ライオンズミレス蔵前 予定価格とお部屋選び【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

ここ数年の台東区「人気急上昇エリア」といえば、上野、浅草が真っ先に上がります。直近では「ブリリア上野ガーデン」と「ピアース浅草」が、高い高いと言われても売れてしまったのが印象的でした。そして今は「眺望代」も価格にプラスされていると考えられる「グランドメゾン浅草花川戸」が注目を集めています。

では、蔵前は、どうでしょうか。

ライオンズミレス蔵前」の予定価格情報を元に、今回は、「ライオンズミレス蔵前」の購入を検討しようという方に向けて、検討材料(果たして蔵前に購入、は正解か)について、考察したいと思います。

現地映像はこちら。



情報

完全予約制の以下のイベントが開催されます。
  • 企画・設計コンセプト説明会
    10月7日(木)・10月8日(金)
    10:30〜
  • 企画・設計コンセプト説明会
    10月15日(金)
    10:30〜・14:00〜・17:00〜
興味のある方は、「ライオンズミレス蔵前」の資料請求をしてみてください。設計コンセプトは、デザインに力が入っているだけに詳細な話が聞けると期待できます。

外観

ライオンズミレス蔵前」のデザインは、高さ4メートルあるというエントランス空間も含め、外観にも力が入っています。

どうですか、このタイルのキラキラ感。

公式HPより(以下同)


かなり高級感があります。


モデルルームではタイルの現物が見られます。

物件概要

  • スケジュール
    • 竣工日 2023年3月10日(予定)
    • 入居開始日 2023年3月20日(予定)
    • 販売予定時期 2021年10月中旬
  • 場所
    • 所在地 東京都台東区駒形1丁目1番以下未定(住居表示)
    • 交通
      • 都営大江戸線「蔵前」駅下車徒歩2分
      • 都営浅草線「蔵前」駅下車徒歩4分
      • 東京メトロ銀座線「浅草」駅下車徒歩8分
  • 建物
    • 地上15階建て
    • 総戸数 97戸(住戸、非分譲住戸10戸含む)他に、店舗1戸
    • 専有床面積 25.23m²~69.01m² バルコニー面積 2.73m²~7.33m² 空調用室外機置場面積 1.40m²~3.16m²
    • 間取り 1DK, 1LDK, 2DK, 2LDK, 3LDK
    • 敷地面積 567.95m²
  • 共有施設
    • 1階にラウンジ(ワーキングテーブルと椅子もあり)
  • 駐車場等
    • 駐車場 14台 (屋内平地式1台、屋内機械式13台)月額使用料:未定
    • バイク置き場 4台 月額使用料:未定
    • 自転車置き場 97台
  • 企業
    • 売主 株式会社 大京
    • 管理 株式会社大京アステージ
    • 設計 株式会社現代綜合設計
    • 施工 株式会社大京穴吹建設

立地

デザイン

外観デザインも均一にどの部屋も同じにするのではなく、カーブを多用し、独創的です。

蔵前の周辺坪単価

少し前に書いた「ライオンズミレス蔵前」の記事で、蔵前の周辺坪単価が400万円から420万円ぐらいまで上がっていることをお伝えしました。

(以下の目次 Contentsから「3. 周辺相場」をお選びください。)

ライオンズミレス蔵前 – ここは台東区の代官山です!浅草駅へも徒歩8分【クリスティーヌ】

防災情報等は、こちらの記事をお読みください。

ライオンズミレス蔵前 – ここは台東区の代官山です!浅草駅へも徒歩8分【クリスティーヌ】


ライオンズミレス蔵前の予定価格と間取り

間取りと予定価格の一部をご紹介します。予定価格なので変更の可能性があります。

B Type 西向き 1DK 25.23㎡

画像出典:ライオンズミレス蔵前公式HP

  • 10階 3900万円台 坪単価 約518万円
 

G Type 東向き 1DK 27.68㎡

画像出典:ライオンズミレス蔵前公式HP

  • 11階 3800万円台 坪単価 約460万円
  • 12階 4000万円台 坪単価 約484万円
  • 13階 4100万円台 坪単価 約496万円
 

F Type 東向き 1LDK 32.69㎡

画像出典:ライオンズミレス蔵前公式HP

  • 11階 4600万円台 坪単価 約470万円
  • 12階 4800万円台 坪単価 約490万円
  • 13階 4900万円台 坪単価 約501万円
 

A Type 西向き 1LDK 35.60㎡

画像出典:ライオンズミレス蔵前公式HP

  • 7階 4800万円台 坪単価 約450万円
  • 8階 4900万円台 坪単価 約460万円
  • 9階 5000万円台 坪単価 約469万円
  • 10階 5100万円台 坪単価 約478万円
 

J Type 南向き 2LDK 41.60㎡

画像出典:ライオンズミレス蔵前公式HP

  • 11階 5600万円台 坪単価 約449万円
  • 12階 5700万円台 坪単価 約457万円
 

I Type 西向き 2LDK 56.21㎡

画像出典:ライオンズミレス蔵前公式HP

  • 11階 8300万円台 坪単価 約491万円
  • 13階 8500万円台 坪単価 約503万円
 

M Type 東向き 3LDK 69.01㎡


  • 14階 11000万円台 坪単価 約551万円
  • 15階 12000万円台 坪単価 約599万円
 

N Type 西向き 3LDK 62.14㎡


  • 15階 10000万円台 坪単価 約559万円
 

お部屋選びにあたっての情報

特徴として、30平米台が一番多く、50平米台の2LDK、60平米台の3LDKは数が限られています。よって、シングル層がたくさん住むマンションとなります。

主要の方角(ベランダが向いている方角)は、西向き、南向き、東向きのどれかになります。四方向に道路があり、建物の周りをぐるり一周することができます。
  • 西向き
    • メインエントランスの方角で、広めの道路に面しています。
    • 向かいには同じぐらいの高さのマンションがあり、上層階を除き、ベランダがこちら側を向いていますので、生活の気配は、カーテンを開ければ、お互いに感じると思います。
    • 広めの道路に面しているため、向かいの建物まで、距離があることがメリットです。
  • 南向き
    • 細い道路が、お向かいの建物との間にあるのがメリットです。道路までの距離もとってあるので、圧迫感はないでしょう。
    • 向かいに高い建物が立っているので、眺望は望めません。
    • ただし、向かいはベランダではないため、生活感があるわけではないので、カーテンを開けても、相手の生活感を感じることはほぼありません。
  • 東向き
    • 細い道路が、お向かいの建物との間にあります。
    • Eタイプ、Fタイプ、Gタイプ、Hタイプは、5階になればお向かいの建物の高さを越えます。4階では完全には越えていません。
    • Gタイプ、Hタイプは、6階になるとお隣の高さを越えられます。
    • ただし、お向かいの建物の高さを越えたとしても、向こうには、建物があります。そこは仕方ありませんが、向こう側の建物まで距離があるため、圧迫感は感じないでしょう。
    • EからHタイプの位置は、下でご確認ください。

メリットとデメリット

メリット、良い点

【立地】
  • 大通りに面していない。
  • 駅徒歩2分!
  • 若い人に人気の蔵前であり、蔵前に住みたいという需要がそれなりに見込める(賃貸として貸し出す際は、25平米で12万円から、30平米で14万円から、といった賃料設定が見込める)。
【お部屋・造り】
  • 早めに申し込めば、設計で気になる点を相談でき、有料オプションとなるものの、自分好みに仕立てることができる。
【全体・共有施設】
  • 暗い青色のタイルが、高級感を感じさせる。よそにはないデザイン。ちなみに、この青い色は、プランが発表された時には意外で不思議だったのですが、隅田川の川面の煌めきをイメージしているそうです。これは凝ってますね。

デメリット、懸念点

【お部屋・造り】
  • 直床なので、若干ですが床がフワフワしている点。気にならない人も多いかと思いますが、気になる人もいるでしょう。
  • 天井高が2.4メートル、下り天井(一部が低くなっている天井部分)は天井までの高さが1.9メートルである点。
  • 20平米台、30平米台のお部屋の洗面ボウルが、カフェタイプと呼んでいいのか、台の上に、上乗せ式の洗面シンクボウルが乗っかるスタイルです。(モデルルームでご確認ください。)
【全体・共有施設】
  • テレワークスペース、共有施設としてのテーブルや椅子が置いてあるスペースが、1階になり、シングル層の居住者が多いことから、おそらくですが、使いたい時に、誰かがそこに座っているということがあるかと予想されます。
  • 暗い青色のタイルは、人によっては色味が暗いと感じられるかと思います。白で爽やかに見せる、というマンションとは一線を画しています。
【買い物】
  • スーパーが近くにない。「まいばすけっと蔵前駅前店」は近く(徒歩2分、160メートル)にありますが、品揃えには限りがあります。
  • 一番近い大型スーパーは少し歩きます。「オーゼキ浅草雷門店」で徒歩8分(650メートル)。他に「ライフ新御徒町店」で、徒歩12分(850メートル)。

近隣で今販売中の「ブランズ浅草寿」との比較

ここを検討する方で、一度も「ブランズ浅草寿」を検討しない人はいないと思いますが、「ブランズ浅草寿」は、浅草感も薄く、蔵前感も薄い、強いていえば、合羽橋感が強い立地です。

その意味で、「ブランズ浅草寿」は、ファミリーで台東区に長く住みたい人というにはぴったりで、30平米台を多く供給している「ライオンズミレス蔵前」とはターゲットが違う、ともいえます。

とは言っても、今まだ販売中のお部屋は、はっきり言って、「ライオンズミレス蔵前」よりも安いです。

都内で、いわゆる「憧れのエリア」と一口に言っても人それぞれだとは思いますが、蔵前の人気が、新築マンションの価格に完全反映されています。

ブランズ浅草寿」の価格と間取りの一部をシェアいたします。

E type
1LDK+WIC+SIC 3,770万円(4階) 坪単価395万円
  • 住戸専有面積/31.53m²
  • バルコニー面積/5.84m²
  • 1LDK 31.53m2

C type
2LDK+SIC 6,530万円(4階) 坪単価406万円
  • 住戸専有面積/53.22m²
  • バルコニー面積/7.48m²
  • 2LDK 53.22m2

クリスティーヌの見学メシ

おすすめは「馬賊浅草」です。

店で打っている手打ち麺が有名なのですが、、食べてしまって写真はありません(笑)餃子の皮も手作りです。



食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

ライオンズミレス蔵前」は、狭いお部屋ではあっても蔵前に住む夢を、低金利の今かなえられると判断して購入を検討するシングル層の需要を見越した価格であるかと思います。とはいえ、飛ぶように売れるほど、そのようなシングル層が数として存在するかは疑問です。ただ立地は良いため、他と検討した時に、こちらの方が環境が良く価格も抑えめであると判断する人がじわじわと増えていき(今のように相場が下がるどころか上がる一方である局面がしばらく続く場合)、ゆっくりと時間をかけて売れていくのではないでしょうか。

ただ、間取りと価格のバランスが良い一部のお部屋タイプは、早く完売する可能性もありますので、早めに情報収集して損はないです。

前からの蔵前を知っている方にとってはとんでもなく高いです。蔵前価格ともいえる強気の値付けは、上に記した「ブランズ浅草寿」の坪単価395万円と坪単価406万円が安く思えてしまいます。

街を歩いていて30代比率が高い理由は偶然ではなくて、いろいろ経験し、自分の価値観も固まってきた30代が一番、蔵前の魅力を感じやすいのが理由ではないかと思うのです。また蔵前でお店を始めた人、カフェなどで働いている人にも30代が目立ちます。

そんな蔵前の状況を考えると、30代で、シングルで、マンションを一軒持ちたいという方に、好きな街で「自分が所有するマンションに住む」をイメージした時に、ローンが届くのであれば買っておいても後々後悔しないという意味では、直床だろうが天井高が2.4メートルだろうがさほど大きな問題ではなくて、人気の街にマンションを所有できたという喜びの方が、ずっと大きなリターンとして自分に返ってくるのではないかと思います。

そう考えると、30平米中盤(35平米のAタイプ、36平米のKタイプ)は、急に彼氏(彼女)と同居することになっても、しばらくは一緒に住める広さである(ほんとギリギリですが)点から、4000万円中盤(4500万円前後)ですが検討していただく価値はあるのではないかと思います。

都内では中心部や人気のエリアでは、30平米台5000万円、40平米台で6000万円という時代になってしまいました。それを考えると、クリスティーヌが独身だったらここを買って、蔵前に住んでいたかと思います。

また、低層階のお部屋は今回記載したものよりも価格が抑えたものになりますので、ぜひモデルルームに行かれて、ご確認いただくことをおすすめします!

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・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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