【浦和特集】2026年8月の住み替え候補新築マンション3選 ─ 坪285万〜920万円が10年後いくらになるか予想しました【キウイ不動産】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは、キウイ不動産です。「住み替え候補新築マンション」シリーズの2回目は、浦和エリア特集にしました。

南浦和も含む「浦和エリア」で、いま販売中の新築マンションの坪単価は坪285万円から坪920万円まで、3倍以上の差があります。今回は価格帯の違う3物件が10年後にいくらで売れそうかを予想します。※1坪=3.3㎡で計算

先に10年後の予想価格などをまとめた表をお見せします。

今月の3物件まとめ

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物件	駅距離	販売中の価格	新築坪単価	規模	入居	下振れ予想	標準予想	上振れ予想	リセール	ステータス	おすすめする人
URAWA THE TOWER	浦和駅徒歩3分	1億3,280万〜2億1,180万	680万円	27階建 525戸	2027年3月	545万円(▲20%)	665万円(▲2%)	888万円(+31%)	◯	◎	浦和のランドマークに住みたい人
ウエリス浦和高砂	浦和駅徒歩8分	9,098万〜1億3,798万	470万円	15階建 73戸	即入居可	390万円(▲17%)	475万円(+1%)	635万円(+35%)	◯	◯	すぐ住みたい・バランス重視の人
ガーラ・レジデンス南浦和プルミエ	南浦和駅徒歩14分	4,800万円台〜5,750万	300万円	5階建 52戸	2027年3月	235万円(▲22%)	287万円(▲4%)	383万円(+28%)	◯	△	リタイア後を想定して住み替える人

※筆者の予測であり、将来の価格を保証するものではありません

10年後の価格は3つのシナリオで予想

本記事では10年後の予想価格を、「下振れ予想」「標準予想」「上振れ予想」の3つで算出しました。まずはその考え方から。

出典：国土交通省「不動産価格指数(住宅)」令和7年12月分

国土交通省が公表している不動産価格指数を見ると、2010年を100としてマンションは2025年末時点で225。戸建住宅や住宅地が120前後なのに、マンションだけが2倍以上に値上がりしてきました。

ただしグラフの左側、2008年から2013年頃までは100前後で5年ほど横ばいが続き、リーマンショック後には5%ほど下げています。「10年横ばい」になることも今後あるかもしれません。

そこで3つのシナリオを設定しました。

下振れ予想は、相場が今後10年横ばいで推移する前提。上のグラフの2008〜2013年のような局面がもう一度来た場合の数字です。標準予想は年2%の上昇が続いた場合で、日銀の物価目標と同じ水準。10年で1.22倍になります。上振れ予想は年5%で、これは過去15年のマンション指数の実績(年率約5.6%)を想定した数字です。10年で1.63倍になります。

資金計画は下振れ予想で余裕を持って計画し、標準予想を目安にしておく、上振れ予想の結果になればラッキー。これが私のおすすめの使い方です。

今月の3物件

①URAWA THE TOWER ─ 浦和のランドマークらしいプレミアム価格

浦和駅徒歩3分、高砂地区の再開発で誕生する地上27階・総戸数525戸の免震タワー。売主は野村不動産・三菱地所レジデンス・大和ハウス工業の3社、施工は前田・斎藤・タカラ共同企業体。浦和の駅前ランドマークになります。隣接する商業施設「浦和CulE（カルエ）」のテナントも順次開業し一層のにぎわいと利便性を享受できます。

第4期3次(8月21〜22日)の販売は4戸で、1億3,280万円(2LDK 65.18㎡)から2億1,180万円(3LDK 76.15㎡)。坪単価にすると673万円〜920万円で、埼玉県の新築マンションとしては最高水準。「5年以上前なら東京の港区でも買えそう」と思うほどです。

このURAWA THE TOWERは埼玉県No.1物件と将来にわたって評価されることが期待され、その物件に住んでいるという優越感・ステータスを得ることができるでしょう。

購入を検討するのであれば、できるだけ条件のよい部屋を選ぶことをおすすめします。リビングに入って窓からなにが見えるか。これを重視してください。比較的安いからといっても眺望の苦しい部屋は避けてください。

中古で売却するときのことを考えてみましょう。あなたの部屋を訪問してくれた人は一生でもっとも高い買い物をしようとしています。リビングの窓からとなりのビルしか見えないとなればすぐに帰ってしまうかもしれません。内見に来たのであれば、マイナス要素がなければ買いたい気持ちになっています。

その気持ちをリビングからの眺望が後押ししてくれます。

私の過去記事で詳しく解説していますので、よろしければご覧ください。

【第三期】URAWA THE TOWER(浦和ザタワー)の価格は？投資目線で解説！【キウイ不動産】

掲示板；URAWA THE TOWERってどうですか？

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②ウエリス浦和高砂 ─ 竣工済・完成在庫という選択肢

浦和駅徒歩8分、15階建・総戸数73戸。売主はNTT都市開発、設計施工は長谷工コーポレーションです。2025年5月に竣工済みで、即入居可。3物件のなかで唯一、契約すればすぐ住める物件になります。※販売事務所、モデルルーム使用住戸は除く

先着順13戸が9,098万円〜1億3,798万円、最多価格帯は9,800万円台。3LDK 68.85㎡で坪470万円前後がボリュームゾーンです。

ただし竣工から1年3か月が経って15戸前後が残っています。総戸数73戸に対するこの販売ペースは、坪470万円という価格が浦和の買い手にとって決してお買い得ではない、と判断されたことを意味します。

浦和駅徒歩圏のマンションに住むとなれば、利便性と一定のステータス感を得ることができるでしょう。それでも、浦和駅からの帰宅時にはURAWA THE TOWERが必ず目に入りますから、「ここは買えなかった」という気持ちは残るかもしれませんね。

ここからは私の推測です。竣工後販売が長引くことは売主側も望んでいないでしょうから、販売事務所を訪問した方には、公表している価格よりも割安な住戸を紹介してくれるかもしれません。既存の購入者に配慮して、従来よりも安く販売することは非公開にするのが普通です。

掲示板；ウエリス浦和高砂ってどうですか？

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③ガーラ・レジデンス南浦和プルミエ ─ ダウンサイジングという選択

南浦和駅徒歩14分、さいたま市南区文蔵三丁目。第一種住居地域(高度地区20m)に建つRC造5階建・総戸数52戸で、竣工・引渡しは2027年3月中旬予定です。売主はFJネクストレジデンシャルと三信住建、施工はオープンハウス・アーキテクト。

先着順8戸が4,990万円〜5,750万円(55.26〜60.80㎡)、8月下旬販売開始予定の第3期1次は4,800万円台〜6,200万円台(55.68〜68.04㎡)。坪単価は285万円〜313万円。

この価格帯だと「はじめてマンションを買う人向けでは」と思われるかもしれません。それでも本シリーズで「住み替え候補」として取り上げたのは、これより高額なマンションを売却して、あえてこの価格帯に住み替える需要があるからです。

想定しているのは、仕事をリタイアする世代の住み替えです。たとえば現在の住まいを8,000万円で売却し、本物件を5,000万円台で購入すれば、手数料や諸費用を差し引いても2,000万円以上を手元に残せます。住宅ローンを完済したうえで、この差額を老後資金に充てる。あえてリーズナブルなマンションに買い替えるという選択があります。

そして、この層にとっては毎日通勤する必要がなくなり、駅距離より日々の買い物のしやすさのほうが優先されます。その点で本物件は、徒歩1分(約50m)のスーパーバリュー南浦和店という強みがあります。

掲示板；ガーラ・レジデンス南浦和プルミエってどうですか？

公式サイト

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10年後予想価格

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物件	新築坪単価	下振れ予想(横ばい)	標準予想(年2%)	上振れ予想(年5%)
URAWA THE TOWER	680万円	545万円(▲20%)	665万円(▲2%)	888万円(+31%)
ウエリス浦和高砂	470万円	390万円(▲17%)	475万円(+1%)	635万円(+35%)
ガーラ・レジデンス南浦和プルミエ	300万円	235万円(▲22%)	287万円(▲4%)	383万円(+28%)

※筆者の予測であり、将来の価格を保証するものではありません

築10年前後の周辺中古物件の相場を調査し、それを基に10年後の坪単価を予想しました。

標準予想では3物件とも▲4%から+1%でほぼ購入価格を維持する結果です。日銀の物価目標どおりのインフレが10年続けば買った価格に近い金額で売れる、ということです。

そして3物件がほぼ同じだったのは意外でした。これは代表的な坪単価の住戸を買った場合になるので、同じマンション内の価格差の見極めによってはこの差が開いていくことになります。

同じマンション内でどの部屋を選ぶのか、URAWA THE TOWERであれば価格の割に眺望が良い階数、方角がないか、ウエリス浦和高砂であれば値引き販売がないかなど、“見極め方”については前回記事が参考になりますのでよろしければご覧ください。