ハロー！住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。
スーパーと公園と駅、すべて徒歩1分の世界。綾瀬駅東口を出たら目の前に建設中！という状況は「ザ・タワー十条」建設中の十条駅西口を思い出させます。
「シティタワー綾瀬」は、東京ドーム4分の1の敷地に建つ32階建てタワー。タワーマンションとは無縁だった街、綾瀬に出現します。
ポイントは、
- エリアナンバーワンかつオンリーワンの駅前大規模複合タワー
- スーパーと大型公園と駅、すべて徒歩1分
- 千代田線の始発に乗れる
Contents
クリスティーヌの着眼ポイント
エリアナンバーワンかつオンリーワンの駅前大規模複合タワー
ドーンと目の前。東口の改札を出たら迷うことはありません。
スーパーと大型公園と駅、すべて徒歩1分
西側にはイトーヨーカドー綾瀬店、東側には東綾瀬公園。東綾瀬公園は、綾瀬駅前から奥に細長く続く、全長2キロの都立公園です。中には武道館、運動場、テニスコート、温水プールもあるんです。
写真の左の端っこに見える白い塀が、「シティタワー綾瀬」の建設工事の壁です。壁がずっと続いているのが見えますか？
綾瀬駅から「千代田線」の始発に乗れる
千代田線は、平日7時台には4本、8時代には7本の綾瀬駅からの始発があります。
出典 東京メトロ 一部加筆
外観
出典 公式サイト
物件概要
- 名称 シティタワー綾瀬
- キャッチコピー ONE & ONLY 東京メトロ千代田線 沿線最大
- スケジュール（予定）
- 完成 2024年12月中旬
- 入居（引渡） 2025年6月下旬
- 販売開始 2023年1月中旬
- 場所
- 東京都足立区綾瀬三丁目4番4他（地番）
- 交通 東京メトロ千代田線「綾瀬」駅から徒歩1分
- 敷地面積 3,643.67m2
- 権利 所有権
- 建物
- 地上32階建 地下1階建
- 総戸数 427戸、その他店舗6区画
- お部屋
- 間取り 1LD・K～3LD・K
- 専有面積 42.04m2～71.53m2、専有トランクルーム面積：1.14m2～2.67m2（全戸）。〔合計専有面積：43.87m2～73.72m2〕
- バルコニー面積 11.00m2～35.02m2
- 駐車場等
- 駐車場 123台［タワーパーキング123台（身障者用含む）］、他に来客用3台（身障者用１台含む） 、店舗用9台
- 自転車置場 639台[スライドラック式149台 2段ラック式(下部スライド)490台(上段190台, 下段300台) ］、他に店舗用41台
- バイク置場 6台
- ミニバイク置場 19台、他に店舗用5台
- 企業
- 売主 住友不動産株式会社
- 設計 株式会社長谷工コーポレーション 一級建築士事務所
- 施工 株式会社長谷工コーポレーション
- 管理会社 住友不動産建物サービス株式会社
- その他特記事項
- 本物件東側隣接地には、足立区による「交通広場」として運用予定の、建築基準法第42条第1項第1号の道路が整備される予定です。当該道路の整備後において本物件の住環境（車両交通量・騒音等）に影響が生じる場合があります。また、住戸位置によっては、当該道路に設置された街灯による照明等の影響を受ける場合があります。なお、本整備計画は2022年4月現在詳細未定であり、計画が変更、中止となる場合があります。
立地
千代田線の綾瀬駅。
出典 ジョルダン 一部加筆
常磐線各駅停車の綾瀬駅。東京メトロ千代田線とほとんど直通運転でつながっています。
出典 JR東日本 一部加筆修正
敷地の東西南北
敷地の東側（写真の右手奥の方角）には青空。北側にはアパホテル。
敷地の西側は、イトーヨーカドー綾瀬店。他にも店舗が色々入っているショッピングモール的な建物です。
敷地の全体像です。通りを渡ればすぐ綾瀬駅。
東側には、お祭り広場と水のプロムナード。東綾瀬公園の入り口です。
ホームからの景色です。道を隔てて、すぐ目の前にイトーヨーカドー綾瀬店があるんですが・・・
もう少しホームの先へ行ってみると・・・
まさに建設地が見渡せます！
最終的には、32階に。少しずつ高さが高くなっていく様子を、ホームから毎日、チェックできますね。
現地の様子
まさに、改札出てすぐ目の前が、「シティタワー綾瀬」です。
「シティタワー綾瀬」へは、東口を目指してくださいね。
キオスク型のローソンに、商品ぎっしり。
JR と東京メトロが一体化？した改札です。
千代田線とJR常磐線はほとんど直通運転です。
サンアヤセ商店街（SUN AYASE）は、千代田線綾瀬駅の東口に近いところにある商店街。
愛称は「メルヘンロードサンアヤセ」。吉野家も可愛らしく！ ヨーロッパ風の看板が奥まで続きます。
「シティタワー綾瀬」建設地も、吉野家の看板の向こうに見えますね。
敷地のすぐお隣が駅前スタート地点となる、東綾瀬公園の全体像です。
綾瀬駅前のお祭り広場からスタートし、U字型に長く伸びて、武道館、野球場、テニスコートなど、施設がたくさんあります。東京都の公園です。
西口の方は、繁華街っぽい雰囲気です。
綾瀬駅は、線路の北と南を行き来するのがとても楽。
住むならDATA
- 乗降人員
- 東京メトロ千代田線綾瀬駅 31,000人/日
- JR常磐線綾瀬駅 11,591人/日（乗車人員）
JRの乗車人員を見ると、常磐線綾瀬駅は、ランキング的には羽沢国大駅よりも少し少なく、三郷駅よりわずかに多いです。
- 飲食店数（綾瀬駅から半径800メートルの食べログ掲載店）
- 飲食店 271軒
- カフェ・喫茶 17軒
- パン 8軒
- スーパー等
- イトーヨーカドー（徒歩1分・約50m）
- 東急ストア（徒歩2分・約100m）
- ビッグ・エー（徒歩2分・約150m） 24時間営業の
- アコレ（徒歩4分・約310m）
- 業務スーパー（徒歩8分・約610m）
- どらっぐぱぱす（徒歩1分・約80m）
- マツモトキヨシ（徒歩2分・約90m）
- 学区
- 綾瀬小学校
- 東綾瀬中学校
桜もきれいだったのですね！
今日、職員は仮校舎から新校舎へ引越し作業を行なっています。📦💨
— 【公式】東京都足立区立綾瀬小学校 (@ayasenja60) March 28, 2022
※新校舎近くの交番前の桜🌸は満開です！ pic.twitter.com/qcrF6T9nwr
「シティタワー綾瀬」の西側には、イトーヨーカドー綾瀬店。くまざわ書店や、DECO HOMEなど、ショッピングモール的にいろいろなお店が入っています。
東急ストアも徒歩2分。
高架をくぐった線路の反対側（南側）にも、お店は色々。こちらはBig-A。こちらも徒歩2分。
東口のガード下にある商業施設リエッタ。
駅前にパン屋、発見。
行列ができていました。
綾瀬駅周辺のまちづくり
最後に、綾瀬駅近辺のまちづくりについて触れておきます。2020年11月までの綾瀬駅東口地区のまちづくりは、以下のエリアでした。（丸で囲んだ「民間事業者保有地」が、「シティタワー綾瀬」です。）
出典 足立区
駅近でありながら、「シティタワー綾瀬」の周囲にごちゃごちゃ感がありません。それはもちろん、東に面した広い遊歩道「水のプロムナード」や「お祭り広場」（上のマップでは「ハト広場」と書かれています。）のおかげでありますが、アパホテルのある北側も、スッキリとしています。まちづくり計画の過程で、街の環境を損ねるような店舗などは出店できなくなるため、住環境としては安心感があります。
そして2020年11月以降、足立区は、まちづくりの検討範囲を、このマップの範囲に広げました。
出典 足立区
まだ検討段階で、取り組みは長期に渡りますが、こうした足立区の前向きな姿勢は、自治体として評価できます。
建築計画のお知らせ看板
防災情報
要約東京都の地域危険度ランクでは、火災危険度及び災害時活動困難度で最も安全性の高いランク1で、総合危険度はランク2です。
足立区では、荒川や江戸川などの河川が氾濫した場合に大規模な水害が想定されており、綾瀬駅や建設予定地でも浸水のリスクがあります。足立区に限ったことではありませんが、近年は記録的な豪雨が続いていますし、避難方法や情報収集等、身を守るための備えをしておく必要があるでしょう。
土砂災害警戒区域については足立区は全域で指定された場所がありません。
液状化についてはリスクが高い地域です。
水害
洪水ハザードマップによると、荒川または利根川が氾濫した場合、建設予定地の付近では3.0~5.0m未満の浸水が想定されています。また江戸川または中川が氾濫した場合には、0.5~3.0m未満の浸水が想定されています。
内水氾濫及び中小河川の洪水が発生した場合、建設予定地付近で0.5m未満の浸水が想定されています。
出典 足立区洪水ハザードマップを基に作成
なお、足立区水害区域図（浸水履歴）によると、平成6年度からこれまで、綾瀬駅周辺で浸水実績はありません
土砂災害
足立区全域で、土砂災害警戒区域に指定された区域がありません。（出典 土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況（令和４年３月２３日現在））
地震
建設予定地の綾瀬３丁目の地盤は「沖積低地4」です。沖積低地は、主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっており、地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域とされています。
＜東京都の地域危険度ランク＞
建物倒壊危険度 ランク2 1633位
火災危険度 ランク1 3236位
災害時活動困難度 ランク1 3541位
総合危険度 ランク2 2618位
地域危険度は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価でランク分けされたもので、ランクは、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。順位が低いほど危険度が低いことを示します。（出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査）
液状化
東京都建設局のデータによれば、建設予定地や綾瀬駅周辺は「液状化の可能性が高い地域」です。
出典 東京の液状化予測図
周辺のマンション価格
新築マンション
駅徒歩10分以内の綾瀬駅最寄りの新築マンションを挙げました。（他にバス便マンションも販売されています。）シティハウス綾瀬「綾瀬」駅 徒歩4分。2023年08月下旬竣工予定。
- 1LDK＋S 55.49m² 5,500万円 （坪単価327万円）
- 3LDK 68.03m2 7,500万円 （坪単価369万円）
ライオンズ綾瀬セントマークス「綾瀬」駅 徒歩9分。2021年7月竣工で即入居可です。
- 2LDK 54.97m² 5階 4,790万円 （坪単価288万円）
メイツ東綾瀬「綾瀬」駅 徒歩9分。こちらも即入居可マンションです。2022年01月竣工済。
- 1LDK+2S 67.11m² 1階 5070万円 （坪単価249万円）
- 3LDK 65.1m² 4階 5210万円 （坪単価264万円）
ブリシア綾瀬「綾瀬」駅 徒歩9分。2022年11月中旬竣工予定です。
- 1LDK+2S 60m² 1階 4498万円 （坪単価247万円）
- 3LDK 65.04m² 1階 4998万円 （坪単価254万円）
リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 「綾瀬」駅 徒歩2分（サブエントランスまで）、3分（メインエントランスまで）。2023年2月下旬竣工予定。
- 1LDK 30.13㎡ 2,988万円 （坪単価327万円）
- 1LDK 31.80㎡ 3,458万円 （坪単価379万円）
中古マンション
「シティタワー綾瀬」のある綾瀬駅周辺マンションの最近の取引状況から、坪単価を調査しました。直近に売り出しがないもの、成約していないものについては記載していません。オープンレジデンシア綾瀬 2017年（平成29年） 8月築 綾瀬駅徒歩3分 坪単価279万円
エクセレントシティ綾瀬III 2016年（平成28年）10月築 綾瀬駅徒歩6分 坪単価228万円
グランフォース綾瀬Ⅱ 2016年（平成28年） 6月築 綾瀬駅徒歩5分 坪単価329万円
プラウド綾瀬パサージュ 2013年（平成25年） 5月築 綾瀬駅徒歩9分 坪単価251万円
パークホームズ綾瀬二丁目 2007年（平成19年） 3月築 綾瀬駅徒歩9分 坪単価208万円
坪単価は中央値です。階数、広さ、向き、オーナーチェンジか否かにより条件が違うため、あくまで目安としてご覧ください。
クリスティーヌの見学メシ
なぜかベトナム料理屋さんを見ると、素通りできない体質になってしまったのかも。笑。
生春巻きと、揚げ春巻きが、ランチタイムだとフォーのセットについて、お得感あります。ランチ1000円ぐらい。ひっきりなしに、地元の方が訪れていました。
お店の場所も、「シティタワー綾瀬」から近いです。線路の反対側になりますが、現地いらっしゃる際にはぜひ！
昔のベトナム 食べログはこちら
まとめ。クリスティーヌの意見
価格は？
「シティタワー綾瀬」いかがでしたでしょうか。綾瀬駅周辺を歩いていて感じるのは、若い人からお年寄りまでバランスよく、幅広い年代の方が生活している街だなということです。
都会の喧騒とは異なる、ゆったりとした時の流れも感じます。
綾瀬駅のホームは長く、東口と西口はちょっと離れています。東口を降りると目の前が東綾瀬公園の入り口です。そのため「駅前タワマン」でありながら「大規模公園にも隣接」していて、ここにタワマンができたら、23区の中でもなかなか得がたい環境で、日々、気持ちよく暮らせそうです。
常磐線各駅停車も通っていますが、大手町や霞ヶ関、赤坂を通る千代田線の駅から「徒歩1分」のインパクトは大きいです。
価格については、まだ共有施設や間取りについても明らかになっていない段階ではありますが（店舗は6区画分用意されます）、同じ住友不動産で綾瀬駅徒歩4分、14階建、67戸の「シティハウス綾瀬」が坪単価350万円前後で、また西口側になりますが駅近2分の「リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア」が1LDKですが専有面積が少ない分坪単価は高くなり380万円近くで販売しており、それ以上になると考えてしかるべきで、「ザ・タワー十条」が十条駅のマンション価格をはるかに上回った予定価格を発表したように、「シティタワー綾瀬」も、これまでの綾瀬の相場からかけ離れた、びっくり価格になる可能性が否定できません。
ただ、坪単価350万円や380万円近くというのも、最近とみに新築価格を上げて販売しているからであり、以前から綾瀬がずっとこの水準だったわけではありません。なので、びっくり価格で走りきれるか、というと・・・、下記の通り、考察しました。
一。マンションのスペックや立地そのものにを比べるわけではありませんが、「ザ・タワー十条」は、広く北区の富裕層の興味関心を集めました。一方こちらは、足立区のお金持ちがこぞって興味関心を持つマンションかというと、すでに足立区のタワマンに関心を持った富裕層は、「千住ザ・タワー」を購入していたでしょうし、駅力から考えて、「千住ザ・タワー」からの買い替えも考えにくいです。
二。足立区は下のマップで見るように、ものすごく広いんですよね。地域によって、自然があったり川があったり市場があったり公園があったりと、魅力はそれぞれ。綾瀬から遠い土地に長く住んでいる方がおいそれとタワマンができたからといって綾瀬に住んでみようか、とは簡単にはならないと思うんです。
区の面積の広さでいうと、大田区、世田谷区に次いで、足立区は23区で3番目に広い区です。
三。また、投資としてあえて綾瀬駅前タワーを選ぶ理由があるとすると価格の魅力があるからで、足立区に愛着があるから、という理由だけでは価格が見合わなければ買いにくい。。。
四。また、足立区の富裕層の買い替えのケースも考えてみたんですが、モデルケースとして、近隣にお住まいの富裕層は代々一軒家に住んでいたり、土地持ちの方であると想定してみると、今の家の売却に関して、家の築年数が経っていると土地価格のみの評価となり思ったほど売却価格が伸びない可能性があります。今の広い一軒家から、高層階100平米以上のプレミアムフロア的なお部屋の買い替え需要は、あるとは思いますが、果たして数として殺到するほどか、というと、そこまで殺到するわけではないのでは、と思えてなりません。
・・・とたくさん書きましたが、要は、住友様、あまり価格を高くして欲しくないです、ということです。（と、ここで書いて価格が変わるのなら、いくらでも書くんですがそんな影響力はまったくなく・・・）
駅前のタワマンが完成したら、街の雰囲気も良くなり、また、上述したように足立区と地域の方々によるまちづくりに前向きな姿勢がプラス作用となり、綾瀬駅、とても可能性があると思うんです。
なので、せめて購入検討者が心がけることは、
- 第一期一次を狙う
そして現地へ行ってみて、いいなと思ったら、販売中の他の新築マンションを実際に見学してみることかと思います。
懸念ポイントは？
デメリットは何かというと、足立区全般に言えることですが、水害のリスクが東京都内でも高い地域であるということです。（ここは気になる方も多いと思いますので、上記「防災情報」にて詳しく記しました。）駅の周辺では、パチンコ店が目立ちます。
場所によって、たとえば駅の西口側や、線路の向こう側に、飲み屋さんが多いことも、夜になると気になる人は気になるかもしれません。（「シティタワー綾瀬」の周囲は公園のおかげで緑や水を感じられます。駅周辺でなければ、静かで落ち着いた雰囲気です。）
また、チェーン店など大資本経営のショップが駅近くでは目につきました。それ自体は悪いことではなく、むしろ「なんでもある街」といった感がありますが、上の「綾瀬駅周辺のまちづくり」で記したように、商店が撤退している状況が綾瀬駅周辺の課題として捉えられていたことを考えると、昔ながらの店の経営は、厳しかったのではないか、昔の店舗が立ち退いた後に、新しくテナントが入って今に至っているのではないかと思い至りました。
いわゆるおしゃれな街並みがある街ではありません。でも、まあそこが気楽に住めるという点で良さでもあり、西口の改札近くのパン屋（NIKI BAKERY）に併設したカフェコーナーには人が溢れていて、タリーズもベローチェもドトールもサンマルクもあります。（おしゃれ感については駅前タワーマンションで植栽などが美しく整えば、また違ってくるのではないかと思っています。）
それから電車の音について。敷地が広いので、十分に距離を取る余地があるものの、線路側を向いたお部屋には影響があるでしょう。
こんな人におすすめ！
「シティタワー綾瀬」は、仕事や学業に没頭している人にとってもおすすめできるかなと思います。理由は、駅前1分ですべてがかなう利便性があるためです。日々忙しい人にって、便利かつ気軽な生活スタイルを手に入れることができそうで、手っ取り早くリフレッシュしたければ、お隣の東綾瀬公園に行けますし。それに休日には、荒川や、東綾瀬公園にあるテニスコートや野球場で健康的に汗をかくこともできますね。温水プールやトレーニングルーム、弓道場もあってよりどりみどり！ そして繰り返し強調しちゃいますが、スーパーも、よりどりみどりです。
また足立区全体に関してですが、最近住む場所としての評価が高まっており、子育て支援制度の充実が評価されています。
綾瀬には行ったことのないという方も、一度現地を訪れてみて、住む場所としてのイメージをふくらませてみてくださいね！
ぜひ資料請求して、最新情報を入手できるようにしていただければと思います！
【関連記事】
足立区で住友不動産が手がけているタワーマンションは、もう一つあります！「シティタワー千住大橋」です。
周辺のタワマン情報はこちら。
・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて。
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十条や戸越公園もそうですが、こういう地域ナンバーワンではないけど、その駅ではオンリーワンかつ今後も絶対ナンバーワンマンションって駅の小金持ち～お金持ちのおじいちゃんシニアマネーが少なからず流れ込むのでそう安くしなくても売れると思っています。
例えばですが、シニア夫婦が広い一戸建てを売り払って夫婦二人だけで住むのに丁度いいというようなパターン。
生活利便性も上がって尚且つ相続税対策にもなります。
後は子供達夫婦をつるパターンですね。
マンション買おうとしている子供夫婦にここ買うなら援助するよー、と。
かつて住んだことがあるタワマンがそうでした。N＝1なので一般論かどうかはわかりませんｗ
通りすがりさん
クリスティーヌです。コメント、ありがとうございます！
シニア層が広い一軒家から夫婦二人用のお部屋へ、というパターン、親から援助のパターン、たしかにありますね！！！ まさにこの2パターンはタワマン需要の王道でした！！！
特に「シティタワー綾瀬」の場合（十条もそうですが）、マンションのチラシ広告打たなくても、あの立地なら、毎日、だんだんタワーが高くなっていくのを駅のホームから見られるので、近隣の方に、あそこに住みたいなという思いを徐々に高めていく広告効果もバツグンですし。
記事アップしてから綾瀬駅前のタワマン生活を、色々想像していたんですが、綾瀬駅前かつ広い公園隣かつスーパー隣のタワマン暮らし、とっても気持ちよさそうだし便利だし、人気出るだろうな、と思いました。
またお気軽にいつでもコメントくださいませ。
クリスティーヌ