プレミストタワーズ札幌苗穂 モデルルーム訪問 【札幌マンション】


訪問記事本編の前に

私にとってスムラボ初のモデルルーム訪問記事です。この記事は私の個人ブログにて一度公開済みの訪問記ですが、加筆修正した上で投稿させていただきます。現在の状況も一部追加しましたので、ご覧になった方も是非もう一度見ていただけると幸いです。

また以前から札幌マンションをご愛顧頂いている方は、私と同じくスムラボブロガーになられた方のモデルルーム訪問記事も非常に面白いですし、学びがあるので、是非よろしくお願い致します。

私も札幌のマンションで無い、他の地域のモデルルーム訪問記事を今まで沢山見てきましたが、色々な記事を見ることで、人の視点を通してマンションや地域を見ることが出来ます。そうすると自分にとって大事なのに、朧気だった評価基準がはっきりと見えてくるようになるんですね。

そうなればモデルルームもマンション購入も不安なことは少しずつ無くなってきますし、納得して購入出来るので、後から取り乱すことも無くなると思います。

是非今後ともスムラボと札幌マンションをよろしくお願い致します。

 

前書きが長くなってしまいました。それでは…

プレミストタワーズ札幌苗穂 モデルルーム訪問

プレミストタワーズ札幌苗穂のモデルルームに訪問してきました。皆さんと情報の共有を行います。




プレミストタワーズ札幌苗穂外観 画像出典:公式HP

物件概要

[point]札幌市中央区初駅直結タワーマンション

  • 売主:大和ハウス工業株式会社
  • 施工:岩田地崎建設株式会社他
  • 価格:アクアゲート:2,770万円~11,080万円(49.29m2~110.94m2)
    ブライトゲート:3,630万円~12,980万円(59.60m2~112.01m2)
  • 専有面積:49.29m2~112.01m2
  • 総戸数:407戸
  • 規模:アクアゲート25階建て、ブライトゲート27階建て
  • 交通:JR「苗穂」駅南口よりアクアゲート徒歩1分、ブライトゲート徒歩1分
  • 所在地:アクアゲート北3条東11丁目、ブライトゲート北3条東10丁目
  • 入居予定:アクアゲート令和4年2月中旬、ブライトゲート6月中旬
  • 駐輪場:総数414台/200円~300円 アクアゲート208台(平面14台、ラック式194台)
    ブライトゲート206台(平面15台、ラック式191台)
  • 駐車場:総数254台/20000円~28000円 アクアゲート130台(内、来客用2台)
    ブライトゲート124台(内、来客用2台)
  • 管理費:アクアゲート:7,600円~17,100円(49.29m2~110.94m2)
    ブライトゲート:11,500円~21,700円(59.60m2~112.01m2)

こちらが地図になります。↓


画像出典:プレミストタワーズ札幌苗穂HP


主な設備仕様は以下の通りです。

  • ディスポーザ
  • 二重床・二重天井
  • コンシェルジュサービス
  • 各階ゴミ捨て場
  • 制震構造
  • ロスナイセントラル換気システム
  • エレベーター三台
  • 人造大理石カウンター
  • ローシルエット便器
  • トイレ手洗いカウンター
  • ネットスーパー商品受け取り

アクアゲート24階・25階及びブライトゲート26階・27階は一部仕様が変わります

  • キッチン天板側面
  • 洗面化粧台にフィオレストーン
  • 浄水器専用水栓+シングルレバー混合水栓
  • 浴室ダウンライト

玄関前カメラ付きインターホンが無いのは非常に残念ですが、それ以外の設備仕様は札幌の中ではかなり上位です。また、私は使ったことは無いのですが(悲)、各階ゴミ捨て場は非常に素晴らしい設備仕様ですので他マンションとの差別化になります。

地域概要

[point]苗穂駅再開発の南側、周辺は地主による更なる土地買収の動きあり

札幌の開発の流れとして、西側が住宅用地として重点的に開発された結果、東側の開発はしばらくの間あまり活発ではありませんでした。しかし、ここ10~20年の間に創成川イーストエリアという看板で利便性のわりに相対的に割安なこのエリアが開発されるようになり、昔からの街並みと新しい建物が混在するエリアとなりました。

しかし、旧苗穂駅はもともと南口しか無く、南北の分断が非常に大きな問題となっていました。そのため都心距離のわりに開発が進まない状況にありましたが、2018年に高架駅となった移転新生苗穂駅となることで南北の連絡通路が作られ、便利に行き来できるようになりました。

旧苗穂駅

これが・・・

新苗穂駅

こうなりました。しかも・・・

南北が空中歩廊でつながるようになったんですね。この南北端にタワーマンションへの空中歩廊がつながります。

さらに、この苗穂駅移転により南北に開発できるだけのまとまった土地を用意することが出来ました。まず最初に、北口には駅直結のグランアルト札幌苗穂ステーションタワーが今春竣工し、2021年3月に入居を開始しました。さらに北側徒歩一分の場所のアリオ札幌との間にも空中歩廊が直結予定となっています。(追記:目の前まで開通しましたが、トイザ〇スさんと上手くいってないみたいで、現状直通にはなっていません。いつでも繋げられるところまで来てはいるのですが…)
さらに一年遅れで南口には今回のプレミストタワーズ札幌苗穂が駅直結の商業施設下駄ばきの再開発ツインタワーマンション(東棟アクアゲートと西棟ブライトゲートの二棟構成)として登場することとなります。

とはいえ、駅直結のタワーマンションといえども現在は再開発初期の状態であるため、周辺の環境は盛り上がりには欠ける状況です。今の時点で計算出来る開発は下駄ばき商業施設が合計で医療モールも込みで12店舗(予定される店舗名は教えてもらえませんでしたが、既に全て決まっているとのことです)、他は病院やサービス付き高齢者住宅が主ですので、特別に便利な周辺環境とは言えないでしょう。

しかし、既に北口にあるイトーヨーカドーなども入ったアリオ札幌が空中歩廊を使用することで便利に使えますし、開発が足りない分落ち着いた周辺環境な一方、一駅3分の札幌駅には大量の商業施設がありますから、割り切れば非常に優れた環境であると言えます。また、東西南どの方角にも目立った建物が存在しないため(南側にライオンズマンション札幌スカイタワーがありますが、十分に離れていますし西側にずれています)低層階からでも抜け感のある眺望が楽しめますし、当然十分に採光を得ることが出来ます。

ただし、アクアゲートとブライトゲートのお見合い部分は眺望に影響します。しかし、それは価格に反映されていますし、離隔が100m取られていますので価格と相談したうえで選ばれる方も当然いらっしゃるかな?といった程度です。気になる方は現地やモデルルームの眺望シミュレーションもご覧になったうえで選ばれるとよいかなと思います。個人的にはかっこいいタワーマンションビューとかご褒美ですけどね。

プレミストタワーズ札幌苗穂外観 画像出典:公式HP


価格と間取り

[point]札幌市内新築マンションの中では、選びやすい価格

モデルルーム訪問時点で販売されているプランと価格について、共有致します。 アクアゲートをAG、ブライトゲートをBGと表記します。

[東向き]

Hタイプ 49.29㎡ 1LDK

AG6階 2770万円 坪単価186万円

Pタイプ 63.08㎡ 2LDK

AG16階 3810万円 坪単価200万円
BG19階 3660万円 坪単価192万円

Pタイプ 画像出典:プレミストタワーズ札幌苗穂公式HP


Oタイプ 64.42㎡ 2LDK

AG16階 3830万円 坪単価197万円
AG17階 3850万円 坪単価198万円
AG18階 3870万円 坪単価199万円

Oタイプ 画像出典:プレミストタワーズ札幌苗穂HP


Gタイプ 65.90㎡ 2LDK

AG6階 3700万円 坪単価186万円

Gタイプ 画像出典:プレミストタワーズ札幌苗穂HP


Iタイプ 77.75㎡ 3LDK 北東角

AG6階 4050万円 坪単価172万円

AG9階 4260万円 坪単価181万円
BG11階 4390万円 坪単価187万円

I-1タイプ 76.05㎡ 3LDK 北東角 AG16階 4700万円 坪単価204万円
AG17階 4730万円 坪単価206万円
BG18階 4550万円 坪単価198万円
BG19階 4580万円 坪単価199万円

I-1タイプ 画像出典:プレミストタワーズ札幌苗穂HP


Yタイプ 74.93㎡ 3LDK 北東角

AG21階 4830万円 坪単価213万円
BG23階 4680万円 坪単価207万円
BG24階 4710万円 坪単価209万円

[南向き]

Eタイプ 77.86㎡ 3LDK

BG9階 4460万円 坪単価189万円

画像出典:プレミストタワーズ札幌苗穂HP


E-1タイプ 78.66㎡ 3LDK

BG17階 4680万円 坪単価197万円
BG19階 4720万円 坪単価198万円

Dタイプ 94.75㎡ 4LDK 南西角

BG8階 5920万円 坪単価207万円

[西向き]

Bタイプ 59.60㎡ 2LDK

BG10階 3630万円 坪単価201万円
BG11階 3680万円 坪単価204万円

Cタイプ 74.13㎡ 3LDK

BG11階 4380万円 坪単価195万円

Lタイプ 76.59㎡ 3LDK

BG18階 4590万円 坪単価198万円

Aタイプ 79.83㎡ 3LDK 北西角

BG11階 4680万円 坪単価194万円

Qタイプ 73.63㎡ 3LDK 北西角

AG21階 4700万円 坪単価211万円

平均坪単価はアクアゲートで208万円、ブライトゲートで203万円になります。プレミアム住戸分を無くすと、もう少し安くなります。また、上層階から販売がスタートしているため、現在残っている住戸の平均はさらに低くなります。また、アクアゲートとブライトゲートの共用施設は相互利用が不可能です。そのため維持費に差があります。

アクアゲートとブライトゲートの違いは以下の通りです。

アクアゲート 25階建て 85m
価格がブライトゲートよりも若干高いが、維持費は低い(AG管理費:154円/㎡、AG修繕積立金:74円/㎡
共用施設は少なめ(18階のラウンジ、ゲストルーム2部屋、集会室)
下駄ばき商業施設は二階分なので住戸は3階から
苗穂駅直結通路から直接サブエントランスとエレベーターホールに移動可能

ブライトゲート 27階建て 90m
価格はアクアゲートより安いが、維持費が高い(BG管理費:193円/㎡、BG修繕積立金:99円/㎡
共用施設が多めで、アクアゲートの共用施設に追加して無料のフィットネスルームとヒーリングルーム(コワーキングスペース+マッサージチェアなど)
下駄ばき商業施設は四階分なので、住戸は5階から
苗穂駅直結通路が商業施設の医療モールに直結しているので、いったん外に出ないと部屋に戻れない

特に、太文字部分が気になる方がいそうな部分です。ブライトゲートがアクアゲートよりも維持費が高い反面、追加料金なしでフィットネスルームとヒーリングルームが使えますからそれらを使う予定のある方はブライトゲートを選ぶべきでしょう。営業さんの話によると、この維持費を気にする方がかなりいるのでブライトゲートの価格を下げたとのことでした。

お見合い部屋の向きや階数の差などで正確に比較することは難しいのですが、価格差の坪単価5万円を素直に考えると20坪で価格差が100万円になります。初期維持費の差が64円/㎡(今後も維持費の差は広がっていくとは思います)ですので月額の初期維持費の差は4230円ほどです。 これを価格差100万円から割っていくと約20年になります。維持費の差が今後増大していくとしても15年くらいは販売価格差でペイできますから、維持費の差を気にしてアクアゲートを選ばないとならないことはないと思います。

それよりはブライトゲートの苗穂駅からの空中歩廊が、医療モール直結になっているためいったん外に出ないとマンション内に入れない問題のほうを重くみたいです。通常通りに駅から出てマンションに向かうか、医療モール手前にエレベーターが設置されるのでそれを使うかになりますが、駅直結の利点を一部捨てるようなことになっているのでその仕様を許せない方もいるでしょう。その方は直接マンション内に入ることのできるアクアゲートを選ぶほうが良いと思います。

どちらにしても一長一短といいますか、あちらを立てればこちらが立たずといった状況ですが、個人的にはブライトゲートを選びたくなります。共用施設を使いたいからです。また、いったん外に出るといっても徒歩一分には変わりありませんからそこはもう我慢ですね。仕方ない・・・。

プレミストタワーズ札幌苗穂の中から間取りを選ぶ時どう考えるかですが、基本的には

・階数ごとの価格差が少ないので、選べる中で高層階を選ぶ
・AGとBGの向かい合わせが気にならない方はお見合い部屋が坪10万円くらい安い
・タワーパーキングに被る角部屋は特に安い(AGのIタイプ6階4050万円坪単価172万円
・AGのIタイプは北東斜め方向には被るが、採光眺望にあまり問題ないように見えるので個人的にはバグだと思っている。(モデルルームでしっかりデメリット確認してみてください)
・南東南西角部屋にはしっかり単価が乗っているので、どうしても角部屋な方以外はそれ以外を選ぶほうが無難
・その角部屋以外は広さによる単価差がほぼ無いのでリセールを考えるときは狭い部屋のほうが無難ではある。
・しかし3LDKの単価も高くないので特に問題はない。

といった具合です。 特に3LDK希望で駅直結や地域の利便性が最重要視している方はAGのIタイプの坪単価172万円は相当お得だと思います。また、次期以降販売の同タイプ3階4階5階も狙いやすい単価になるでしょうからオススメしやすいです。 他には南向き3LDKのBG19階E-1坪単価198万円やBGのPタイプ2LDK高層階がおすすめしやすいです。 また、1LDKで問題のない方ならHタイプの1LDKも相当安いと思います。札幌のマンションで1LDKを積極的に選ぶ方はまだ少ないですが、昨今のマンション価格上昇を背景に1LDKを売るデベロッパーが増えてきています。それらの中で一番問題のない選びやすい1LDKがここだと思います。

追記:上記の部屋は4月末日時点でほとんど無くなっていました。今はその下の階の部屋が販売されています。値上げをせずに、上下の価格差は大体20~30万円程度ですから本当は上なら上のほうが良いですが、決して悪くありません。
また、パンダ部屋のような扱いのアクアゲートIタイプは5階で3980万円になりました。物件内で条件が悪い部屋なのは間違いありませんが、物件そのものの利便性は変わらない中4000万円を切る3LDKという時点で、選びやすく感じる方は多くいるのではないでしょうか?
また、ブライトゲートの22階は次期以降に回されています。今決めてしまうのも決して悪くありませんが、高層階が欲しいけど出遅れた方は、今からでも遅くないので早めに資料請求して問い合わせたほうが良いと思います。

総評

[point]新築マンション希望で資産価値重視・眺望重視であれば一番手(2021年5月現在)

上記の通り、現在の札幌の新築マンションの中で比較すると、非常に選びやすい価格です。 郊外の規模の小さい新築マンションでも坪単価が180万円がいくらでも出てくるような状況で(例え苗穂とはいえ)中央区駅直結商業施設下駄ばきアリオ札幌直結(予定)の再開発タワーマンションが中低層階で坪単価200万円以下で選べる状態で出ていますから、郊外に地縁のある方以外はこちらを選んでおくのが無難です。

また、これから市内中心部で出てくるタワーマンションが坪単価200万円程度で出てくることは非常に考えにくいですから(恐らく比較にならないほど高い)これからマンションを探す一般家庭でもなんとか手の届く範囲の貴重な物件です。学区も中央小学校・中央中学校と人気のある学区です。

唯一比較になるのは、同じ苗穂駅再開発で駅徒歩一分・アリオ札幌徒歩一分のグランアルト札幌苗穂ステーションタワーです。坪単価もほぼほぼ変わらない価格で、維持費がこちらのほうが安いのがメリットになります。しかし、プレミスト苗穂よりも一年早く発売開始して、今年3月に入居を開始していますから、すでに選べる部屋は少なくなっています。同条件の部屋を選ぶ際は比較になりますし、グランアルトを優れていると感じる方多いと思いますが、プレミストが高層中層階を選べるうちはせっかくのタワーマンションですし、プレミストを選んだほうが良いように思います。

グランアルトの販売当初は、苗穂エリアで合計700戸の新規供給は過剰なので、すぐ価格が暴落するという話もありましたが、あれから2年弱で450戸が販売となり残りが250戸となりました。(追記:5月時点で200前後にはなっていそうです。)当時と比較して新築マンションは更なる価格上昇が続いており、札幌市全体で見てもこの苗穂駅直結三棟は割安と判断出来るようになりました。今後の新築マンションの価格が出るにつれ、更に割安度が高まると考えられるので販売スピードは鈍化せずに来年の春までには完売の目処がつくのではないでしょうか。

現状の環境にある程度満足出来る方、そして当物件と南側の豊平川の間の更なる再開発が行われたらラッキーだと思える方ならとても魅力ある物件なのではないかと思います。更なる再開発分は全く価格に載っていませんので、苗穂エリアの未来への投資と思える方にはおすすめしたいです。

 

以上になります。記事に対するご意見・ご感想などお待ちしております。

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◎札幌の新築・中古マンションについてtwitterで呟いています。特に1次取得者がマンション購入で困らないような手助けをしたいと思っています。
◎業界人ではありませんのでフラットな立場でお答えできるのが強み…だと思っていましたが、最近は札幌でこんな活動をしている人が私1人しか居なさそうなことが分かってきまして、全国のマンション好きと関われるスムラボに関われて、気合いがのっています。

◎ココナラにて札幌のマンションについて個別相談を行っています。こちらも是非よろしくお願い致します。 https://coconala.com/invite/SMCT4V 紹介コード SMCT4V

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