中旬予定
- 重要事項説明・売買契約締結会：2026年11月下旬予定
- 残代金支払い・引渡し：サウス 2029年10月下旬頃／ノース 2030年6月下旬頃(予定)
登録にあたってのルール
- 手付金は専有面積で3段階：100㎡以上は物件価格の20%、70㎡以上100㎡未満は15%、70㎡未満は10%
- 自己資金・融資を含めた資金計画が成立することが登録の条件。自己資金で支払う場合は、金融資産のエビデンスを確認される
- 全販売期を通じて、登録・契約できるのは1世帯2住戸まで
- 登録名義・契約名義・登記名義は同一で、登録後の名義変更は不可
第1期3次販売住戸と価格
坪単価一覧
案内会で教えていただいた価格をもとに坪単価を算出しました。第1期3次の全住戸ではなく予定価格を確認できたのは10戸のみです。← 左右にスクロールできます →
| 棟 | 住戸 | タイプ | 階 | 間取り | 面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| サウス | S1612 | 70Dnw | 16階 | 3LDK | 70.01㎡ | 2億8,000万円台 | 約1,320万円〜 |
| サウス | S1413 | 55nw | 14階 | 2LDK+SIC | 55.18㎡ | 2億3,000万円台 | 約1,380万円〜 |
| サウス | S1016 | 65w | 10階 | 2LDK | 65.46㎡ | 2億8,000万円台 | 約1,410万円〜 |
| サウス | S1610 | 70Cnw | 16階 | 3LDK | 70.02㎡ | 3億円台 | 約1,420万円〜 |
| ノース | N2007 | S57se | 20階 | 2LDK | 57.87㎡ | 2億7,000万円台 | 約1,540万円〜 |
| サウス | S2101 | 66n | 21階 | 2LDK | 66.54㎡ | 3億3,000万円台 | 約1,640万円〜 |
| ノース | N918 | N72nw | 9階 | 2LDK | 72.44㎡ | 3億8,000万円台 | 約1,730万円〜 |
| サウス | S1909 | 104w | 19階 | 3LDK | 104.97㎡ | 7億円台 | 約2,200万円〜 |
| ノース | N2611 | S126Anw | 26階 | 3LDK | 126.15㎡ | 9億3,000万円台 | 約2,440万円〜 |
| ノース | N2920 | E124n | 29階 | 3LDK | 124.96㎡ | 11億2,000万円台 | 約2,960万円〜 |
※予定価格は1,000万円単位の「台」表記のため、坪単価は目安です。面積はトランクルームを除く専有面積で計算しています。
坪単価には約2.2倍の違いがありました。そして、坪単価の順番が階数の順番になっていません。その理由はそれぞれリビングからの眺望にあります。※眺望CGはバルコニー先端・フロアレベルから約150cmの目線で作成されており、室内から見た眺望とは異なります
50㎡台
55nw 55.18㎡ 2LDK+SIC 北西向き(サウス)・14階 2億3,000万円台(坪約1,380万円〜)
販売階：14〜17、19〜26階
14階眺望
19階眺望
26階眺望
14階の2億3,000万円台が第1期3次の最低グロスです。どの階でも眺望の右半分はノース棟になります。
S57se 57.87㎡ 2LDK 南東向き(ノース)
・20階 2億7,000万円台(坪約1,540万円〜)
販売階：20〜31階
20階眺望
31階眺望
左右を建物に挟まれますが、正面は開けています。
54se 54.01㎡ 1LDK+DEN+WIC+SIC 南東向き(サウス)
・価格未定
販売階：16、19、21〜25階
16階眺望
25階眺望
手前に高い建物がなく、16階ですでに大きく開けています。
53Bse 53.36㎡ 2LDK+SIC 南東向き(サウス)
・価格未定
販売階：5、8、10、11階
5階眺望
11階眺望
左半分近くを隣の建物が被ります。
59Bse 59.58㎡ 2LDK+WIC+SIC+S 南東向き(サウス)
・価格未定
販売階：4、5、8階
4階眺望
8階眺望
4階は隣の中層マンションが目の前。8階でその屋根を越えます。
56sw 56.59㎡ 2LDK+WIP+SIC 南西向き(サウス)
・価格未定
販売階：9、11、12階
60㎡台
65w 65.46㎡ 2LDK 西向き(サウス)・10階 2億8,000万円台(坪約1,410万円〜)
販売階：9〜11階
66n 66.54㎡ 2LDK 北向き(サウス)
・21階 3億3,000万円台(坪約1,640万円〜)
販売階：21、23〜26階
70㎡台
70Cnw 70.02㎡ 3LDK 北西向き(サウス)・16階 3億円台(坪約1,420万円〜)
販売階：16〜24、26階
16階眺望
70Dnw 70.01㎡ 3LDK 北西向き(サウス)
・16階 2億8,000万円台(坪約1,320万円〜)
販売階：15〜26階
16階眺望
同じ16階・同じ広さで、70Cnwと約2,000万円の差。ノース棟がどれだけ視界に入るかの違いです。
N72nw 72.44㎡ 2LDK 北西角(ノース)
・9階 3億8,000万円台(坪約1,730万円〜)
販売階：6〜10階
9階眺望
8階眺望
9階は8階建てのオフィス棟「ノーステラス」を越えて東京タワーが見え、8階からは見えません。
100㎡以上
104w 104.97㎡ 3LDK 西向き・角住戸(サウス)・19階 7億円台(坪約2,200万円〜)
販売階：19〜26階
19階眺望
同じ19階の55nwと比べると、ノース棟の被りがほぼありません。
S126Anw 126.15㎡ 3LDK 北西向き(ノース)
・26階 9億3,000万円台(坪約2,440万円〜)
販売階：26〜29、31階
26階眺望
E124n 124.96㎡ 3LDK 北向き(ノース)
・29階 11億2,000万円台(坪約2,960万円〜)
販売階：28、29階
29階眺望
S126Anwより約1億9,000万円高いのは、正面に麻布台ヒルズ、右側に東京タワーの眺望代ですね。
管理費と修繕積立金
管理費はノースが約614円/㎡、サウスが約643円/㎡、修繕積立金は両棟とも約180円/㎡(初年度想定)で全タイプ同じ単価です。なお修繕積立金は、将来、段階的に上がっていくと考えられます。私ならこの部屋
価格と眺望を見比べると、この物件の値付けは階数ではなく、眺望で決まっていることが分かります。目の前の建物を越えるかどうか、そしてその先に何が見えるかです。リビングに入って窓から何が見えるか。私はいつもこれを重視すべきと言っています。とはいえ、東京タワービューの眺望代は約1億円。私なら低めの階でも眺望の良い部屋がないか探します。
今回販売中の中で選ぶならサウスの54se、16階です。手前に視界を遮る建物がなく、16階ですでに正面が大きく開けています。
ただ、価格がまだ出ていません。55nw 14階と同じ坪単価なら約2億2,500万円、S57se 20階と同じなら約2億5,200万円。2億2,000万円台で出てくれば、第1期3次で「お得な部屋」だと私は考えます。
検討されている方は、モデルルームで購入の意思を伝えて、ぜひこの部屋の価格を尋ねてみてください。
共用部と周辺環境
▪️スカイラウンジ
▪️キュレーションレストラン
▪️ルーフトップテラス
説明するまでもなく、この3枚がパークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース/ザ タワー サウスの特別さを物語っています。
首都高速について
配置図のとおり、敷地の西側を首都高速が回り込んでいます。サウスの北西面やノースの西面の住戸は、どれだけ高架が見えるかシミュレーターで確認してください。昼は気になる高架も、夜になれば、流れるヘッドライトの光が夜景に動きを与えてくれるのかもしれません。
南北線の品川延伸
麻布十番駅を通る東京メトロ南北線は、白金高輪駅から品川駅までの延伸が計画され2030年代半ばの開業を予定しています。新幹線への乗り換えが便利になりますね。ただし、本物件の引渡しよりも数年先の話です。資産性への過度な期待はせず、あくまで将来の上振れ材料という温度感でしょう。
10年後の価格は、予想しません
私の記事ではいつも10年後の価格予想をしています。ですが、この物件では予想しないことにしました。徒歩3分の至近距離に建つ、2010年築のパークコート麻布十番ザ・タワーの売出履歴も調べてみました。ところが、東京タワーが見えるか、視界が開けているかで価格がどう推移したかは部屋ごとの個別性が高く、計算式に当てはめられるものではないと判断しました。
オンリーワンのパークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース/ザ タワー サウスの10年後を、過去の数字では予想できません。
そしてそもそも、この物件はリターンを狙って買う物件ではない、と私は考えています。その話を最後にさせてください。
おわりに｜誰でも買える資産と、選ばれた人しか買えない資産
ここからは、私の記事では繰り返しになりますが、投資の視点からこの物件をどう見るかをお伝えします。
まず正直に申し上げます。この物件は私には買えません。第1期3次でいちばん安い50㎡台でも2億3,000万円台です。私の手持ち資金に目いっぱいの住宅ローンを組んでもこの金額には届きません。
ここで、世の中の代表的な資産である「株式」と比較してみます。
干し草の山ごと買え
インデックスファンドの父と呼ばれる、米バンガード社の創業者ジョン・ボーグルは、こんな言葉を残しています。“干し草の山の中から針を探すな。干し草の山ごと買え”
どの銘柄が値上がりするかを当てようとするのではなく、市場全体をまるごと持ってしまえばいい。この考え方から生まれたのが株式インデックスファンドです。
インデックスファンドは、100円からでも買えます。年収も、資産額も、住んでいる場所も関係ありません。そして、誰が買っても同じ価格で、同じリターンを受け取れます。私自身も、この投資方針に腹落ちしたことから株式インデックス投資を続けています。
パークコート麻布十番東京は、誰でも買える資産ではない
- 参加資格がある：最も安い住戸で2億3,000万円台。しかも登録には資金計画が成立していることが条件で、自己資金支払う場合は金融資産の証明まで求められます。買える人は最初から限られています。
- 買えるかどうかは抽選：お金を用意できても、希望の部屋を買えるとは限りません。
- 手付金が約3年眠る：70㎡未満の住戸の手付金は物件価格の10%。仮に販売価格が2億3,000万円なら2,300万円が、11月下旬の契約からサウスの引渡しまでの約3年間資金拘束されます。仮に年5%で運用できたとすれば、約360万円の運用益を取り逃がすことに。
この物件は、別の種類の針
では、この物件はボーグルの言う「針」なのでしょうか。ボーグルが「探すな」と言った針は、将来大きく値上がりする個別株のことです。まだ小さかったころのアップルやグーグルの株を、誰よりも先に見つけて買うような話です。
この物件は、その意味での針ではありません。前の章でお伝えしたとおり、この物件の10年後は誰にも予想できない。ほかの物件よりも大きく値上がりすることを期待して買う対象ではありません。
この物件が針だとすれば、それはリターンのための針ではなく、人の感情を揺さぶる針です。
感情を揺さぶる針
投資効率だけで言えば答えははっきりしています。2億円を超えるお金があるなら、それを干し草の山ごと買うほうに回したほうが、教科書的には正解になるでしょう。それでも、この物件の抽選には人が集まります。
セントラルガーデン月島ザタワーの記事でも書きましたが、人は経済合理性だけで動くわけではありません。このマンションを持っていることを誰かに知ってほしい、大切な人を招いて窓の外の景色に驚く顔が見たい。そうした感情は、証券口座に表示される数字では満たせないものです。
資産を増やすならインデックス、心の豊かさを買うなら麻布十番。どちらを取るかは、ご自身で決めることであり誰かのアドバイスに従うことではありません。
最後に、もう一点だけお伝えさせてください。
本物件を検討される方の多くは、すでに所有している不動産の「売却」をする機会もあるでしょう。資産性の高い物件は、買うときだけでなく手放すときの進め方で最終的な手残りが大きく変わります。
私自身これまでの自宅マンション売買のなかで、仲介のしくみを知り、さらには「囲い込み」という業界の悪い慣習を目の当たりにし、戸惑いながらも知識を身に付けてきました。その実体験を私の個人ブログで紹介しています。売る・売らないを決める前の予備知識として読んでいただければ幸いです。
マンション売却で「囲い込み」を避けたい人が最初に知っておくべき判断軸(キウイ不動産ブログ)
この記事が、皆さまの検討の一助になれば嬉しく思います。この物件が気になった方は資料請求してみてください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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