【福岡】パークホームズ六本松フォレストクロス レビュー

こんにちは!福岡エリアのマンションを紹介しているよかレジのすけです。

記念すべき第一回目のマンション紹介記事の投稿です!
今回は、福岡市中央区六本松エリアの新築マンション、パークホームズ六本松フォレストクロスのモデルルームに行ってきましたので紹介していきます!まずは物件概要です。

物件概要

  • マンション名:パークホームズ六本松フォレストクロス
  • 事業主:三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 施工:西松建設
  • 住所:福岡県福岡市中央区輝国2丁目129番10(地番)
  • 最寄り駅:福岡市地下鉄七隈線「六本松」駅 徒歩11分
  • 総戸数:168戸
  • 販売戸数:168戸
  • 予定販売価格:3850万円~8000万円台
  • 間取り:2LDK~4LDK
  • 専有面積:69.01㎡~98.71㎡
  • 竣工予定時期:2022年11月
  • 入居予定時期:2023年2月

デザイン

パークホームズ六本松フォレストクロス

外観デザイン 公式HPより画像引用


マンション外観は優しい色合いのベージュに黒系のガラス手摺がカッコいい、三井不動産っぽい落ち着いたデザインで個人的にはかなり好印象です。

コンセプト「LIFE with FOREST」のとおりマンション周辺は輝国公園の植栽と保全緑地の木々に囲まれています。また、周りは戸建て住宅や比較的低層なマンションが立ち並ぶエリアですので、落ち着いた雰囲気があります。

周辺地図

パークホームズ六本松フォレストクロス

物件周辺地図 公式HPより画像引用


マンション名に六本松がついていますが、住所は中央区輝国2丁目です。校区は笹丘小学校(徒歩8分)、友泉中学校(徒歩14分)です。

本物件よりもさらに2分ほど南下した場所に同じく輝国2丁目アドレス、2019年竣工のグランドメゾン六本松ザ・テラスがあり、そこまでいくと「さすがに六本松を名乗るのは・・」という気がしなくもないですが、やはり街の知名度や近年の人気を考えるとデベロッパー側が六本松を名付けたい気持ちはわかります・・(笑)

六本松エリア

つづいて、簡単に六本松エリアを紹介します。
六本松はもともと、駅前に九州大学のキャンパスがあり長らく学生街として親しまれていた街です。

その後、九大六本松キャンパスは伊都地区(糸島)へ移転するため2009年に閉校しました。広大な跡地は独立行政法人都市再生機構(UR)やJR九州へと売却され、複合施設の六本松421をはじめとした再開発が行われました。
駅前の大型再開発に引っ張られる形で、近年では高感度な飲食店やショップも徐々に増えてきており、SUUMO等の住みたい街ランキングでも上位にランクインしている街です。

最寄りの鉄道路線は地下鉄七隈線です。福岡空港 – 博多 – 天神 – 大濠と福岡市の主要エリアを貫く地下鉄空港線と比べると七隈線はやや印象が薄いですが、2022年の延伸により、六本松駅 – 博多まで乗り換えなしでアクセスができるようになります。くわえて、六本松駅周辺はバス便の数が非常に多く、公共交通機関での移動も便利なエリアです。

また、私はマンション選びにおいて日々の生活で使う近隣スーパーの品ぞろえを非常に重視しているのですが、六本松421内には地場の高級スーパーであるボンラパスが入っているので、その点も個人的に高評価です!

なお、実は私自身この六本松エリアに住んだ経験があります。都心に近いながらも静かで緑も多く住みよい街であると自信をもってオススメできます。

本物件のオススメポイント

さて、マンションの詳細を紹介していきますが、先に結論を。
以下の条件を満たす方、パークホームズ六本松フォレストクロスオススメです。
  1. 価格を抑えつつも福岡市中央区で新築マンションに住みたい方
  2. 駐車場(の確保)を重視する方、また車移動が多い方
  3. 設備仕様より、①②の優先順位が高い方
詳しく紹介していきます。

①価格を抑えつつも福岡市中央区で新築マンションに住みたい方

本マンションは輝国公園に面した西棟(パークサイド)と、輝国特別緑地保全地区に面した南棟(フォレストサイド)の2棟からなりますが、第一期販売住戸の間取りと予定価格によると、西棟の平均坪単価は約202万円、南棟の平均坪単価は約238万円となっています。

保全緑地に面した南棟に大きく単価を盛っているため、西棟住戸は昨今の市況を鑑みると割安感があります。一番価格が安いプランである西向き中住戸P-Bプランの2階で坪単価183万円と、若い世代の一次取得としても検討しやすい価格となっています。三井ブランドの大規模開発×中央区新築が坪単価180万円台からと考えると、かなりお得感ありませんか?

なお、直近の六本松エリアの新築分譲マンションですと、六本松駅徒歩6分、中央区谷2丁目のオーヴィジョン六本松が平均坪単価240万円程度でした。立地や設備仕様など環境の差はありますが、単純な金額差で考えると本物件西棟の価格は周辺相場と比較しても魅力的です。もちろん、リビングから真正面に保全緑地を望む南向き住戸も、予算よりも生活環境を重視し長く住みたいという方にはおすすめしたいです。

そのほか、現在販売中の代表的な間取り、価格(坪単価)を以下に記載します。

P-E 西棟(西向き) 83.61㎡

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
2 5450 215
9 5780 228

P-B 西棟(西向き) 69.32㎡

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
2 3850 183
3 3950 188
4 3990 190
5 4100 195

P-G 西棟(西向き) 73.3㎡

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
2 4150 187
3 4200 189
4 4250 191
5 4300 193
6 4350 196
7 4360 196
8 4370 197
9 4380 197
10 4390 197
11 4400 198
12 4490 202

P-H 西棟(西向き) 76.5㎡

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
2 4900 211
3 4950 213
4 5000 216
5 5050 218
6 5100 220
7 5110 220
8 5120 221
9 5130 221
10 5140 222
11 5150 222
12 5240 226

F-E 南棟(南向き) 69.01㎡ (1Fのみ、専用テラス付き)

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
1 4790 229
2 4790 229
3 4840 231
4 4890 234
5 4900 234
6 4910 235
7 4920 235
8 4930 236
9 4940 236
10 4950 237
11 4960 237
12 4990 239

F-G 南棟(南向き) 73.3㎡

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
2 5030 226
3 5080 229
4 5130 231
5 5140 231
6 5150 232
7 5160 232
8 5170 233
9 5180 233
10 5190 234

F-J 南棟(南向き) 85.51㎡

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
2 6280 242
3 6330 244
4 6380 246
5 6400 247
6 6420 248
7 6440 248
8 6690 258
9 6710 259

F-Mr 南棟(南向き) 78.02㎡

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
11 6230 264

F-Nr 南棟(南向き) 98.17㎡

階数 金額(万円) 坪単価(万円)
12 8000 269

②駐車場(の確保)を重視する方、また車移動が多い方

公式HPでも大きく紹介されているように、平置き駐車場が各住戸に対して用意されております。
※総戸数168戸に対して、169区画174台(5区画縦列2台区画、1区画来客者用)

本マンションはゴルフ練習場跡地の再開発のため、8319㎡という広大な敷地面積を誇ります。
そのため、中央区の大規模マンションでありながら平置き駐車場100%を実現できており、利用料金も月額5500円~と周辺相場と比べて安く、さらに敷地内に2台分の洗車コーナーまでついています。

※2021年8月現在、CarParking様の情報によると、月極駐車場の平均賃料は六本松エリアで14640円、輝国エリアで9920円(2021年8月現在)でした。

駐車場代は住宅ローンとは別にかかりますし、ローンを利用しない方でも毎月必要になってきますので、ランニングコストが安いのはやはりありがたいです。平置きなので機械式駐車場やタワーパーキングに必要な大規模修繕費用が掛からないのも安心です。

また、ひとつ個人的な話で恐縮ですが、マンションに限らずよかレジのすけはアクセシビリティという要素をとても大事にしています。
駐車場ひとつとっても、タワーパーキングで出庫するまで時間がかかったりすると、それだけで出掛ける気がなくなってしまいます・・(笑)
ロボット掃除機を買っても、動かすまでに床のモノを片づけないといけないので、結局さっと使えるクイックルワイパーばかり愛用して、ル〇バは埃被っています・・(笑)
そんなめんどくさがり屋な私としては、サッと使える平置き駐車場が確実に確保できるという点は非常にありがたいです。

なお、駐車場区画の選定方法は契約時期により異なります。
  • 2021年09月27日以前の契約の場合
物件販売価格の上位順で選定していきます
  • 2021年09月28日以降の契約の場合
2021年09月27日以前に契約した住戸での区画選択がすべて終わった後、契約日時の早い順で選定していきます

そのため、「価格が安い部屋を狙っておりかつできるだけ良い駐車場の区画を手に入れたい!」という方は、可能な限り9月27日以前の契約をお勧めします。

※補足となりますが、中央区内の平置き駐車場100%の分譲マンションは、過去10年間で16物件(124物件中)供給されているとのことです。そのうちの多くが小規模物件となり、総戸数168戸は断トツで多い戸数のため、データから見ても本物件の駐車場に関する希少性の高さはうかがえます。

つづいて、徒歩とバスでの移動についても考えてみます。

実際に駅からマンションまでを往復で歩いてみましたが、フラットなアプローチとなりますし、駅 – マンション間をほぼ緑道を通って移動することができますので、個人的には歩いていて退屈になることはありませんでした。しかしながら、駅徒歩11分は決して近いとは言えません。特に真夏や真冬などは、駅を利用するため日常的に徒歩で往復となると「地味につらい距離だな・・」という印象でした。

緑道


緑道


緑道


また、バスですが、最寄りのバス停は徒歩4分の梅光園口です。本数が比較的多く、天神エリア、博多エリアへのアクセス性は良いですが、マンションからバス停までのルートは狭く暗い道を通る必要があり、女性や子どもが夜一人で通るのは少し不安に思うかもしれません。妻も「この道夜通るのはちょっとなあ」と言っていました。

マンションからバス停(梅光園口)までのルート


上記の観点からも、やはり車移動が多い方や、そのほか勤務先が近場の方、在宅勤務がメインの方によりオススメしたいマンションです。

③設備仕様より、①②の優先順位が高い方

設備仕様については、一般的な分譲マンションのグレードといって差し支えないでしょう。主な仕様はこちらです。
  • LD床暖房
  • ビルトイン食洗器
  • 天井高2450mm
  • トイレ内手洗いカウンター
  • ディスポーザーなし
  • スロップシンクなし(ルーフバルコニー付きの部屋のみあり)
  • バルコニー内にトランクルーム(防災備蓄倉庫)あり
  • 外廊下
  • 各階ゴミ置き場なし(南棟1階にあり)
比較的大規模な物件で、子育て世帯も多く入居すると思いますので、ディスポーザーがないのはちょっと惜しいです。
また、個人的には本マンションのコンセプト「LIFE with FOREST」を考えると、標準仕様としてスロップシンクを是非つけて欲しかったなと思いました・・!
なお、全住戸のバルコニーに防災備蓄倉庫があるのは地味に嬉しいですね。防災道具はもちろんのこと、バルコニー用の掃除用具なども出しっぱなしだと生活感も出てしまいますし、サッとしまっておきたいです。

間取りについては、いわゆる田の字型プランが大半を占めており、間取りを選ぶ楽しさについては、正直なところあまり感じられませんでした。中住戸の田の字プランの柱に関しては、リビング側のみがアウトポールされており、玄関両サイドの2部屋については柱が食い込む形です。また、洗面所および浴室がリビングインになっている住戸も多く、その場合プライベート性が著しく下がるのが残念です。

専有部分については特筆すべき仕様はあまりないですが、共用施設については子どもが敷地内で遊べるキッズルームやプレイロット、時代背景に則したスタディルーム、スモークルームが用意されており、このあたりの配慮はGoodですね!

なお、今回設備仕様と物件価格のバランスについては、社内でも相当な検討がなされたと、営業担当の方から伺いました。
168戸の販売戸数に対して「いかに順調に販売を進めていくか?」を考慮した際に、可能な限り求めやすい価格設定にし、設備仕様に関しては、食洗器や床暖房など、分譲マンションとして外してはならない必須な部分はしっかり取り入れ、ディスポーザーやスロップシンクなど、どちらかというとプラスアルファな部分はそぎ落とす決断にいたったとのことです。

一般的な分譲マンションの設備は標準でついておりますし、一部、スタディルームなどの共用施設もございますが、福岡の中では三井不動産としても大きな開発になると思うので、それを考慮すると「もう少し・・もう少し面白い仕様があると良かったのに・・!」と私は感じてしまいました。

ただ、上記で述べたように設備仕様へのこだわりよりも(特に西棟の)価格であったり、中央区×駐車場を優先する方にとって、オススメな物件であることは変わりありません。総合的に見て、バランスの取れたマンションだと感じます。

その他のポイント

その他、本物件についてお伝えしたい点について、ひとことコメントを添えていきたいと思います。
デザインについての感想も触れます。
  • 敷地内の再開発
戸建て住宅の分譲、クリニック、カフェ、老人ホーム、が建設されるそうです。(具体的な店舗名など詳細は未定)
特に小さいお子さんがいらっしゃる方は、クリニックが近くにあるというのは心強いでしょう。
なお、個人的にはコンビニができてくれると非常に嬉しいのですが、コンビニの建設予定はないと伺いました(残念・・)
  • シェアサイクルのポート
敷地内に設置されます。福岡ではチャリチャリ(旧:メルチャリ)による自転車のシェアライドが普及しています。
駅前の六本松421内にポートがありますので、マンションと駅を気軽にシェアサイクルで移動できるのは便利ですね。これは駅徒歩11分をカバーする良い設備だと思いました!
  • ごみ置き場の配置
南棟側の1F端にあります。西棟側の端の部屋については、六本松駅方面から大きく離れる動線にごみ置き場が位置されることをあらかじめ頭に入れておいたほうが良いでしょう。
なお、玄関の前にゴミを置いておくと回収してくれるサービスを提供しているマンションもございますが、そのサービスはありません。※個人的にないほうが良いです
  • スーパー
冒頭でも触れましたが、駅前の六本松421内にボンラパスが入っています。ただ、最寄りのスーパーはサニー梅光園店です。
また、車を使えば筑肥新道まで出て、オーガニックスーパーのマキイもすぐに行けます。平日のちょっとした買い物はサニー、休日はボンラパスやマキイといった使い方が一番実用的かもしれません。
  • 地権者住戸
土地仕入れ先がゴルフ場の跡地となるため、今回は総戸数168戸のうちすべてが販売住戸(地権者住戸なし)となっています。入居者全員が一般販売経由で購入された方となると、必然的にライフスタイルや価値観など似た方が多くなるでしょうし、なんとなくの安心感もあるのではないでしょうか?
  • 階ごとの価格差
本物件は中層階と高層階で大きく価格が変わらない(1階上がるごとにプラス10万円アップ等)設定が多いです。
西向き住戸については、正面が輝国公園であること、また戸建て住宅が密集するエリアとなることから、将来再開発による前建て不安の可能性が低いと判断しそのようなプライシングとしているようです。
南向き住戸についても同様に前建ての不安は少なく、低層階~中層階はリビングから真正面に保全緑地を望み、高層階は保全緑地を抜けた住宅街および油山を望みます。どちらを選ぶかは好みの問題かと思います。モデルルーム内では各階からの眺望を確認できます。なお、木々は生き物ですので季節によって眺望に差があることはあらかじめ考慮しておくべきでしょう。
  • デザイン

エントランス 公式HPより画像引用


杉板型枠コンクリートの壁と庇が特徴的ですね。福岡のマンションでは杉板型枠コンクリートをエントランス付近に採用することが多い気がします。出入口ドア右側に見えるのはエントランスカウンターです。

エントランスホール 公式HPより画像引用


2層吹き抜け。シンプルで文句なしにカッコいいです。毎日ここを通って通勤や通学ができるとなるとテンション上がります!

ラウンジ 公式HPより画像引用


天井が高く開放感がありながら全体的には落ち着いた雰囲気で仕上げられているのが好印象です。

まとめ

便利性が高く近年人気な六本松エリアに(ギリギリ)徒歩圏でありながら、平置き駐車場が確約され、緑にも囲まれた環境です。西向きの部屋は価格(単価)も抑えられており、比較的若い世代の一次取得としても検討しやすいと思います。
あらためて、本物件がどんな方にハマるマンションかと言いますと、設備仕様や間取りよりもコストを抑えつつ中央区で駐車場を確保したい方に特にオススメです!

逆に、公共交通機関での移動がメインとなる方、より生活利便性を追求したい方は、近隣の中古物件を検討してみても良いかもしれません。なかなか市場に出回ることは少ないですが、駅前の再開発にて2017年に竣工したMJR六本松や、裁判所裏に2018年に竣工したグランド・サンリヤン六本松の出物を待つ、というのもひとつの選択枝だと思います。

個人的なメリットデメリットを紹介して、締めくくりとします。

メリット

  • 物件価格が安い
  • 平置き駐車場が必ず確保できる
  • 駐車場の料金が安い
  • 緑が多い
  • 六本松エリア

デメリット

  • 近場に(良い)スーパーがない
  • 近場にコンビニがない
  • マンションからバス停までのアプローチがやや狭くて暗い
  • 外廊下
  • 設備仕様はいたって普通
  • 低層階は虫が気になりそう・・
夫婦ともに職場が天神エリアになるので、基本的には中央区をメインで物件を探していますが、新築マンションは近年の市況を考えると正直かなり高いです・・。
そんな中、物件価格は非常に魅力を感じました。私はあまり方角にはこだわりがないタイプなのと、永住することは考えていないので、購入するなら価格が安い西向き住戸(特にP-Bタイプ)を希望していました。

また、平置き駐車場100%も魅力なのですが、我が家は私は車を運転しますが妻は車を運転しません。ですので、徒歩圏内での生活利便性が重要となってきますが、スーパーやコンビニが近くにないという点は引っ掛かりました。敷地内の開発にコンビニがあれば本物件に対する見方も変わります。(現在住んでいるマンションが生活利便性、交通利便性もかなり高い場所にあるので、なおさら気になってしまいました)

結論として、私も妻も本気で購入を検討しましたが現時点では見送りの方向です。よかレジのすけのマンション探しの旅はまだまだ続きます・・(笑)

以上でパークホームズ六本松フォレストクロスの紹介を終わります。最後までお読みいただきありがとうございました!これからも、福岡市の中心エリアをメインに色々なマンションを紹介していくので、よろしくお願いいたします。また、私のスムラボでの活動方針は「福岡のマンション界隈を盛り上げたい!」です。コメントや、紹介してほしいマンションなど、気軽にいただければ幸いです!

※よかレジのすけの自己紹介記事はこちらからご覧ください!

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えいや!で福岡に移住した人。神奈川県出身。趣味は大濠公園でぼーっとすること。スムラボでは福岡市中心エリア(中央区や地下鉄沿線)のマンションを主に紹介していきます。みなさまと一緒に福岡のマンション界隈を盛り上げていきたいので、お気軽にコメントや連絡ください!

4 件のコメント

  • taku より:

    駐車場が平置きなのは、良いですね!!機械式駐車場だと築5年程度で必ず管理費が値上げになります。

    • よかレジのすけ より:

      takuさま

      コメントありがとうございます。
      使い勝手もコストも、平置きか自走式が大正義です!

  • アビスパファン より:

    記事アップありがとうございました。

    私も、元々の予定価格はあり得ないと思っていたものの、価格改定後の西向き棟であればということでモデルルームに行く等検討しましたが、結局、妻の『マンションで徒歩11分はあり得ない』の一言で終わってしまいました。。。

    ちなみに、永住しない場合のリセットバリューについてはどうお考えでしたか?

    • よかレジのすけ より:

      アビスパファンさま

      コメントありがとうございます。
      駅徒歩を重視するのであれば、なかなか検討に入りづらいかもしれないですね・・。

      >ちなみに、永住しない場合のリセットバリューについてはどうお考えでしたか?

      リセールバリューでよろしいですよね・・?
      売却益が多く得られるとは考えていませんが、例えば西棟4000万円前後の部屋を10年住んだとして、現在の周辺中古相場を見る限りでは「築10年三井ブランド六本松徒歩圏」の本物件であれば残債割れない価格での売却は可能と判断しました。

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