【8,000万〜1.1億円】2026年7月の住み替え候補新築マンション3選 ─ 武蔵小杉・船橋・横浜北仲【キウイ不動産】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちは、キウイ不動産です。今月から「住み替え候補新築マンション」シリーズをスタートします。価格帯や地域、規模などのテーマに沿って毎月3物件取り上げていきます。

初回のテーマは「価格帯8,000万〜1.1億円」。この価格帯になると、今の住まいを売って次に進む「買い替え層」が多くなるでしょう。物件選びの方向性は2つあります。ひとつは10年後にいくらで売れそうか(リセール)、もうひとつはそこに住む満足度・ステータス。この2つは必ずしも両立しません。高く売れる物件が一番住みたい物件とは限らないのが難しいところでもあり面白いところです。今回は神奈川・千葉のタワーマンション3棟を、この2つの視点で見ていきます。リセールが読みやすい武蔵小杉と船橋、そしてリセールよりステータスの北仲です。

記事内の予想価格は「10年後の下振れ想定」とします。市場全体の価格上昇を見込まない前提で、低めに見積もった数字です。

今月の3物件

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物件名	駅距離	8,000万〜1.1億円で買える間取り	入居	権利	向いている人
ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ	武蔵小杉駅徒歩3分	2LDK62㎡ 8,900万〜1.02億	2028年3月	所有権	リセール重視
プレミストタワー船橋	船橋駅徒歩2分	2LDK67㎡ 9,500万台〜3LDK70㎡低中層	2028年3月	所有権	広さ・バランス重視
ブランズタワー横浜北仲	馬車道駅徒歩2分	2LDK50〜54㎡ 8,400万〜1.1億	2028年6月	定借75年	住む満足・ステータス重視

※価格は各物件の直近販売期(2026年7月時点調べ)

①ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズサウス ─ 林立するタワーが街全体の資産価値を形成

武蔵小杉駅徒歩3分、日本医科大学跡地の再開発で建つ地上50階・1,500戸クラスの巨大ツインタワー。三菱地所レジデンス×大成建設、隈研吾デザイン。第三期までの実績で、価格帯の中心は2LDK 62㎡(S-62Aタイプ)で、4階8,880万円〜32階10,200万円(坪470〜542万円)と、眺望の取れる階でもこの価格帯に収まります。次の第四期は2026年10月上旬から販売予定です。

武蔵小杉の中古相場は2025年4月の坪約530万円から2026年3月の坪約580万円へと1年で約10%上昇、新築時坪260万円が現在520万円と2倍になった事例もあり、街全体で値動きが見えやすいエリアです。私の10年後の予想価格は坪520万円(新築価格を維持)。中古の出物も多いので「中古でポジションを取る」選択肢をとっても、ハズレになりにくいのが武蔵小杉です。

“タワマンが林立するエリアは資産価値が高い”

これで思いつくのは、湾岸エリアが代表的で武蔵小杉も名前が挙がるでしょう。タワマンが林立する街はお互いが夜景を演出し街全体のブランドとして成長し資産価値の維持向上に繋がります。武蔵小杉は完全にこの成長曲線に乗りました。

掲示板：ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズってどうですか？

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②プレミストタワー船橋 ─ 広さとバランスのファミリー向け

西武百貨店跡地に建つ千葉県最高層51階・677戸。大和ハウス×東京建物×京成で、船橋駅徒歩2分・デッキ接続。第一期は2LDK67㎡・26階が9,500万円台(坪468万円)、3LDK70㎡が16階10,990万円(坪516万円)から。2LDKから3LDK70㎡の中層階までが選択肢になります。

はじめて価格が発表された際には「最高価格7億円超」とテレビで報じられ、この効果もあってか千葉県No.1はこのマンションではないかと話題になりました。

2026年2月から販売がはじまり8月下旬より第三期の販売になります。3LDK中層階の坪516万円は武蔵小杉と同水準、それでも船橋としてはやや強気な価格設定であり、10年後坪460万円(約▲10%)と予想します。住宅ローン残債の減りよりは緩やかな下落であり、70㎡前後は確保したいファミリー層に向いています。

掲示板：プレミストタワー船橋ってどうですか？

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③ブランズタワー横浜北仲 ─ リセールよりステータスを取る選択肢

馬車道駅徒歩2分、北仲エリア最後の大規模となる40階・704戸。東急不動産×京急、竣工2027年11月。そして本物件は定期借地権・残存約75年です。第2期の平均坪単価は地代込みで650万円前後、2LDK50㎡クラスが8,400万〜9,200万円台、54㎡が1.1億円前後に収まります。

この物件は所有権の2物件と明確な違いがあり西暦2103年3月に価値がゼロになること。定借の出口は「残存年数の減り」との勝負で、隣の2020年築所有権タワー(ザ・タワー横浜北仲)の中古坪700万円台前半を物差しにすると、私の10年後予想は坪530万円(約▲18%)。リセールだけ見れば3物件で最も下落しやすいと予想します。ではなぜ今回取り上げたかというと、運河沿いの横浜みなとみらいを代表する眺望という環境が他の2物件には代えがたいから。2方向が水辺で低層でも視界が抜け、ここに住む非日常感は数字では表せません。リセールを取りにいく物件ではなく「ここに住むこと自体に価値を感じられるか」で選ぶ物件です。

私も損得なしに単純に住みたいのは北仲ですね。

掲示板：ブランズタワー横浜北仲ってどうですか？

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3物件まとめ

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物件	新築坪単価	10年後の下振れ想定	リセール	ステータス
ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ	470〜540万円	520万円(横ばい圏)	◎	◯
プレミストタワー船橋	470〜520万円	460万円(▲10%)	◯	◯
ブランズタワー横浜北仲	650万円(地代込)	530万円(▲18%)	△	◎

※10年後の下振れ想定は市場全体の価格上昇を見込まない前提の値です。筆者の予測であり将来の価格を保証するものではありません。
※仮に年2%のインフレが10年続いた場合、物価は1.22倍になります。不動産価格も同じように動くと考えれば、上記の下振れ想定値を1.22倍した水準が目安になります。

・物件選びの方向性は「リセール」と「住む満足・ステータス」の2つ。両者は必ずしも両立しない
・リセール重視なら武蔵小杉、広さとバランスなら船橋、ステータスを取るなら北仲(定借を理解した上で)
・10年後の下振れ想定を参考に、将来的な資金計画を組むのがおすすめ

不動産は株式ほど短期の値動きが激しくない資産で、何よりも誰もが一つ必要とする自分の住む場所になります。今回の記事が皆さまの住まい選びの一助となれば幸いです。

買い替えで最初に確認すべき数字は、実は新居の価格ではなく今の住まいの売却額です。ここの売り方次第で、手残りは数百万円単位で変わります。売却で損をしないための注意点(囲い込みの見抜き方など)は私の個人ブログ側にまとめていますのでよろしければご覧ください。

👉 マンション売却で「囲い込み」を避けたい人が最初に知っておくべき判断軸（キウイ不動産ブログ）

最後までお読みいただきありがとうございました。

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