パークホームズ志村坂上ザテラス 現地訪問レビュー【2LDK】

今回志村坂上駅から徒歩4分のマンションである「パークホームズ志村坂上ザテラス」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 公園隣接の静かな住環境
  2. 徒歩圏内に充実した商業施設
  3. さやの湯が徒歩圏内

物件概要

  • 所在地:東京都板橋区小豆沢3丁目1番5
  • 総戸数:54戸
  • 敷地面積:1,919.63㎡
  • 建物竣工:2021年11月
  • 引渡し:2022年6月
  • 売主:三井不動産レジデンシャル
  • 施工会社:川口土木建築
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:10台
  • 駐輪場:75台
  • 掲示板:パークホームズ志村坂上 ザ テラス
現地周辺地図

公式HPより画像引用

駅距離

  • 都営地下鉄三田線「志村坂上」駅 徒歩4分
志村坂上駅から現地まで実際に歩いてみると4分かからずに到着しました。

駅までフラットアプローチかつ、歩車分離されており歩きやすい道のりです。マンション目の前の道路は交通量も少ないです。

駅から1分程歩くと本マンションが見えてくるので、帰り道もテンションが上がりそうです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:36分(大手町駅:25分)
  • 池袋駅:21分
  • 品川駅:47分
  • 新宿駅:27分
  • 渋谷駅:34分
平日8時着想定の志村坂上駅から各駅へのアクセスです。

品川駅は少々時間がかかりますが、池袋駅・新宿駅は30分以内でアクセスできます。

東京駅までは36分かかりますが、大手町駅なら乗り換え不要かつ30分以内でアクセスできるため大手町勤務の方には便利そうです。

1日の乗客数

  • 志村坂上駅:12,294人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

都営三田線1本しか通っていない駅ということもあり、乗客数はさほど多くありません。

駅周辺が特別賑わっていることもありませんでした。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 志村坂上駅:1,079件
食べログの件数ほどの飲食店はありませんが、昔からの名店がたくさんある印象を受けました。

現地訪問の際におすすめいただいていた天鈴の天丼を食べたのですが絶品でした。他にも行ってみたい店がいくつもあり、飲食店のラインナップは魅力的です。

近隣スーパー

  • ローソンストア100
  • セブンタウン小豆沢(ヨークマート)
  • 東武ストア
  • いなげや
マンションから駅までの道中にローソンストアしかないのが少し残念ですが、少し歩けばスーパーは充実しています。

特にセブンタウン小豆沢はスーパー以外にのユニクロ・ダイソー・無印良品・アカチャンホンポ・ビバホーム等のテナントが入っており、日常使いしやすい商業施設となっています。本マンションからだと高低差のある下り坂となっており少々行き来が大変なので、歩きやすさを重視するならいなげやや東武ストアの利用が良いかもしれません。

併設されているヨークマートは十分な広さがありました。

学区

  • 志村第四小学校
本マンションから9分くらい歩くと志村第四小学校があります。

通学路は歩車分離されており、歩きやすい道のりです。

待機児童数

  • 入園決定率:81.0%
  • 待機児童数:108人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

板橋区の入園決定率は23区平均である71.8%とほぼ同じ結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

マンションの近隣にも保育園が3つ程ありますが、0・1才児の空きは現時点でありませんでした。

公園

  • 小豆沢公園
マンションの目の前に小豆沢公園があります。70,000㎡超の規模の大きい公園で野球場・テニスコート・体育館・アリーナ・室内温水プール・バスケットコート・ランニングコースもあり年齢を問わず楽しめそうです。

緑も豊かで自然を身近に感じられるのは魅力的です。

かなり大きい野球場


テニスコート、バスケットコート、ランニングコース。どれも綺麗です。

災害危険度

志村“坂上”というだけあり、武蔵野台地の高台に位置しているため災害リスクは低いです。

新河岸川が近くにあるのですが、小豆沢公園を境に標高が高くなっているため、水害リスクが低いのも安心です。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:3865位 ランク1
  • 火災危険度:4216位 ランク1
  • 総合危険度:3974位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていません。

公式HPより

開放感のある逆梁ハイサッシ

本マンションは逆梁ハイサッシ工法を採用しています。逆梁にすることで、梁が室内出てこなくなるため天井がスッキリし開放感があります。またサッシ高を高くすることができるので、ハイサッシとなりやすいです。

天井高は2450〜2500mm、サッシ高は2200mmとこの規模のマンションにしてはサッシ高が高く、開放感がありそうです。

リビングインの寝室についてはウォールドアが多く採用されており、扉を開けることでリビングを広く使える間取りが多いです。ドアや収納も2500mmの天井の高さまであるものが多かったので、㎡表記以上に広さを感じることができそうです。

竣工販売

本マンションは販売開始が2022年2月ですが、既に建物は完成しており、住戸の一部をモデルルームとして使用します。入居は2022年6月と約半年後です。

竣工販売の良さは実際に出来上がった建物を見ることができるので、逆梁工法の開放感を実際に味わうことができますし、眺望も確認することができるので安心感があります。

また一般的にオプションでの変更等ができない竣工販売は元から設備仕様に力を入れることが多いですが、本マンションもキッチン天板が御影石になっていたりと充実している印象です。

一次取得の方にとっては、契約から入居までが短いことで家賃を支払う期間が短くなるため、経済的にもメリットがあります。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


駅近なのに落ち着いた住環境

駅から徒歩4分と駅近の立地ですが、中山道から中に入っており小豆沢公園に隣接しているためとても静かでした。

本マンションは全て3LDKのファミリーマンションであるため、静かな住環境は魅力的です。

魅力ある飲食店

上でも触れましたが、価格は庶民的で味の良い昔ながらの飲食店が多い印象を受けました。

在宅勤務が多い方にとっては自宅周辺で外食をする機会が増えているはずなので、自宅周辺の飲食店の充実がQOLに与える影響は大きくなってきていると思います。その点でも周辺に美味しい飲食店が揃っているのは魅力的です。

西側の大きな空き地

本マンションの西側は現状大きな空き地となっています。現時点で具体的な計画は何も決まっていないとのことですが、将来的に何か建つ可能性があります。駅近の便利な立地ですし、敷地も広いので、背の高い建物が建つ可能性もありそうです。

グーグルマップ画像に筆者加筆(青囲みが空き地、赤囲みが本マンション建設地)


現時点では西向き住戸は眺望のぬけ感があって良いのですが、将来的な開発リスクには要注意です。

徒歩圏内で生活が完結する利便性

上でも触れたセブンタウンも便利な商業施設ですが、徒歩15分まで範囲を広げるとドンキホーテ・島忠ホームズ・肉のハナマサ・オーケー・イオンスタイル・ヤマダ電機等も利用可能です。

坂の多いエリアなので少々大変ではありますが、電車に乗ることなく生活が完結するのはとても便利であると感じました。

名湯!さやの湯

本マンションから徒歩15分程度の場所にさやの湯という温泉があり、非常に良い温泉でした。さやの湯が徒歩圏内にあるというのは私なら購入理由の一つになるレベルです。

施設も綺麗な上に、露天風呂も充実しています。サウナも水風呂もあり外気浴も楽しめます。

畳があって雰囲気のいい待合処


23区内で温泉といえば、2000円を超える高級スーパー銭湯か少々古めかしい銭湯が多い中でここは平日なら890円で入浴できます。(土日祝は1120円)価格に対するクオリティがとても高く、毎週通いたいと思える温泉でした。

さやの湯HP

周辺相場

中古

  • スカイティアラウエスト 竣工2015年 志村坂上駅徒歩8分 坪250万前後
  • オーベル志村城山 竣工2015年 志村坂上駅徒歩3分 坪280万前後

新築

  • プレミスト志村三丁目 竣工2020年 蓮根駅徒歩8分 坪260万前後
  • プラウド板橋区役所前 竣工2022年 板橋区役所前駅徒歩4分 坪380万前後
周辺中古を見るとエリア内でも規模感のある「スカイティアラ」が坪250万、エリアを代表する「オーベル志村城山」が坪280万で動いています。

新築は2つ隣の蓮根駅にある「プレミスト志村三丁目」が竣工後もまだ販売を続けています。規模感のある素敵なマンションですが販売スピードは遅めです。

同じ都営三田線の板橋区役所前駅に建設中の「プラウド板橋区役所前」はコンパクト住戸が中心なものの坪380万と強気な単価になっています。

本マンションはギリギリ武蔵野台地の高台に位置します。隣の志村三丁目に行くと標高がぐっと下がり、マンションの価格もお求めやすい価格になるため、高台に位置するか否かは不動産の価値に大きく影響します。

周辺の新築及び中古マンションの価格からすると、坪310万〜320万前後であれば妥当な価格です。

ちなみに最近の新築マンションで坪310万前後のマンションは以下のようになります。都内への物理的な距離や駅距離と価格のバランスを考えるとコスパの良さを感じます。
価格情報はマンションマニアさんのブログから引用

予定価格

Jtype 3LDK 71.44㎡

2階 6,600万円台/坪305万円(予定価格のため変更の可能性があります)

公式HPより画像引用


北向きの角部屋が坪305万程となっています。間取りも綺麗ですし、東向きに窓がたくさんあるので日当たりも問題なさそうです。洋室(2)のウォールドアを開けると大きなリビングとして使えるのも使い勝手が良さそうです。

その他は東向き1階住戸で5,900万円台/坪284万円(予定価格のため変更の可能性があります)の部屋もありました。全体の平均は坪320万前後になると予想します。

設備仕様については、恐らくディスポーザーがないのは残念ですが、キッチン天板は御影石が採用されておりグレード高めでした。また第三者管理方式を採用する予定です。

まとめ

一次取得の方には是非見てもらいたいマンションです。バランスが良いです。

駅からも徒歩4分と近く、東京(大手町)・新宿どちらに出るのもそこそこ便利。買い物については規模感のある商業施設が複数あり、徒歩圏内で生活が完結。飲食店は昔ながらの味の良い店がたくさん残っており選択肢豊富。質の高い温泉も近い。

価格についても予定価格ベースでは、周辺相場と比較しても割高感はありませんでした。個人的に開発リスクの低い東向き低層は、コスパの良さを感じました。

ディスポーザーや各階ゴミ置き場などは(恐らく)なかったりと、少々物足りない点もあります。既にディスポーザーや各階ゴミ置き場を体感している人からするとネックになりそうですが、一次取得の方からすると気にならない方も多いのではないでしょうか。(もちろんあるに越したことはないですが、それが理由で購入をやめる程優先順位が高くない)

尚、本マンションはモデルルームの定休日が水曜日と日曜日になります。土日は最も検討者の来場が多いので日曜日にモデルルームを閉めることは機会損失に繋がります。本マンションは竣工販売ですが、竣工販売のマンションは一般的に早期完売を目指します。なぜ三井不動産は本マンションで日曜定休を選んだのか?日曜日を閉めても早期完売ができるような価格設定をするつもりなのではと勘ぐってしまいます。

本マンションは戸数も少なく、日曜が休みのため、土日休みの方はモデルルーム訪問のチャンスが限られます。現実的な価格となった場合、出遅れてしまうとあっという間に完売してしまう可能性もありますので、気になる方はお早めにエントリーを行い、準備を進めておかれることをおすすめします。

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2 件のコメント

  • のんさ より:

    物件概要の駐車場と駐輪場の台数が恐らく逆ですね。
    眺望が良いのは北側でしょうか。西側は将来的な建設リスクがあるのは当方も気になりました。

    • 2LDK [東京] より:

      のんささま

      ご指摘ありがとうございます。修正させていただきました。
      大変助かりました。

      北向きは公園ビューな上に抜け感がありますが、北向きの部屋の数が限られている上に窓も腰窓なので開放感を楽しむ感じにはなりづらいかもしれません。
      *北向き窓がある角部屋もバルコニーは西or東向き
      西向きは現時点では抜け感あって良いのですが、将来どうなるか気になりますね…予定価格だと東向きとさほど価格差がなかったので、
      三井としてはリスクは高くないと判断しているのかもしれません。

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