【豊海タワー】THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKYの価格は？第4期3次販売住戸レビュー【キウイ不動産】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKYが2026年11月に第4期3次の販売を迎えます。湾岸タワーで常に注目されてきた本物件もいよいよ終わりが見えてきました。今年1月の第3期1次案内会で私がレビューを書いてから9ヶ月が経ち、今期の販売住戸について再度レビューをしていきます。

豊海タワー、1月から値上がりしてますか？

今回はどんな部屋が出るのか、まとめて見たいです

いまって新築マンションは買わない方がいいんですか…？

キウイ
不動産

第4期3次の価格表と眺望シミュレーションを見比べてみました！

前回記事はこちらです。

【豊海タワー】THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY 案内会訪問レビュー｜価格・眺望・資産価値を検証【キウイ不動産】

私はこれまで新築マンションの購入を4回、売却を3回してきました。どちらかというと、資産性を重視して物件を選ぶことが多く「この販売価格は割安か」「将来いくらで売れそうか」を意識してきました。

今回の記事では、販売価格の値上げはあったのか、狙い目の部屋はどこなのかをお伝えします。ぜひ最後までお読みください。

【この記事でお伝えしたいこと】

第4期3次の価格表に載っているのは20タイプ・56戸。価格は1億1,960万〜3億6,800万円、平均坪単価は約798万円で、毎月の固定費とあわせて一覧表にしました
第3期1次(1月)から販売価格は大きく動いていない。さらには2025年2月の第1期3次と比べても、平均坪単価に大きな差はない
私のおすすめは東ウイング17階の1719号室。坪590万円でリビングから東京タワーが見える

物件概要

所在地：東京都中央区豊海町41番(地番)
交通：都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅　徒歩10分
総戸数：2,046戸(一般販売対象戸数1,509戸)
敷地面積：15,901.57㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階
用途地域：準工業地域
建物竣工：2026年11月下旬予定
入居時期：2028年4月下旬予定(第4期以降の販売住戸)
売主：三井不動産レジデンシャル、東急不動産、東京建物、野村不動産、三菱地所レジデンス、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
駐車場：一般販売対象住戸1,509戸に対して519台、月35,000〜55,000円(うち88台は第4期2次以降の契約者で抽選)
駐輪場：一般販売対象住戸1,509戸に対して2,500台、月200〜600円

掲示板：ザ・豊海タワーマリン&スカイ(THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY)

物件概要

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第4期3次　販売予定スケジュール

11月1日(日)　検討住戸承り書の受付締切
11月上旬　登録申込受付
11月上旬〜下旬　抽選会・購入申込会・契約会

第4期2次で当選しなかった方は、今回の抽選で倍率が2倍に優遇されます。

第4期3次以降で販売される住戸は残り193戸です。第4期2次の時点では221戸だったので、この4ヶ月ほどで28戸が売れた計算になります。

1月から価格はほぼ横ばい

1月の第3期1次から値上がりしているかどうか見てみましょう。ただし、期ごとに売り出されるタイプが違うので同じ部屋同士では比べられません。向きと広さが近い住戸を選んで坪単価を比較しました。

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向き・広さ	第3期1次(1月)	第4期3次(11月)
北東・2LDK 67㎡台	W-67Cne 18〜29階坪670〜681万円	E-67Ane 9〜14階坪688〜693万円
北・北西・2LDK 低層	E-57Bn(北)4〜13階坪726〜742万円	E-67Fnw(北西)5〜6階坪745〜746万円
南東・3LDK 低層	W-77Ase 4〜7階坪763〜769万円	W-80Ase 4〜7階坪671〜679万円
51階・南〜南西・3LDK	W-97As(南) 坪1,240万円	E-95Bsw(南西) 坪1,270万円

※第3期1次は前回記事に掲載した価格、第4期3次は販売予定価格表をもとに筆者が算出しています

北東の2LDKは、1月より低層なのに坪単価は少し上がっています。北・北西の低層と51階も、上がり幅は1〜2%ほど。南東の3LDKだけは10%以上下がっていますが、第4期3次のW-80Aseはリビングが変形プランなのが理由でしょう。

全体で見れば1月の第3期1次からほとんど動いていません。さらに遡ると間取り構成は違いますが、マンションマニアさんのスムログ記事、ザ豊海タワーマリン＆スカイ　第1期3次の予定価格と間取り　平均坪単価約810万円によれば第1期3次の平均坪単価は約810万円でした。今期は約798万円ですから大きく値上がりした印象はありません。

この2年近くのあいだ、新築マンションの価格が大きく上がったというニュースを何度も目にしてきたなかで、豊海タワーの販売価格が落ち着いているのは注目していい点でしょう。

第4期3次の間取りと価格

全56戸をタイプごとにまとめました。月額固定費は管理費・修繕積立金・インターネット等使用料の合計です。

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タイプ	間取り	面積	向き	販売階(戸数)	価格	坪単価	月額固定費
E-70Ew	2LDK	70.48㎡	南西角	5〜17階(8戸)	11,960万〜12,580万円	561〜590万円	41,475円
E-56Bw	2LDK	56.73㎡	西	5〜7階(3戸)	12,500万〜12,560万円	728〜732万円	33,625円
E-67Ane	2LDK	67.29㎡	北東角	9〜14階(4戸)	14,000万〜14,100万円	688〜693万円	39,655円
W-60Be	2LDK	60.30㎡	東	44階(1戸)	14,490万円	794万円	35,675円
W-73Gsw	3LDK	73.80㎡	南西角	4〜8階(5戸)	14,980万〜15,800万円	671〜708万円	43,365円
E-67Fnw	2LDK	67.71㎡	北西	5〜6階(2戸)	15,250万〜15,270万円	745〜746万円	39,895円
W-71An	3LDK	71.15㎡	北	18〜24階(6戸)	15,950万〜16,200万円	741〜753万円	41,875円
W-80Ase	3LDK	80.39㎡	南東角	4〜10階(6戸)	16,300万〜17,900万円	671〜736万円	47,135円
E-74Hs	3LDK	74.97㎡	南	5〜8階(4戸)	16,530万〜16,680万円	729〜736万円	44,035円
W-75As	3LDK	75.25㎡	南	6階(1戸)	16,580万円	728万円	44,195円
E-73De	3LDK	73.58㎡	東	43階(1戸)	18,860万円	847万円	43,255円
E-80Bnw	3LDK	80.39㎡	北西角	7・8・11階(3戸)	20,390万〜20,590万円	839〜847万円	47,135円
E-88Cse1	3LDK	88.95㎡	南東角	18〜19階(2戸)	21,700万〜21,730万円	806〜808万円	52,035円
E-71Ds	3LDK	71.22㎡	南	44〜45階(2戸)	22,890万〜22,920万円	1,063〜1,064万円	41,915円
W-84Bnw1	3LDK	84.10㎡	北西角	43〜44階(2戸)	28,860万〜28,890万円	1,134〜1,136万円	49,265円
E-97Bne	3LDK	97.63㎡	北東角	51階(1戸)	30,800万円	1,043万円	57,315円
W-92Bne	3LDK	92.85㎡	北東	51階(1戸)	30,800万円	1,097万円	54,585円
E-101Be	3LDK	101.80㎡	東	51階(1戸)	33,700万円	1,094万円	59,695円
W-93Dse	3LDK	93.30㎡	南東	44〜45階(2戸)	33,890万〜33,920万円	1,201〜1,202万円	55,375円
E-95Bsw	3LDK	95.82㎡	南西角	51階(1戸)	36,800万円	1,270万円	56,275円

※タイプ名のEは東ウイング、Wは西ウイング

この中で坪単価が比較的割安なW-80AseとE-70Ewの2タイプに注目して、眺望シミュレーションと一緒に見ていきます。

※間取り図・眺望画像はすべて公式サイトから引用させていただきました

W-80Ase(西ウイング・南東角)

W-80Aseタイプ　80.39㎡　3LDK

4階(412号室)　16,500万円(坪679万円)　※バルコニー32.60㎡
5階(513号室)　16,300万円(坪671万円)
6階(613号室)　16,400万円(坪675万円)
7階(713号室)　16,500万円(坪679万円)
9階(913号室)　17,500万円(坪720万円)
10階(1013号室)　17,900万円(坪736万円)

管理費；32,360円/月
修繕積立金；14,060円/月
インターネット等使用料；715円/月
月額合計；47,135円

リビングは南、主寝室は南東向きの間取りです。4階から7階まではほぼ同じ価格で、7階から9階に上がったところで一気に1,000万円高くなります。売主としては、8階あたりで景色が変わると見ているのでしょう。

4階眺望(リビング)

4階眺望(主寝室)

4階はご覧のとおり眺望を楽しむ部屋ではありません。そのかわり、4階だけバルコニーが32.60㎡もあります。5階より上は13.47㎡。

7階眺望(リビング)

9階眺望(リビング)

7階と9階の1,000万円の差はどうかというと…正直ほとんど変わらないのではないでしょうか？

7階眺望(主寝室)

9階眺望(主寝室)

主寝室からの眺望では、正面の建物をわずかに越えてきます。

E-70Ew(東ウイング・南西角)

E-70Ewタイプ　70.48㎡　2LDK

5階(519号室)　11,960万円(坪561万円)
6階(619号室)　11,980万円(坪562万円)
9階(919号室)　12,180万円(坪571万円)
10階(1019号室)　12,230万円(坪574万円)
12階(1219号室)　12,330万円(坪578万円)
14階(1419号室)　12,430万円(坪583万円)
16階(1619号室)　12,530万円(坪588万円)
17階(1719号室)　12,580万円(坪590万円)

管理費；28,410円/月
修繕積立金；12,350円/月
インターネット等使用料；715円/月
月額合計；41,475円

第4期3次で、坪単価が一番安いのがこのタイプです。5階と17階で価格差は620万円しかありません。

5階眺望(主寝室)

安い理由は「お見合い」です。主寝室の正面はほぼ西ウイングを見る形になります。これは何階に上がっても変わりません。

5階眺望(リビング)

リビングからの眺望はどうでしょうか？意外と悪くありません。左の3分の1ほどは西ウイングですが、運河の向こうに都心のビル群が見えます。

17階眺望(リビング)

運河の向こうの緑が浜離宮恩賜庭園です。

17階眺望(主寝室)

17階まで上がると都心のビル群が広がります。その向こうには東京タワーの先端が見えます。これで坪590万円です。

総評 ─ おすすめは1719号室

第4期3次の56戸で眺望と価格のバランスが一番良いと感じたのは、東ウイング17階の1719号室(12,580万円・坪590万円)です。

水産倉庫の高さを越える17階なら、運河の先に浜離宮恩賜庭園と都心ビューが広がります。水産倉庫地区は漁港区に指定されているので、前回記事で書いたとおり高いマンションが建つ可能性がほぼありません。

デメリットは主寝室からの西ウイングとのお見合いですね。カーテンを開けてしまうとお互いの目線は気になるでしょう。これを許容できるかどうか慎重に判断することをおすすめします。

まとめ

第4期3次の価格表に載っているのは20タイプ・56戸。価格は11,960万〜36,800万円、平均坪単価は約798万円
第4期3次以降の残りは193戸。11月1日に検討住戸承り書の締切、11月上旬に登録申込受付
第3期1次と比べて価格はほぼ横ばい
W-80Aseは7階から9階で1,000万円上がるがリビングからの眺望に大差なし。バルコニーが広い4階を選ぶのもあり
おすすめはE-70Ewタイプ17階。5階との差620万円で、リビングから東京タワーが見える

いまの市況で新築マンションを買うべきなのか？

私の記事では繰り返しになりますが、世界最高の投資家と称されるウォーレン・バフェットさんの言葉を最後に紹介させてください。

“他人が貪欲なときに恐れ、他人が恐れているときに貪欲であれ”

いま不動産関連の情報を見渡すと、金利の上昇、高くなりすぎたマンション価格はもう上限に近い、今売り逃げるべき、そろそろ暴落するだろう…

こんな見出しの記事や動画を目にする機会が増えました。

人は悪いニュースに敏感に反応しやすく、それによって誤った判断をしてしまうといいます。結局はこのような記事や動画は閲覧数目的であって、これに踊らされてはいけないと私は思うようにしました。

となれば、このような情報が増えてきた現状では本来もっと高く売れても良い中古物件を安く買えるかもしれない、もっと倍率がついてもいい新築の優良タワーマンションを低倍率で抽選にチャレンジできるかもしれない。

ウォーレン・バフェットさんならこんな風に考えるのでしょうか。

THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKYは、投資目線で言えば私がもっとも注目している物件です。そんな物件のなかで、1719号室のような割安な住戸を見つけて、低い倍率、場合によっては抽選なしで購入できるとしたら、住んで良し、売って良しの当たり物件を手に入れるチャンスがいま目の前にある、そう私は感じています。

今期の検討住戸承り書の締切は11月1日です。気になる住戸がある方は、資料請求してモデルルーム訪問することをおすすめします。以下のボタンから資料請求していただけると私の活動の励みになります。

物件概要

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この記事が皆さまのお役に立てれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。

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