ここ京都で圧倒的に新規情報が早いSUUMO
公式HPより
(新築分譲マンション情報だけでなく土地・戸建てなど広く不動産情報という意味です)
大手不動産ポータルサイトはSUUMO、Yahoo不動産、LIFULL HOME’S/ライフルホームズ、アットホームとありますが、ここ京都において不動産広告(売買)に関しては『SUUMO』一強の時代が長く続いているのを体感しています。どの不動産会社(売買)さんからも『SUUMO』への広告費が増えすぎて困っていると経費面で切実な話をよく聞きます。エンドからの問い合わせ反響は『SUUMO』が一番多いという声を長らく聞いてきました。
そして何がすごいかってエンドユーザーだけでなくプロの不動産会社の営業マンも毎日『SUUMO』を閲覧し新規物件をチェックし、物件情報を集めているとの事です。不動産会社だけしか閲覧できないサイト『レインズ』よりも早く『SUUMO』に新規物件が集まる状況になってきているのです。
エンドユーザーから不動産物件を預かった不動産会社は『専属専任媒介契約』なら5日以内、『専任媒介契約』なら7日以内に『レインズ』に登録して他の不動産会社に物件情報を流し“物件を囲い込まず”他社からの買い客を広く探す必要があります。(一般媒介契約の場合は『レインズ』への登録義務はない)
ですので『自社で買手を見つけて買主と売主双方からの仲介手数料を得たい』不動産会社はレインズに登録するまでに、『SUUMO』にすぐさま掲載し買い客を探索し両手仲介を狙います。必然的に新着物件がレインズよりも早く『SUUMO』に集まる状況になってきているのです。
こうなってくると、毎日『SUUMO』で特定エリアの新着情報を見て本気で家探しをする主婦の方が、利害の絡まない不動産には興味のない不動産業界何十年のプロ営業マンよりも、特定エリアの物件情報に関しての知識は「主婦の方が上」だったりする現象が生まれてきています。
特定エリアの物件情報に関しての知識はアマがプロを超える現象が生まれてきています。セミプロの素人が増え、不動産会社の営業マンは接客の際も素人の方が物件情報知識が上なので「相場の話や下手なことは喋れない」「物件の提案ができない」「やる事がない」とぼやいている人が増えました。
実際、家を探している私の妻の元へは不動産仲介会社から土地の最新資料が続々送られてきていますが、日々『SUUMO』や折込チラシをチェックしている情報武装した妻を驚かせるような『マル秘物件』はまずありません。先日も業界歴が長い大手仲介会社の営業マンが妻宛に不動産の資料を送ってきていましたが、ネットで前から掲載されている手垢のついた情報で、そんな情報を持ってくる営業マンの信頼性も怪しい、大丈夫？と不信感を抱いていました。
どんな情報もネットにすぐさま掲載するようになると『マル秘物件』が世の中から無くなりつつあります。居住用の賃貸はほぼネットに掲載する時代になりましたので、不動産会社が『マル秘物件』を隠しているなんて幻想はなくなりました。不動産会社の賃貸営業マンに「他になにか良い部屋ない？」と尋ねたら目の前で『SUUMO』を検索し始めたなんて話もあります。
それでも、売主が広く知られたくない場合=ネット掲載不可物件や、収益物件・高額物件は『マル秘物件』の雰囲気を出すためにあえてネットに掲載しない(表にださない)物件もあるようです。日本の不動産をよく買っている中国人もネットに掲載されている情報は見向きもしないと言われます。ネットに掲載されている=売れ残り感=本当に良い物件はネットに掲載される前に売れるという幻想を持っているのではないでしょうか。
余談ですが・・・
マル秘物件を掴むためにはどうしたらよいのか?
『SUUMO』に掲載される前の情報をもらえるように、様々な不動産会社に声をかけておく必要があります。(見ず知らずの不動産会社に声をかけるのは非常にハードルが高い作業ですが)不動産会社がユーザーから物件を預かったらすぐ声をかけてもらえるような関係性を築いておく必要があります。但し、ある会社の営業マン(A)が自分の担当で、営業マン(B) が新規物件を預かった場合、情報は回ってくるのかは会社によって異なるかもしれません。まず先に自分の手持ち客に声をかけそうですから。
「売買」の場合は売主が極秘で売りたい『ネット広告不可』物件があるので、そういう物件は直接不動産会社に問い合わせないと表に出てこない可能性はあります。
また、パソコンが不得手なアナログな昔ながらの古い不動産会社には、ネットに掲載されていないお宝物件があったりしますね。
激安物件を掴むには
誰もが安く物件を手に入れたいのですが、自分が「売主」の立場になって考えると安く手放そうとは思いません。より高く買ってくる人、売ってくれる会社に持ち込みます。もし激安情報が不動産会社に入ったならその不動産会社(もしくは知り合いの業者)が買取り、加工して利益を乗せ私たちの前に安くない商品として現れます。
これだけエンドユーザーが不動産相場を知っている時代に安く手放させるなど至難の技なのです。特に中古マンションはネットで調べれば相場が簡単に出てくるので余程の事故物件でない限り安く出てくる事はないと思われます。それに比べて相場が出しづらい土地や中古物件は激安で手放される方がいらっしゃると聞きました。普通は身内や知り合いが間に入りチャチャを入れ売るのを止めさせるのですが、そういう事がない奇跡の物件があるらしいのです。ある不動産会社の方は1年に1回ぐらいそんな情報を手に入れると言われていました。そんな情報を不動産会社から回してもらうには余程の関係性がないと無理なのではと思ってしまいます。
最大のライバルはSUUMO (おこがましいですが…)
・・・・不動産広告業界で長く働いてきた私には『SUUMO』は商売敵であり、圧倒的勝者でした。「SUUMOに続け」と京都地元でも不動産ポータルサイトは様々立ち上げられましたが、事業になり得ている会社はありません。立ち上げたものの放置されているサイトはたくさん見かけます。有名無名の様々なサイトに情報を垂れ流す事は情報の鮮度を落とす事を早め、あれもこれも不動産ポータルサイトが必要な時代では無くなってきています。インターネット全盛の時代ですが、情報がすぐ浸透するため、情報鮮度があまりにも早く落ちる=売れ残り感の演出が強まる弊害が生まれてきています。不動産会社はその対策のため、あえて非公開にして、再度公開にして新着物件の雰囲気を出したり苦慮されています。
また「SUUMOではない方」の不動産サイトも生まれてきています。
京都R不動産
圧倒的勝者『SUUMO』に勝つにはどうしたらいいのか、長らく不遇の時代を過ごした自分なりのアンサーが『kyoto1192.com』に込められています。『SUUMO』はあくまで広告事業ですので、広告費が発生しない物件情報は掲載されません。企業対企業では圧倒的に情報量では勝てませんが、個人ブログという手法なら『SUUMO』では掲載できない計画段階の情報、未確定・噂レベルの情報が取り上げれると思ったのです。
そこなら勝てる!!
では
まだ未発表、公式HPがまだない新築分譲マンション計画、未確定・噂レベルの案件、
kyoto1192.comの世界をどうぞ。
京都の『未発表』新築分譲マンション計画、未確定案件一覧
Contents
【北区】
●大阪ガス都市開発／京都市北区小山東元町・5階建・総18戸・完了予定2024年1月下旬北山通沿い南側、賀茂川西。
現地撮影2022.8.8
●東京建物／京都市北区紫竹下緑町
※未確定案件(マンション計画とは限りません)
北山大宮の東。北山通沿い南側。移転した「京都市消防局北消防署」跡地です。
現地撮影2022.8.8
(追加記事2022.8.20)
学生寮でした。・5階建・123室
【左京区】
●大京／京都市左京区吉田上阿達町・5階建・総27戸・完了予定2022年9月末丸太町通より南側、川端通より東側。
公式HPはまだ公開されていません。
●大和ハウス工業／〒606-0965 京都府京都市左京区松ケ崎横縄手町
噂案件(マンション計画とは限りません)
北山通から松崎通を南へ。松ヶ崎通の東側。隣は左京区役所です。
「大和ハウス工業」の名前が見えました。
【上京区】
●阪急阪神不動産／京都市上京区弁財天町・7階建・総32戸・完了予定2024年3月30日「今出川新町」西。今出川通沿い南側。
現地撮影2022.8.8
●今井建設／京都市上京区新町通上長者下る元頂妙寺町・5階建・総28戸・完了予定R5年9月30日
新町通沿い。下長者町通を北へ
現地撮影2022.6.8
●住友商事・新都市企画／京都市上京区烏丸通下立売上ル桜鶴円町
烏丸通沿い西側、烏丸下立売北。
現地撮影2022.8.6
定期借地権付き分譲マンションです。
●プレサンスコーポレーション／京都市上京区笹屋町通智恵光院西入笹屋町・5階建・総22戸・完了予定2023年9月29日
「今出川智恵光院」の南、橘公園の西。
現地撮影2022.8.8
笹屋町通の南側です。
●？？？？？／京都市上京区主税町９６４
※未確定案件(マンション計画とは限りません)
二条城・二条公園の北側。旧NHK京都放送会館跡地
四方接道という稀有な立地です。大京が一時取得していましたがその後、転売。ホテル計画の話もありました。
●住友不動産／ 京都市上京区主税町１１２０
※未確定案件(マンション計画とは限りません)
二条城の北側、京都市上下水道局跡地です。 ※参考資料：市有地の売却に係る一般競争入札の結果
現地撮影2022.8.8
【中京区】
(公式HP公開されまたした2022.8)
●関電不動産開発／京都府京都市中京区桝屋町・5階建・18戸・完了予定2023年10月下旬
丸太町通「府庁前」南、釜座通の東側です。
現地撮影2022.8.8
●清水総合開発／京都市中京区河原町通二条下る清水町・7階建・総33戸・完了予定／2023年 6月 下旬
現地撮影2022.8.3
「(仮称)河原町二条プロジェクト」新築分譲マンション始動
と、あります。
●東急不動産／京都市中京区西洞院通姉小路上る三坊西洞院町・5階建・総24戸・完了予定2023年10月31日
御池西洞院から西洞院通を南へ東側。
現地撮影2022.8.8
●田丸産業／京都市中京区小川通姉小路下る西革堂町・5階建・総18戸・完了予定2023年9月30日
御池通から小川通を南へ下がります。現在ガレージです。
現地撮影2022.8.8
●阪急阪神不動産／京都市中京区岩上通八文字町・11階建・総47戸・完了予定R6年4月27日
堀川三条を南に、堀川通沿い西側です。
現地撮影2022.8.8
●阪急阪神不動産／京都市中京区河原町二条下る二丁目下丸屋町・11階建・総70戸・完了予定2025年1月31日
河原町御池の東。御池通沿い南側。京都市役所前駅出口前。
現地撮影2022.8.8
●ダイマルヤ／京都市中京区橘町
押小路通沿い南側、麩屋町通西。「マンション建設予定地」の看板が設置されています。
御池中学校の北東。
現地撮影2022.8.8
現在、パーキングです。
●ダイマルヤ／京都市中京区鍵屋町間之町通二条下る
間之町通沿い東側、二条下る。こちらも「マンション建設予定地」の看板が設置されています。
現地撮影2022.8.8
烏丸御池、足立病院の東側。
●東レ建設／京都市中京区西ノ京南大炊御門町・6階建・総37戸・完了予定2024年3月30日
西大路丸太町「円町」の西です。丸太町通沿い北側、佐井通(春日通)にも面す。
現地撮影2022.8.1
京都信用金庫 円町支店の建て替えに伴いマンションが計画されています。
●名鉄都市開発・三菱地所レジデンス／京都市中京区西ノ京春日町・5階建・総111戸・完了予定2024年7月末
「円町」の南。移転した京都民医連中央病院跡地です。
現地撮影2022.8.1
●近鉄不動産／京都市中京区 蛸薬師上ル井筒屋町411
※未確定案件(マンション標識は設置されていません)
柳馬場通沿い、六角通下る。
現地撮影2022.8.8
以前は宿泊施設「コープイン京都」でした。
●ダイマルヤ／京都ガーデンホテル跡地(京都市中京区円福寺町)
※未確定案件(マンション標識は設置されていません)
御池室町を南へ。室町通沿い西側。
京都ガーデンホテル跡地です。
●ダイマルヤ／京都市中京区塗師屋町345
※未確定案件(マンション標識は設置されていません)
烏丸御池東側、車屋町通沿い、上原ビル跡地北側
現地撮影2022.8.13
【下京区】
●コスモスイニシア／ 京都市下京区上金仏町２４５−１・11階建・総49戸・完了予定2023年10月31日堀川五条から東。五条通と油小路通に面した角地です。
現地撮影2022.8.8
「マンション建設予定地」とありますが、公式HPはまだです。
●大和ハウス工業／京都市下京区五条通堺町東入る塩竈町・11階建・59戸・完了予定2024年6月25日
五条通沿い北側、堺町の東。「マンション建設予定地」看板が設置されています。
現地撮影2022.8.3
●サンヨーホームズ／京都市下京区五条通堺町西入塩竈町・11階建・31戸・完了予定R6年1月31日
五条通沿い北側。堺町の西。
現地撮影2022.8.3
●大和ハウス工業／京都市下京区七条通間之町東入材木町・10階建・46戸・完成予定2024年1月31日
七条通沿い南側。七条高倉の東。
現地撮影2022.8.3
●ラ・アトレ／京都市下京区七条通間之町東入材木町・11階建・41戸・完了予定R5年9月29日
現地撮影2022.8.3
●京阪電鉄不動産／京都市下京区中堂寺坊城町６３
未確定案件(マンション標識は設置されていません)
JR「丹波口」駅前、五条通沿い北側、びっくりドンキー跡地。
現地撮影2022.8.8
マツモト南側、千本通にも面しています。
【南区】
●JR西日本不動産開発・NTT都市開発／京都市南区吉祥院中島町・7階建・総156室・完了予定2024年3月31日JR西大路駅の西側。ワコール本社前。
現地撮影2022.8.17
以前は無かったのですが、建築主欄に新たに「NTT都市開発」の名前が追加されています。
【右京区】
●阪急阪神不動産／京都市右京区西院久保田町五条通沿い北側、五条西洞院の西。イオンモール京都五条西側。
現地撮影2022.8.4
ネットカフェ「Ｃｉｅｌ．ＮＥＴ西院」跡地です。
●今井建設／京都市右京区山ノ内池尻町
未確定案件(マンション標識は設置されていません)
四条通沿い北側、京都ファミリー前。
現地撮影2022.6.12
●？？？？？？／京都市右京区西院西高田町
未確定案件(マンション標識は設置されていません)
西大路五条角地。京都朝鮮会館とフォトスジオ跡地です。
現地撮影2022.8.8
(追加記事2022.8.17)
マンションではなく「貸土地」の看板が設置されました。
【伏見区】
●東急不動産／京都市伏見区御堂前町・7階建・114戸・完了予定2024年11月30日大手筋商店街そば、イオン伏見店跡地です。
現地撮影2022.8.4
●プラザ大手筋跡地／京都市伏見区伯耆町
噂案件(マンション計画とは限りません)
プラザ大手筋跡地。
現地撮影2022.8.4
現在1階にはイオンの仮店舗が入っています。
【向日市】
●プレサンスコーポレーション／京都府市向日市寺戸町八ノ坪・10階・総27戸・完了予定？イオンモール京都桂川の目の前。
現地撮影2022.8.3
●JR西日本不動産開発・再開発組合／京都府向日市寺戸町久々相・41階建・総330戸・完了予定2028年
JR向日町駅の東側になります。※写真は西口です。
現地撮影2022.8.2
JR向日町駅東側には日本電産の街「ニデックパーク」が生まれています。
●ライフシティ東向日跡地／京都府向日市寺戸町小佃
噂案件(マンション計画とは限りません)
阪急「東向日」駅西側。
現地撮影2022.8.2
立ち退きがまだ完了してないようでまだ営業している店舗があります。
【長岡京市】
●阪急阪神不動産／長岡京市開田4丁目・13階建・総62戸・完了予定2024年3月31日阪急「長岡天神」駅東側、天神通沿い南側。
現地撮影2022.8.2
【亀岡市】
●エルハウジング／亀岡市亀岡北土地区画整理事業地区内18街区1画地サンガスタジアム前。
スターバックス隣接地です。
【八幡市】
●京阪電鉄不動産／京阪「橋本」駅前・？階建・総？戸・完了予定？京阪「橋本」駅前です。
現地撮影2022.8.2
おわり
こんにちは、はじめてコメントさせて頂きます。
京都1192さんの記事いつも楽しく読ませて頂いています。
私は都内在住ですが、京都の街並みや祇園祭（twitterで拝見しました）の写真を見て行った気持ちになれました！
京都はなかなか大規模物件がないと思いますが、そこがいいところでもあるなぁと記事を読んでいて思います。
京都1192さんの京都愛が伝わる記事も楽しく読ませて頂いています。
暑い中、こんなにもたくさんの物件をまわられていて凄いな…（京都愛）と思ってコメントさせていただきました。
いつも楽しい記事、ありがとうございます。
これからも楽しみにしています！
コメントありがとうございます。
『京都愛』を感じて頂きありがとうございます。
京都は非常に街がコンパクトなため一括りでマンションを取り上げる事が可能ですが、大阪や東京は広すぎて難しいでしょうね。物件数も多いでしょうし。
この灼熱の炎天下、現場を回る『体力と根性と情熱』が私のストロングポイントです!!(笑笑)
都内にお住まいとのことですので、東京から見た「京都」の魅力をいろいろ教えてください。なかなか住んでいると気づかない面も多いですので。あと、京都に住んでいると『京都人気』を感じやすいですが、実はそこまで人気はないのかとも感じてきております。鴨川・西陣なんてマイナーなワードなんですよね？
外から見た「京都」に非常に興味を持っています。
今後とも宜しくお願い致します。
待ってましたよ、後編。最新情報、素晴らしいですね。スーモは組織ですけど、kyoto1192さんは単独ですもの。自らの足で現地を確認し、掲載に至るまで相当なご苦労があることは想像できます。わたくし、よこしまねこ札幌から応援しています。ライオンズ鴨川東は今年の9月に完了予定なのですね。それにしては公式HPが出ていないとは・・・謎ですね。もうすぐ完成するのでしょうか？静かな住宅街の中に建っているようで、鴨川も近いですね。資金があればなぁ。
kyoto1192さんも家を探しているようですが、理想の物件が見つかることを祈ってます。いつも貴重な情報ありがとうございます！
コメントありがとうございます!
札幌からの応援ありがとうございます。
京都に興味を持たれてるようですが、どの辺りに魅力があります？
住んでおられたのですか？
外から見た京都の魅力を教えてくださいねー
ライオンズ鴨川東は謎ですね。
ユーザーに拡散させSNS時代の売り方なのかもしれません。
京都は土地価格と建物価格が高騰しておりまして、理想の家がどんどん遠退いている感じがします。。。
今後とも宜しくお願いします!!
丸秘かどうかはわからないですが、
右京区西院久保田町６−７のタクシー営業所跡地もマンションになるようですね
コメントありがとうございます。
イオン五条の西の敷地は
すでにブログ(後編)の記事で取り上げておりますが
まだマンションの標識は出ていません。
【右京区】
●阪急阪神不動産／京都市右京区西院久保田町
五条通沿い北側、五条西洞院の西。イオンモール京都五条西側。
・・・・こういう情報非常にありがたいです。
かぶっていようがお気になさらずどんどんお寄せください。
今後とも宜しくお願いします。