タワーマンション開発がさかんな川口駅徒歩圏で、メゾネットタイプのある個性的な低層マンションの公式HPが開設されました
パークホームズ川口幸町三丁目は、京浜東北線「川口」駅徒歩5分に建設される、6階建て・総戸数61戸で2028年4月下旬の入居予定となっています
幸町三丁目は、住宅地としての落ち着きがあり小学校も近く子育て世帯に向く立地でありながら、アリオ川口、オーケーなど買い物利便性も抜群です
価格予想してください！
川口駅から近くて6階建なんてめずらしいですね？
パークタワー川口本町とどっちがおすすめですか？
不動産
資産価値目線からのファーストインプレッションになります
【この記事でお伝えしたいこと】
- 予想坪単価410万円（南向き中層階想定）、70㎡で8,700万円と予想
- パークタワー川口本町（坪495万円）より手が届きやすく、低層の高級マンションという選択肢
- メゾネットの間取りは希少で、物件全体の価値も引き上げる効果あり
- ディスポーザーはないが、管理費抑制に反映されるなら許容範囲
- 想定以上の価格ならドライに撤退することをおすすめします
私はこれまで3回の自宅マンション売買で資産形成に成功してきました
この記事を読むことで、上記内容の理解が深まります
ぜひ最後までお読みください
※画像はすべて公式HPから引用させていただきました
目次
物件概要
- 所在地：埼玉県川口市幸町3丁目24番1（地番）
- 交通：JR京浜東北・根岸線「川口」駅 徒歩5分
- 総戸数：61戸
- 間取り：2LDK〜4LDK
- 専有面積：54.98㎡〜105.91㎡
- 敷地面積：3,274.63㎡
- 構造・階数：鉄筋コンクリート造 地上6階建
- 建物竣工：2028年3月下旬予定
- 入居時期：2028年4月下旬予定
- 用途地域：準工業地域／土地権利：所有権
- 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
- 施工会社：川口土木建築工業株式会社
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
- 駐車場：17台（機械式16台・平面1台）※総戸数61戸に対して設置率約28%
- 駐輪場：75台
- 販売開始予定：2026年11月下旬
三井のすまいLOOP会員には登録抽選時の倍率優遇（プラス2倍）があるので、検討するなら早めの会員登録が有利です
設備仕様と共用部
設備仕様の有無を見ていきましょう- 食器洗い乾燥機 ⭕️
- 床暖房 ⭕️
- ディスポーザー ❌
- トイレ手洗いカウンター ⭕️
- 宅配ロッカー ⭕️
- 24時間ゴミ出し ⭕️
低層の“高級路線”であれば設備仕様は全部揃えたかったところです
そのかわり管理費・修繕積立金の抑制に反映されるのなら受け入れやすくはなります
販売価格と同時にこれらランニングコストもよく確認しましょう
共用部〜1Fラウンジのみの割り切り
キッズルームやフィットネスジムなどはなく非常にシンプルです
これも管理費、修繕積立金の抑制につながることが期待できます
ランニングコストを抑える方針をところどころ感じますね
機械式駐車場は将来のコストアップ要因
その一方16台の機械式駐車場は気になりました
緑の多い景観にもマッチしませんし、台数を絞って平置き駐車場にならなかったかと思いましたが、車所有者が一定数いることを優先したのでしょう
これは管理費・修繕積立金がかさむ要因になってしまいます
間取りと価格予想【坪410万円】
坪単価410万円（南向き中層階基準）と予想しました全プランの予想価格を一覧にします
← 左右にスクロールできます →
| タイプ | 間取り | 専有面積 | 想定（向き・階） | 予想坪単価 | 予想価格 |
|---|---|---|---|---|---|
| F | 2LDK | 54.98㎡（16.63坪） | 南向き中層階 | 坪410万円 | 6,820万円 |
| N | 3LDK | 69.88㎡（21.13坪） | 東・北向き | 坪395万円 | 8,350万円 |
| E | 3LDK | 69.91㎡（21.14坪） | 南向き中層階 | 坪410万円 | 8,670万円 |
| D | 3LDK | 72.70㎡（21.99坪） | 南向き中層階 | 坪410万円 | 9,020万円 |
| C | 3LDK | 75.49㎡（22.83坪） | 南向き中層階 | 坪410万円 | 9,360万円 |
| I | 4LDK | 80.15㎡（24.24坪） | 東・北向き | 坪395万円 | 9,580万円 |
| Q | 4LDK（メゾネット） | 105.91㎡（32.03坪） | 最上階 | 坪460万円 | 14,720万円 |
予想の根拠は、川口駅徒歩圏の二つの物件を比較対象としました
← 左右にスクロールできます →
| 項目 | パークタワー川口本町 | パークホームズ川口幸町三丁目 | ブランズ川口幸町 |
|---|---|---|---|
| 種別 | タワー28階 | 非タワー6階 | 非タワー16階 |
| 立地 | 川口駅 徒歩6分 | 川口駅 徒歩5分 | 川口駅 徒歩6分 |
| 築年 | 新築（2026年11月入居） | 新築（2028年4月入居） | 2017年（築9年） |
| 規模 | 225戸 | 61戸 | 143戸 |
| 坪単価 | 新築 坪495万円 | 予想 坪410万円 | 中古 坪320万円 |
| 新築からの騰落率 | — | — | +30.5% |
駅徒歩6分で現在販売中のパークタワー川口本町が坪平均495万円
同一立地のタワーと板状マンションの差、15〜20%で逆算すると坪400〜420万円
本物件の建設地のすぐ近く、ファミリーマートの北西側に建つ築9年のブランズ川口幸町が現状坪320万円ほどで動いています
建築費高騰や築年数差（25〜35%）を乗せると坪400〜435万円
両者が重なる坪410万円としました
6階建61戸と土地原価が相対的に高めなことも考慮すると上振れしそうな予感はします
配置図と間取り
2LDK配置図
Fタイプ 54.98㎡
3LDK配置図
Nタイプ 69.88㎡
Eタイプ 69.91㎡
Dタイプ 72.70㎡
Cタイプ 75.49㎡
4LDK配置図
Iタイプ 80.15㎡
Qタイプ 105.91㎡
注目住戸〜105㎡超のメゾネット（Qタイプ）
最上階のQタイプは4LDK・105.91㎡のメゾネットで、バルコニーに加え約8.4坪のルーフバルコニーが付きます
埼玉県のマンションではめったに出ない間取りで、戸建てのような立体的な暮らしと、マンションの開放感を両立する特別感のある住戸です
価格は標準住戸とは別格で、坪460万円・14,720万円と予想しました
それでもパークタワー川口本町の水準までは達しないとみています
他にもメゾネット住戸が３タイプ（Rタイプ、Sタイプ、Tタイプ）あるはずですが、公式HPには間取りなどの情報は出ていません
誰に向き、誰に向かないか
向いている人
- 川口駅徒歩圏で、小学校が近いことや買い物利便性を確保したい人
- タワーの高い管理費やエレベーター待ち、災害時の高層階リスクを嫌う人
- 低層の落ち着きやメゾネットなど個性的な住戸に魅力を感じる人
- とにかく安い価格で買いたい人
- タワーの眺望や建物の存在感を重視する人
- ディスポーザーが必須だと感じる人
総評 資産形成目線からの私の見解
都心のマンションがもはや一般の会社員が住むための価格ではなくなりました
どこなら手が届くのか、価格と通勤利便性を天秤にかけて探す時代です
川口は通勤・生活利便性がともに高く、だからこそタワーマンションの開発が相次ぎ坪単価は500万円に届きそうな勢いです
本物件はその陰に隠れた「非タワー」という選択肢
高層の眺望は得られない代わりに、低層の落ち着きと駅徒歩5分をタワーより安く手に入れる
これに納得できるかが判断の分かれ目です
“資産形成の成否は家と車と投資の取り扱いにかかっています”
タワマンなら値上がりすると思い込み、ペアローンや長期ローンで返済額を無理に膨らませることは避けてください
無理のないローン、余剰資金は新NISAでの長期株式投資、そして「車を持たない生活」
この三つを組み合わせれば、所有マンションが値上がりしなくても資産形成は手堅くなります
資産価値とは「いくらで買って、いくらで売れたか」この二つの差で決まります
だからこそ入口の価格が高すぎないかの見極めが重要で、販売価格や管理費が高すぎると判断したならドライに撤退することをおすすめします
“購入判断は慎重に、買いと判断したならすばやく大胆に動く”
これが私のノウハウです
パークホームズ川口幸町三丁目は、川口駅徒歩5分の利便性と低層ならではの個性があり今回記事にしました
モデルルーム開設後の価格発表を待ちたいと思います
同じ川口駅徒歩圏のタワー、パークタワー川口本町は別記事で解説しています
坪410万円という予想が当たるかどうか価格発表後に答え合わせをします
- ±坪10万円以内・・・的中
- ±坪20万円以内・・・及第点
- それ以外・・・ハズレ
この記事が皆さまのご参考になれば幸いです
最後までお読みいただきありがとうございました
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
記事にコメントする