シエリア仙台新寺 (最後の砦にアタックチャーーンスッ (*・_・*)ゞ) 【トミー】

はじめに

  • 今回は、シエリア仙台新寺 を選定しました。
  • 仙台駅東口エリアにおける初めての物件紹介になります。
 

物件概要

  • 所在地:宮城県仙台市若林区新寺2丁目8番1号 (地番)
  • 敷地面積:1,931.44m²
  • 建築面積:1,169.67m² (建ぺい率:90%)
  • 建築延床面積:10,086.96m² (容積率:400%)
  • 用途地域:商業地域
  • 地域、地区:景観地区、景観重点区域、駐車場整備地区など
  • 総戸数:106戸
  • 構造、規模:鉄筋コンクリート造、12階
  • 専有面積:54.98m²~93.54m² (2LDK~4LDK)
  • 駐車場:72台 (内来客用2台)
  • 自転車置場:204台 (内来客用3台)
  • バイク置場:2台
  • ミニバイク置場:4台
  • 売主:関電不動産開発株式会社
  • 施工会社:株式会社錢高組
  • 管理会社:関電ファシリティーズ株式会社
 

立地および周辺環境等

立地

  • 公式ウェブサイトより引用します

(公式ウェブサイトより引用)


 
  • 仙台駅東口近郊は、オフィスビル、住宅、寺、各種学校、公園などが混在しています。
  • 大通りである宮城野通沿いは、歩行者と自転車 (イーグルロード) の動線分離がなされており、植栽並木に加えて、所々にモニュメントやちょっとした水路があり、気持ち良く歩ける街並みです。


 



 
  • “新寺”:仙台市公式ウェブサイト (わがまち緑の名所100選) によれば、仙台城から見て鬼門 (北東を指し、鬼や邪気の出入り口であり、不吉な方角とされる) に位置したために寺院が集まり、寺町となったそうです (界隈に20以上)。また、市の保存樹木に指定されている名木・古木 (クロマツ、イチョウなど) や庭園がある寺もあります。
 

周辺環境等

  • 北側 (玄関側) と西側に墓地があります。
  • 飲食店やスーパー等に関しては、サッと思いついて出かける距離にはなく、ローソンとラーメン屋があるくらいで (それでも道なりに約340m)、控えめに言っても生活利便性は高くありません。
  • しかしながら、”出かける”という意気込みのある感覚での外出であれば、ウォーカブルな範囲にそれなりに多くの選択肢があります。
 

自然災害関連 (地震サポートマップ)

  • 地震時の揺れやすさ:やや揺れにくい
  • 浸水の可能性:無 (標高約34m)
  • 液状化の可能性:非常に低 (洪積台地)
 

敷地、ランドスケープ

( 公式ウェブサイトより引用)

 

建物

  • 耐震構造 (杭基礎)
  • 主要採光:南
  • デザイン

(公式ウェブサイトより引用)

  • エレベーター:2基 (東側と西側の妻側に1基ずつ配置)
  • プレミアム住戸有
 

専有住戸

間取り図等



 



 



 





 

想定される眺望など

およそ8階相当 (googleより引用)


 

最上階相当 (googleより引用)


 

南リビング側の現況 (googleより引用)


 

住戸の主な構造仕様

  • 二重床、二重天井
  • 逆梁 (ハイサッシ)
  • ダブルアウトフレーム (一部住戸除)
  • 複層ガラス
  • 洗面台下の棚板付収納
  • 玄関収納:トール型
  • トイレ:タンク有
 

住戸の主な機能仕様

  • 食洗機
  • 魔法びん浴槽
  • 浴室ミラーお掃除ラクラク:表面に炭素膜を塗布
  • コンロ:IH
 

共用部分、附帯サービス等

  • ハンズフリー

(公式ウェブサイトより引用)

  • オール電化
  • 駐車場率:約68% (機械式)
  • 防災:防災備蓄倉庫、非常用取水栓、足元保安灯、住戸玄関ドア対震枠

対震枠 (公式ウェブサイトより引用)

  • 防犯:防犯センサー (玄関ドア) など
 

販売価格、ランニングコスト等

販売価格 (第3期、および第3期30次)

 


ランニングコスト等

  • 管理費:約150円 / m2/ 月
  • 修繕積立金:約70円 / m2/ 月
  • 駐車場:10,000円~13,000円 / 月
  • 自転車置場:100円~400円 / 月
  • バイク置場:2,000円 / 月
  • ミニバイク置場:1,000円 / 月
  • ルーフバルコニー利用料:800円 / 月
 

本物件のまとめ

  • 仙台駅中心部に近い立地でありながら、約200万円 / 坪前後の価格が最大の魅力
  • 生活利便性の低さ、免震構造の不採用、寺の多い街並みにフィーリングが合うかなどが懸念材料として挙げられる。
 

おわりに

  • とあるデベロッパーの管理職の話では、仙台駅東口の開発を試みているものの、まだまだ地価が上がると考えている地権者が多いそうで、なかなか土地を買うことができないようです。
  • したがって、当該地域において、坪単価200万程度で買える最後のチャンスかもしれません。
 

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7 件のコメント

  • もちまろ より:

    とあるデベロッパーの話というのは、マンション開発の話でしょうか。仙台駅東口はもう少し商業施設が増えても良いなと思っています。

    • トミー より:

      もちまろ様

      この度は、メッセージをありがとうございます。

      話を聞いたのは、マンション開発を主に手がけている会社になります。

      東口は、オフィス、住宅、寺、公園、教育施設が多い為か、穏やかである一方で、商業施設などによる賑わいや華やかさには欠ける面も感じられます。しかしながら、ヨドバシのビル開発やホテルグランバッハの開業等、少しずつ新しい風も吹きつつありますので、個人的には商業の面も含めたさらなる進展を待っています。

      今後とも、スムラボをよろしくお願い致します。

      • もちまろ より:

        トミー様ご返信ありがとうございます。ヨドバシ仙台第一ビルは百貨店も入る計画のようなので楽しみですね。ヨドバシの再開発を起点に東口の商業集積が加速すると良いのですが。
        私事ですが、現在、若林区内の新築分譲マンションを比較検討しており、シエリア仙台新寺、サーパス薬師堂、パークホームズ仙台卸町を候補としております。トミー様の目から見て、それぞれの強み、弱み等思うところございましたら、ぜひご意見いただけないでしょうか。ちなみに世帯の属性としては共働き子供有りのファミリーで、仕事の都合により、若林区を拠点としつつも仙台駅までのアクセスの良さを重視しています。

        • トミー より:

          もちまろ様

          お世話になります。
          サーパスとパークホームズは、
          ライオンズ台原フォレストフォート、サーパス薬師堂、パークホームズ仙台卸町、シティタワーあすとレジデンシャル、プレミストあすとテラス、アドグランデ南仙台ステーションマークス、クレアホームズ南仙台駅前 (中心部以外の物件をズバッと整理) 【トミー】
          の記事にて、基本情報を比較しています。

          当記事と合わせて、各情報を物件の決め方 (ピンポイント、加点方式、減点方式など)と照らし合わせて、検討をされてはいかがでしょうか。

          その上で具体的な質問がありましたら、コメントを頂ければ幸いです。

          どうぞ、よろしくお願い申し上げます。

  • もちまろ より:

    「中心部以外の物件をズバッと整理」読ませていただきました。パークホームズ仙台卸町は免振ですが、災害に弱い立地であり、家族の安全を考えると不安があります。サーパス薬師堂は駅までの距離が長く、仙台駅までのアクセスが若干悪いですよね。シエリア仙台新寺が一番良いかと思うのですが、売れ行きが悪いという噂を聞き、資産価値としてどうなのかなと思います。長く住むつもりですが、転居する可能性もなくはないので気になります。資産価値という点で見て、上記3物件を比較するとどうでしょうか。

    • トミー より:

      もちまろ様

      お世話になります。
      資産価値 = 売却時の価格設定や売れやすさ、という観点での私見は、
      パークホームズ > シエリア > サーパス

      パークホームズ:
      1) ○ 大規模物件であるため注目されやすい
      2) ○ 三井不動産のブランド
      3) × 将来性に対する振り幅が大きい (上にも下にもあり得る)

      シエリア:
      1) ○ 環境 (周辺環境が大きく変わりにくい立地、自然災害リスクの低さ等) の安定性があり ( = 土地評価が大きく下回る事は想定しにくい)
      2) 東口周辺の再開発次第では、それに伴って土地の評価は高く化ける可能性もあるが、物件の評価自体が大きく跳ねる可能性は低いと考えます。近くのライオンズタワー榴岡やレーベンの中古物件の設定価格から判断すると、例えば住宅ローンであれば、残債程度を目安に下がるものと思います。

      土地の評価自体は、シエリア一択です。しかしながら、建物や外構、附帯サービス等を含めた、物件として考えるならば、パークホームズが優位と考えますが、売却時の市況そのものや周辺環境等にも依存して左右される為、その時の状況による部分が大きいです。

      どんどん話が長くなってきて申し訳ありませんが、
      個人的な結論を申し上げると、パークホームズの南向で高層階が最も資産価値を維持しやすい (新築時の販売価格に近い価格で、かつ早く売れやすい) 条件であると考えています。

      • もちまろ より:

        丁寧にご回答いただきまして、ありがとうございます。パークホームズ仙台卸町は強みがはっきりしていて、確かに中古でも売りやすそうですね。シエリア仙台新寺も環境が安定していて、リスクが少ないという評価はその通りだなと思います。若林区の中では高めの物件なので気がかりでしたが、ご意見いただけて安心しました。参考にいたします。

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