“猿江恩賜公園レジデンス”の「私の印象」→落ち着いた普通の生活を、都心から近距離の非湾岸、公園と水辺に近い環境で送る!【けろけろ准将】

今日は、猿江恩賜公園レジデンスの「私の印象」です!

所在地:東京都江東区大島2丁目116-3,116-5(地番)
交通:東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅(A3出口)よりサブエントランス出入口①まで徒歩10分、都営新宿線「西大島」駅(A2出口)よりメインエントランス出入口③まで徒歩7分 、JR総武線「錦糸町」駅(南口)よりサブエントランス出入口①まで徒歩14分、 他にJR総武線「亀戸」駅(北口)よりメインエントランス出入口①まで徒歩13分
総戸数:218戸
入居(予定)日:2023年3月下旬
構造/規模 鉄筋コンクリート造・地上14階

さて、私は、自分の検討対象として、一ミリたりとも惹かれない物件はノータッチの方針で、ブログ掲載をしてきています。

こちらで取り上げたということは、どこかしら惹かれる部分がある物件である、ということ(だからいつも、「なぜこの物件を取り上げたか=私の推しポイント」を冒頭に記載してます)。

では、割と地味な印象かもしれない本物件の、私が惹かれる部分、は何か、というと、まずは、
「湾岸以外の城東エリアにある、100戸以上の規模感ある物件である」という点です。こちらをご覧になる方の多くは、マンションコミュニティなどで情報収集されていらっしゃるかと思いますが、この条件に当てはまる新築(特にこれから売り出されるもの)は、今現在、とてもレアであることがわかると思います。

●便利な城東エリアにあり、その中で落ち着いてすっきりした「空気感」

グーグルマップより。本物件は画像右端にあるヒューレットパッカードの建物の裏手にできる。


割と最近まで、ずっと城東エリアがもっぱら行動範囲だった私は、城東エリアは都心へのアクセス、利便性のわりに価格が抑えられている、対都心アクセス・利便性でコスパにおいて、西側に比べてとても良いエリアと知っています。

でも、なぜ城東エリア、価格が抑えられているのかというと、それは、言葉で言い表すのが難しい、人や雰囲気=「空気感」であり、それは、お子さんの生育環境とか、ご自身の人間関係形成や人生の選択(ちょっと大げさかも)とかにも影響しうるかもしれません。
その「空気感」ゆえに、城東地区は価格が抑えられているのではないかと思います(なんとなくわかりますかね・・・)。

この「空気感」が物件選びにおいて譲れない条件であり、そこにこだわりがあって、城東エリアの「空気感」が合わないだろうという先入観?あるいは経験則?がある方は、城東エリアというだけで検討対象から外す方もいるのかもしれません。

とはいえ、この「空気感」、城東エリア内でも結構差があるのです・・・

まあ、私はもともとこちらに近いエリアの人間なので、どこでも馴染めそうであり、だから、「ガチ城東」の空気感のプラウドタワー小岩ファーストなども掲載してきましたし、

プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】 | スムラボ (sumu-lab.com)

プラウドタワー亀戸クロスとかもかなり前向きに検討したことがあります。

でも、本物件は、比較的、西側の「空気感」を好む方にも親和性があると分析します!

大手企業のスタイリッシュなオフィスと、戸建て住宅街に囲まれた、すっきりと落ち着いた環境で、ザ・城東、という「空気感」とはだいぶ違うはず!

公式サイトより。
物件至近の猿江恩賜公園は、文化ホール「ティアラこうとう」もその中にある、文化の香りもある素敵な公園!


●大規模推し!

小規模が全くの検討対象というわけではないですが、基本的には大規模を狙っています。資産価値が下がりづらい、という話もあるようですが、そこではなくて、「住民の入れ替わりがある」という点が自分にとっては安心できるからです。

公式サイトより。218戸と、このエリア内の新築物件としては規模感あり!


小規模だとどうしても均一の住民層となりがちで、また入れ替わりも少ないでしょう。最初一緒になる方々と合わなければ簡単には環境が変わりません。

個人的には多様な住民層(ファミリーだけ、とか単身者ばかり、とかは抵抗感がある)で、かつ入れ替わりのある環境を好みます。

これは人によりけりでしょうね。同じような属性の均一の住民層を好む方のほうが多いのかもしれません。

でも少なくとも流動性が高いことは、物件の資産価値の上でもプラスかと思うわけです。また、施設面でのスケールメリットも、程度の差こそあれ、多少はあるのかなとも思っています。

●本物件の特徴

本物件は、都心からの距離が近い城東エリアの中では、限られた(と私は思う)、ゆったりしたごく普通の住環境に恵まれ、かつ緑の多い地である、という点に個性があると分析します。

地目こそ準工業地域で、かつ西側(ヒューレッドパッカード)、南側(リクシル)は企業のオフィスなものの、東側はがっつり戸建てメインの住宅地。そして、西側オフィスの先は、川と猿江恩賜公園になります。

グーグルマップより。右手が猿江恩賜公園、左手のオフィスの裏が本物件。


同じくグーグルマップより。反対側の景色。右手はオフィスとその公開緑地(?)。


毎日通勤に使うであろうこの道から、スカイツリーも見える!
夜とか綺麗なんじゃない⁉

それに、西・南のオフィスビルは垢ぬけて綺麗な建物(私見)なので、個人的にはあまり不快感のないものかなと思いました。

また、最寄り駅は都営新宿線西大島駅ですが、他に半蔵門線住吉駅も近く、この両駅とも良くも悪くも郊外の私鉄沿線にあるような、過度に繁華な駅ではなく、周辺はごくごく普通の生活に密着した店がある感じです(住吉駅周辺にまいばすけっと、モスバーガー、西大島駅周辺にくすりの福太郎、Big-A、ピーコックストアなど)。

公式サイトより。 どの駅も近いとは言えない。しかし「普通に」歩いて通勤できる程度の駅距離ではある(そこが言っちゃなんだけど、晴海フラッグとは違うところかな)。


いざという時はなんでもそろう、大きな繁華街を持つ錦糸町や亀戸も徒歩圏となり、日々の買い物を通勤途上でと考えると厳しいものはあるものの、週末のまとめ買いには十分な距離感です。

これらの繁華街を利用できる、落ち着いた住宅街、と評価できるかと。

グーグルマップより。建設予定地アプローチ部分。


●では、価格感は?

正式な価格は未発表ながら、どうもざっくり見て70㎡3LDKで7000万円代半ばというような感じのようです。大半が3LDKのあたりも、本物件のメインターゲットがファミリー層であることを物語っているでしょうね(一部1DK,4LDKもあり)

そうすると、とってもざっくり言うと、この価格帯はプラウドタワー亀戸クロスHARUMI FLAGに近い価格になります。

さて、これらの他物件のうち、どちらを選ぶのかですが、一長一短あると思うのです。

資産価値重視    →HARUMI FLAG
アドレス重視    →HARUMI FLAG
利便性重視     →プラウドタワー亀戸クロス
充実した専有部設備 →プラウドタワー亀戸クロス
ゆったりした専有部 →HARUMI FLAG
充実した共用施設  →HARUMI FLAG
管理費安い     →本物件!
落ち着いた環境   →本物件!!
そして、ほどほどの駅アクセス、ほどほどの設備仕様と落ち着いた環境のバランス→本物件!!!

ですかね・・・住みながら投資、的なことを考えるなら、HARUMI FLAGでしょう。
ただ、駅から遠い。

利便性を考えるなら、プラウドタワー亀戸クロスでしょう。亀戸駅の改札からは目と鼻の先ですし、商業施設も併設していますから、買い物や飲食に困ることはないでしょう。
ただ、がっつり城東の「空気感」で、そこをどう評価するかでしょうね。管理費も結構するなあ。

そこで、落ち着いた環境で、ごく普通の生活を、という方に、猿江恩賜公園レジデンスをお勧めします!

最寄り駅まで10分程度は近くはないものの、現実的に毎日歩いて駅まで通える距離ですし、最低限の共用施設の代わりに、管理費・修繕積立金併せて300円弱のようですから、ランニングコストは比較対象の2件(400円前後だったかと)より圧倒的に安いかと。

専有部設備も、柱のない間取りは綺麗で、ディスポーザーや床暖房、食洗器など最低限の設備は備えています(アルコーブ的な玄関ドア前の空間がほぼないのは引っかかるけど)。

公式サイトより。E1typeの間取り(71.70㎡)


●都心に近いながら緑の多いランドスケープと周辺環境は素直に魅力的!

それに、「広大な敷地に豊富な植栽をご用意するだけでなく、敷地の入り口からエントランスまでを緑のゲートでつなぐプランニング。公園と水辺を身近にする、この地の象徴となるような、新たな緑の潤いのある景観を創造しました。」と公式サイトにあるように、「豊かな自然が広がる周囲の風景と連続する、環境創造型ランドプランニング」にて、気持ちの良い生活が送れそう・・・

以上3枚、公式サイトより。特に、緑に囲まれた広めの「フォレストラウンジ」は魅力的!(一番下の画像の、ガラス部分がそれ)


公式サイトより。フォレストラウンジ、結構広いよね!


 

そして都心からの距離は近い(東京駅5kmの円に入る)

公式サイトより。この円を、西側にずらしてみると、いかに城東地域が都心からの距離に恵まれているかがわかることでしょう


公式サイトより。大手町まで乗って10分、近い!


売り主も、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、大林新星和不動産株式会社の大手3社という安心感。

他に、新築でこのような物件があまりないかと。探してみてみ!

私は新築しか買う気がないのですが、中古を考えることのできる方は、別の選択肢もあるかもしれません。

ですが、新築で、都心から近いベイエリア以外の城東で、駅に歩ける落ち着いた環境の、規模感のある物件、としては随一であり、だとすると、投資対象ではないまでも資産価値は底堅いのではないかと考える次第です!(地下鉄延伸の話などもあり、まだまだ良い方向に変わる余地のある街と思います)

但し、この立地だと車を利用したい方も多いことでしょう・・・駐車場設置率が高くない(?)ことはネックかな・・・(総戸数218戸に対して)65台(平置10台、機械式54台、身障者用1台)

ともかく、東側は戸建てエリア、南側はリクシルオフィスが建ってるからこそ、これ以上、眺望悪化のリスクも少ないし、落ち着いて住むには、いいんじゃない~??

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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