基準地価が出た。福岡県内の上昇率トップ10に、西区と糸島から4地点【マンションタビト】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

昨日9月15日、福岡県が2026年の基準地価を公表しました。

3月に出る地価公示が1月1日時点の価格を国が示すものに対して、基準地価は7月1日時点の価格を都道府県が調べたものです。公示の半年後の状況が分かる数字、という位置づけになります。

まず県全体の数字から見ると、上昇率は縮んでいました。

住宅地は前年比2.1％の上昇。前年は2.7％でしたから、伸びは鈍っています。全用途でも3.7％から2.8％へ。それでも住宅地は10年連続、全用途は11年連続のプラスです。

ちなみに全国平均は全用途1.5％、住宅地1.0％の上昇で、こちらも5年連続のプラス。福岡県の住宅地2.1％は全国6位でした。

県は住宅地について、建築費の高騰や住宅ローン金利の上昇などによって、地域によっては戸建てや分譲マンションの売れ行きが鈍化し、上昇が減速していると説明しています。

ところが、地点別に見ると様子が違いました。

県内の住宅地、上昇率トップ10

県内の住宅地で上昇率が高かった10地点は、こうなっています。地番まで載せておきます。

順位	所在及び地番	住居表示	2026年価格	前年比
1	福岡市早良区次郎丸3丁目554番1外	次郎丸3-10-28	23万7,000円/㎡	+10.7%
2	福岡市中央区梅光園2丁目25番1	梅光園2-5-1	63万7,000円/㎡	+10.4%
3	福岡市東区箱崎3丁目3531番12外	箱崎3-32-10	37万5,000円/㎡	+10.3%
4	福岡市中央区地行3丁目16番8	地行3-16-10	60万1,000円/㎡	+10.1%
5	福岡市中央区地行3丁目29番16	地行3-29-16	71万5,000円/㎡	+10.0%
6	福岡市西区周船寺2丁目964番4	周船寺2-20-6	14万3,000円/㎡	+10.0%
7	糸島市浦志2丁目405番12	浦志2-6-32	9万5,500円/㎡	+9.5%
8	糟屋郡粕屋町酒殿4丁目83番	酒殿4-8-7	11万6,000円/㎡	+9.4%
9	福岡市西区横浜1丁目6番9	横浜1-4-10	11万9,000円/㎡	+9.2%
10	糸島市前原東3丁目1386番15	前原東3-15-5	9万円/㎡	+9.1%

上位5地点は、七隈線沿線と都心部、それに箱崎。マンション需要が強いエリアが並びます。ここまでは想像がつきます。

でも6位以下の4地点が、西区と糸島市でした。

周船寺2丁目964番4は14万3,000円/㎡、坪に直すと約47万3,000円。前年の13万円から10.0％上がっています。糸島市の浦志2丁目405番12は9万5,500円/㎡で坪約31万6,000円、前原東3丁目1386番15は9万円/㎡で坪約29万8,000円。

福岡市西区周船寺２丁目

糸島市浦志２丁目

順位表の外ですが、波多江駅北3丁目150番18も9万8,600円/㎡（＋9.0％）まで上がっていました。これは糸島市の住宅地で最も高い基準地です。

福岡市西区の住宅地は、18地点すべて上昇

西区の住宅地18地点を、価格順に並べます。

所在及び地番	住居表示	2026年価格	前年比
小戸4丁目1497番2	小戸4-5-46	25万4,000円/㎡	+8.1%
豊浜1丁目3番16	豊浜1-3-16	25万円/㎡	+4.2%
姪の浜3丁目3623番	姪の浜3-27-21	22万9,000円/㎡	+7.5%
石丸2丁目22番43	石丸2-30-1	21万7,000円/㎡	+8.5%
愛宕3丁目4269番39	愛宕3-21-12	19万5,000円/㎡	+5.4%
福重4丁目292番6	福重4-10-3	18万4,000円/㎡	+5.1%
周船寺2丁目964番4	周船寺2-20-6	14万3,000円/㎡	+10.0%
横浜1丁目6番9	横浜1-4-10	11万9,000円/㎡	+9.2%
生の松原3丁目1382番51	生の松原3-3-8	10万8,000円/㎡	+8.5%
生の松原4丁目1116番46	生の松原4-31-11	10万5,000円/㎡	+5.0%
拾六町4丁目822番73	拾六町4-32-5	10万5,000円/㎡	+4.0%
今宿青木字八丈785番6	—	9万6,500円/㎡	+7.2%
野方3丁目610番57	野方3-54-15	8万6,000円/㎡	+7.5%
今宿町字小松原539番45	—	5万2,700円/㎡	+7.1%
大字千里字帰リ丁203番3	—	4万3,300円/㎡	+1.6%
太郎丸1丁目5番47	—	3万7,100円/㎡	+2.8%
今津字長浜4807番46	—	3万5,500円/㎡	+7.6%
大字小田字松尾下1253番4	—	1万5,300円/㎡	+2.0%

18地点すべてが上昇しました。西区の住宅地の平均価格は12万6,400円/㎡で、坪に直すと約41万8,000円。平均変動率は6.2％です。

ただし、こちらも伸びは鈍っています。前年は8.0％でした。福岡市全体でも7.2％から5.5％へ。市内の住宅地はまだ14年連続で上がっていますが、勢いは一段落ちた形です。

糸島市は市全体で減速、9％台は駅に近い3地点

糸島市の住宅地17地点はこうなりました。

所在及び地番	住居表示	2026年価格	前年比
波多江駅北3丁目150番18	波多江駅北3-3-33	9万8,600円/㎡	+9.0%
南風台3丁目35番	南風台3-6-3	9万6,000円/㎡	+1.1%
浦志2丁目405番12	浦志2-6-32	9万5,500円/㎡	+9.5%
前原東3丁目1386番15	前原東3-15-5	9万円/㎡	+9.1%
篠原東1丁目651番7	篠原東1-4-11	8万2,000円/㎡	+5.1%
神在西2丁目1050番34	神在西2-9-13	6万5,500円/㎡	+2.3%
志摩稲葉73番1	志摩稲葉11-2	4万3,500円/㎡	+5.1%
二丈深江7丁目1103番60	二丈深江7-11-3	4万3,000円/㎡	+4.9%
志摩初1丁目76番18外	志摩初1-6-19	3万4,500円/㎡	+6.2%
二丈武4丁目352番16	二丈武4-3-16	2万8,800円/㎡	+4.3%
二丈深江2丁目581番8	二丈深江2-3-36	2万7,800円/㎡	+3.7%
板持字西福116番1	—	2万6,200円/㎡	+4.0%
志摩馬場字大久保184番3	—	1万7,600円/㎡	+1.7%
二丈福井字新田2464番2	—	1万6,900円/㎡	+2.4%
志摩岐志字基384番	—	1万5,500円/㎡	+3.3%
志摩野北字辻2167番2	—	1万3,700円/㎡	+1.5%
二丈鹿家字帯石1807番	—	7,720円/㎡	0.0%

糸島市前原東

17地点のうち16地点が上昇。住宅地としては11年連続のプラスです。

ただ、市全体の平均変動率は4.3％。前年は5.7％でしたから、県全体と同じく減速しています。平均価格は4万7,200円/㎡、坪で約15万6,000円です。

そのうえで、地点ごとの差を見てください。

上昇率が9％台なのは、波多江駅北3丁目、浦志2丁目、前原東3丁目の3地点。いずれも筑肥線の駅に近い、区画整理などで整備された平地の市街地です。

一方で、二丈や志摩の地点は上がってはいるものの1〜6％台。二丈鹿家は横ばいでした。

ここで注意したいのは、これが単純な「東西の差」ではないことです。

前原周辺でも、南風台3丁目は9万6,000円/㎡と価格水準は高いのに、上昇率は1.1％。神在西2丁目も6万5,500円/㎡で2.3％です。9％台の3地点とは、明らかに動きが違います。

つまり糸島市の中で分かれているのは、東か西かではなく、駅に近い新しい市街地かどうか。市全体の平均が4.3％まで落ちる中で、その3地点だけが県内トップクラスの上昇になっています。

西区の商業地では、西都1丁目が県内5位

もう一つ見ておきたいのが商業地です。マンション用地の価格は、住宅地よりも商業地の基準地に表れることがあります。

所在及び地番	住居表示	用途	2026年価格	前年比
福岡市西区姪の浜4丁目836番1外	姪の浜4-9-12	商業地	82万5,000円/㎡	+11.5%（県内9位）
福岡市西区西都1丁目2番外	西都1-18-10	商業地	30万5,000円/㎡	+13.4%（県内5位）
福岡市西区石丸4丁目263番1外	—	商業地	26万5,000円/㎡	+8.2%
福岡市西区今宿1丁目3番7	今宿1-5-27	商業地	22万3,000円/㎡	+9.3%
福岡市西区周船寺2丁目451番1	周船寺2-13-47	商業地	21万8,000円/㎡	+9.0%
糸島市前原中央2丁目373番4	前原中央2-5-18	商業地	18万5,000円/㎡	+8.2%
糸島市浦志2丁目301番4	浦志2-14-12	商業地	17万円/㎡	+8.3%
糸島市福吉2丁目4086番14外	福吉2-15-8	商業地	2万7,100円/㎡	+4.2%

福岡市西区西都１丁目

九大学研都市駅がある西都1丁目の商業地が、30万5,000円/㎡で13.4％の上昇。県内の商業地で5位でした。坪に直すと約100万8,000円です。

県は商業地の上昇について、マンション用地の需要が競合し、駅からの接近性に優れた商業地を中心に高い上昇が続いていると説明しています。

西区の商業地の平均変動率は10.3％。福岡市全体の8.1％を上回っており、市内でも高い水準です。

西都で72.42㎡が6,520万円、周船寺で71.81㎡が5,590万円という価格が出ている背景が、地価の側からも見える形になっています。

なお、周船寺2丁目は住宅地（964番4）と商業地（451番1）の両方に基準地があり、住宅地が＋10.0％、商業地が＋9.0％。浦志2丁目も住宅地（405番12）で＋9.5％、商業地（301番4）で＋8.3％でした。同じ町内で、用途を変えても同じ方向に動いています。

この数字で分かること、分からないこと

ここまでの数字を、マンションを検討する側の目線で整理します。

分かるのは、この1年で需要がどこに向かったか。西区と糸島市の駅に近い一帯は、県内で最も強く土地が買われた場所の一つでした。価格表の数字が上がっている理由の一部は、ここにあります。

一方で分からないこともあります。

まず、上昇率が高いことは、価格が高いことを意味しません。周船寺2丁目は10.0％上がって14万3,000円/㎡。中央区地行3丁目の71万5,000円/㎡とは、水準がまるで違います。上昇率と価格水準は別の話です。

そして、伸びは全体として縮んでいます。糸島市は5.7％から4.3％へ、西区は8.0％から6.2％へ、県全体は2.7％から2.1％へ。県が挙げている理由は建築費の高騰と金利の上昇です。これは来年以降のマンション価格にも関わってきます。

さらに、基準地は地点で決まっているので、調査地点がないエリアの動きは直接には分かりません。

たとえば伊都の杜です。伊都の杜3丁目は地価公示（1月1日時点）の標準地で、2026年の公示では1㎡当たり11万4,000円でした。ただし基準地価の調査地点ではありません。糸島市の基準地には、地価公示の標準地と同一の地点が一つもないため、公示と基準地で同じ場所の半年後を比べることもできません。

7月1日時点の数字としては、浦志2丁目、前原東3丁目、波多江駅北3丁目の3地点が最も近い手がかりになります。地番まで書いたのは、そのためです。地図で場所を当てながら読んでいただくと、自分が検討している物件に近い地点がどれなのか、判断しやすくなると思います。

価格の次に、誰が住んでいるか

地価は、この1年で土地がどう買われたかを示す数字です。マンションの販売価格は、売主が今いくらで売っているかという数字。どちらも「今」に近い数字です。

では、その街に実際に誰が入ってきたのか。

これは学校の数字を見ると分かります。九大学研都市、周船寺、糸島高校前の三つのエリアで何が起きているのか。市全体では子どもが減っている糸島市で、一つの校区だけが増えている。地価と同じ構図が、児童数にも出ていました。

その話は、次の記事で書きます。

【関連記事】

【参考】主な出典