こんにちは、キウイ不動産です。2026年9月下旬に第1期の販売が始まるサンクレイドル熊谷中央公園の予定価格と、共用部・設備仕様の情報を入手しました。
前回記事では坪単価を予想していましたので、その答え合わせも含めてお伝えします。あわせて前回書いた内容にひとつ訂正がありますので、そちらも記しておきます。
熊谷で1億円以上のマンションなんて売れるんですか?
坪255万円と予想していましたよね。当たったんですか?
不動産
答え合わせしていきましょう!
【この記事でお伝えしたいこと】
- 予定価格の坪単価最安は低層階5階の3LDK(67.20㎡)で4,500万円台、坪単価225万円です。
- 最上階18階の4LDK(140.96㎡)は1億5,000万円前後になりそうで、熊谷の分譲マンションとしては最高水準。
- 前回記事の坪単価予想(低層230万円・中層250万円・上層280万円・最上階330万円)はおおむね予想範囲内。ただし最上階は坪350万円前後となる見込みで、やや予想より上でした。
- 顔認証でエントランス・宅配ボックス・住戸玄関まで開錠できるなど、郊外の物件としては設備仕様が高めです。
- 前回記事で「高層階から花火大会が見える」と書きましたが、全戸東南東向きのためリビングからは見えません。訂正します。
- 私が狙うとしたら低層階のDタイプです。67.20㎡の間取りは坪単価が割安で、書斎付きです。
※掲載画像は注記ない限り公式HPから転載させていただきました
物件概要
- 所在地:埼玉県熊谷市末広1丁目19-1
- 交通:JR高崎線・上越/北陸新幹線・秩父鉄道「熊谷」駅 徒歩10分
- 総戸数:100戸
- 構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上18階建
- 敷地面積:1,871.95㎡
- 用途地域:商業地域
- 専有面積:58.24㎡〜141.66㎡(2LDK〜4LDK)
- バルコニー面積:9.36㎡〜34.75㎡
- 駐車場:敷地内53台(平置14台・機械式38台・宅配用1台)
- 自転車置場:敷地内200台
- 引渡可能年月:2028年3月下旬予定
- 売主:アーネストワン・ファーストコーポレーション
- 施工:ファーストコーポレーション・小林工業協同企業体
- 第1期販売:2026年9月下旬予定
予定価格一覧
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| 階 | Aタイプ 80.08㎡(角) |
Bタイプ 58.24㎡ |
Cタイプ 67.20㎡ |
Dタイプ 67.20㎡ |
Eタイプ 70.00㎡ |
Fタイプ 70.00㎡(角) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 18階 | G・Hタイプ 4LDK 140.96㎡ プレミアム住戸 ─ 1億5,000万円前後(坪350万円前後) | |||||
| 17階 | 8,000万円台 坪333万円 |
5,200万円台 坪300万円 |
5,900万円台 坪294万円 |
5,900万円台 坪294万円 |
6,600万円台 坪315万円 |
7,000万円台 坪333万円 |
| 14階 | 7,200万円台 坪298万円 |
4,700万円台 坪270万円 |
5,300万円台 坪265万円 |
5,300万円台 坪265万円 |
5,900万円台 坪282万円 |
6,300万円台 坪298万円 |
| 11階 | 6,800万円台 坪283万円 |
4,300万円台 坪245万円 |
4,800万円台 坪240万円 |
4,800万円台 坪240万円 |
5,600万円台 坪268万円 |
5,900万円台 坪283万円 |
| 8階 | 6,600万円台 坪274万円 |
4,200万円台 坪240万円 |
4,700万円台 坪235万円 |
4,700万円台 坪235万円 |
5,400万円台 坪259万円 |
5,800万円台 坪274万円 |
| 5階 | 6,400万円台 坪268万円 |
4,000万円台 坪230万円 |
4,500万円台 坪225万円 |
4,500万円台 坪225万円 |
5,300万円台 坪254万円 |
5,600万円台 坪268万円 |
予定価格のため変更になる可能性があります。判明している住戸の価格をもとに、各タイプの専有面積と階に応じて算出した概算です。18階にはこのほか67.20㎡の住戸(Cタイプ、Dタイプ)が2戸あります。
住戸ごとの確定価格ではなく代表階の予定価格として公表されました。
まず目がいくのは最上階1億5,000万円前後のプレミアム住戸です。熊谷駅圏の新築マンションで1億円を超える住戸は、私の知る限りはじめてで、140.96㎡という広さも熊谷では例がなく、この物件だけの差別化になっています。
一方で坪単価の最安は5階の67.20㎡で4,500万円台、坪225万円です。同じ建物の中で坪225万円から350万円前後まで、坪単価にして125万円の差があります。階数や角部屋かどうかで価格差が大きい値付けになっています。
不動産
熊谷で1億円超え。時代が変わりましたね
坪単価予想の答え合わせをします
前回記事で、私はこう予想していました。低層階(2〜5階)230万円、中層階(6〜12階)250万円、上層階(13〜17階)280万円、最上階(18階)プレミアム住戸330万円。結果として平均では坪255万円と予想します
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| 階層 | 私の予想 | 判明した坪単価 | 評価 |
|---|---|---|---|
| 低層階 | 230万円 | 225〜254万円 | 的中 |
| 中層階 | 250万円 | 235〜268万円 | 的中 |
| 上層階 | 280万円 | 265〜315万円 | 的中 |
| 最上階 | 330万円 | 350万円前後 | ハズレ |
全体の平均については、予想の坪255万円はやや低かったかもしれません。角住戸や最上階や、判明していない推定値も含めた平均は坪268万円になります。角部屋や最上階が予想を超える価格でした。
不動産
予想が外れた部分こそ、次の予想の精度を上げてくれます
全8タイプの間取り
間取り図が公開されましたので、全タイプを一覧表にしました。← 左右にスクロールできます →
| タイプ | 間取り | 専有面積 | バルコニー | LD | 浴室 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 3LDK+WTC+2WIC+SC | 80.08㎡ | 25.39㎡ | 13.0帖 | 1620 | 南側の角住戸・2面バルコニー |
| B | 2LDK+WIC+FC | 58.24㎡ | 9.36㎡ | 11.0帖 | 1317 | 唯一の2LDK |
| C | 3LDK+3WIC+FC | 67.20㎡ | 10.80㎡ | 11.0帖 | 1317 | WIC3つで収納豊富 |
| D | 3LDK+DEN+3WIC | 67.20㎡ | 10.80㎡ | 10.6帖 | 1317 | 1.0帖の書斎付き |
| E | 3LDK+2WIC | 70.00㎡ | 11.25㎡ | 13.0帖 | 1418 | LDが13帖と広い |
| F | 3LDK+3WIC+FC+SC | 70.00㎡ | 9.40㎡ | 11.5帖 | 1418 | 北側の角住戸・収納最多 |
| G・H | 4LDK | 140.96㎡ | ― | 20帖超 | ― | 18階のみ・専用仕様 |
G・Hタイプの間取り図は一部のみ確認できたため、一部を「―」としています。
2階から17階までは各階6戸、18階はG・C・D・Hの4戸で合計100戸です。1階は住戸ではなく共用部と駐車場/駐輪場になっています。Bタイプ
Eタイプ
Fタイプ
どの間取りを選ぶか ─ 私はDタイプを推します
価格表を見ていて気づいたことがあります。67.20㎡のC・Dタイプが、70.00㎡のE・Fタイプに比べて坪単価で割安なのです。中層階で比べると、67.20㎡が坪235〜240万円に対して70.00㎡は坪259〜268万円。坪25万円前後の差があります。2.8㎡の差で500万円前後の違いがあります。
そこで私が推すのはDタイプです。3LDK+DEN(書斎)+3WICという構成で、67.20㎡に3つの居室とLD10.6帖、そこに1.0帖の書斎とウォークインクローク3つがあります。
在宅勤務が定着した今、書斎スペースの存在はメリットになるのではないでしょうか。LDは同じ面積のCタイプ(11.0帖)よりわずかに狭くなりますが、LDが0.4帖小さくなる代わりに書斎が手に入ると考えれば、良い選択肢になるでしょう。割安な坪単価に書斎が付くというのがDタイプ推しの理由です。
ほかの間取りも見ていきます。LDの広さを最優先するならEタイプ(70.00㎡・LD13.0帖・浴室1418)、購入価格を抑えたいなら唯一の2LDKであるBタイプ(58.24㎡)です。角部屋のAタイプとFタイプは採光や通風に優れますが、割高になります。
G・Hタイプ ─ 最上階だけの専用仕様
間取り図の凡例を見ると、天井埋込カセット型エアコンとピクチャーレールがG・Hタイプのみと明記されています。最上階の2戸だけ設備仕様が別格です。さらに敷地内の平置き・EV対応の駐車場2台が、この2戸に優先で割り当てられています。1億5,000万円前後という価格に見合った特別扱いになっています。
眺望について ─ 前回記事を訂正します
ここで前回記事の訂正をさせてください。前回、私は「高層階は荒川河川敷で行われる夏の花火大会も良く見えることが期待できます」と書きました。ところがこの物件は全戸が東南東向きでした。熊谷花火大会の会場である荒川河川敷は駅の南西側にあるため、リビングから花火を見ることはできません。誤った記述でした。お詫びして訂正します。
一方で東方面の抜け感は良好です。物件の東側には高い建物がほとんどなく、中層の8階以上であれば遠くまで視界が抜けます。熊谷は平地で東方面に高層の建物がほとんどありません。
眺望という点では中層階から十分に開放感が得られるでしょう。価格が大きく上がる上層階でなくても、眺望の満足度は中層階でも確保できそうです。モデルルームを訪問してシミュレーションを見せてもらうことをお勧めします。
設備仕様 ─ 充実度高い
設備仕様についても情報を得ましたので、まとめておきます。ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ガス温水式床暖房が標準装備で、床は二重床です。そのほか間取り図の凡例からは、人感センサー連動照明、防犯センサー、カウンター一体型フラットキッチン、電気式浴室換気乾燥暖房機が確認できました。
顔認証で玄関まで開錠できます
今回これは良いと感じたのが顔認証システムです。エントランスだけでなく、宅配ボックスの操作と各住戸の玄関の開錠まで顔認証で行えます。買い物袋で両手がふさがっている、あるいは子どもを抱えているときに、鍵を取り出す必要がありません。共用部のエントランスまでの顔認証は近年増えていますが、住戸の玄関まで対応する物件はまだ珍しいと思います。マイナス点も挙げておきます
トイレは手洗いカウンターのないタンク式でした。都心物件ではタンクレスに手洗いカウンターが付くのが標準になりつつありますが、埼玉の郊外物件としては許容範囲内でしょう。坪225万円から買える新築マンションとしては、設備仕様は高く評価できます。
ランニングコストと初期費用
管理費と修繕積立金は全8タイプ分が公表されています。← 左右にスクロールできます →
| タイプ | 専有面積 | 管理費 (月額) |
修繕積立金 (月額) |
月額合計 | 管理準備金 (引渡時一括) |
修繕積立基金 (引渡時一括) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 80.08㎡ | 18,740円 | 8,730円 | 27,470円 | 18,740円 | 523,800円 |
| B | 58.24㎡ | 14,370円 | 6,350円 | 20,720円 | 14,370円 | 381,000円 |
| C | 67.20㎡ | 16,160円 | 7,320円 | 23,480円 | 16,160円 | 439,200円 |
| D | 67.20㎡ | 16,160円 | 7,320円 | 23,480円 | 16,160円 | 439,200円 |
| E | 70.00㎡ | 16,720円 | 7,630円 | 24,350円 | 16,720円 | 457,800円 |
| F | 70.00㎡ | 16,720円 | 7,630円 | 24,350円 | 16,720円 | 457,800円 |
| G | 140.96㎡ | 30,910円 | 15,360円 | 46,270円 | 30,910円 | 921,600円 |
| H | 140.96㎡ | 31,050円 | 15,440円 | 46,490円 | 31,050円 | 926,400円 |
修繕積立金の月額は第1期予算によるものです。将来の月額は長期修繕計画(案)をご確認ください。
月額合計を㎡単価で見るとおよそ330〜356円/㎡です。前回記事で取り上げたプレシス熊谷末広が約340円/㎡でしたから、ほぼ同水準のスタート。サーパス熊谷銀座レジデンスの約505円/㎡と比べれば抑えられています。ただし注意点があります。この修繕積立金は第1期予算の金額で年々増額される計画です。このような段階増額方式は一般的ですから他の物件も同様に上がっていくとみるべきで、初期の金額で比べられるものではありません。検討される際は各物件の長期修繕計画に目を通しておくことをおすすめします。
共用施設と駐車場
共用部の構成も確認できました。熊谷の物件としては充実しています。- シアタールーム:8:00〜22:00、30分単位、50円/30分(1日最大8枠)
- コワーキングブース:4室、8:00〜22:00、30分単位、50円/30分(1日最大10枠)
- ラウンジ:屋外テラスに面した配置
駐車場は敷地内52台と宅配用1台。機械式4段式が38台、平置が13台、軽自動車専用が1台という構成で、月額は8,000円〜12,000円です。平置のうち建物1階の2台分は18階G・Hの2戸に優先で割り当てられます。バイク置場は5台で月2,000円、自転車置場は200台で月150円〜500円です。
総戸数100戸に対して設置率は約52%。車を2台以上お持ちの世帯には厳しいかもしれません。機械式は全幅1,850mmの区画が多いため、大型のミニバンやSUVをお持ちの方は事前に車種の確認をしておくことをお勧めします。
むしろ低層階がお買い得ではないか
画像出典；Google Maps
私が実際に狙うとしたら低層階です。この物件は1階が共用部ですから、2階が住戸の最下階にあたります。坪単価は当然225万円よりもっと安くなるはず。上層階と125万円もの坪単価差がある物件ですから坪215万円以下になるかもしれません。
低層階でも日当たりと開放感は確保できます
低層階が避けられる理由は眺望と日当たりですが、この物件に限ってはどちらも大きなネックにならないと考えています。前面道路の幅が広く、向かい側の建物までしっかり距離があります。しかも向かい側に建つのはせいぜい4階建程度の建物です。低層階でも圧迫感はありません。
加えて全戸が東南東向き。午前中に陽が入る向きで、低層階でも日照は確保できます。日本一暑い街として知られる熊谷ですから西日を受けないのはメリットになりそうです。
中古売却の際には低層階が有利になる傾向
過去に検証したデータからも低層階を推す理由があります。新築時に2階が割安な販売価格になっているケースもあり、築7年ポレスター鴻巣駅前ガーデンズを例にすると、中古で2階が新築時から+31〜39%、6階が+24〜28%という結果でした。より割安に買える2階の上昇率が高くなる傾向があります。ただしデメリットも書いておきます
前面道路が広いということは、交通量もそれなりにあるということです。2階は道路の音をもっとも受けやすく、歩行者の目線も気になるかもしれません。ここは経済合理性とトレードオフになるでしょう。もうひとつ、売却時の難しさもあります。9月中旬時点で、サーパス熊谷銀座レジデンスは分譲対象47戸のうち45戸が契約済みですが、最後に残っている2戸はどちらも2階です。2階ははじめから検討外にされることも多いでしょうから、売るときも買い手が限られるという事実があることは押さえておくべきでしょう。
加えて、管理費と修繕積立金は専有面積で決まるため、同じ面積なら何階でも同じです。
2階の67.20㎡と17階の67.20㎡は、毎月23,480円という同じランニングコストになります。購入価格に比例してランニングコストも安くなるわけではないことは認識しておきましょう。
それでも私は、この立地条件と価格差を踏まえれば低層階は十分に検討に値すると考えます。予算を抑えて熊谷の新築に手が届くという選択肢として、一度検討されることをおすすめします。「ちなみに2階はいくらですか？」と尋ねてみてください。お買い得な部屋が見つかるかもしれません。
まとめ
- 予定価格は低層階の3LDK(67.20㎡)で4,500万円台、坪225万円から
- 最上階の4LDK(140.96㎡)は1億5,000万円前後で坪350万円前後
- ディスポーザー、食洗機、床暖房が標準装備で、床は二重床
- 顔認証セキュリティで宅配ボックスと住戸玄関まで開錠できる仕様は郊外では珍しい
- 全戸東南東向きで花火大会は見えませんが、おおむね8階以上なら東方面に視界が抜ける
- 私が狙うなら低層階のDタイプです。67.20㎡の間取りは坪単価が割安なうえ書斎が付きます
販売開始は9月下旬からの予定です。すでに正式価格が決定しているものと思われます。気になる方は、資料請求・モデルルーム訪問など早めに動かれることをお勧めします。
前回の熊谷3物件の比較記事もあわせてご覧ください。サーパス熊谷銀座レジデンス、プレシス熊谷末広との比較をしています。
熊谷の新築マンション3物件を比較 ─ サーパス・プレシス・サンクレイドル、2026年9月に末広で2物件が同時販売【キウイ不動産】
この記事が皆さまのご参考になれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
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