こんにちは、キウイ不動産です。9月の「住み替え候補新築マンション」シリーズは、埼玉県で5,000万円以下で買える3物件を取り上げます。
今回は、どちらかというとはじめてマンションを買う方向けです。いずれも私が過去に記事で紹介した物件で、竣工後も販売が続いています。現在いくらで買えるのか、割安な住戸があるか、そして10年後にいくらで売れそうかを予想しました。
先に3物件の予想価格をまとめた表からいきましょう。
今月の3物件まとめ
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| 物件 | 駅距離 | 販売中の価格 | 新築坪単価 | 規模 | 着席通勤 | 下振れ予想 | 標準予想 | 上振れ予想 | 割安住戸・キャンペーン |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| メイツ川越南台 | 南大塚駅 徒歩2分 | 2,998万〜5,978万 | 243万円 | 15階建 117戸 | ◯ | 172万円(▲29%) | 210万円(▲14%) | 280万円(+15%) | モデルルーム住戸・家具100万円分 |
| バウス新狭山 | 新狭山駅 徒歩5分 | 3,938万〜4,948万 | 208万円 | 11階建 206戸 | △ | 157万円(▲25%) | 191万円(▲8%) | 256万円(+23%) | エアコン2台キャンペーン |
| グランセンチュリー鴻巣 | 鴻巣駅 徒歩5分 | 3,998万〜6,468万 | 228万円 | 15階建 337戸 | × グリーン車なら◯ |
176万円(▲23%) | 215万円(▲6%) | 287万円(+26%) | 2階に割安住戸あり |
※着席通勤は朝の通勤時間帯に都心方面へ座って行けるかの目安です。新築坪単価は先着順住戸の代表値で、3物件とも一部の住戸は5,000万円を超えます。筆者の予測であり、将来の価格を保証するものではありません
10年後の価格は3つのシナリオで予想
本記事でも10年後の予想価格を、「下振れ予想」「標準予想」「上振れ予想」の3つで算出しました。考え方は前回と同じです。
出典：国土交通省「不動産価格指数(住宅)」令和7年12月分
下振れ予想は、相場が今後10年横ばいで推移する前提。上のグラフの2008〜2013年のような局面がもう一度来た場合の数字です。標準予想は年2%の上昇が続いた場合で、日銀の物価目標と同じ水準。10年で1.22倍になります。上振れ予想は年5%で、過去15年のマンション指数の実績(年率約5.6%)を想定した数字です。10年で1.63倍になります。資金計画は下振れ予想で余裕を持って計画し、標準予想を目安にしておく。これが私のおすすめの使い方です。
今月の3物件
①メイツ川越南台 ─ モデルルーム住戸が割安で買える
西武新宿線「南大塚」駅徒歩2分、2025年2月竣工の15階建・総戸数117戸。売主は名鉄都市開発、設計施工は長谷工コーポレーション。
南大塚駅から高田馬場、西武新宿方面まで通勤するのであれば、毎日着席通勤ができます。始発の本川越から西武新宿線で都心通勤する方は多くありません。東武東上線の川越駅や川越市駅を利用するほうが、時間的にも、地下鉄乗り入れの面でも利便性で優ります。
先着順19戸は4,598万円〜5,978万円(63.01〜80.52㎡)で、坪単価にすると241万円〜245万円。これが本物件の平均になります。
今回の注目は割安な3戸で、階数と価格が公開されています。105号室が2,998万円(1階・67.07㎡・坪148万円)、204号室が3,498万円(2階・70.53㎡・坪164万円)、そしてもう1戸が4,998万円(2階)。特に安い2戸（105号室と204号室）は通常価格よりも3割以上安い計算になります。
安いからには理由があって、2025年4月から引渡しまでモデルルームとして使用される住戸で、現状有姿での引渡し。再登録の申込期間は2027年2月14日まで、抽選は2月15日です。すぐには住めません。私の予想ですが、これらの住戸に申し込もうとすると、他の部屋にしないかと誘導される気がします。安い住戸はいわゆる「パンダ部屋」の役割もありますので。
その他、公式HPでは先着10名に家具100万円分をプレゼントするキャンペーンも紹介中と、何とか完売させようとする施策がいくつもみられます。
2025年10月公開の過去記事はこちらです。よろしければご覧ください。
掲示板；メイツ川越南台ってどうですか？
②バウス新狭山 ─ 全区画平置き駐車場という価値
西武新宿線「新狭山」駅徒歩5分、11階建・総戸数206戸。売主は中央日本土地建物と近鉄不動産、施工は長谷工コーポレーション。2025年10月に竣工し即引渡し可能。
新狭山駅から高田馬場、西武新宿方面まで着席通勤できるかどうかは微妙なところですね。座れなかったとしても、所沢で降りる人が多いですから着席チャンスはあります。
先着順18戸が3,938万円〜4,948万円(63.65〜82.11㎡)、最多価格帯は3,900万円台。坪単価は202万円〜219万円で、今回の3物件では最も安い物件になります。
この物件の強みは駐車場です。159台が全区画平置きで、月額8,000円〜11,000円。総戸数206戸に対して77%の設置率。機械式だと入出庫の時間がかかりがちですから、車を毎日使う方にとっては大きなメリットになりますね。
2026年9月に始まる第3期12次の販売では、予定価格3,300万円台〜5,000万円台。現在の先着順住戸より坪単価が下がった印象で実質的な値下げ。さらに公式HPでは、先着5名にエアコン2台をプレゼントするキャンペーンが掲載中と、価格メリットで何とか完売したい取り組みを感じます。
2026年1月公開の過去記事はこちらです。よろしければご覧ください。
掲示板；バウス新狭山ってどうですか？
③グランセンチュリー鴻巣（COCOCHI FIRST PROJECT） ─ 同じ2階で16%の価格差
JR高崎線「鴻巣」駅東口徒歩5分、15階建・総戸数337戸。売主はパラダイスリゾート、施工はファーストコーポレーション。2025年2月竣工で即入居可能。今回の3物件では最大規模になります。
鴻巣駅から、大宮、東京・新宿方面に朝着席通勤はできません。一つ手前の北鴻巣で席がほぼ埋まります。グリーン車に課金して快適な通勤時間を確保するのもありだと思いますね。
先着順12戸が4,638万円〜6,468万円(68.10〜88.44㎡)。E3タイプ609号室(6階・70.37㎡)が4,988万円で坪234万円、F タイプ314号室(3階・77.74㎡)が5,368万円で坪228万円です。
一部割安な住戸があります。D1タイプ211号室が4,638万円(坪225万円)なのに、D2タイプ219号室は3,998万円(坪194万円)。同じ68.10㎡なのに640万円差。安いD2の方が新しい第4期の販売住戸です。集客目的の単発的なものなのか、実質的な値下げがはじまったのか判断が難しいところ。竣工から1年7ヶ月、このような動きが今後続くのも自然な流れではあります。
2026年5月の過去記事はこちらです。こちらもよろしければご覧ください。
【竣工後1年3ヶ月】3,998万円から狙えるグランセンチュリー鴻巣（ココチファーストプロジェクト）は買いなのか？【キウイ不動産】
掲示板；COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）ってどうですか？
周辺の中古相場
10年後を予想するために、周辺の築7年の中古マンション2物件について新築時価格と現在の相場を調査しました。← 左右にスクロールできます →
| 物件 | 階 | 新築時坪単価 | 現在の坪単価 | 騰落率 |
|---|---|---|---|---|
| レーベン川越南台 The Arena 南大塚 徒歩4分・2019年築 |
2階 | 132万円 | 151万円 | +14.6% |
| 6階 | 150〜154万円 | 161〜163万円 | +5〜7% | |
| ポレスター鴻巣駅前ガーデンズ 鴻巣 徒歩2分・2019年築 |
2階 | 134〜144万円 | 185〜189万円 | +31〜39% |
| 6階 | 153〜158万円 | 195〜197万円 | +24〜28% |
※新狭山駅には築10年前後の適当な比較物件がないため、南大塚駅のレーベン川越南台を代用します
2物件とも新築時より値上りしていますが、階数による違いが注目すべきところですね。どちらの物件も、新築時は2階が6階より10〜13%安く販売されていました。それが現在の相場では、その差が5〜7%まで縮まっている。2階のほうが6階よりも値上りしています。
実はポレスター鴻巣駅前ガーデンズでは、新築時、2階にいわゆる明らかに割安な「パンダ部屋」がありました。抽選販売だったので、誰でも選べた訳ではありません。そしてポレスターは竣工前に完売、人気物件と言っていい売れ行きでした。2階はその割安分が中古市場の値上り分にプラスされていることになります。
このように割安な住戸を購入することで、いつか売却することになっても経済的なメリットも期待できます。一方で、低層階の日当たり、眺望などある程度デメリットを受け入れることになりますから、経済合理性と日々の生活とのバランスで判断したいところですね。
10年後の売却価格を予想
上の中古相場を基準にして、各物件の駅距離に合わせて補正しました。← 左右にスクロールできます →
| 物件 | 新築坪単価 | 補正後の中古相場 | 下振れ予想 | 標準予想 | 上振れ予想 |
|---|---|---|---|---|---|
| メイツ川越南台 | 243万円 | 172万円 | 172万円(▲29%) | 210万円(▲14%) | 280万円(+15%) |
| バウス新狭山 | 208万円 | 157万円 | 157万円(▲25%) | 191万円(▲8%) | 256万円(+23%) |
| グランセンチュリー鴻巣 | 228万円 | 176万円 | 176万円(▲23%) | 215万円(▲6%) | 287万円(+26%) |
※筆者の予測であり、将来の価格を保証するものではありません
前回8月の浦和3物件では、標準予想ではほぼ購入価格を維持する結果でした。今回は標準予想でも▲6%から▲14%と、値下りする結果です。理由は新築価格と中古相場の差です。3物件の通常住戸は、周辺の中古相場よりも3割から4割高い。前回の浦和3物件が2割から3割でしたから、あまり相場が上がっている印象がなかった埼玉県の郊外であっても、新築マンションの価格高騰が進んでいたことが数字で読み取れました。
それでも上手く立ち回る方法があります。
各物件の説明でも書いているとおり、値引き販売の動きがあります。3物件とも竣工から半年以上が経過、売主側も販売の長期化は望んでいないはず。実際にメイツとバウスでは公式サイトでキャンペーンが実施されていますし、新しい販売期での価格が少しずつ下がってきています。
もうひとつは条件付き住戸です。メイツの204号室は坪164万円、グランセンチュリーのD2 219号室も、通常住戸との差を考えればお買い得ではあります。
つまり今回ご紹介した5,000万円以下で買える3物件については、通常価格で買うと将来値下りしやすいが、値引きか条件付き住戸なら結果が大きく変わるということです。
竣工済物件の販売事務所で提案されること
ここからは私の推測と、実際に私が複数回経験したことになります。竣工後も販売を継続している物件の売主側としては、早く完売したいはず。販売活動には人件費をはじめ経費がかかり続けます。「ここだけの話、口外はしないことが条件になるのですが…」と会話が始まり、「販売の主幹事の会社と揉めたのですが」とか、「先着２戸だけなのですが」と前置きはさまざまでしたが、本来の価格表よりも値下げした価格提示を私自身実際に受けた経験があります。
その経験を踏まえると、今回ご紹介した3物件でも同じような話が出てくる可能性があることをお伝えします。
3物件まとめ
・埼玉県で5,000万円以下、竣工済みの3物件では実物を見てから買える
・通常住戸は周辺の中古相場より3〜4割高く、10年後標準予想でも10%程度値下りする
・値引きや条件付き住戸を買えれば結果が変わる。公開情報がすべてではない
・新築時に割安な低層階は、中古市場では有利になる
はじめてマンションを買う方にとって、竣工済みで実物を確認できるというのは安心材料になります。図面と模型だけでなく、日当たりも眺望も共用部も、自分の目で見てから決められます。特に割安な住戸は低層階に多いですから、後悔することなく納得した上で選ぶことができます。
郊外で割安な竣工済みの新築マンションというと「値下りしやすいのでは？」と思われがちですが、お得な住戸を選ぶことで経済的なメリットも大きいと私は考えています。
毎月の住宅ローンの支払いを抑えて、新NISAによる運用に資金を回す。今の時代、家計管理全体では賢い立ち回りになるのかもしれません。
今回の記事が皆さまの住まい選びの一助となれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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