早期完売した、その理由とは? 『シエリア京都二条/関電不動産開発』『イーグルコート二条駅フロント/ダイマルヤ』と販売中の『イーグルコート二条駅ウエスト』【kyoto1192】

 

給料が上がらないのにマンション価格・不動産価格は上昇し続けるニッポン。

ここ京都も同じく。



天国と地獄を見てきたバブル親父・リーマン親父は口々に『今は買い時でない』と言います。『過熱し過ぎだ、今は静観する時だ』と。『上がったものはまた下がる』と。『この景色はあの時と同じだ』と。「あれも高い、これも高い」と言いながら勝負すること無く静かに表舞台からフェードアウトしていきそうな背中が見えます。



一方、今しか知らない世代は目の前のこの相場が全てです。土地取得費・人件費・資材費の高騰、世界の社会情勢を見てもさらに住宅価格上昇が予想される中、20年前の激安相場の昔話をされた所でそんな相場に戻る事などありえず『買えるなら、今買うしかないだろ』という感じなんでしょうか。



 

早期の『竣工前完売』が求められる時代は終わり、体力あるデベロッパーは完成後もブランドイメージのため安易に値下げせず、ゆったり販売する時代になりました。あまりに早く完売させてしまうと価格設定を間違えた(相場よりも安い価格設定で販売してしまった)事で責任追求されてしまうのです。そんな事もあって利益の最大化を狙いユーザーがギリギリついてこれる高い価格設定がベストとなっています。

ユーザーが資産価値・リセールバリューという言葉をさかんに使うようになると、駅近の利便性の良い立地はさらに人気が高まり、『駅前は強気でいける、駅前なら希少性もあり高くても売れる』という風潮が強まっています。

また、とあるデベロッパーの営業の方から給与体系が売上に応じた歩合制から固定給に変わったと聞きました。歩合制時代では強引な販売、成約のための値引きが多々あったが、固定給になり無理な販売はしなくなったと。知識武装した今のユーザーを丸め込むような強引な営業は時代遅れで、聞かれた事に対して的確にスピーディーに返答するというのが今流のようです。

 

こんなゆったりマンションを販売する時代に『早期完売』物件が生まれました。

 

 

JR二条駅近くの2物件。



 

 

一つは

定期借地権付き新築分譲マンション『シエリア京都二条/関電不動産開発』

現地撮影2022.3.5


 

 

もう一つは

新築分譲マンション『イーグルコート二条駅フロント/ダイマルヤ』

現地撮影2022.3.21


 

 

 

シエリア京都二条/関電不動産開発

地元一般向けの一般定期借地権付分譲マンションを私は初めて見ました。これまでの一般定期借地権付分譲マンションは神社敷地内などの高額物件で他府県向の富裕層向けでした。現地撮影2022.3.21

JR・地下鉄『二条』駅から徒歩8分。子育て世帯には魅力的な「神明公園」ブランコ前。総76戸。間取りは1LDK+F〜3LDK。

現地撮影2022.3.21


南向き中心、南側は2階建の低層住宅が建ち並ぶ住宅街のため(3階建もあり)、開放的な心地良い眺望が得られます。

現地撮影2022.3.21


用途地域は準工業地域のため、こういった材木店、周辺には小さな工場的な建物が見受けられます。



寺社仏閣が多く借地が多い京都にも関わらず、それでも一般定期借地権付き物件に馴染みがないのは、マイホームは『土地を所有するモノ』という感覚が根底にあるのでしょうか。

『最終的に更地にして返す』という非常に一歩踏み出しづらい一般定期借地権付物件『シエリア京都二条』が早期完売した理由とは・・・・・・

 

現地撮影2022.3.21


その圧倒的に安い価格でした。

3LDKが3000万円台半ばから購入できる京都の奇跡。坪単価@205万円と聞いています。



同じ中京区『田の字エリア』『御所南エリア』となると坪単価@300万円〜420万円になります。物件供給が途絶えた希少感溢れる『田の字エリア北東部』などは物件が出てきたら坪単価@500万円なんて噂も出ています。



 

また契約期間が引渡日より2093年7月31日まで(解体工事期間含む)という点もあると思われます。最長で70年契約できます。これまでの一般定期借地権付物件の「J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜」は50年、「イーグルコート京都御所梨木の杜」は60年と比べても長いのです。20年住んでも残存期間50年ありますので定借とはいえ売却が可能に感じられますよね。



予告広告のチラシの概要から・・・・・

●予定販売価格(税込)/3,480万円台〜5,090万円台●予定最多販売価格帯(税込)/3,800万円台(13戸100万円単位)●住居専有面積/55.06㎡〜76.33㎡



 

※掲示板:シエリア京都二条ってどうですか?

平均坪単価205万円。その安さから行政区の垣根を超え幅広いエリアから集客でき、若い世代の購入が多かったようで、実際にマンションギャラリーは活気に溢れていました。

現地撮影2022.3.21


『シエリア京都二条』販売当時、近くの競合はジオ京都二条でした。いまだ販売中のジオ京都二条は3LDKで5000万円台中盤〜の感じでした。坪単価約300万円。それでも坪単価400万前後の中心部『田の字エリア』よりは安いという事で販売当初、来場が多くそれなりに売れていると聞きました。

※掲示板:ジオ京都二条ってどうですか?



ジオ京都二条/現地撮影2022.3.21


ジオ京都二条へは二条駅を南へ。



JR二条駅歩5分・阪急「大宮」駅歩9分。

ジオ京都二条/現地撮影2022.3.21


地図上で『シエリア京都二条』ジオ京都二条の位置関係を見ると・・JR二条駅に三条会商店街により近いのはジオ京都二条になります。とはいえジオ販売価格5000万円台は援助もコネも年収も実力も無い普通の庶民には到底は買えません。

3LDKなら3000万円台(本音は2000万円台)、それが今の庶民の限界の借入額に思えます。



 

私個人としては定期借地権付の物件は全く興味がありませんでしたが(マイホーム世代のため不動産を所有したい派です)、『シエリア京都二条』の登場でいろいろ考えさせられました。

購入するのは簡単だが売却する時、難しいのではないか?自分が中古定借物件を買う側の立場となれば、残存期間がどのぐらいまでなら買いたいと思うのか、残存期間が10年以内だとしたら買いたい人はいるのだろうか、自分が買う側に立てばどう感じるのか、等々いろいろ考えてみました。

 

定借物件の売却に関しては「すまいよみさん」のこちらの記事が参考になるかもしれません。

【お便り返し_22】定期借地権付き新築マンションで、売却する際に困らない条件とは?

 

考えて考えて考えて行くと、『待てよ』と。こういう最後の話は所有権付きの分譲マンションを検討する際も考える必要があるのではないか。築年数が古くなり『建て替え』時期が明確でない分譲マンションは果たして売却しやすいのでしょうか?管理費と修繕積立金ばかり高くなり老朽化したマンションは果たして売却しやすいのでしょうか?定借物件なら『更地にして返す』という明確なゴールがありますが、所有権付物件では『建て替え』というゴールが全く見えません、誰も想像もできません。まして京都は高さ規制で14階建のマンションを建て替えれば11階建になってしまうのです。そんな『既存不適格』のマンションはどうなるのでしょうか?12階以上の住人はどこへ行くのでしょうか?建て替え中の全世帯の仮住まいはどうするのでしょうか?費用は?住人といえども建て替えにより追い金が1500万以上発生するとも聞きます。やっとローンを払い終えたにも関わらず高齢でまたローンが組めるのでしょうか?考えれば考えるほど所有権付き分譲マンションも深い闇に覆われて行きそうな気がしました。

 

 

マンションコミュニティにて、こんなコメントを発見しました。

 

98 匿名さん 2021/09/09 01:01:29

スムラボkyoto1192さんのレポートを読むと、ちょっと背中を押していただける気がします。このマンションの借地権は70年。所有権のあるマンションだって40年、50年経てば建て替え問題も出てくるし、第一それだけ老朽化すれば、ビンテージマンションで無い限り、もう買い手がつかなくなります。買い手がつかないまま、ずるずると高騰した管理費や修繕積立金を払い続けるより、70年で確実に手放せるマンションのほうが案外気が楽かも知れません。どのみちこのマンションを買うほとんどの人が70年後まで生きていることはないですし。

 

99 マンション検討中さん 2021/09/09 11:02:48

子孫への相続を考えると土地所有権があっても悩ましいところではありますよね。マンションは年数が経てば経つほど資産にも負債にもなりえるので、判断が難しいところです。例えば築約20年の二条駅前と駅南のファミールなんかは完全に優良資産に化けていますし。地代に関して、この地域がこれからまだ地価高騰するのであれば居住時の地代負担金も増える可能性はありますが、それだけ人気もあるということでリセール時の買い手もつきやすいかとも思います。

 

 

コメント欄で『優良資産』と記載された二条駅周辺の物件がこちら。

 

 

ファミールガーデン二条駅前

こんな大規模で庭付きなんて中京区でもう二度と出てこないでしょう。1999年7月建築、総448戸でした。



 

 

ファミール二条ステーションサイド

2000年10月建築、総147戸。「リセール」なんて言葉も無かった分譲当時、二条駅のポテンシャル、駅歩1分の資産価値を全く理解できていませんでした。

 

 

 

 

 

 

では、もう1物件。

 

 

イーグルコート二条駅フロント/ダイマルヤ

JR二条駅西口から徒歩4分。



駅西口にはTOHOシネマズ 二条が入る商業施設BiVi二条。2006年開業でした。



くら寿司を北へ



住宅街の中という印象です。

現地撮影2022.3.21


総29戸。昨年11月から1ヶ月で残5邸になり今年2月半ばで完売となりました。

※掲示板:イーグルコート二条駅フロントってどうですか?



東側/現地撮影2022.3.21


三方道路で周りは低層住宅が建ち並んでいます。ここに7階建が建設されます。

現地撮影2022.3.21


地図で見るとスーパーが近辺に『ライフ』『サンディ』『コープ』と3つも揃っており生活の利便性がかなりあります。Googleで見るとゲストハウスが至る所にできているのがわかります。



コロナ前、このスーパーライフは訪日旅行者の買い物客で溢れていました。



インバウンドで二条城人気が高まり、二条城周辺にゲストハウスが大量に生まれました。二条駅西口エリアはどちらかというと開発されていない地味なイメージでしたのでゲストハウスができ始めた頃は何故こんなところに・・と非常に違和感がありました。



立命館大学と佛教大学、ザ ロイヤルパーク キャンバス 京都二条・モクシー京都とJR二条駅東口は開発されきった感がありますが



JR二条駅西口にはまだバリケードに囲まれた土地が残されています。駅西はそのポテンシャルのわりには土地価格が安くみられていましたが、このインバウンドで急激に上昇しました。

現地撮影2022.3.21


利便性の良いエリアながら派手さはないのが、二条駅西口です。このバリケードの敷地は一体何になるのでしょうか?

現地撮影2022.3.21


そんなエリアに生まれた『イーグルコート二条駅フロント』。競合していたジオ京都二条より静かな住宅街のイメージで価格は坪単価@290万円とジオよりも安く、より駅近であるため早期完売となったと思われます。(戸数が29戸と少なかったという点もあるでしょう)とはいえ、そんなに簡単に買えない3LDK5000万円台です。『シエリア京都二条』ほどの価格のインパクトもありません。もっと他の理由があるのでしょうか。

北側/現地撮影2022.3.21

チラシを見ると

3LDK63.94㎡4,900万円台〜
2LDK53.02㎡3,900万円台〜

中心部の高い物件に見慣れてしまっているので4000万円台後半ながら安く感じてしまいます。それでも冷静に見れば日本の平均所得では手が届きません。



●販売価格3,980万円〜7,680万円



●住居専有面積/53.02㎡〜77.77㎡



周りは低層住宅街で、7階建の眺望はヌケ感がありそうです。

北側/現地撮影2022.3.21


 

 

イーグルコート二条駅ウエスト/ダイマルヤ

またダイマルヤは二条駅の西で新たな物件の販売を始めました。くら寿司から御池通を西へ。



御池通沿いの南側にバリケードが。JR二条駅歩5分。総40戸。7階建。

現地撮影2022.3.21


完売の『イーグルコート二条駅フロント』とほぼ同じ価格との口コミを見ました。

現地撮影2022.3.21


チラシを見ると

3LDK62.98㎡4500万円台〜
2LDK47.88㎡3800万円台〜

※ちなみ先ほどのイーグルコート二条駅フロントは
(3LDK63.94㎡4,900万円台〜)
(2LDK53.02㎡3,900万円台〜)

フロントより駅歩は+2分増えました。3LDKは400万円安くなり2LDKは狭くなり安くなっています。

掲示板:イーグルコート二条駅ウエストってどうですか?



●販売価格3,870万円〜6,470万円



●住居専有面積47.88㎡〜71.22㎡



 

フロントが即完売でウエストが同じ価格帯なら、フロントを買えなかった客がウエストへ流れもっと盛り上がっても良さそうですが、口コミサイトを見る限りそこまで盛り上がっている印象がないのは何故でしょう。御池通に面しているのがプラスろなるのかマイナスろなるのか。

現地撮影2022.3.21


このマンション計画地の細い道路を挟んで東隣の古家には

現地撮影2022.3.21


現地撮影2022.3.21


赤いロゴのイーグルコートが設置されています。ここもマンションの敷地の一部なのでしょうか???

 

競合としては

シーンズ京都二条/大阪ガス都市開発

・中京区西ノ京内畑町・地下鉄「二条」駅歩5分、JR「二条」駅歩7分・6階建・総23戸

※掲示板:シーンズ京都二条ってどうですか?



現地撮影2022.3.23


 

ジオ西大路御池ザ・テラス/阪急阪神不動産・新都市企画

・中京区西ノ京原町・地下鉄「西大路御池」駅歩2分・「二条」駅歩11分・JR「二条」駅歩10分・7階建・総53戸

※掲示板:ジオ西大路御池ザ・テラス ってどうですか?



現地撮影2022.3.23


 

●プレサンス ロジェ西大路御池/プレサンスコーポレーション

・中京区西ノ京新建町・地下鉄「西大路御池」駅歩2分・阪急「西院」駅歩9分・JR「二条」駅歩13分・9階建・総47戸

掲示板:プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか?



現地撮影2022.3.23


地図上で見るとこの位置関係です。プレサンスロジェは阪急西院駅徒歩9分です。



 

 

 

 

おわり

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京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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