物件概要

名称：グランファーレ宮の森コートハウス四季の杜
所在地：北海道札幌市中央区宮の森3条四丁目２
交通：札幌市営地下鉄東西線「西28丁目」駅徒歩９分
売主：日本グランデ株式会社
施工：新太平洋建設株式会社
間取り：2LDK(15戸)・3LDK(26戸)・4LDK(10戸)
価格：2,766万円～5,236万円（51.80㎡～91.23㎡）
専有面積：51.80㎡～91.23㎡
総戸数：51戸
規模・構造：壁式地上5階建て
用途地域：第一種中高層住居専用地域・33m高度地区
入居予定：令和4年三月下旬

駐輪場：72台／無料（内、シェアサイクル三台）
バイク置場：2台／1000円
駐車場：42台全台平置き（内、来客用駐車場兼洗車場一台）
　　　　月5,900円～12,000円

管理費：8,500円～14,960円（164円/㎡）
修繕積立金：3,470円～6,110円（66円/㎡）

掲示板：グランファーレ宮の森コートハウス 四季の杜ってどうですか？ 

以下が、地図になります↓

主な設備仕様は、以下の通りです。
・コンシェルジュサービス
・壁式構造（壁を増やすことで柱を無くす設計）
・エレベーターセキュリティ（エレベーター内でキータッチが必要）
・モバイルセキュリティ
・玄関前カメラ付きインターホン
・電気自動車対応コンセント設置
・照明無料セレクト（500種類）
・G－FLEX自由設計プラン（後述）
・玄関天然大理石貼（4種類から選択可能）
・オリジナル食器棚を標準設置
・キッチンリビング側まで鏡面加工
・人造大理石天板カウンター
・12インチ浴室テレビ
・ローシルエットトイレ＆独立式手洗いカウンター
・バルコニースロップシンク

画像出典：グランファーレ宮の森コートハウス四季の杜公式HP

画像出典：グランファーレ宮の森コートハウス四季の杜公式HP

ちょっとここには書ききれないくらいの設備が設置されています。公式HPもご覧ください。

設備が豊富な分管理費や修繕積立金は高くなります。修繕積立金の初期設定はかなり低いですが、中古のグランファーレの修繕積立金がおおよそ築１０年程度で200円/㎡程度にはなっていますので相応の価格に値上がりすることは覚悟しておかないとなりません。この部分に対する評価は正直人によって相当異なるとは思いますが、個人的には評価したいなと思っています。

もちろん共用施設が豊富であることは維持費以外のデメリットもあって、住民同士での意見の一致が難しくなるデメリットも相当あるかと思います。買って終わりではなく住民同士で良い関係を作っていく努力も必要になるでしょう。

北海道のマンション検討者はほかの地区に比べて共用施設を求めている方が少ないように思いますが、すべてのマンションデベロッパーが共用施設のない方向に向かってしまうと多様性がないというかつまらないですし、こういう方向に振り切ったデベがいても良いと思っています。

グランファーレ独自の取組

さて、是非取り上げたいと感じたものはG－FLEX自由設計プランです。詳しくは公式HPを見ていただきたいのですが、今回は特に二点あげます。

スパッツイオ

タッチレス水栓

このように、収納をつぶして部屋にテレワークスペースを設置したり、玄関にタッチレス水栓手洗い器（有償）を設置することができます。

正直、ここまでやるデベロッパーというのは、北海道に限らず他の地方でも相当珍しいと思います。こういった対応をすることを前提に事業計画を作るとどうしても価格などに跳ね返ってくるので、普通はやらないと思います。

一方で資産性を大きく重視しない大多数の方からすれば、自分の思うとおりに間取りを選択して設備を設置できるのは、単純に楽しいと思いますし、¨普通¨の部屋ではなくて自分がこんな場所に住みたい！と感じる部屋に自分で出来るというのは大きなメリットになるでしょうね。

総じて、新築でグランファーレを買うということは、自分で使う設備を選択したい方や共用設備を腐らせずに使える方にとって、非常に優れたマンションであると思います。

地域概要

札幌屈指の人気エリアのである円山・宮の森エリアの住宅用地に建つ低層マンションということで、特に北海道神宮社務所まで15分程度となるのは、環境が良いと感じる方も多いでしょう。お散歩の範囲で北海道神宮にお参りができるのは貴重な立地であると思います。

北海道神宮

北海道神宮　鳥居

また、文教地区としても知られており、人気のある宮の森小学校（徒歩７分）・向陵中学校（徒歩11分）の学区でありさらに北海道で上位である札幌南高校、札幌北高校につぐの公立高校である札幌西高校（年によって変動はあるでしょうが）が徒歩10分圏にあります。非常に評判の良い高校ですので、ここに住むことになればひとまず札幌西高校を目指す方が多いのではないでしょうか？そういった公立高校が徒歩圏にあるというのは非常に魅力的に感じます。

また、グランファーレの最寄り駅である「西28丁目」駅の隣である「円山公園」駅は特にマンションの価格が高い地域です。そこまでの価格を許容できない方からすると、円山公園や北海道神宮が同じように徒歩圏で学区のレベルも高い住居系地域を、「円山公園」駅最寄りのマンションと同じ価格で一部屋ないし二部屋多くなるこの物件を魅力的に感じる方はかなり居そうです。

妥協点としては、カフェなどのおしゃれな施設が「円山公園」駅のほうに固まってしまっている点でしょうか。とはいえ、東光ストアやサッポロドラッグストアーなど普段の生活で多く利用するお店は「西28丁目」駅からマンションまでの間にあって、便利に利用できます。週末に散歩もかねて歩いたり、自転車で円山エリアを散策することが出来ればOKという方には、十分な立地条件だと思います。

価格と間取り

資料請求時点で、判明している間取りと価格について共有いたします。
とはいえ、素晴らしいことに資料請求をしましたら、全ての間取りと価格を教えていただけましたので、皆さんも資料請求してみることをお勧めいたします。
※専用庭やルーフバルコニーなどのあるプランは、〇-1タイプなどの表記になりますが、ここでは基本プランの間取りのみ掲載いたします。

Aタイプ　70.14㎡　3LDK
1階　3869万円　坪単価182万円（専用庭）
2階　3819万円　坪単価180万円
3階　3869万円　坪単価182万円
4階　4108万円　坪単価194万円（ルーフバルコニー109.48㎡）
5階　4029万円　坪単価190万円

Bタイプ　78.56㎡　3LDK
1階　4318万円　坪単価182万円（専用庭）
2階　4278万円　坪単価180万円
3階　4328万円　坪単価182万円
4階　4378万円　坪単価184万円
5階　4438万円　坪単価187万円

Cタイプ　70.94㎡　3LDK
1階　3897万円　坪単価182万円（専用庭）
2階　3857万円　坪単価180万円
3階　3907万円　坪単価182万円
4階　3957万円　坪単価184万円
5階　4017万円　坪単価187万円

Dタイプ　51.80㎡　2LDK
1階　2816万円　坪単価180万円（専用庭）
2階　2766万円　坪単価177万円
3階　2816万円　坪単価180万円
4階　2866万円　坪単価183万円
5階　2926万円　坪単価187万円

Eタイプ　54.41㎡　2LDK
1階　2918万円　坪単価177万円（専用庭）
2階　2868万円　坪単価174万円
3階　2918万円　坪単価177万円
4階　2968万円　坪単価180万円
5階　3028万円　坪単価184万円

Fタイプ　56.59㎡　2LDK
1階　3039万円　坪単価178万円（専用庭）
2階　2999万円　坪単価175万円
3階　3049万円　坪単価178万円
4階　3099万円　坪単価181万円
5階　3159万円　坪単価185万円

Gタイプ　90.27㎡　4LDK
1階　5036万円　坪単価184万円（専用庭）
2階　4996万円　坪単価183万円
3階　5046万円　坪単価185万円
4階　5096万円　坪単価187万円
5階　5236万円　坪単価192万円（オープンペントハウス）

Hタイプ　68.62㎡　3LDK
2階　3499万円　坪単価169万円
3階　3549万円　坪単価171万円
4階　4539万円　坪単価197万円（ルーフバルコニー77.35㎡）（＋ログハウス面積7.45㎡）
5階　3929万円　坪単価189万円（オープンペントハウス）

Iタイプ　67.37㎡　3LDK
2階　3748万円　坪単価184万円（ルーフバルコニー39.56㎡）
3階　3698万円　坪単価181万円

Jタイプ　91.23㎡　4LDK
2階　4967万円　坪単価180万円

Kタイプ　70.00㎡　3LDK
2階　3768万円　坪単価178万円
3階　3878万円　坪単価183万円（オープンペントハウス）

Lタイプ　72.93㎡　3LDK
1階　3977万円　坪単価180万円（専用庭）（専用駐車場）
2階　3927万円　坪単価178万円
3階　4047万円　坪単価183万円（オープンペントハウス）

Mタイプ　86.86㎡　4LDK
1階　4849万円　坪単価185万円（専用庭）（専用駐車場）
2階　4799万円　坪単価183万円
3階　4859万円　坪単価185万円

Nタイプ　86.00㎡　4LDK
3階　4795万円　坪単価184万円（オープンペントハウス）

平均坪単価は183万円です。

ちょっと、量が多すぎましたでしょうかね。しかし、この間取りと価格の情報が資料請求をしただけですべていただけるのは本当に凄いです。コロナ禍ということもあるでしょうが、何より自信があるのだと思います。

実際に、資料請求してから二か月ほどになるのですが、もう半分以上の住戸が販売になってしまっているということで、自分の筆の遅さを恥じるばかりです。速報で知りたい方は申し訳ありませんが、twitterのほうも、フォローいただけると幸いです。

さて、良いことばかり言っても仕方ないので少し文句も言います、

この物件には色々なプランがあるということはもうお分かりかと思いますが、プラン選択をする際には現地がどのようになっているか知ることはマストになります。公式HPを見ると、物件周辺は非常に緑地に溢れているように見えて、更に接道しているように見えます。

画像出典：グランファーレ宮の森コートハウス四季の杜公式HP

しかし、残念ながらこのCGは演出です。

他の物件HPを見ても、物件のある場所に光の塔が建っていたりしますが、当然そんな塔が無いようにある程度HPの表現は脚色されています。どの物件でも大なり小なり行われていますし、私はそれを責めるつもりはありません。ただ、必ず現地を訪問して周辺環境を確認するようにしましょう。

それでは、google earthで確認した現地はこんな感じです。

黄色網掛け部分が建物になります

北西・北東は接道していますが、南東・南西側は接道していませんし、緑地でもありません。記事冒頭を確認していただきたいのですが、記事冒頭に載せた地図では実際に建つ場所とモデルルームが徒歩10分以上離れていますが、別に日本グランデさんも現地を確認してほしくなくてそうしてるわけではないでしょうから、決して確認せずに契約することの無いようにしましょうね。

間取りの選び方

あくまでも個人の主観になるかと思いますが、これを考慮すると、１～３階（特に１・２階）の住戸は視界抜けがありませんので、一般的に環境としては不利になります。ただ、周辺は住居地域になりますので、低層の物件や戸建が多いエリアですから日照採光には問題ないでしょう。

価格や坪単価を確認すると、上下階の単価差はほぼありませんから、選べるうちは上階を選ぶのが無難です。

眺望シミュレーション

この眺望を諦めるにしても、一階には専用庭が設置されていますし、接道に面している住戸には専用駐車場や、三階を中心にオープンペントハウスがあるなど、様々な試みがあります。

オープンペントハウス例　この物件ではありません

自分に合った間取りを探す楽しみにあふれた物件であると思います。

価格の妥当性

様々な設備や施設があるからには高いのだろうと考えている方も多いとは思うのですが、上記の価格を見ていただいてわかるように意外なことにそこまででもありません。最近の札幌の郊外型のマンションの平均程度でしょうか。ただ、ただの郊外型ではなく、中央区の円山・宮の森エリアになりますし広い部屋も用意されていますから、特に文教地区で新築の４LDKを手の出しやすい価格で探していた方からすると垂涎ものであったかとおもいます。

ただ、４LDKでいうと札幌の駅遠のマンションが5000万円程度となると、どうしても資産性に期待とまでは言えません。物件概要でも言及したように、自由設計や無料セレクト、豊富な共用設備をしっかり利用したいと考えて、なるべく長く住まわれる方におすすめしたいと思います。

他方、環境や利便性を考えると２LDKの需要は少なめなエリア特性ではありますが、その分単価も盛られていなく、総額は2700万円台から～最上階の五階も3000万円以下であることも、最近ではあまりない価格帯ですから、静かな環境で生活を希望していて、週末には円山エリアでのショッピングや円山公園での散歩を楽しめる方に良い出物であると思います。また、総額が低い分、広い部屋よりは資産性にも期待できるでしょう。

総評

正直、日本グランデのグランファーレというものに対する私の印象というものは一貫しておりません。物件によっての評価が変わりすぎるので、私のtwitterを以前から見ていただいている方はグランファーレに関して絶賛も酷評もしているので、よくわからないという方もいるでしょう。

また添付写真にもありますが、生活専有面積とかいう謎の指標(専有面積＋バルコニー面積)を持ち出して狭い専有面積を隠そうとするのが嫌でたまりません。
日本グランデさんは良い物件も沢山作っているのに、こういう不味い物件と売り方になることもあるので、一物件ごとに注意深く見る必要があります。

— 札幌マンション (@mansionsapporo) February 8, 2021

ただ、このグランファーレ宮の森コートハウス四季の杜に関しては、良い物件だと思います。私のレポートを見て興味をもってくださった方には、是非資料請求やモデルルームに訪問していただいて、検討していただければなと思います。

札幌マンションの宣伝

札幌マンションのtwitterアカウントです。よろしければぜひフォローをよろしくお願いいたします。

また、最近まで休止しておりましたが、札幌のマンションについての個別相談を行っています。一般論ではなく、今の自分に合わせたアドバイスが必要な方、別サイトにはなりますが、ココナラを使用していますので、こちらももし機会がありましたら、ご利用ください。

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