7,8月は西日本シティビルや明治公園のオープンで博多駅周辺がアツかったですね。サウナ好きの私は早速TOTOPAにいってきました。詳しく語り始めたら長くなるので割愛しますがとにかくよかったです、サウナ好きの方はぜひ！
ととのいスペースに飲み放題ついてて万歳！
今回ご紹介するのはモンドミオ福岡博多 HIGASHIHIE STATIONです！
大和ハウス工業の民泊可能マンションブランド「モンドミオ」が福岡初上陸します！
インバウンド需要の高い福岡ですが、民泊可能をプッシュした分譲マンションは珍しく、近年での実績は博多駅徒歩9分の位置にあるリベール博多駅前(2024年7月竣工)の1棟のみです。
物件概要
14階建て建物のうち（住戸は2～14階）、2～7階までが民泊対応フロア、8～14階が居住専用フロアとなっており、エントランスやエレベーターも含めて完全に動線が分離されてるのが特徴です。- 所在地：福岡県福岡市博多区東比恵二丁目167番（地番）
- 交通：福岡市地下鉄空港線「東比恵」駅 徒歩1分
- 用途地域：商業地域
- 構造：鉄筋コンクリート造
- 総戸数：117戸（別途管理室1戸）
- 階数：地上14階
- 敷地面積：1,985.84㎡
- 間取り：1LDK・2LDK・3LDK
- 専有面積：44.70㎡ ～ 82.62㎡
- 駐車場：63台（平置15台、身障者用平置1台、機械式47台）
- 駐輪場：86台（平置21台、ラック式65台）
- バイク置場：2台
- 竣工時期：2027年11月予定
- 入居時期：2027年11月予定
- 売主：大和ハウス工業株式会社
- 販売代理：株式会社レシアスコーポレーション
- 施工：日建建設株式会社
- 管理：管理組合と管理会社との間で管理委託契約を締結
- 掲示板：モンドミオ福岡博多HIGASHIHIE STATIONってどうですか？
立地
交通アクセス
便利さ・博多駅と空港へのアクセスを重視したい私としては、本物件は福岡の分譲マンション史上最高クラスの立地です。
東比恵駅は博多と空港の中間！
駅徒歩１分！！！
地下鉄東比恵駅徒歩1分
東比恵駅から
福岡空港駅まで1駅(3分)
博多駅まで1駅(2分)
博多と福岡空港の間の唯一の駅である東比恵駅から徒歩1分。立地としてこれ以上求めることはありません！
博多駅直結マンションが誕生しない限り、この立地を越える物件はなかなか出てこないと思います。
大和ハウスの代表的なブランドとして、高級分譲マンション「プレミスト」があります。今回はプレミストではなくモンドミオで供給するのは、抜群の博多駅&空港アクセスを民泊対応可ということで最大限に活かすためだと思われます。
ちなみに博多駅までは徒歩でも14分です。日常的に歩くには少し遠いですが、問題なく徒歩でも帰れる距離なので博多駅周辺なら終電を気にせず外食することができ、飲み会動線も完璧です！
また、都市高速の入り口まで約590mなので、自家用車で遠出するときも大変便利です。
少し残念なポイントですが、本物件に最も近い東比恵駅4番出口は階段しかありません。エレベーターやエスカレーターの出口は道路を挟んだ反対側になります。民泊する人は大きなスーツケースを転がしている人が多いでしょうから、少し不便ではありますね。以前、MJR赤坂ゲートタワーの記事でも少し触れましたが、福岡の地下鉄の出口は東京と比べて階段オンリーのところが多いのが、私が福岡市に住む上で感じる不満の1つです。（他の都市はどうなんですかね？）
当然のごとくエスカレーターの設置が無い4番出口
周辺環境
「隣がサニー」これだけで個人的にはもう求めるものはないです。24時間営業のスーパーが隣にある心強さはハンパじゃありません。
工事中の本物件（写真左手）とサニーの距離感をご覧ください！
サニー以外にも徒歩5分圏内に複数のコンビニ、ドラッグストアがあり、周辺の便利さは死角無しです。
学校も東光小が徒歩4分（280ｍ）、東光中が徒歩8分（580m）と非常に近い場所にあるので子どもの通学の負担も少なく、もちろん東比恵駅から地下鉄を利用してさまざまな学校に無理なく通うことも可能です。
個人的には居酒屋「や台ずし」が道路の反対側にあるのがめちゃくちゃ羨ましいです。
交通アクセス、周辺環境ともに「これ以上求めるものはない」と言わせていただきました。こんな物件他にないです。
デザイン
デザインについては特筆するところはあまりない、というのが正直な感想です。立地柄、物件の価格もそれなりになるので一目で「高級マンションだ」と感じさせるようなエントランスとかがあればよかったのですが、敷地ギリギリまで建物がきていることもあり、パースをみて「かっこいい！」と思うポイントはありませんでした…
まあ普通っちゃ普通か
派手さはないけど、緑は充実
共用部
住戸13フロアのうち6フロアが民泊、7フロアが居住用ということもあり、1階のエントランスホールに隣接する形でコワーキングスペースがあるだけで、とくに魅力的なポイントはないです。
公式資料に筆者で加筆
物件概要でも記述しましたが、居住者（青）・民泊（赤）で完全にエントランスやエレベーターが分けられており、民泊客と居住者が共用部で顔を合わせることがないよう、かなり徹底して動線が分離されています。
そもそもエレベーターは自宅の鍵と連動して、自宅以外の階には停止しない仕様です。
地下鉄の入り口に近いのは青の入り口です。（もちろん居住者ファーストですね）
しっかり建物の中にゴミ置場があります、合格です！
エントランスホール
円形にソファが配置されているのは珍しいんじゃないですかね！？
コワーキングスペース
なかなかオシャレな感じのコワーキングスペースですが、エントランスホールと扉で仕切られてないので、個人的には静かにここで作業が捗るかどうかは微妙ですね。正直、「スペースが余ったから、維持費もかからないしとりあえずテーブルとイスでも置いとくか」みたいな感じはします。
超好立地ですが駐車場は十分な台数が確保されています。平置きが16台（うち5台は屋内！）で、機械式が47台。居住用の住戸は63戸ですから、ちょうど1戸1台確保されています。
ゲストルームはありませんが、東比恵駅で本物件に最も近い4番出口の真上がアパホテルなので、県外から親族や友人が遊びに来た時はアパホテルをゲストルーム代わりにしましょう。
ちなみに廊下は外廊下です。
専有部
設備・仕様
専有部の設備仕様は価格帯を考えても充実していると言えます。玄関ドアは電子錠なので、鍵を取り出すことなく施錠・開錠ができますし、上級マンションには欠かせない設備である床暖房・タッチレス水栓や食洗機、ディスポーザーは完備されていたり、トイレも独立した手洗いカウンターつきだったりで文句をつけたいところはありません。
個人的に素晴らしいと思った点は2つ
- ガス乾燥機「乾太くん」搭載
- キッチン上部の木目調折下げ天井と間接照明
私の自宅に乾太くんはないので実際の使用感は分かりませんが、私の回りで自宅に乾太くんを設置した人は、タオルがフワフワになるからつけてよかった！と口を揃えて言いますし、注文住宅ではかなり人気の設備のようです。
また、間接照明についても標準ではダウンライトにとどまる物件がほとんどですから、この仕様はLDK全体に高級感を演出すると思います。気になる方はぜひ一度モデルルームをご見学ください！
天井高は2500mm、最上階の14階のみ2600mmでした。
間取り・価格
A～Gまで7種類の間取りがあり、1フロア9戸の設定です。（B、Cタイプが1フロアに左右反転で2戸）A～Dが南西向き（国道3号向き）、E～Gが北東向きになります。
価格は9月の第2期販売（登録・抽選）に向けた予定価格になります。
また、予定価格なので価格は100万円単位でしか公開されておりません。今回は坪単価は上限の価格を基準に計算しております。（例えば7,600万円台の部屋は7,699万円、13,500万円台の部屋は13,599万円で坪単価を計算しました。)
Aタイプ 3LDK 77.91㎡
14階（居住）13,500万円台 約557万円/坪
4階（民泊）10,000万円台 約428万円/坪
Aタイプ
Bタイプ 2LDK 59.81㎡
14階（居住）9,000万円台 約502万円/坪
13階（居住）8,000万円台 約448万円/坪
4階（民泊）8,000万円台 約448万円/坪
Bタイプ
Cタイプ 3LDK 71.29㎡
14階（居住）12,000万円台 約561万円/坪
13階（居住）11,000万円台 約515万円/坪
12階（居住）9,500万円台 約445万円/坪
4階（民泊）9,000万円台 約421万円/坪
Cタイプ
Dタイプ 3LDK 82.62㎡
8階（居住）10,800万円台 約436万円/坪
Dタイプ
ここから先は部屋の方角が変わり、北東向きになります。
高層階住戸からは福岡空港の滑走路が遠くに望めます。モデルルームではどんな景色になるか部屋ごとに確認できるので、滑走路ビューにこだわりがある方はぜひチェックすることをおすすめします！
Eタイプ 3LDK 56.99㎡
14階（居住）9,000万円台 約527万円/坪
13階（居住）8,500万円台 約499万円/坪
Eタイプ
Fタイプ 2LDK 44.70㎡
14階（居住）7,600万円台 約569万円/坪
13階（居住）7,000万円台 約524万円/坪
4階（民泊）7,000万円台 約524万円/坪
Fタイプ
Gタイプ 3LDK 64.54㎡
13階（居住）9,000万円台 約466万円/坪
4階（民泊）9,000万円台 約466万円/坪
Gタイプ
13階と14階で1,000万円近い差額があるフロアもあれば、13階の居住用と4階の民泊住戸で100万円の差もない住戸があるなど、価格の設定は直感的に分かりにくいものになっています。購入を検討する際は、階数と金額を他のマンション以上にしっかり吟味する必要があるでしょう。
超個人的意見ですが、「高層ビル群がつくる夜景」が存在しない福岡において滑走路ビューは最高の夜景だと思います！
福岡では大濠公園や海が見えるマンションは数多くありますが、自宅から飛行機の離着陸を眺められるマンションはそう多くありません。昼は国際線を含めた色とりどりの飛行機、夜には滑走路や誘導灯が光る景色を自宅から眺められるのであれば、かなり魅力的だと思いませんか？
まとめ
モンドミオ福岡博多 HIGASHIHIE STATION、いかがでしたでしょうか？「立地だけなら文句なし、問題は価格と民泊をどう評価するか」というマンションだと思います。
東比恵駅徒歩1分、博多駅まで1駅2分、福岡空港まで1駅3分。さらに24時間営業のサニーが隣接し、都市高速の入口も近い。究極の立地です。
民泊可能マンションというと、「不特定多数の宿泊客が同じエントランスやエレベーターを利用するのでは？」という不安を持つ方も多いと思いますが、本物件はそのあたりをかなり丁寧に設計しており、モンドミオブランドとして民泊併用物件の実績を多数持っている大和ハウスの安心感もあります。
一方で、当然ながら誰にでもおすすめできるマンションではありません。
特に価格は強気だと感じました。
居住用住戸では坪400万円台後半～500万円台が中心で、最上階では坪550万円を超える住戸もあります。
東比恵という立地を考えれば納得できる部分もありますが、「東比恵だからこの価格でも買う」のか、「この価格なら他のエリアも検討する」のかは、購入者によって大きく意見が分かれるので自分の価値観とよく照らし合わせることになります。
また、民泊対応という本物件最大の特徴も、購入者によって評価が真っ二つに分かれるポイントです。
「自分でも民泊を運用してみたい」という方にとっては非常に魅力的ですが、純粋に居住目的で購入する方からすると、民泊客が出入りするマンションであること自体をどう考えるかという問題があります(顔を合わせないような設計上の配慮を加味しても)。
ということで、私の評価としては、
博多駅や福岡空港へのアクセスを重視かつ、専有部の仕様に妥協を許したくない方には、これ以上ないマンションだと思います。
逆に、「落ち着いた住環境」や「豪華な共用施設」「高級マンションらしい外観・エントランス」を求める方には、価格を考えると少し物足りないかもしれません。
「東比恵駅徒歩1分」という立地だけでも十分特徴的なのに、そこへ「民泊対応」という要素を組み合わせてきたモンドミオ福岡博多 HIGASHIHIE STATION。将来的に民泊可能マンションという付加価値が中古市場でどのように評価されるのかも含め、福岡初上陸となる「モンドミオ」の今後に注目したいと思います！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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